这一年，各大房企陆续暴雷出局，LPR出现三连降，各大城市也不断放松楼市调控，西安也不例外。
面对错综复杂的楼市行情，各种购房政策、落户政策、贷款政策又发生了新的变化，令人眼花缭乱。
希望能够帮助大家在买房路上少走弯路，2023年有购房需求的你，一定不要错过。
01
限购政策
2022年11月19日，西安发布新政，缩小了西安的限购区域范围。
临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，以及高新区托管的非限购区域不再列入我市住房限购限售范围。
PART
限购范围
1、限购区域
新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、长安区、西咸新区沣东新城（不含上林街道）、高新区（不含托管的非限购区域）、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区。
2、不限购区域
沣西新城、泾河新城、秦汉新城、空港新城、高陵、临潼、沣东新城上林街道（包含能源金贸区）、鄠邑、蓝田、周至、阎良。
02
限购要求
1、西安本市户籍
注意：买房资格以家庭为单位，家庭成员中只要有1个人为西安户口，即被认定为西安本市户籍居民家庭，可在西安购买住房。
2、新落户西安的家庭
此前只需要满足户口满一年或者缴纳社保/个税一年即可，现在需要同时满足才可获取购房资格。退伍转业、家属随军落户的不受影响。
3、外地户口
非本市户籍居民家庭，在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供2年以上(含2年)个人所得税，方可购买1套商品住房。
外地户口购买首套二手房，持西安居住证，6个月个税/社保+西安限购区内名下无房，可在限购区域内买一套。
注意：“西安市连续缴纳2年（含）以上社保或个税证明”是指从你买房的上一个月开始，往前推算连续缴纳满2年。
4、特殊群体
港澳台同胞，外籍人士，需要提供24个月社保，以及相应证件材料，可在西安购买一套住宅。
5、不限购房产
商铺、公寓以及西安不限购区域的住宅，没有限购要求。
值得一提的是，2021年12月17日，最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，规定中提到1月1日开始，受房产所在地限购政策约束的竞买人不允许竞拍法拍房，这意味着“全国的法拍房开始全面纳入限购”。
6、离异家庭
“夫妻离异的居民家庭，具体以离婚证登记日期或生效的法律文书确定日期为准。
离异后再婚的，以新家庭为单位执行住房限购政策，已办结离婚登记手续的，按原政策执行。
限售政策
限售主要是针对二手房市场。
限售区域
限售区域为未央区、新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、雁塔区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地、临潼区、长安区，西咸新区沣东新城，沣西新城高桥街道、马王街道。
限售要求
1、新建商品房：商品房买卖合同网签备案满3年且已取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》取得满2年；
2、二手房：《不动产权证书》取得满2年
03
摇号政策
意向购房人（核验通过家庭）多于可销售房源时，应按刚需家庭、普通家庭为先后次序，采取公证摇号方式分别产生选房顺序号和选房家庭，并按顺序进行选房。
刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致。
刚需家庭应符合以下条件之一：
(一)居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身;
(二)登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录的;
(三)登记购房家庭成员符合西安住房限购政策。
注意：在原“刚需家庭”类别的基础上，新增两类家庭：
1、二孩及以上家庭，且符合西安市住房限购政策;
2、28周岁及以上未婚人士，还须满足以下要求：无婚姻记录、本市范围内名下无房且自购房之日起前48个月内无住房转让记录，且符合西安市住房限购政策。
2、支持刚需家庭优先选购体现在哪些方面
(一)公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭;
(二)刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。
04
人才购房
A类：国内外顶尖人才B类：国家级领军人才C类：地方级级领军人才D类：创新型人才和紧缺型人才E类：产业发展与科技创新类实用性人才和特殊技能人才
经批准引进的A、B、C、D类人才购房，不受新规定影响。2021年8月31日0时之前，经批准引进的E类人才，购买商品住房时仍适用原政策。
而从2021年8月31日0时起，经批准引进的E类人才在住房“限购、限售”区域内购买商品住房的，有新的要求：
