最高人民法院在审理〔2010〕民一终字第45号“深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷”［载《最高人民法院公报》2011年第5期（总第175期）］一案中的裁判观点也认为：即使涉案项目存在司法查封，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时亦产生债的法律效力，在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。因此，该置换合同并不违背《房地产管理法》第三十八条有关不得转让房地产的强制性规定。
最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复
（2009.12.22）
（2009）执他字第7号
山东省高级人民法院：
你院《关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的请示》收悉。经研究，答复如下：
在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2015）民提字第130号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吉林老参堂科技发展股份有限公司。住所地：吉林省通化市滨江西路4057号。
法定代表人：张家诚，该公司董事长。
委托代理人：单景州，吉林朗业律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：通化长城置业股份有限公司。住所地：吉林省集安市解放北街18号。
法定代表人：张本元，该公司总经理。
委托代理人：魏洪涛，该公司董事长。
委托代理人：李海峰，吉林大华铭仁律师事务所律师。
吉林老参堂科技发展股份有限公司（以下简称老参堂公司）因与通化长城置业股份有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院2014年7月4日作出的（2014）吉民一终字第65号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月30日以（2015）民申字第660号民事裁定提审本案，再审期间中止原判决的执行。本院依法由主审法官董华担任审判长，与主审法官张志弘、齐素组成合议庭，法官助理党国华协助办案，书记员黄婷婷担任法庭记录，公开开庭审理了本案。老参堂公司法定代表人张家诚、委托代理人单景州，长城公司委托代理人李海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
坐落于集安市建设街1177号楼房于2010年10月20日被集安市人民法院查封，2010年11月17日被通化市中级人民法院轮候查封，2011年6月14日被通化市中级人民法院轮候查封。
吉林省通化市中级人民法院一审认为：根据《房屋买卖协议书》约定，享有解除权的应为合同的守约方，老参堂公司未提供充分的证据证明长城公司违约。长城公司在庭审中亦表示，坐落于集安市建设街1177号大楼，现在只被集安市人民法院查封，涉案标的额为360余万元，老参堂公司如能拿出360万元，可交到集安市人民法院提存，由集安市人民法院解除查封，双方继续履行合同，但老参堂公司明确表示不能履行合同，要求解除合同，同意承担违约责任，经庭审向长城公司释明后，长城公司未提出反诉，要求继续履行合同。故对老参堂公司要求解除两份房屋买卖合同的主张，不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，吉林省通化市中级人民法院于2013年12月20日作出（2013）通中民初字第52号民事判决：驳回老参堂公司的诉讼请求。案件受理费142002元及保全费5000元，合计147002元，由老参堂公司负担。
老参堂公司向吉林省高级人民法院提起上诉称：按双方约定老参堂公司履行了代偿银行贷款义务，但长城公司没有告知查封事实，违背《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百五十条的规定，致使老参堂公司至今无法用该房屋进行抵押贷款并履行后期付款义务。原审认定老参堂公司违约与事实相悖。原审以经法院释明后，长城公司未提出反诉、要求履行合同为由，驳回老参堂公司要求解除两份房屋买卖合同的主张，属于适用法律不当。请求撤销原审判决，支持其诉讼请求。
长城公司二审答辩称：原审判决正确、合法，应予维持。
吉林省高级人民法院二审审理查明：在《协议书》、《房屋买卖协议书》签订前，集安市建设街1177号楼房于20l0年10月20日被集安市人民法院查封，2012年4月28日解除查封；2010年11月17日被通化市中级人民法院轮候查封，2011年6月15日解除查封。2011年6月8日被通化市中级人民法院轮候查封，目前没有解除。该项查封系吉林银行通化分行对长城公司1200万元贷款行使抵押权而产生，长城公司与老参堂公司2011年7月1日签订的《房屋买卖协议书》中约定该笔贷款由老参堂公司代偿，现贷款本息己还清，但该银行垫付的应由老参堂公司交纳的7.5万元诉讼费没有支付，故查封没有解除。对此，老参堂公司无异议。
在《协议书》、《房屋买卖协议书》签订后，涉案楼房于2013年1月8日被集安市人民法院查封，2014年5月16日解除查封。2013年12月13日被通化市东昌区人民法院两次查封，均在2014年1月27日解除查封。2013年7月9日、13日被通化市中级人民法院查封和2013年4月18日因本案老参堂公司申请诉讼保全被通化市中级人民法院查封，目前没有解除。
其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院再审期间，老参堂公司提交以下新证据：
证据一至证据三，房屋产权证、房屋他项权证存根、抵押担保借款合同（复印件）。老参堂公司称该三份证据是签订合同时长城公司用电子邮件发给老参堂公司的。证明长城公司对1177号房屋只告知吉林银行抵押事项没有告知查封事项。
