关于印发五指山市住房保障规划（2020-2025）的通知
各乡、镇人民政府，市政府直属各单位：
《五指山市住房保障规划（2020-2025）》已经四届市政府第86次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
?2019年11月21日
（此件主动公开）
五指山市住房保障规划
（2020-2025）
目录
贯彻落实住房保障政策，是改善民生、促进经济发展的一项重要工作安排，为科学指导五指山市住房保障体系的建设，有效改善居住条件、提升城市品质、促进社会和谐，特编制本规划。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，牢固树立“四个意识”，坚定“四个自信”，坚决做到“两个维护”，切实提高政治站位，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现住有所居。加快完善主要由配租型的公共租赁住房和配售型的共有产权住房构成的城镇住房保障体系，多渠道满足住房困难群众的基本住房需要；进一步规范发展公共租赁住房，努力实现本地区低保、低收入住房困难家庭应保尽保，城镇中等偏下收入住房困难家庭在合理的轮候期内得到保障，促进解决新就业无房职工和在城镇稳定就业外来务工人员等新市民的住房困难，不断增强困难群众对住房保障的获得感、幸福感和安全感。
（一）国家层面
《住房和城乡建设部?国家发展改革委?财政部?自然资源部关于进一步规范发展公租房的意见》(建保〔2019〕55号)提出各地要全面梳理低收入特别是低保家庭、分散供养特困人员的住房状况，凡申请并符合条件的要实现应保尽保。城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭的收入、住房困难等具体准入条件由直辖市、市县人民政府住房保障主管部门合理确定，报经本级人民政府批准后，向社会公布实施，并及时进行动态调整。对低保、低收入住房困难家庭和分散供养特困人员，可以实物配租为主、租赁补贴为辅；对中等偏下收入住房困难家庭，可以租赁补贴为主、实物配租为辅。具体保障方式可结合保障对象意愿和公租房供给因地制宜确定。严格保障标准，实物配租公租房单套建筑面积原则上控制在60平方米以内。合理确定租赁补贴标准，建立动态调整机制，并根据保障对象的收入水平实行分档补贴，支持保障对象租赁到适宜的住房。
2011年9月28日，《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）提出公共租赁住房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应，单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，满足基本居住需要。城镇低收入住房困难家庭较多、小户型租赁住房房源不足的地区，要加快建设廉租住房，提高实物配租比例。逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行。规范发展经济适用住房，严格执行建设标准，单套建筑面积控制在60平方米以内。房价较高的城市，要适当增加经济适用住房、限价商品住房供应。并相对应提出为加快实施各类棚户区（危旧房）改造要坚持政府主导、市场运作，发挥多方面积极性，改造资金由政府适当补助，住户合理负担。棚户区改造要尊重群众意愿，扩大群众参与，切实维护群众合法权益。
（二）海南层面
海南省人民政府关于印发《海南省保障性住房管理暂行办法》（琼府〔2010〕66号）的通知,各市、县人民政府应当在开展城镇居民家庭收入、财产和住房状况调查的基础上，结合当地财政能力、资源环境条件、人口规模和家庭结构等，编制保障性住房总体规划、年度计划，明确保障性住房建设规模、土地、资金安排、项目布局、套型结构和工作机制等内容，并向社会公布。保障性住房建设应当符合土地利用总体规划、城市总体规划，坚持发展节能省地环保型住宅，遵循经济适用、生活设施配套齐全、满足基本使用功能等要求，优选规划设计方案。其中套型建筑面积按下列标准控制：廉租住房以50平方米以下为主；公共租赁住房以60平方米以下为主；经济适用住房以60平方米左右为主；限价商品住房以90平方米以下为主。
为深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，认真贯彻落实党中央、国务院决策部署和省第七次党代会、省委七届二次全会精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步深化“两个暂停”政策，推动我省房地产业优布局、调结构、提品质、去库存，促进房地产业平稳健康发展，结合当前实际。《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》（琼府〔2017〕76号），文件提出永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，由省住房和城乡建设厅会同省规划委、省国土资源厅等部门，结合中部生态核心区四个市县存量商品住宅用地等情况另行制定实施方案，报经省政府同意后印发实施。实行年度商品住宅用地计划管理，对四个中部生态核心区市县，停止办理新增商品住宅用地审批；其余市县实行年度商品住宅用地计划管理。对存量商品住宅用地规模较大、开发效益较低的市县，相应减少直至暂停新增商品住宅用地供应。市县政府根据商品住宅年度建设指导性计划编制本市县年度商品住宅用地计划，并报省国土资源厅审核。
海南省在住房保障工作方面对各市县政府要继续做好住房保障工作，进一步推进棚户区改造，并加快在建保障性住房项目及配套设施建设，及时建成分配入住。对于房源不足、供求矛盾突出的市县，可采取适当新建、购买或长期租赁存量商品住宅等多种方式筹集公租房房源；同时进一步加大城镇住房保障家庭租赁补贴发放工作力度，实现应保尽保。
