目前在汉口买房，无论刚需还是改善，都绕不开后湖。
该片区位于三环内，同时以金桥大道为界分成了东后湖片和西后湖片。东后湖属于老后湖区域，包括百步亭片区，兴业路和后湖大道；西后湖主要是塔子湖片区。
这里，有均价1.6W左右的毛坯刚需盘，是不少首次置业购房者入住主城区的不二之选；也有均价高达2.3W左右的高端改善项目，以及挂牌均价冲上2.5W的二手房，吸引了大批改善需求前来；当然，还有均价2W左右的项目，却并不怎么受待见。
后湖目前底价在哪？为什么同在一个片区，楼盘位置都差不多，价格也差不多，有的项目热上了天，有的项目却迟迟没动静？老欢今天就来咵一咵。
区域房价水涨船高，有盘“封神”，有盘捂成了“现房”
可以说，前两年的后湖相对汉口中心区房价，是“洼地”一般的存在。二环内均价2W-3W+，后湖均价仅在1W6左右徘徊。
可是，就在大家抢神盘抢的“不亦乐乎”之时，却猛然发现，后湖的价格居然一直在悄咪咪的上涨中。
以首地云梦台的售罄为信号，星河2049、汉悦府坤璟、仁恒公园世纪等一步步把区域天花板从1.8W妥妥推到了2.3W。
当然，尽管目前后湖的价格优势已经不那么明显，但依然还是不少购房者入住“主城区”的首选。老欢认为主要原因有三：
第一、房源相对充足。目前汉口二环至三环新盘主要就集中在硚口的古田-长丰区域和后湖这两个板块。其中后湖的新盘供应量较多，刚需改善项目都有，选择余地还比较大；
第二、生活配套完善。商业方面，有永旺梦乐城、汉口城市广场等满足日常所需；交通方面，武汉大道贯穿，地铁3号线、6号线、8号线及阳逻线等均已通车，出行越来越便利；
第三、学校资源丰富。后湖片育才系列学校遍地开花，虽然教学质量还有待观察，但确实有不少购房者是冲着学校而来的。
》》》超大体量神盘归来，首付50万起
星悦城是区域内超大体量楼盘，总建面180万方，共分为七期开发。一期2011年开盘，到今年已经第10个年头了。目前还剩六期、七期共计近30万方待开发。
星悦城六期玺樾位于春兰街和青松路交汇处，北面临近山姆会员店（待建），东面是星悦城三、四期，西面是融创融公馆二期，南面是星悦公园和星悦城七期（待开发），地铁6号线杨汊湖站B出口直线距离400米左右。
项目将于7月初开盘，主推83、109、135平户型，价格方面，星悦城五期棠颂是去年5月开盘，带装修均价19632元/平（含3000元/平装修），六期开盘价格没有明显上涨，预计带装修均价20000元/㎡左右，最小户型83平首付不到50万。
根据2019年江岸区小学划片，星悦城前期对口育才实验第二小学，该小学大概率对口的初中是实验初级中学。
即将首推的13号楼北面是拟建的山姆会员店，所以不会有高楼的遮挡，南面是11号楼，只有一个单元且只有29层，所以整个13号楼的采光情况会比较好，高楼层的视野非常开阔。
综合点评：
1、区位上，星悦城玺樾位于汉口二环到三环之间，是武汉最适合居住的环线位置。
2、交通优势显著，地铁无缝换乘+两条环线+汉孝城铁，有主干道、有快速路，自驾条件很好，步行到地铁站的距离也可以接受。
3、享后湖、杨汊湖、菱角湖三个商圈配套，项目二期带大体量商业，地块背面拟建山姆会员店，周边的大型商超多，生活配套成熟。
》》》蹭邻居热度，片区高价精装房迟迟不开盘
花样年花好园是区域内迟迟不见开盘的项目之一。
去年12月营销中心开放就表示即将开盘，然后预售信息一路从12月延到1月、2月……现在又说6月。东区圈存完了，又开始登记西区。不要问什么时候开盘，问就是下个月！
该项目属于西后湖片，紧挨汉悦府坤璟，因此对外放风入市价应该是向邻居价格看齐。
这个价格啥水平呢？我们比较下周边楼盘价格就知道了，该项目周边目前有楼盘汉悦府坤璟、星河2049、幸福时代大家。
上面四个盘中，除了纯新盘幸福时代大家前期毛坯均价16200元/平，其它项目都是卖精装房，星河2049均价约18200元/平，汉悦府坤璟均价约20000元/平。
因为周边有毛坯房和低价精装房抢市场，花样年花好园价格优势并不明显，高于旁边2000-3000元/平。
