附件：关于进一步调整优化房地产政策措施的通知（第二意见稿）
莆田市住房和城乡建设局
2024年10月14日
附件：
关于进一步调整优化房地产政策措施的通知（第二意见稿）
一、取消各类调控限制措施。
1、取消普通住宅和非普通住宅标准。住宅全部按普通住宅计征个人所得税，自2024年10月1日起，个人住宅转让的个人所得税征收税率统一调整为1%。执行国家有关取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。
2、2024年4月30日莆房联办〔2024〕2号文件取消“限地价控房价”政策施行之日起，新出让经营性房地产用地项目取消“实名登记公证摇号”开盘销售方式和优先选房配套制度。
4、取消楼栋建筑形象进度超过50%未办预售许可证下调销售均价限制，鼓励楼盘现房销售。
责任单位：市住建局、税务局，各县（区）政府（管委会）
二、调整购房商业信贷政策。
2、落实个人住房贷款政策。2024年10月1日起，商业性个人住房贷款不再区分首套房和二套房，执行全国统一的最低首付比例。进一步完善商业性个人住房贷款利率定价机制。督促商业银行在10月31日前对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近。
责任单位：市住建局、自然资源局、人行莆田市分行、莆田金融监管分局，各县（区）政府（管委会）
三、加大公积金购房支持力度。
1、调整购房首付款比例。缴存职工家庭申请住房公积金贷款购买首套或第二套自住住房，最低首付款比例统一调整为20%。使用住房公积金贷款购买保障性住房的，最低首付款比例为15%。本条政策须经市住房公积金管委会研究后公布执行。
2、提高住房公积金最高贷款额度。双缴存职工家庭购买自住住房的住房公积金最高贷款额度由70万元调整为80万元,单方缴存住房公积金的最高贷款额度50万元维持不变。生育、抚养二孩及以上的，最高贷款额度在现行我市最高贷款额度的基础上上浮10万元（即双缴存职工90万元，单缴存职工60万元）。
3、在本市灵活就业人员连续足额缴存住房公积金满6个月（含）以上，可申请住房公积金贷款。
责任单位：市住房公积金中心
四、加快存量商品房库存去化。
鼓励已有住房居民“以旧换新”，各县区政府对居民“以旧换新”购买住房可予以契税返现补贴。鼓励各房地产企业开展各项促销活动，加快商品房销售。
4、鼓励各县区（管委会）通过选择商品房（含商业、办公、车位等）作为安置房。商品房库存去化周期超过24个月的县区（管委会），原则上停止批准新的安置房建设项目，要通过已有库存商品房统筹用于安置房；对已拆迁项目但安置房尚未动工的，经拆迁人与被拆迁人协商一致，停止建设安置房，通过收购存量商品房用作安置房、变更安置房源或选择货币化安置等方式予以安置。支持地方国有企业收购房地产企业已建成存量商品住房用作保障性住房。鼓励各县区通过推行房票作为征迁安置方式。
6、住建部已确定今年10月为商品住房促销月，市县房地产协会要通过组织开展“百城千企商品住房促销活动”、金秋促销季，联合家装建材商举办住（房）博会、直播看房、限时优惠等多种线上、线下形式，促进全市商品房销售。
责任单位：各县（区）政府（管委会），市财政局、税务局、城管局、教育局、发改委、国资委、住建局、商务局、房地产协会
五、严控商品房用地供应增量。
1、加强商品房与土地联动，根据商品房需求科学安排土地供应，保持各区域市场供需平衡、结构合理。商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的县区，按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。商品住宅去化周期超过36个月的县区，原则上先暂停可
2、对具体规划片区内包括已出让未动工、已动工未办理预售许可证（含现售备案证）、已办理预售许可证（含现售备案证）未售商品住房库存合计超过10万平方米、商业或办公用房超过3万平方米（不含企业自持、政府回购部分）的，该规划片区不再供应相应用途的商品房用地。未纳入片区规划的以镇街为区域统计范围。
3、加快盘活存量房地产用地开发建设。对在2023年7月之前出让的房地产用地（包括分期开发），未能在2025年7月前开盘销售的，其今后在办理《商品房预售许可证》时，按同级别土地上同类商品房最近一年合同网签均价的70%核定该项目中同类商品房销售均价进行限价销售。
责任单位：市自然资源局、住建局，各县（区）政府（管委会）
六、优化住宅项目规划设计标准。
1、加快高品质住房建设。推广《福建省高品质住宅设计导则》，引导开发企业优化户型设计、完善社区配套、创新运用智能建造工艺、使用绿色建材，开发建设开发适应市场需求的多样性的住宅产品，提高物业服务水平，建设“好房子、好小区”。
鼓励开发建设单位联动教育、医疗、文旅等资源，围绕康养、文旅、养老养生等旅居需求，推出保障性住房、精装成品房、短租公寓等产品，完善功能性用房，配套社区食堂、托育中心等。
3、优化商品住宅项目架空层使用功能。在满足消防安全、作为非营利性公共设施条件下，商品住宅项目架空层可进行半围合（绿植、树木等），设置健身运动、图书阅览、党建活动、儿童游戏、青年交流、老年休闲等小区公共活动功能。架空层不得以任何形式对外销售或变相以租代售。