海南省委七届四次全体会议审议通过了《百万人才进海南行动计划（2018-2025年）》。计划中称，海南省将聚焦在全岛自由贸易试验区和中国特色自由贸易港3大产业类型、10个重点领域、12个重点产业、五网基础设施建设、生态文明建设、乡村振兴和民生事业需要，积极引进培养使用各类人才。计划到2020年，吸引各类人才20万人以上；到2025年，实现“百万人才进海南”目标。
（三）市层面
据“多规合一”表格数据显示，城市建设用地面积为628公顷，占全市陆域空间55%。
通什镇在“多规合一”中开发边界面积为1432.55公顷。将开发边界外的南圣河少部分纳入本次规划范围作为研究对象，其中面积约为1517.39公顷。
根据五指山市2014年新开工城镇保障性安居工程建设进展情况统计表，公共租赁住房、经济适用房和城市棚户区改造新开工项目个数分别为2个、1个、2个，其实住宅套数分别为208套、352套、267套，总建筑面积分别为12542平方米、36656平方米、31981平方米。
根据五指山市2015年新开工城镇保障性安居工程建设进展情况统计表，城市棚户区改造和垦区危房改造新开工项目个数分别为6个和1个，其实住宅套数分别为243套和140套，住宅面积分别为12123平方米和15507平方米。竣工总套数分别为175套（其中130套已入住）、140套，总建筑面积分别为23559平方米、15507平方米。
根据五指山市2017年新开工城镇保障性安居工程建设进展情况统计表，城市棚户区改造新开工项目为1个，其实竣工套数为19套。
根据五指山市2018年新开工城镇保障性安居工程建设进展情况统计表，城市棚户区改造和垦区危房改造新开工项目个数分别为2个和1个，其实住宅套数分别为106套和26套，住宅面积分别为8996平方米和4211平方米。竣工总套数为48套，总建筑面积为4291平方米。
（一）体制机制不够完善
（二）管理工作亟需加强
????分配运营以及后续管理方面相对弱化，保障性住房分配运营管理、动态管理和小区物业管理等问题亟需解决。
（三）住房保障工作面临的环境
新型城镇化的推进使政府在面对原有城镇家庭保障性住房需求的同时，新增了大量的保障性住房需求，基数扩大，对保障性住房建设的总量提出了更高的要求。新型城镇化强调的是人的城镇化，居住质量要随着城镇化的推进得到提高，群众对于居住的质量、环境等方面的需求都会大幅度提高，这些新需求的提出将对政府建设保障性住房的能力提出更高的要求。
????三、棚户区改造
2010—2018年，五指山市累计完成城市棚户区改造1469套。详见下表。
棚户区改造
年度
项目名称
项目地址
套数
合计
2010
海六建·瑞景山庄
五指山市海榆北路
117
197
五指山市城市管理局职工住宅楼
五指山市海榆南路
66
五指山市环境卫生管理站职工宿舍
五指山市农林路环境卫生管理站宿舍区内
14
2011
在水一方
五指山市工业路
176
2012
居民一区安置房
五指山市雅蓄路
204
2014
建安公司职工安置房
五指山市海榆路
75
267
温馨花园
畅好路8号
192
2015
水务公司棚户区
五指山市水务公司宿舍楼
48
383
二轻厂棚户区（第一居民区）
五指山市牙畜路东北侧五指山市第一居民区
65
吉祥花园棚户区
五指山市农林路17号
27
68
南圣镇联合厂棚户区
五指山市南圣镇联合厂
35
畅好农场棚户区
畅好农场
140
2017
小岛沿河东侧
五指山市小岛东侧
33
110
第二居民区
五指山市第二居民区
77
2018
市北区中心基层供销社职工保障性住房大楼
番阳镇、毛阳镇
58
132
五指山市中学和红星学校教师安置房
五指山市教师村
畅好农场危房改造
——
26
1469
（一）坚持以民生为根本，实现基本住房保障应保尽保
对照人民群众对美好生活的向往，坚持把改善民生作为住房保障工作的根本，合理确定住房发展制度和住房保障方式，提高住房保障工作服务水平，全面提升市民的获得感和幸福度，打造人才向往、市民热爱的幸福城市。
（二）坚持以大局为导向，全面落实城市发展战略
紧紧围绕构建“创新、改革、开放、人才”四轮驱动新动力体系，进一步强化基本住房保障公共服务，加快棚户区和老旧院落改造，加速人才安居工作。
（三）坚持以法治为保障，建立健全政策法规制度体系
加快构建“租售补”并举的住房保障制度顶层设计，逐步完善人才安居政策。坚持制度先行，合理运用行政手段和市场调节，处理好政府与市场、长期与短期、公平与效率的关系，确保住房保障工作在法治轨道上有序运行。
（四）坚持以政府为主导，提供基本保障
要将规范发展公共租赁住房列入重要议事日程，坚持既尽力而为又量力而行，在国家统一政策目标指导下，因地制宜加大公共租赁住房发展力度。同时，要防止保障与市场出现错位，既不能把公共租赁住房违规转为商品住房，也不能将对公共租赁住房的支持政策用于发展商品住房。强化住房保障发展统筹规划。站高谋远，围绕多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做好顶层设计。构建市、乡镇两级权贵明确、运行有序的管理体系。
（五）分类合理确定准入门槛
要针对不同困难群体，合理设置相应准入条件，采取适当的保障方式和保障标准，统筹做好城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭和居民的公共租赁住房保障工作，加大对符合条件居民的保障力度。坚持实物保障与租赁补贴并举。要继续做好公共租赁住房实物配租工作。同时，积极发展公共租赁住房租赁补贴，满足困难群众多样化的居住需求。
????1.《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）；
????2.《城镇住房保障条例（征求意见稿）》（国办发2014.3）；
3.《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发〔2014〕36号)；???
