第一篇:关于泸州市房地产市场形势的调查报告
泸州市是四川南部一个中等规模的城市,一个时期以来,泸州市
的房地产业取得了长足的发展,房地产在经济和社会生活中的地位和
作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势,可以了解西部同类型城
市房地产业的基本特点。
一、泸州房地产市场现状
(一)城镇居民住房条件有巨大改善,但仍有较大需求
据统计,2005年,全市城镇人均居住面积10平方米,比1978年
的3.26平方米增加了6.74平方米,住房成套率由1992年的37.4%增
加到了1999年的65%。但总的说来,居民住房状况与全国、全省相
比还有巨大差距。1999年,全年仍有危房面积3.5万平方米,城镇居
民缺房户6722户,城市现有平房住宅173.36万平方米。据有关资料
显示,全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右,与全省相比低
l.4平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。
(二)住房制度改革全面推进,住房社会化、商品化的条件基本成熟
截止2005年6月,全市公有住房272万平方米,按房改政策已
出售217.8万平方米。批准房改房上市2.48万平方米。住房租售价格
比进一步协调,2000年租金标准达到了双职工家庭收入的10.81%,
新房达到了14.4%,均达到了国家和省政府提出的10-15%的要求。
(三)房地产开发投资快速平稳增长,商品住宅价格平稳上升
2000年完成房地产开发投资5.32亿元,为1992年的10.23倍,
平均增长率44.23%,施工面积为167.7万平方米,比92年增加2.86
倍,年均增加35.7%。92年至2000年,累计竣工面积为330.6万平
方米(含拆迁安置用房),累计销售237.81万平方米,产销保持平衡。
至2001年7月,空置房为3.66万平方米,且多为楼层、环境、位置
不佳的住房。
92年以来,全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势,没有出现
大幅波动。目前普通商品住宅价格为800-1500元/平方米,近十年间
增幅为300-800元/平方米,与全省其它同类型城市相比平均低100-
300元/平方米。
(四)土地供应进一步规范,招商引资工作获得进展
以往,房地产开发用地多为开发商自行分散征用,或相互间转让
获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定,加大
了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要,加强
了房地产招商引资工作,已敲定数宗大型房地产开发项目,并相继实
施,为房地产市场的发展变化增添了外来因素。
二、房地产市场发展存在的主要问题
(一)房地产市场导向不够明确,商品房开发成本偏高
如过去对土地一级市场实际上未垄断,土地与规划衔接差,招投
标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划,
到目前为止尚未建成一个10万平方米以上的小区,单个市场的规模也
较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视,相继出台了有关政
策,加大了调控引导力度,逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。
泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高,主要是售价与成本之
间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、
气、绿化、公共设施等配套打入成本;二是征地拆迁成本高,与周边中
小城市相比综地成本偏高;三是土地市场的管理不够严格,开发商和有
的单位炒买炒卖,提高了用地成本。
(二)房地产融资规模小,房地产开发企业素质不高
一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据,全市金融机构的
32.45%。因无置业担保公司承担风险,银行未大面积向居民按揭贷款。
二是引进外地投资少,我市目前引进的十余个外地投资项目,已投入
资金不足3亿元。
主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差,尚未形成集约化、
规模化经营。全市开发企业86家,市区72家,平均注册资金仅有700
余万元,无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自
身形象品牌的树立,产品品质、经营信誉不高,企业发展缺乏活力。
一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批,一定程度