证据四，双方2011年10月25日签订的《附加协议》。证明老参堂公司因发现涉案房屋被查封行使不安抗辩权后，得到了长城公司关于解除查封并避免不再被查封的郑重承诺。同时证明原合同约定的付款期限事实上已进行了变更。
证据五，长城公司2012年6月27日《告知函》及老参堂公司《回复函》。证明长城公司提出赔偿的无理要求，阻止合同继续履行。老参堂公司为购买涉案房屋，对其无理要求作出让步。
证据六，集安市人民法院《协助执行通知书》，证明集安市人民法院在2012年4月28日作出解封裁定后，到2013年1月8日才下达协助执行通知予以解封。涉案房屋自始至终都被查封，无法进行买卖和产权过户。
证据七，《催缴欠款通知书》。证明长城公司继续抵押涉案房屋，并同时向老参堂公司提出无理要求，阻止合同继续履行。
证据八，庭外和解协议（草稿）及律师回复函。证明老参堂公司提出的和解内容已接近原审判决，长城公司仍拒绝，表明长城公司根本不想将房屋卖给老参堂公司。
证据九，2015年7月24日长城公司《解除合同通知书》。证明在本案提审后长城公司对诉讼中的合同通知“解除”。
长城公司对老参堂公司再审提供的新证据的真实性无异议，但认为不能证明其主张。质证意见如下：房屋产权证、房屋他项权证存根、抵押担保借款合同不能证明长城公司只告诉了抵押事实没有告诉查封事实；《附加协议》证明不了老参堂公司的证明目的，且从《附加协议》内容来看，长城公司没有作出任何承诺；《告知函》及《回复函》提出的要求是按照双方房屋买卖协议提出的，不存在无理要求和恐吓的问题，证明不了老参堂公司的证明目的；《协助执行通知书》真实性及证明的事实没有异议；《催缴欠款通知书》也是依据房屋买卖协议提出的，没有不合理之处；对《解除合同通知书》无异议。长城公司二审判决后也认为合同目的无法实现，因而发出解除通知。在本院庭审中长城公司表示同意解除合同，但系以老参堂公司承担解约违约责任为前提。
本院再审查明，集安市人民法院于2010年10月20日以（2010）集民二初字第366号民事裁定查封了涉案1177号房屋。2012年4月28日该院作出（2010）集民二初字第366-1号民事裁定解除该房屋查封，但于2013年1月8日方才作出（2010）集民二初字第366-1号《协助执行通知书》。同日，集安市人民法院又以（2013）集民二初字第23-1号民事裁定查封了涉案1177号房屋。通化市中级人民法院于2013年7月4日、11日作出（2012）通中执字第102、101号执行裁定，查封涉案1177号房屋。上述查封均系因长城公司与案外人之间的民事纠纷引起。其中，通化市中级人民法院（2012）通中执字第102号执行裁定中查明：长城公司将自己所有的位于集安市建设南街1177号房地产抵押给申请执行人吉林银行通化集安支行。
本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。老参堂公司再审中依据该规定主张涉案房屋买卖合同无效，理由不成立。本案争议焦点为：老参堂公司诉请解除涉案房屋买卖合同及返还购房款及利息的请求是否成立。
（一）关于涉案1177号房屋买卖合同是否应解除的问题
（二）关于涉案507.68平方米房屋买卖合同是否应解除的问题
（三）关于长城公司是否应返还购房款及利息的问题
根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。老参堂公司诉请涉案房屋买卖合同解除后，长城公司应返还其购房款及该款占用期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。根据本案查明的事实，老参堂公司已支付涉案1177号房屋购房款人民币14434052.5元，507.68平方米房屋购房款人民币127万元，故长城公司应返还老参堂公司已支付的购房款共计人民币15704052.5元。对应支付的购房款利息，涉案1177号房屋购房款14434052.5元的利息从老参堂公司每笔购房款支付之次日起计付。由于老参堂公司基于《协议书》支付的款项无法具体区分哪些是借款哪些是购房款，故从老参堂公司支付最后一笔款项的次日即2011年8月22日起计付127万元购房款利息。利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计付至应返还的购房款实际给付之日止。对老参堂公司的其他诉讼请求本院不予支持。
综上，老参堂公司诉请解除涉案1177号及507.68平方米房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。原审判决认定老参堂公司行使解除权不具有《合同法》第九十四条规定的情形，对老参堂公司解除合同的诉请不予支持，认定事实及适用法律均有不当。本院予以纠正。老参堂公司再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第65号民事判决和吉林省通化市中级人民法院（2013）通中民初字第52号民事判决。
二、解除吉林老参堂科技发展股份有限公司与通化长城置业股份有限公司2010年12月13日签订的《协议书》中507.68平方米房屋买卖合同部分和2011年7月1日签订的《房屋买卖协议书》。
三、通化长城置业股份有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还吉林老参堂科技发展股份有限公司购房款人民币15704052.5元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算至给付之日止，其中20万元自2011年7月7日起计付，400万元自2011年9月21日起计付，100万元自2011年9月30日起计付，450万元自2011年10月12日起计付，4684052.5元自2012年2月13日起计付，5万元自2012年3月28日起计付，127万元自2011年8月22日起计付）。
四、驳回吉林老参堂科技发展股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费284004元及保全费5000元，由通化长城置业股份有限公司负担。