2、因工作变动等原因导致社保、个税缴纳单位与引进人才单位不一致的，应提供现就职单位的说明材料。同时，5类人才认证认定中，D、E类人才认定，高校应届毕业生可直接申请。1、离校前凭借学生证及高校就业指导（服务）机构出具的推荐信或与西安单位签订的就业协议等。
2、通过西安市人社局设在高校的人才认定端口，由高校统一申请D类或E类人才。
3、认定通过后，离校前可获得西安市人才认定证书。非应届生申请认定为D、E的人才须同时具备2个条件：1、具有硕士、学士学位，或中级职称、技师等相应职级。
2、必须是已在西安工作、且与西安单位签订劳动（聘用）合同以及来西安自主创业的人员。
须提供以下材料之一：
1、单位为个人缴纳的近期连续3个月社会保险证明；
2、银行出具的近期连续3个月个人收入证明；
3、税务部门出具的近期连续3个月个人所得税（工资、薪金所得）完税证明。重要的是，各类人才认定成功后，购房还有相应福利。1、经认定的人才（包含D类人才）符合条件的，可以申请共有产权房。
2、ABC类人才可享受安居租赁补贴。
标准为：A类人才6500元/月，最高补贴5年，B类人才5000元/月，最高补贴5年，C类人才3500元/月，最高补贴3年。
3、ABC类人才可享受购房补贴。
标准为：实际购房金额的50%，其中A类人才最高补贴100万元，B类人才最高补贴70万元，C类人才最高补贴40万元。
4、ABC类人才可享受政府公寓配租。
标准为：A类建筑面积180平方米左右，5年内免收租金，在本市工作5年并取得本市户籍，经市委人才办认定，产权可赠与个人。
B类建筑面积150平方米左右，5年内免收租金，C类建筑面积120平方米左右，5年內免收租金。
5、D类人才可申请人才公寓或租赁补贴。
面积为90平方米左右的，3年内按市场租金的50%计租，安居租赁补贴标准为：1000元/月，最高补贴3年，公寓跟租赁补贴只能二选一。
05
贷款政策
央行网站截图
5年期LPR报价，2022年三次下调，共下调30BP，而西安各商业银行在其基础上有所调整，具体看各银行上浮比例。
商业贷款政策规定，在西安购买首套住房，需要购房人名下无住房商业贷款（全国范围内），才可按照首套最低30%。二套房则需要参考首套房（西安行政区域内的住房）情况以及购买二套的面积段。
西安商贷首套首付30%，二套贷款已还清，首付最低为40%，未还清二套首付为60%，且看购房面积。
同时，西安各大商业银行利率都所上浮，具体以各大商业银行数据为准。
西安市公积金
一、首次使用住房公积金贷款
公积金贷款利率：
首次使用，5年以下(含5年)和5年以上利率分别为2.6%和3.1%。
第二次使用：5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
公积金贷款额度：
西安公积金贷款，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元，并调整公积金贷款首付比例。具体可贷款额度根据所购住房的转状况、价格、还贷能力和信用状况等因素综合确定。
06
落户政策
目前西安落户比较轻松，满足下方条件便可在当地派出所直接进行落户申请。
同时，当前西安落户有13种落户形式，总有一款适合你。
1、学历落户
2、在校大学生落户
3、高级人才落户
4、专业技术人才落户
5、技能人才落户
6、投资纳税落户
7、长期在本市市区就业并拥有合法固定住所人员落户
8、买房落户
9、投靠直系亲属落户
10、新生婴儿落户
11、市内迁移
12、公民申请登记或变更户口登记事项
13、设立集体户
另西咸新区由西安代管，户籍视同西安户籍。
07
买房流程
西安是一个限房价、限地价，优选满足刚需购房者的城市，认筹意向房源需在房管局网站上进行意向登记，核验通过，便可参与选房。
购房流程
1、意向登记
资料审核：
资料审核通过后，若核验通过家庭数超过房源总套数，需要在公证处摇号，具体等待售楼部通知。若核验通过家庭数未超过房源套数，则不需要摇号，可以直接认购。
网签
备案流程：合同备案——审核——取得备案号——打印合同文本——双方签字盖章——完成备案。
查询商品房买卖合同网签备案：
需要说明的是，备案是在网签完成之后进行的，最终会返回一个备案号，此备案号是唯一的（具体咨询售楼部工作人员）。
另外，不同楼盘，销售流程可能会有差异，具体以售楼部实际情况为准。
08
税费攻略
新房缴税主要分为契税、维修基金、印花税和产权登记费。
契税
契税法规定3%-5%，但根据地区不同，当地优惠政策不同，西安当地执行的优惠政策。
维修基金
总高7层以下无电梯，60元/㎡；总高7层以下有电梯，90元/㎡；总高7层以上，145元/㎡（拆迁安置房90元/㎡）。
印花税和产权登记费
这两种费用一般来说都是固定费用，价格会根据政策调整，一般来说印花税为5元，登记费为80元。
面积差价
依照《商品房买卖合同》约定据实结算，但面积误差比绝对值在3%以内（含3%），多退少补。
证件照及工本税
5元/本；工本费，10元/本
物业费以及其他费用
如供暖费、水、电、煤气费、停车费、电梯费、垃圾费等，价格根据小区具体价格而定。
注意：契税和大修基金必须要缴纳。
以上就是西安限购、限售、商业贷款、公积金、贷款、购房流程等政策的大致情况。
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