4、鼓励开发商品住宅项目地下空间。在满足消防安全和规划设计条件要求的前提下，允许新出让住宅项目（含已出让未核发建设工程规划许可证的项目）利用地下空间(指地下一层)新建家政便民、文化休闲、体育健身等城市社区嵌入式服务设施，用于完善15分钟社区生活圈配套，提升居住区品质；由此增加的地下建筑面积，不计算容积率，不收取土地价款，建成后产权归全体业主所有。项目经营使用由开发单位与业主自行协商。
5、优化商品住宅用地指标。在城市郊区等不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域或受限高管控区域，优化规划用地指标，停止执行住宅项目容积率不得低于1.0的供地标准。
七、调整销售自持年限条件。
对原土地出让时约定需自持若干年后方可销售的项目，在补缴部分土地出让金后可准予销售。土地出让合同约定自持部分不可提前销售除外。
1、土地出让金补缴计算方式：住宅用途补缴土地出让金=项目拍卖时楼面地价×拟自持转可售建筑面积÷合同约定自持月数×提前解除自持月数；商业或办公用途补缴土地出让金=项目拍卖时楼面地价×拟自持转可售建筑面积÷合同约定自持月数×提前解除自持月数÷2。其中不满1个月的按1个月计。
2、销售审批流程：项目建设单位向市（县）自然资源部门提出申请，自然资源部门按上述方式计算需补缴的土地出让金，建设单位一次性补缴土地出让金，自然资源部门函告同级住建部门准予自持部分建筑面积对外销售，住建部门审批《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》。
责任单位：市自然资源局、住建局
八、完善商品房预售资金管理。
1、各级住建部门要加强预售资金监管，严格预售门槛。鼓励各房地产企业推行商品房现房销售制度。规划配建架空层的项目，架空层按其所在房屋每平方米造价的50%计算重点监管资金数额纳入监管；地下室已封顶的，按其封顶对应面积造价的50%计算重点监管资金数额纳入监管。
2、对项目施工总包或监理单位拒绝配合材料款或工程款等正常款项申请拨付盖章的，县区住建局经函询属于无正当理由不配合的，核实备注后予以同意拨付。
3、对项目已竣备交付并完成不动产首次登记、按照施工合同约定序时进度支付工程款，因施工总包与建设单位存在工程结算争议，自合同约定结算之日满6个月仍无法完成结算的，经建设单位申请区住建局核实同意后，监管账户按施工合同总造价减去已拨付价款后未付余额的1.2倍予以预留，其余金额转为非重点监管资金允许房地产企业自行使用；如施工总包已向法院起诉并采取查封保全账户和资产相当争议余额的，经建设单位申请区住建局核实后，可向市住建局申请撤销预售资金监管。
4、对项目已具备撤销预售资金监管条件，而房地产开发企业无正当理由不申请撤销的，经区住建局核实同意后上报市住建局撤销监管。
责任单位：市住建局、莆田金融监管分局，各县（区）政府（管委会）
九、转变房地产开发运营方式。
1、改革房地产开发融资方式，引导房地产企业逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制。建立以项目为主体的融资制度。
3、以已取得《商品房预售许可证》未竣备交付的商品房项目办理抵押贷款的，金融机构发放贷款资金必须全部直接拨付至该项目的预售资金监管账户，统筹优先用于项目工程建设，防范因企业抽挪资金导致项目出险。
4、房地产企业不得在《商品房买卖合同》已网签的商品房上设定土地或在建工程等任何形式的抵押担保。不得将已取得《商品房预售许可证》未竣备交付和不动产首次登记的商品房项目为非本项目贷款债务作担保(含连带担保)和抵押登记，以维护已购房人的合法权益。
责任单位：市住建局、自然资源局，各县（区）政府（管委会）
十、支持二手房市场交易。
1、对购买二手住房并办理不动产转移登记和户籍迁入的，适龄孩子入学执行“六年一户学位”政策（即“一套房产六年内提供一户家庭学位”）。期间该房屋再次转让，如原户主家庭没有适龄孩子占用房产学位的，则新户主家庭适龄孩子小学或初中起始年级可安排就近划片学校入学。如所属划片学校学位不足的，按购房先后顺序予以统筹安排。
2、土地出让合同未明确约定不能分割登记的商贸物流项目，在2024年10月之前已申办预售许可证的，用地须先按整宗以土地出让时的用途办理不动产首次登记，开发建设单位或买受人可按现行基准楼面地价的1倍补交土地出让金后按幢或按层申请分割转移登记，促进不动产交易流通。
3、换购住房个人所得税予以退税支持。落实财政部等三部委有关政策，对出售自有住房并在售后1年内重新购买住房的，其已缴纳的售房个人所得税予以退税支持。
4、已办理商业或公积金抵押贷款的房屋，其交易过户允许实行带押过户，以提高二手房交易的便利性和安全性。
5、建立二手房交易资金监管制度，确保二手房交易安全。
责任单位：市教育局、自然资源局、税务局、住建局、莆田金融监管分局，各县（区）政府（管委会）
十一、严厉查处各类违法违规行为。
责任单位：市市场监管局、住建局、城管局、税务局、自然资源局、莆田金融监管分局、公积金中心，各县（区）政府（管委会）