4.《住房保障档案管理办法》(建办保〔2013〕4号)；
????5.《绿色保障性住房技术导则》(建办〔2013〕195号)；
????6.《关于做好住房保障规划编制工作的通知》(建保〔2010〕91号)；
????7.《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》琼建房〔2019〕116号；
????8.《海南省关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》；
????9.《海南省公共租赁住房管理办法》（试行）琼府办〔2010〕111号；
10.《海南省经济适用住房管理办法》琼府办〔2009〕31号；
11.《海南省人民政府关于印发海南省保障性住房管理暂行办法的通知》
（琼府〔2010〕66号）；
????12.《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅印发关于引进人才住房保障的指导意见》（琼办发〔2018〕41号）；
????13.《住房和城乡建设部、国家发展改革委财政部、自然资源部关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号）；
????14.《海南省住房和城乡建设厅、海南省财政厅、海南省人力资源社会保障厅关于实施引进人才住房保障有关问题的通知》（琼建房〔2018〕251号）；
????15.《五指山市贯彻落实<百万人才进海南行动计划（2018-2025）>实施方案》（五发〔2019〕2号）；
????16.《五指山市总体规划(空间类2015-2030)》；
????以建设全面体现新发展理念，按照构建符合五指山市实际适应市场规律的房地产基础性制度、建立房地产业持续稳定健康发展长效机制的要求，进一步健全由市场提供的商品住房体系和由政府主导的保障住房体系，完善租赁型房屋、货币化补贴相结合的“租售补”住房保障方式，不断优化商品住房市场供给、基本住房保障、人才安居服务、棚户区实现基本住房保障“应保尽保”，棚户区改造“应改尽改”，人才安居体系逐步健全，物业管理提质扩面，住房租赁市场快速发展，实现住有所居，让市民生活更幸福，促进社会公平公正，保证人民群众共享改革发展成果。
????（一）住房供应
????1.精细供应管理，促进人口有序疏解
????根据城市总体规划确定的人口规模，建立与之相适宜的住房总体规模和住房产品体系，发挥好房地产基础产业功能作用。建立与区域发展规划相适应的住房供应结构和供应节奏，引导人口的合理分布和有序疏解。
2.强化需求引导，满足合理住房需求
按照“保障刚需、支持改善、控制投资思路，满足居民多层次的住房消费需求，积极配合国家财政、税收、金融政策，实行差别化的住房信贷和税收政策，着重运用市场化手段，在保证房地产市场交易活跃度的前提下，引导住房市场回归居住属性，降低市场风险。
3.实施动态调整，实现保障有效供给
依据经济社会和市场发展形势，建立住房保障动态调整机制。住房市场供应充分、房价较为平稳的阶段，政府保障和棚户区改造以货币补贴为主、实物配置为辅；住房市场供不应求、房价上涨较快的阶段，可以适当增加保障性住房和棚户区改造实物供应量，从而促进政府保障和住房市场有机结合、动态互补，实现政府保障有效供给。???
????（二）基本住房保障
1.完善“租售补”住房保障体系
结合五指山市经济发展水平和保障能力，满足基本住房需要，完善“租售补”并举政策体系，采取实物配租与租赁补贴相结合的方式，逐步转向以租赁补贴为主，有效解决中低收入家庭住房困难。
2.强化租售公平和效率
以“诚信申报、信息公开”为原则，依托大数据信息平台，进一步优化基本住房保障申请对象的资格审核流程，提高工作效率，缩短租售周期，强化信息公开，实现保障性住房租售便捷、高效、公平。
3.提升保障性住房管理水平
完善保障性住房准入程序和退出机制，实现住房保障“进得来、出得去”。以保障性住房小区“互联网＋”建设为抓手，以落实保障性住房小区属地化管理为依托，强化属地管理职责，创新优化便民功能，延伸社会公共服务，推进精准社会帮扶机制，不断提升管理水平。完善住房补贴政策，支持机关事业单位职工通过市场租购解决居住问题。优化住房公积金制度设计，强化公积金住房保障和住房金融支持功能，增强公积金制度普惠性、公平性。
???（三）人才安居
1.构建统一的人才安居政策体系
完善人才安居服务顶层设计，创新安居实施方式，扩大人才安居实施范围，加大人才安居实施力度，多措并举形成合力，解决人才的后顾之忧，切实改善人才居住条件，逐渐形成人才政策比较优势。
2.确立人才安居长效工作机制
建立全市统筹、属地负责、企业分担的人才安居责任机制，各部门分工协同的人才安居服务体系，形成人才安居工作长效机制。市本级负责统筹全市人才安居工作，各乡镇政府负责本辖区人才安居的实施，以及人才住房和补贴资金的筹集、租售、管理。鼓励用工单位做好本单位人才安居工作。组织、人社、住建、财政、教育等部门按照职责分工，协同配合做好人才安居工作。
（四）住房租赁市场
1.培育市场供应主体
发展壮大住房租赁企业，不断提升住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平；支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业开展住房租赁业务；
2.拓宽租赁房源供应渠道
3.加强住房租赁市场监管
明确租赁双方权利义务，引导建立稳定的租赁关系；完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立租赁市场主体信用记录，对严重失信主体实施联合惩戒。
4.健全法规制度和管理体系
修订房屋租赁管理法，明确市政府各部门职责和当事人的责任义务，规范租赁双方、当事人的行为。理顺住房租赁管理体系，构建市政府、乡镇政府和社区（居、村民委员会）三级管理模式，建立全市统一的住房租赁交易服务平台。
????（五）棚户区改造
1.建立可持续发展的搬迁补偿体系
完善棚户区改造搬迁补偿政策体系，保持补偿标准的科学、稳定和持续性强化内部审查和市场监管，规范实施单位和劳务公司管理，确保政策执行无偏差；强化统筹协调力度，完善信息化管理机制。
