接受证券时报记者采访的业内人士认为，最近一周北京二手住宅网签量激增与国管公积金传言导致恐慌性签约有很大关系，尽管与春节前相比市场有所回温，但是与2017年“3.17”调控之前的高点比，北京房价已经累计下跌超过10%，当前市场仍处于调控后的中温阶段，而且目前成交量已开始回落。
成交量普遍回升▲▲▲
记者日前来到朝阳区东三环外某小区调查市场“回暖”情况，某中介小张告诉证券时报记者，上周和上上周，该小区的成交量比春节前大了一点，而且成交特别快，基本上房子挂出来有两三天就卖了，成交周期缩短了。但是本周成交量又跟春节前差不多了。“实际成交价跟春节前差不多，稍微有一点点波动，但是不大，只是特别优质的房子，业主的心理价位稍微高一点了，没有春节前谈价空间那么大了。”他说。
图为：北京朝阳区东三环外某小区（张达摄）
东城区南二环外某小区的中介刘小姐也对证券时报记者表示，一月份到现在该片区的成交量确实大了一点，特别是总价低的小户型成交快，成交价也比原来高一点，看房人多，挂牌量增加，但“回暖”没有网上说的那么邪乎，整体市场平稳，价格没怎么动。
“成交量比春节前稍微好一点，我们小区1月份成交了3、4套，3月以来已经成交7套。整个片区3家店1月份成交12套，3月至今已经成交20多套了，成交量明显有往上走。”大兴区南四环外某小区的中介人员小曹对证券时报记者说，但是这边成交价没有大的浮动，跟去年初比是涨了，跟去年底比差不太多，业主报价也跟春节前差不多。
而对于成交量“回暖”的原因，上述刘小姐认为，可能很多人从2017年开始观望，两年后觉得价格基本差不多，刚需不再观望了，开始考虑该买还得买。
不过，李先生强调，具体价格得看房子的楼层、朝向、户型、小区环境、税费、业主急迫程度等各方面因素综合考虑，比如顶层单价有报价9万多的，也有报价10万多的，二三层的单价就高一些，有的业主着急卖就便宜一些，有的不着急卖可能就会卖的贵一些，所以看小区的成交均价不是特别准，主要还得看房子本身，小户型可能涨的多些，但不是所有房子都比春节前贵了。
目前市场仍处调控后中温阶段▲▲▲
据了解，2月份北京二手住宅网签量只有6597套，1月份是11739套。去年5月为近一年最高点19847套，6月以后持续回落至10月的10173套，12月又回升至13065套。
而从单日住宅网签数据看，据V房统计，3月前20天里有11天成交量突破500套，3月11日开始连续7天成交量超过600套，3月15日超过800套，3月18日更是激增至1024套，而3月19、20、21日分别回落为644、598、715套。
对于最近一周北京二手住宅网签量大增的原因，张大伟认为，与国管公积金要“认房又认贷”并且将在3月19日执行的传闻有很大关系，导致3月18日当天二手房网签量激增破千套。不过，3月19日当天该传言已被辟谣。“现在市场上谣言太多了，这些谣言导致市场恐慌性网签。”他说，2018年也出现过5天过1000套的二手住宅网签量，最主要原因是出现在2018年9月份赶公积金政策“末班车”。
贝壳研究院的数据显示，2017年“3.17”调控后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。2018年春节后，在季节性回升及学区政策影响下，北京二手房均价自3月起经历了8个月回升，之后随着成交热度的下降又出现回落，全年均价同比下跌3.3%。进入2019年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。链家数据显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平，较2017年3月的高点仍下跌11.3%。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，“3.17”调控后，北京二手房市场成交先经历了调控初期的急剧下滑，到2017年年末市场开始小幅修复。2018年春节后，季节性因素叠加学区政策，积压的需求集中释放，市场上升一个季度后又步入降温通道。进入2019年，季节性因素叠加政策松动预期以及略有放宽的信贷环境，市场又出现一波轻微回升，均价止跌。
不过，许小乐认为，随着需求在春节后的集中释放，周度数据显示，目前北京二手房市场成交量已开始回落，短期内将延续下滑态势。应当说，当前市场处于调控后的中温阶段。只要信贷政策保持稳定，再加上大量的新房供应，2019年北京房地产市场出现大幅升温的可能性较低。
未来市场走势看信贷政策▲▲▲
“以往每年春节后市场都比较好，成交量稍微大些。至于能持续多久，还要看之后有什么政策，不出政策就会很平缓，如果再出政策，房价还得往下走。目前看短期内还是以稳为主，不会有大幅动。”上述大兴区某小区中介小曹对记者说。
正是2017年北京“3.17”调控出台了“认房又认贷”政策，大幅提高了卖一买一的换房者首付比例，且房贷利率持续上浮增加了购房者成本，致使成交量大幅下降。2018年9月，北京又出台公积金新政，其中涉及了“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”等重要政策变动，再次引发了市场的观望。
对于市场未来走势，张大伟认为，核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是“认房又认贷”的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。
许小乐也认为，房贷是短期市场的决定因素，但在他看来，“认房又认贷”这个影响较大的政策在未来可能仍将继续保持。