别被报价忽悠新江湾城真实成交价大曝光！

去年11月，新江湾城拍出了当时上海土地市场的高价地块，信达地产以72.99亿元竞得新江湾城D7地块，扣掉保障房，楼板价高达6.3万/平米，超过了当时新江湾城新房售价。

新房成交价不高二手房报价略低于新房售价

从易居研究院智库中心统计来看，2012年至2015年，板块新房供应量较大，成交套数也较为活跃，尤其是2013年，板块新房成交了2094套房源，创近6年来新高，而随着这几年的去化，2016年库存明显偏少，截止9月，板块内成交套数仅为335套，成交数量不及前几年的一个季度。

由于新江湾城起点较高，开发项目多为豪宅，板块2011年时的4.6万多均价已透支了后续房价，加之近几年新江湾城集中在售项目较多，供应量充足，竞争激烈，导致了房价滞胀。

2016年，新江湾城几乎已无新房销售，供需紧张，且有高价地块带动房价，板块均价才涨到了55545元/平，相比2015年的46292元/平均价，涨幅为19.99%。

商业设施依旧是硬伤

前几年，新江湾城配套主要以国浩路上的沿街店铺为主，十分低端，买菜都不方便，配套方面的硬伤一直制约新江湾城的发展，如今在地铁10号线上，有悠方购物广场，已进驻一些中高端商配，成为了新江湾城新的商业中心，不过从外围观察，人气依旧不足。

另外被杨浦区委以重任的铁狮门项目尚浦领世的开发也十分尴尬，号称要做第二个“五角场”商圈，如今依旧寥寥数人，商业配套死气沉沉。

土地已开发过半，人气依旧不高，导致了商业与人之间形成了死循环，商业的不足也制约了这几年新江湾城房价的上涨。

融信进入新江湾城北部区域

这10多年内，新江湾城主要开发了南部区域，即国帆路以南的区域，基本已开发完成，土地供应有限。而国帆路以北的区域尚未开发，现在这里是集装箱堆场，再往北则是军工路及黄浦江，如这里的土地利用上，未来新江湾城的供需关系将不会是现在的局面。

今年7月29日，融信以31.55亿元竞得杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块，成交楼板价约52840元/平米，溢价率51%。而该地块就是上文所说的国帆路以北尚未开发区域的其中一块土地，也是新江湾城北部区域的第一块土地等待开发。

融信的进驻或也表明，这里的土地日后也将一块块分开，将走上拍卖，等待开发的道路。同时在国帆路淞沪路交叉口处又有地铁10号线延伸段国帆路在建，或也说明，未来新江湾城的发展要以国帆路以北的区域为主。

上海总体规划谈及湿地

提到新江湾城，生态环境无疑是一大亮点，湿地作为新江湾城的一张名片，的确给予了新江湾城不少“福利”。而在上海城市总体规划(2016-2040)的总体草案内容中的“生态保护控制线”提到，严格保护市域结构性生态空间，包括基本农田、林地、湿地、湖泊河道、野生动物栖息地等生活保护区，以及二级水源保护区、近郊绿环、生态间隔带、生态走廊和外环绿带等生态修复区。

湿地显然被纳入了上海城市总体规划的保护范围内，未来新江湾城的湿地保护将进一步得到完善，环境也将更加优越，更适合人们居住、生活。

有了怡人的环境，也有了高不可攀的价格，但配套和人气如何提升则摆在了新江湾城后续开发者的面前。显然新江湾城前10年的开发是失败的，商业、住宅与人实现了脱离，而后续如何高效利用土地，如何规划商业、住宅及人口导入成为了新难题。如三者充分协调好，想必未来的新江湾城又是一番景象。

宋家泰：新江湾城长达数年房价徘徊不前

知名地产人宋家泰老师也曾经分析过新江湾城，其表示：“自2010年仁恒开盘卖出制高点价格后，新江湾长达数年，房价一直徘徊不前，2010年就已经卖4万多/平方米了，2015年还在卖4万多/平方米，成了一个房价洼地。”

同时对于新江湾城项目的定价，宋家泰老师也举例说明“中建大公馆目前在售的大独栋别墅，开价达15万/平方米，总价6000多万/套，人人都知道暂时卖不掉，但也得标这个价，因为整个项目的最终利润实现，可能就在这几套房子身上”。