2.加大棚改资金筹措力度
加大棚改融资力度，保障重大项目建设；充分利用国家金融政策，通过政府购买棚改服务自行融资，加快推进改造力度；对用于棚户区改造的企业债券，优先办理预审手续，鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股等多种方式参与棚户区改造；鼓励棚户区企业和职工出资改造，企业参与棚户区改造的，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。
3.坚持统筹兼顾有序推进棚改
坚持统筹兼顾、综合平衡，有序推进棚户区改造，加快城市有机更新。推进棚户区改造工作，开辟城市永续发展新空间，打造创新驱动发展新引擎。
4.有效疏解主城区人口密度
从城市更新的视野，通过棚户区改造实现城市人口的均衡分布，促进城市的可持续发展。合理确定规划条件，优化补偿方案，发挥棚改的资源整合和政策导向作用，鼓励居民选择货币化安置，引导居民在主城区以外区域购房，努力降低主城区的人口密度。
针对五指山市中低收入水平家庭、大学毕业生、外来务工人员、以及“百万人才进海南”等目标人群。
2020-2025年。
五指山市通什镇，面积为1517.39公顷。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，牢固树立“四个意识”，坚定“四个自信”，坚决做到“两个维护”，切实提高政治站位，加快完善由配租型的公共租赁住房，多渠道满足住房困难群众的基本住房需要；进一步规范发展公共租赁住房，努力实现本地区低保、低收入住房困难家庭应保尽保，城镇中等偏下收入住房困难家庭在合理的轮候期内得到保障，促进解决新就业无房职工和在城镇稳定就业外来务工人员等新市民的住房困难，不断增强困难群众对住房保障的获得感、幸福感和安全感。
（一）政府主导、社会参与
切实履行政府住房保障职责，完善支持和保障机制，优先安排棚户区改造和续建保障性住房项目的建设资金，充分发挥市场机制作用，鼓励社会力量通过投资建设、经营管理等多种方式参与住房保障工作，逐步建立和完善“政府+市场”两种互补、互通和有机协调的住房保障机制和供应体系。
（二）合理布局、优化结构
加强保障性住房规划布局与产业布局、公共服务设施发展，基础设施建设在空间和时序上的协调。集中建设与配建，购买和长期租赁相结合。项目分布充分考虑城市空间结构调整，优先重点发展交通便捷、出行便利的区域，尽可能相对均衡，更好地满足保障对象差异化的需求。
（三）加强配套、提升品质
????（四）突出重点、分类施策
按照科学发展、可持续发展的要求，结合五指山市实际，在制定统一保障规划的基础上，坚持科学规划、分布实施、突出重点、分类施策、统筹兼顾，真正做到精心组织、公开公正和公平、群众得益、人民满意。
????（五）注重分配、强化管理
逐步扩大保障覆盖面，适度降低保障的准入门槛，坚持适度保障和保障标准动态化调整原则，有计划有步骤地组织实施。保障范围、保障标准等政策的确定必须与社会经济发展水平相适应，统筹考虑城市的功能定位、产业布局、人口资源环境承载能力和经济社会发展水平等因素，根据中低收入家庭和外来务工人员等流动人口的居住情况、经济承受能力和需求，合理地、动态地确定保障性住房建设的目标任务、供应范围和供应对象。
????（六）严格准入、动态管理
一、规划总体内容
通过调查数据五指山市市区人口2018年常住总人口为32310人，其中流动人口为307人(备注：常住人口、流动人口数据均为建设单位提供)。根据远期人口计算公式Pn=P0*（1+r）n,{其中自然增长率取0.8%、P0为现状人口、r为自然增长率、n为年限}，则至2025远期人口约为34164人，其中流动人口约为325人。
（一）公共租赁住房
根据《海南省人民政府关于印发<海南省保障性住房管理暂行办法>的通知》（琼府〔2010〕66号）第十八条：保障性住房建设坚持以中小套型为主，套型建筑面积应当按下列标准控制：廉租住房以50平方米以下为主；公共租赁住房以60平方米以下为主；经济适用住房以60平方米左右为主，可参照我省职工住宅建筑面积标准适度控制；限价商品住房以90平方米以下为主，最大不超过120平方米。?????本次规划中公共租赁住房主要面向大学毕业生、一些从外地迁移到五指山市的工作的群体，向新就业职工出租，至2025远期流动人口约为325人，单身系数取30%，单身人口按1人/户，非单身人口按2人/户，则共需住房212套。根据五指山市的实际情况按50㎡/户，户标准计算，共需公共租赁住房面积约10600㎡。其中计划原市委党校地块剩余部分约20亩用于建设公共租赁住房176套。
（二）经济适用房
根据国发〔2007〕24号文件精神，经济适用住房严格控制房屋套型面积。经济适用住房一般保障面积标准为建筑面积60㎡，家庭成员3人（含）以上的，保障面积标准为建筑面积80㎡。
通过调查数据显示在五指山市市区人口2018年常住总人口为32310人，则至2025远期人口约为34164人，则规划期内有约1854人需要满足住房。按居住人均居住面积30㎡的规划目标计算，则至2025年，住房面积需求量约为56000㎡。
按60-80㎡/户标准计算，经济适用房共需约700-934套。计划冲山农场地块约50亩用于经济适用房420套，原计划原市委党校地块经济适用房为100套，但地块面积不足，则本次计划建设经济适用房为56套。
（三）人才公寓
????《海南省住房和城乡建设厅关于加快人才住房房源凑集工作的紧急通知》（琼建房〔2019〕76号）文件提出为加快实施引进人才住房保障，妥善解决人才住房问题，在2019年五指山市人才住房房源筹集任务及第一批人才住房房源凑集任务100套的人才公寓。
根据五指山市人力资源和社会保障局提供五指山市每年入职新公职人员约70人左右，则在2020-2025年期间共需420人，安置人才单身系数取30%，单身人口按1人/户，非单身人口按2人/户，则共需住房294套，本次规划考虑五指山市作为全省生态核心区优势，国家生态文明示范区建设，热带雨林国家重点生态功能区建设，则人才公寓取300套。
如下表：
公共租赁住房
2020至2025
212套
经济适用房
700-934套
人才公寓
300套
1212-1446套
????
