就在上周末，朋友圈中不少房产中介在转发同一个房源信息，称复兴珑御一套630㎡豪宅，以1.3亿元急售，降价2000万，并直接注明是郑爽的房子。
有人算了一笔账，如果按照1.3亿转手价格来测算，由于是非普通住宅且未满5年，根据1月21日上海市较新发布的调控政策，郑爽出售该套“不满五非普”房源需全额缴纳增值税及附加税。
增值税及附加税应为：[（13000万/1.05]x5.3%=656.19万元
个人所得税需要支付：（13000万-656.19万）x2%=246.88万元
两项税费加起来高达903.07万元。
这个最近大热的项目，还有一手房可售吗？
01
最后一栋7号楼预计二季度推出
查询网上房地产看到，位于黄浦区老西门板块的复兴珑御项目，上一次开盘是在2019年9月，当时推出8#、9#、10#共147套房源，均价12.89万/㎡，现已基本售罄。
复兴珑御上一期开盘
据搜狐焦点较新获悉，该项目还有最后1栋可售住宅，位于7#楼，仅有48套，主推建面约195㎡4房，精装现房，预计二季度入市。
复兴珑御7号楼外景
参考上期建面约195㎡4房2厅3卫户型：准一梯一户，空间格局方正，客厅+双卧三开间朝南，次卧套房带卫生间，主卧套房带衣帽间和主卫，南侧连接阳台；北侧为厨房、餐厅、露台加两个房间和次卫。
建面约195㎡4房2厅3卫
所有房源精装交付，配备ABB智能家居、霍尼韦尔空气净化系统、美国怡口净软水系统，以及大金中央空调、菲斯曼地暖。厨房采用POGGENPOHL橱柜、MIELE厨房电器、GAGGENAU冰箱，卫生间采用当代、劳芬等国际品牌。（精装标准仅供参考，以实际交付为准）
附上期样板房照片供参考
相对来说，内环内200㎡以下的4房供应选择挺多的，如融创青雲壹号建面约126㎡、保利天汇建面约160㎡都可以做4房，中海建国里也有建面约167㎡的4房。而复兴珑御195㎡做4房，户型建面大，总价门槛更高。
02
小区自带商业配套+双会所
复兴珑御占地约7.28万㎡，容积率3.25，总建筑面积约24万方，住宅共5栋，总高25-30层，规划600户左右，停车位约1100个。同时排名前列太平戴维斯的物业团队提供24小时服务，物业费8.8元/㎡·月。
效果图
从外立面看，总有这是商办写字楼的错觉。项目采用现代建筑风格，外观采用大面积落地玻璃窗结合干挂石材的做法，极大扩张了采光面，提升房屋保温隔热性能。
实景图
在景观规划上，约15000㎡东南亚风情绿化景观已经实景呈现，以绿化小景为主，移步异景，动静相宜，将活动空间自如地融入自然景观中。
2000万+的终极改善客户对于生活有着形形色色的挑剔要求。【复兴珑御】为了满足这部分需求，特意分别在北块、南块分别设计了会所，而且还打造自身商业配套。
01【珑御荟】会所
目前已经运营的南区会所整体面积约3800㎡，由美国著名设计公司威尔逊设计，分为4个楼层（地上地下各2层），作为私人会所不对外开放。
1楼除了中庭的咖啡厅以外，还有一个室内儿童游乐室、图书馆以及多功能室。2楼则开设了家庭活动室，在这个区域内配置了私人厨房，餐饮，影音ktv室，以及电动麻将桌。
示意图
地下1层和2层则主要用于满足业主的运动需求。地下1层为室内游泳池，旁边还有一个儿童泳池和按摩池。在更衣室内还分别设置了干蒸和湿蒸。
地下2层还设有健身房、篮球、羽毛球、瑜伽等专业运动场地。这么丰富的运动场地配置，在上海的豪宅社区中比较少见。
02【复兴荟】自有商业
项目自有的配套商业【复兴荟】，以“现代简洁，光透明亮”开放式国际街区文化为基调，重新打造海派风韵的老建筑，集餐饮美食、艺术人文、科技互动、时尚零售等多种业态于一体，旨在打造融合精致的生活消费体验新地标。
【复兴荟】体量约16000㎡，目前正在招商中，已有星巴克等门店入驻。
复兴荟
03
紧靠轨交8、10号线老西门站
新天地、老西门板块是上海富人阶层“密度”较高的区域之一，它不仅占据着整个城市的核心地段，而且还是市中心少有的拥有持续升级潜力的重要片区，几乎可以作为购房者改善置换的终极板块。
复兴珑御位于西藏南路复兴东路路口，东边靠近豫园商圈、西边靠近新天地商圈，交通出行及周边生活配套便捷齐全。
交通方面，复兴珑御紧靠轨交8号线、10号线老西门站，2站人民广场、2站外滩，约1公里距离范围内分布着1、8、9、10、13号线等地铁线路，附近还有在建的14号线，直达陆家嘴。
7#楼下就是8、10号线老西门站
自驾出行靠近内环、南北高架、复兴东路隧道、人民路隧道、西藏南路隧道、延安东路隧道等，四通八达。
商业配套方面，除了社区商业配套【复兴荟】，门口就有永乐电器、盒马鲜生等，周边更尽享周边新天地、南京路、人民广场、淮海路等商圈，可谓左右逢源。
永乐电器
复兴珑御小区属于老西门街道文庙居委会管理，根据2020年学区划分，小学对口黄浦区三大名小之一的“蓬莱二小”，初中对口区内第二梯队优质学校“市十中学”。复兴珑御距离这两所学校均在两三百米左右。
医疗方面，项目附近有上海中医药大学附属曙光医院、第九人民医院、瑞金医院、复旦大学附属妇产科医院等。
整体来看，复兴珑御地段位置占优，交通出行便捷、附近生活配套丰富齐全，对口优质学区是其一大亮点。就产品自身来说，项目为精装现房，但剩余最后一栋楼可售，主推195㎡4房一个户型，也仅有48套，门槛相对较高，选择余地不多。
价格待定售罄普通住宅高层
户型：1居、2居、3居...87~288m2
地址：西藏南路699弄（盐城路口）
融创外滩壹号院
黄浦-董家渡
建面255~380㎡
172000元/㎡
浦江园
黄浦
建面143~195㎡
160000元/㎡
中海·顺昌玖里
黄浦-淮海中路
310000元/㎡
翠湖天地·六和
黄浦-新天地
210000元/㎡
海玥·黄浦源
建面219~600㎡
143000元/㎡
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