需要注意的是，该项目由3栋住宅楼和1栋写字楼组成，容积率5.22，绿地率26%，只有1号楼2单元和2号楼可以出售。其它房源均被政府回购。至于回购房未来的具体用途，目前还不确定，或将影响到未来小区居住纯粹性。
从上面的基本数据能看出来，居住适度并不高，硬伤是比较明显的。一是高容积率，意味着楼间距较窄，居民活动空间较小；二是低绿地率，由于占地面积有限，小区内没有更多空间来进行园林规划，基本无绿化景观可言。
当然，事出必有因。花样年花好园项目所在地块是原中森华旗下的永红村城中村改造K1地块。
早在2014年，永红村城中村改造K1地块就已公示：为商办项目，拟新建一栋9层的商业和2栋22层公寓楼，总建筑面积约140000平方米。
花样年集团2017年收购该地块，并对土地性质进行了调整：商业面积由98000平方米调整至56000平方米，居住建筑面积由42000平方米调整至84000平方米。
可以看出，同样大小的地块，多出来的居住面积，只能通过挤压住宅密度来实现。居住舒适度可想而知。
而且项目的1号楼临近主干道后湖大道及商业街，旁边就是超高层写字楼，低层住户不仅将受到噪声影响，部分户型的采光也将受到影响。放风2W/平的单价，是否买的值呢？
1、花样年花好园项目最大的优势在于三环内区域，周边各种配套完善，距离地铁3号线后湖大道站约200米，距离汉口城市广场商业约300米，周边居住氛围浓厚。
2、项目周边有育才怡康小学，但是具体能否对口，需要等交房后统一划片确定。
3、虽然项目外在优势明显，但其内在劣势也是较多的，第一、噪声问题，临近主干道后湖大道，且带有底商；第二、居住性不纯粹，居住舒适度一般，小体量项目、5.22的高容积率及26%的低绿化率，且小区内有政府回购房存在。
》》》片区“底格”房价，今年还有货加推
相对于前两个项目接近2W的均价，幸福时代大家前期16200元/平的价格，已经是整个后湖片的“底格”房价了。
幸福时代大家位于后湖大道与百步亭路交汇处，其配套优势主要有两点：临近多条主干道和一街之隔商业扎堆。
该项目周边的主干道较多，有武汉大道、后湖大道及解放大道，区位优势还是很明显的。走后湖大道，上二环或三环去武昌及汉阳方向，全程无红绿灯，都是非常快捷的。
另外，离项目最近的阳逻线百步亭花园路站，距离约860米，步行10分钟内到达。
前期推出的7号楼底层是三层商业、8号楼底层是四层商业，东面是华林广场和新生活摩尔城，西面是项目自带商业街。可以说，这两栋楼是被商业环绕，未来业主入住后噪音影响还是比较大的。
后期地块楼栋由于离主干道较远，噪音问题将会减弱。同时，一期北面三栋楼是公租房，居住品质略显不足，后期K1、K2、K3地块情况也会略好。
教育配套方面，小区自带两所幼儿园和一所小学，特别值得一提的是小区内的幼儿园是公立的，相比私立幼儿园，学费也会更低些。另外，项目还有小学规划用地，但是目前还未开工，也还没有确定会引进什么学校。
1、幸福时代大家属于三环内后湖片，临近主干道后湖大道，距离阳逻线百步亭花园路站约860米，一街之隔就是华林广场和新生活摩尔城；
2、周边交通及商业优势比较明显，居住氛围浓厚，但噪音问题需要注意；
老欢综合点评：
一个有趣的现象。在大多数老武汉人眼里，后湖一直是以“价格洼地”“刚需首选”的形象存在的。
2016年地铁开通，2017年底金桥永旺梦乐城开业，陆续入驻后湖的融创、越秀、仁恒等一批项目陆续将后湖均价拉高，房源供不应求，后湖的“价格洼地”局面已被逐渐打破。
在不少购房者开始接受区域新房2W左右的价格，其实忽略了一点，星河2049在去年站上18000元/平的高位时，其实正逢区域“房荒”之际。
而随着仁恒对标“晋合系”，以23000元/平的价格捅破了区域天花板，不少项目似乎也产生了“错觉”——后湖就要迈入2W+的时代了？起码老欢认为，目前区域内大多数项目还不具备这个实力。
尤其是去年底以来，随着区域可售房源的的持续增加，购房者的可选余地越来越大，所以能够封神的依然是那些底格价的项目。
随着轨交、教育、商业配套的进一步完善，长江新城等系列城市利好的进一步落实，后湖片区均价过2万是迟早的事情。但，这也是短期内武汉人对后湖价格定位的上限了。