????（四）棚户区改造
????根据五指山市人民政府的《关于我市2018年—2020年棚户区改造计划的批复》经四届市政府第12次常务会议研究，同意在2018-2020年棚户区改造项目19个，户数1345户。其中2018-2019年棚户区改造计划并未实施（除2010年—2018年已建设的城市棚户区改造外），根据五指山市市区现阶段的住房保障需求，将前期并未实施的棚户区改造计划户数纳入本次规划中，且在2020年计划增加畅好农场红光社区农5队垦区危房改造40户，则总共1193户（其中不包括2010年—2018年已完成的城市棚户区改造），则计划在2020年棚户区改造为112户、2021年棚户区改造为204户、2022年棚户区改造为156户、2023棚户区改造142户、2024年棚户区改造为170户、2025年棚户区改造为409户。
棚户区调查摸底和改造计划表
户数
2020
老农贸市场危楼改造区
红旗路南侧
36
112
农机厂
河北西路北机侧
畅好农场红光社区农5队垦
区危房改造
畅好农场红光社区农5队
40
2021
“三月三广场”北侧
三月三路北侧
90
灯光球场南侧
海榆南路东侧
南圣镇文化农场联队
南圣镇红光队、跃进队
46
2022
博物馆
海榆北路北侧
28
156
南方电网
农林路东端
72
电影院大院住宅区
红旗路东侧
56
2023
南圣镇
南圣镇区主干道
88
142
供销社危楼改造区
红旗路北侧
54
2024
河北西路农垦大院
河北西路北侧
122
170
海汽公司
海榆北路海汽车站内
2025
番空村（含番空一队、二队、三队）
海榆北路
150
409
番香村（三队、六队）
海榆南路
164
牙蓄村
95
1193
老农贸市场危楼改造区（2020棚户区改造地块）：计划改造36户
供销社危楼改造区（2023改造地块）：计划改造54户
农垦大院（2024棚户区改造地块）：计划改造122户
牙畜村（2025棚户区改造地块）：计划改造95户
????本次规划中公共租赁住房、经济适用房、人才公寓、在2020-2025年需求分别为212套、700-934套、600套，共1212-1446套。
规划期内，住房建设应立足与五指山市经济社会发展实际和资源环境承载能力，逐步建立符合国情和五指山市实际住房建设模式和消费模式，解决本市中低收入家庭的住房问题。规划以实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格稳定的节约型社会为根本目标。
????1.保障性住房建设应符合我省土地利用规划和城市总体规划、控制性详细规划、住房建设规划的要求，要求按照发展节能省地环保型住宅的要求，坚持适用、安全、经济、美观的原则，优选规划设计方案，满足使用功能。
????2.保障性住房建设，应当与当地的经济发展水平相适应，并结合群众的住房情况、家庭结构和人口等因素适当的套型比例。
3.保障性住房建设应坚持节约资源、保护环境、保证质量的原则，合理选择实用的建设技术和工程材料，达到节地、节能、节水、节材个环境保护的目标要求。并积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
5.保障性住房应优先选址在地质条件安全可靠、环境适宜、公共交通相对便利和商业、教育、医疗、文化等公共服务设施及市政配套设施相对完善的区域。
????6.保障性住房规划建设的规模分为小区和组团，户数在3000～5000户，人口在10000～15000人的小区，户数在300～1000户，人口在1000～3000人的为组团，并按国家居住区设计规范要求配套相应的学校、商业、医疗、垃圾收集点等公共设施。
7.不能达到规定规模的保障性住房，应根据实际建设规模按国家有关标准配套与规模相适应的学校、商业、医疗、垃圾收集点等公共设施。
8.保障性住房的朝向布置应有利于自然通风、采光，并满足日照标准的要求。
9.保障性住房不宜建低层，应以多层（5～6层）、中高层（7～11）层为主、有条件的可建高层（12～18层）。
10.我省海口市主城区范围内的保障性住房项目，宜以中高层和高层为主，住宅容积率原则上控制不超过2.5，有条件的地块可适当提高，但最高不得超过3.0；三亚市主城区范围内的保障性住房，应充分考虑建设国际性滨海风景旅游城市对城市风景环境的要求，容积率原则上控制在2.0以内。其他市、县城镇（含垦区）城区范围内的保障性住房项目，宜以多层和中高层为主，单个开发地块住宅容积率原则上控制不超过1.5。
11.保障性住房在新区建设的绿地率，高层应不低于40%，中高层及以下不低于35%；旧区改建的绿地率，高层应不低于35%，中高层及以下不低于30%。
12.住房户型设计应综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系等要求，满足家庭的基本居住生活需求。
13.住房户型平面应在符合功能空间关系紧凑和充分利用的原则前提下。具有良好的日照、采光和通风，满足居住的舒适度和卫生条件。每套住宅应具有卧室、起居室（客厅）、厨房、卫生间等基本功能空间。
14.廉租住房单套建筑面积应不大于50平方米，经济适用住房单套建筑面积应在60平方米左右，“两限房”单套建筑面积不大于90平方米，并根据实际确定合理的户型比例。套型建筑面积应包括建筑的公摊面积。多层的公摊面积比应控制在15%以内，中高层及以上的公摊面积比应控制在18%以内。
（一）申请公共租赁住房的，应同时具备以下条件
1.申请人无自有住房或未居住公有住房；
2.申请人已与本市用人单位签订劳动合同并且依法缴交各项社会保险满1年的人员，或申请人为本市城镇非农业户口并缴纳本市城镇居民基本医疗保险满一年的人员；
（二）申请经济适用住房的，应同时具备以下条件
申请人以家庭为单位，并以户口簿记载的成年人作为申请人，其余家庭成员作为共同申请人，每户家庭只能申请购买一套经济适用住房。
1.申请人家庭必须是本市城镇非农业常住户口；
2.申请人家庭无住房或者自有住房人均建筑面积低于16平方米（含16平方米）。
3.申请人家庭未享受过政策性住房（包括房改房、集资房、合作建房、经济适用房、安置房）。
4.申请人家庭符合市人民政府规定的中等偏下收入标准；??
5.申请人及其共同申请人在申请之日前没有政策性住房房产交易记录；
（一）申报材料
申请人申报保障性住房的，应提交以下材料：
1.《五指山市保障性住房申报审批表》；
2.户主夫妻双方身份证、结婚证、家庭成员户口簿（原件及复印件一份）；
3.房屋产权部门出具的相应产权证明，户主夫妻有一方户口不在五指山市的，需提供户籍所在地房产管理部门的证明；
（二）申领表格
符合申报条件的机关、企事业单位干部职工，由单位、乡镇政府统一到市住房保障服务中心领取申报审批表填报；固有企业职工到市国资中心领取申报审批表填报；城镇居民到所居住辖区居委会领取申报审批表填报。
（三）提出申请
申请人为城镇居民的向所在辖区居委会申报；乡镇人员向所在的乡镇政府申报；申请人为市直机关、事业单位干部职工的，向所在单位申报；国有企业职工向市国资中心申报；申请人是省驻单位职工的，如本人已向本单位申请购买保障性住房的，不可再次申请。
（四）受理申请????????????????????????
居委会、市国资中心、乡镇政府或所在单位对申报材料进行审查，申报材料齐全且符合法定形式的，向申请人出具《五指山市保障性住房申请受理回执单》。申报材料不齐全或者不符合法定形式的，居委会或所在单位应在2个工作日内告知申请分配家庭需要补交的材料。
?（一）面积标准
根据海口市人民政府办公厅关于转发海南省保障性住房建设技术规定和海口市廉租住房建设标准的通知（海府办〔2008〕293号）文件中规定廉租住房单套建筑面积应不大于50平方米，经济适用住房单套建筑面积应在60平方米左右。
根据国发〔2007〕24号文件精神，经济适用住房严格控制房屋套型面积。经济适用住房一般保障面积标准为建筑面积60平方米，家庭成员3人（含）以上的，保障面积标准为建筑面积80平方米。
五指山市作为海南省中部生态核心区，根据实际情况和住房需求，经济适用住房的建设面积按60-80㎡，公共租赁住房建设面积按50㎡，人才公寓建设面积按50-60㎡。
（二）市场价格标准
经济适用住房的出售价格，由住房的征地和拆迁补偿以及征地所支付的地价款、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、实缴税金和微薄利润构成。经济适用住房的利润按建筑造价成本的3%-5%进行控制。
海南部分市县商品房与经济适用房价格汇总表
市县
商品房价格（元/㎡）
经济适用房价格（元/㎡）
经济适用房价格低于商品房价格的百分比
海口市
22000
5600
75.54%
文昌市
13000
2700
79.2%
琼海市
15000
2800
81.3%
三亚市
38000
2850
92.5%
儋州市
8500
2400
71.76%
琼中黎族苗族自治县
12000
1800
85%
（一）强化计划管理，保障用地落实
为保证保障性住房用地的有效落实，对保障性住房用地实行计划管理，超前安排。实行计划公开，接受社会监督。
（二）切实落实保障性住房土地供应各项优惠政策
在供应方式上，限价房原则上以协议出让方式提供，公共租赁住房以划拨方式提供。在供应价格上，最大限度降低保障性住房用地费用。
（三）多渠道筹集土地，确保用地供应
实行保障性住房建设用地政府储备供应制度，从政府储备土地中优先供应保障性住房建设用地；盘活存量土地用于保障性住房项目建设；探索以划拨或出让方式加大保障性住房供地等。?
保障性住房用地保障机制与闲置土地处置制度的衔接。对因故造成土地闲置但又不宜以收回土地使用权方式进行处置的闲置土地，在符合规划的前提下，可调整作为保障性住房用地由原土地使用单位继续开发建设等。?
（五）改进和加强审批管理，保障及时供地
改革城市建设用地审批方式，提高审批效率；严格审查把关，确保保障性住房用地落实。同时严格落实保障性住房土地供应政策；规范保障性住房用地合同管理；有效控制项目用地规模。?
（六）加强监督管理，保障政策实施
加强计划实施管理与后期土地开发利用监管，严禁改变土地用途。?
（一）保障性住房投融资机制设计
对于政府拥有产权的保障性住房建设资金不足部分，形成“政府主导+金融机构支持”的投融资模式；对于不拥有产权或只拥有部分产权的住房部分，形成“政府引导+社会参与”的投融资机制。
（二）完善保障性住房投融资机制的措施
建立政府财政长效投入机制，完善财政支持保障性住房建设制度。适当提高当前规定的土地出让收益的比例，落实财政预算制度；适当通过债务渠道获得建设资金，缓解保障性住房建设资金不足；通过进一步完善财政支持保障性住房建设制度，增加保障性住房投入。
规范加强地方政府投融资平台建设，深化与金融机构的合作。可以组建保障性住房建设公司，自行融资自行建设保障性住房；也可以目前市属国有企业代建的且由财政按进度拨款的保障性住房项目进行融资，缓解财政资金的压力；发挥各级投融资平台作用，拓宽与各大金融机构的合作渠道，争取更多金融机构信贷支持，鼓励担保机构为保障性住房建设项目提供担保。
创新融资方式，引导各类社会资本投资建设。可通过贴息、贴现、提供担保和税收优惠等举措，引导社保基金和保险资金投向保障性住房建设项目；也可以通过短期融资券、私募债权融资、保障房信托、房地产投资信托基金等设立保障性住房投资基金。
充分发挥住房公积金的作用。住房公积金管理中心可根据不同时期的公积金数量，明确公积金使用途径，加强资金规范运作、聚集公积金增值收益，成为住房保障制度“资金链”中的重要环节。
（一）全面建立和完善动态分配管理机制
????（二）全面提升保障性住房物业管理水平
逐步建设智能化管理的保障性住房小区，开展智能监控、三级门禁、多卡合一、信息互通等功能在内的智能化管理系统建设，提升保障性住房后期物业管理水平。此外，要创新保障性住房的物业管理服务模式，
（三）管理模式创新
（四）管理思路创新
（五）持续完善保障性安居工程信息化管理机制
住房保障将逐步实现业务统一系统平台、统一数据库、统一网络平台、统一业务规范等“四个统一”。信息化建设是保障性住房运营管理的基础性工作，对住房保障的运营管理起到至关重要的作用。住房保障信息包含保障性住房的建设，保障对象申请审核、购买以及后期管理等一系列内容；在各个环节，政府、机构、个人都参与其中，构成了非常复杂的逻辑关系。住房保障信息之间的关联性强，住房保障对象的准入条件，包含收入、资产、房产、户籍和婚姻状况等多方面信息，涉及到房管、公安、民政等多个政府部门管辖的数据，要实现申请审核功能，需要在这些数据之间建立基于申请家庭的关联。一方面，住房保障申请对象的自身状态，如收入、婚姻状况等是不断发展变化的；另一方面，在住房保障的不同阶段，住房保障产品、准入标准要根据住房困难家庭情况进行调整，随着住房保障体系的不断完善，各个保障住房系统都建立了从申请审核到实际居住的管理流程，系统结构的层次更加分明。
（六）加强住房保障体系功能模块信息化建设
主要包括保障性住房网上申请系统模块、资格审核管理系统模块、配租配售管理系统模块、保障房建设管理系统模块、住房保障政策宣传功能模块及住房保障监管系统模块等。要进一步加强对这几项功能模块的信息化建设，做好包括数据库建立、数据录入、查询、维护等工作。
（七）制定和完善统一的信息化建设标准
首先需要市里一个统一的信息标准，这是基础、是前提，更是进行信息交换以及共享和监管的保障。所以在信息化建设过程在，采取统一的代码、统一的接口以及统一的标准与规范，并且重视与公安、民政、税务、银行等部门的联系，不断规范信息化建设的标准，建立住房保障体系管理事业平台，加强各住房体系间的联系，充分发挥信息技术的优势。
（八）引进培养先进的信息化人才
主要是由于信息化建设的性质决定的，信息化建设需要涉及到社会住房、管理技能以及计算机网络节能等。为了解决人才短缺难题，首先需要加大人才的引进力度；其次需要加大对技术人员的培训工作，全面提升住房保障体系建设中人员素质，建立高素质的信息化建设队伍，促进住房保障体系管理信息化建设发展。
????（一）健全组织机构，落实主体责任
（二）强化监督管理，实施全过程监管
各级审计部门全程参与保障性住房建设和棚户区改造的监管工作，负责组织对保障性住房和棚户区改造项目的投资、建设、分配、运营等情况跟踪审计。同时，要充分发挥新闻媒体的宣传、监督作用、积极邀请人大代表、政协委员以及社会各界人士广泛参与保障性住房和棚户区改造工程建设、分配的监管工作，切实做到依法合规、公开透明。
（三）推动保障模式由实物向货币补贴为主转变
一是逐步停建经济适用住房项目和缓建公共租赁住房、限价普通商品住房项目，保障性住房主要通过货币补贴和商品房市场调节；二是建立健全梯级住房租金补贴制度。城市实物租赁住房保障除了政府保有一定量的调控房源外，主要通过市场筹措租赁型房源，根据保障对象不同形式适用住房租金补贴标准，直接向保障对象支付差异性货币补贴或发放租房补贴，借以减少政府保障性住房物业管理、租金收取、养护维护等管理成本；三是建立健全梯级限价制度。基于一定时期产权式实物性保障的现实需要，根据保障对象具体情况提供差异性限价优惠，货币补贴、贴息或发放购房补贴券等，以满足不同层次的住房需求。
（四）建立健全保障性住房并轨保障机制
构建以限价商品房为主的保障性住房供应体系，逐步形成限价商品房和公共租赁住房管理，鼓励房地产开放商投资建设小户型商品住房，政府通过租赁、协议回购、配建等形式纳入城市保障性住房供给范围。采取“市场租金、分档补贴、租补分离”方式，参照市场的价格水平，根据保障对象收入和居住条件的差异确定不同的补贴标准，逐步提高货币配租比例。允许并鼓励保障对象从市场上租赁房屋，政府部门对符合条件的保障对象按照同样的标准进行补贴或发放住房补贴，逐步提高住房保障中社会性房源的比重。
（五）促进保障性住房与普通商品住房融合发展
????改变政府直接的实物式保障性住房供应模式，推动五指山市保障性住房保障模式从“产权保护+货币保障”为主，逐步过渡到以“使用权保障+货币保障”为主的主要保障形式，结合实施梯级货币补贴制度，有利于推动城市住房租赁市场的繁荣和城市闲置住房的充分利用，既能够满足城镇居民“住有所居”的现实需求，又能促进城市房地产业健康发展。
（六）加快解决外来务工和引进人才的住房问题
（七）继续实施绿色建筑行动，推进住宅产业现代化
????保障性住房是政府投资或政府主导的项目，在保障性住房中实施绿色建筑行动，将保障性住房建设成为绿色保障性住房，可有效提高保障性住房的安全性、健康性和舒适性，对在全社会推行绿色建筑具有示范效应。要本着经济、使用、环保、安全、节约资源的原则，统一规划，精心组织，分布实施。
????（八）健全保障性住房建设和管理的工作机制
1.完善住房保障制度体系
实施租赁补贴扩面提标。根据我市经济社会发展水平，合理确定住房保障租赁补贴年收入和人均住房面积标准，降低准入门槛。结合我市户籍制度改革，将新市民纳入保障范围，扩大对新市民的住房保障覆盖。提高补贴标准，建立补贴标准与市场租金水平挂钩机制，引导保障对象通过市场租赁住房解决居住问题。
继续实施实物配租配售。通过新建、配建、改建等方式继续适量筹集公共租赁住房房源，缓解实物配租供需矛盾，缩短轮候周期，加快推进在建项目建设交付，尽快实现保障对象配租入住。
2.优化住房保障工作机制和审核租售流程
实施统一政策、统筹规划、属地管理的工作机制。市住房城乡建设局负责本市住房保障统筹管理，包括统一住房保障政策，优化工作流程，出台政策规范以及保障性住房统一规划。市住房保障服务中心负责本市住房保障资格认定、补贴发放、房源租售、后期管理等具体实施工作。
进一步优化审核租售流程，提升住房保障服务水平。强化过程公开，方便监督查询。探索线上受理申请方式，促进高效便民。强化配租配售管理，坚持配租配售方案、房源信息和待保障对象信息全公开，实行动态配租配售，实现租售各环节公开透明、租售结果长期公示、保障对象线上线下同步查询，促进租售公平高效。
3.创建“有序、和谐、智慧”保障性住房居住小区
加大保障性住房监测管理平台功能开发和综合利用力度。依托互联网、物联网、大数据等技术，构建“现场情况实时掌握、管理数据即时分析、处理方案立刻实施”的动态监管模式。全面推进小区业主委员会、管理委员会建设，探索建立“两会”并行机制。持续深化与社会公益和公共服务组织的合作，推行“精准”社会帮扶，推动敬老、扶幼、助残、扶贫等社会公共服务向保障性住房小区延伸。
4.建立住房保障信用体系
探索完善公共租赁住房退出机制，加强公共租赁住房保障对象动态监管，及时清退不符合保障条件的保障对象，合理调整保障性住房准入条件，扩大保障范围，加大住房保障信息公开，主动接受群众、社会和媒体的监督。
5.完善住房补贴和公积金政策
加大住房补贴力度，探索完善住房补贴政策，支持职工通过市场租购租房解决问题。
积极探索推动以新市民为主体的多形式从业人员自愿缴存住房公积金，合理扩大住房消费提取，有序开放自主房物业管理费提取使用。坚持应贷尽贷，科学控制公积金流动性风险。
享受公共租赁住房保障的家庭有下列情况之一的，由市住房保障部门作出取消保障资格的决定，已承租廉租住房的收回承租的廉租住房，领取住房租赁补贴的，停止发放住房租赁补贴：
1.未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；
2.家庭人均收入连续一年以上超出公共租赁住房保障政策确定的低收入标准的；
3.因家庭人数减少或新建、购买及通过其它途径获得住房产权，家庭人均自有住房面积已超过本市公共租赁住房政策确定的住房标准的；
4.将承租的公共租赁住房转借、转租或擅自改变房屋用途的；
5.无正当理由连续三个月以上未在承租的公共租赁住房居住的；
6.无正当理由连续三个月以上未交纳公共租赁住房租金的；
7.其它违反租赁合同约定行为的。
六、实施建议
（一）商品房配建经济适用房??建议在商品住房建设项目中配建经济适用房。政府在出让土地的时候，可根据土地的开发强度及经济适用房的建设计划，安排一定比例的经济适用房到商品房开发项目中，即开发商竞得土地的同时就要约定负责建设一定比例的经济适用房，并保证其开工进度。在符合规划的前提下，允许房地产开发企业将存量商品住宅用地转型建设租赁住房，按照关于租赁住房用地的规定，重新签订土地出让合同、办理不动产登记手续。利用存量商品住宅用地转型建设租赁住房的，可按照新土地使用条件下土地使用权市场评估价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场评估价格的差额，补缴或退还出让价款。租赁住房用地的基准地价按当年度商品住宅用地基准地价的60%执行。