第二章评估对象与评估范围说明......13
一、评估对象与评估范围......13
二、企业申报的实物资产情况......13
三、企业申报的无形资产情况......14
四、企业申报的表外资产情况......15
第三章资产核实情况总体说明......21
二、影响资产核实的事项及处理方法......22
三、核实结论......22
第四章评估方法的选择......29
第五章资产基础法评估技术说明......30
一、流动资产评估技术说明......30
二、长期股权投资评估技术说明......33
三、房屋建(构)筑物评估技术说明......34
四、设备评估技术说明......45
五、在建工程评估技术说明......58
六、使用权资产评估技术说明......60
七、土地使用权评估技术说明......60
八、其他无形资产评估技术说明......70
九、其他非流动资产评估技术说明......71
十、流动负债评估技术说明......72
十一、非流动负债评估技术说明......74
第六章收益法评估技术说明......76
一、宏观、区域经济因素分析......76
二、行业现状与发展前景分析......82
三、被评估单位的业务分析......90
四、被评估单位的资产与财务分析......95
五、收益预测的假设条件......96
六、评估计算及分析过程......97
第七章评估结论及分析......121
北京中企华资产评估有限责任公司3一、评估结论......121
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因......123
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第一章被评估单位概况
一、被评估单位简介
1.公司简况
名称：盐田三期国际集装箱码头有限公司（以下简称：“盐田三期”）
住所：深圳市盐田区盐田港盐田国际综合楼
法定代表人：叶承智
注册资本：605,696.00万港元
类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）
经营范围：建设、经营和管理盐田港区三期集装箱码头泊位及盐田港区扩建项目码头泊位、仓储等有关配套设施的操作以及与集装箱码头经营和管理有关的业务(具体包括:装卸、储运和转运、洗修箱、经营内陆储存和货运站及仓储业务等)。
统一社会信用代码：914403007109362091
成立日期：2002-12-26
营业期限：2002-12-26至2052-12-26
2.公司股东及持股比例、股权变更情况
(1)2002年12月，盐田三期设立
2001年11月26日，和记黄埔盐田港口投资有限公司（以下简称“和记盐田”）和盐田港集团（现名：深圳港集团）共同签署了《合资经营合同》和《公司章程》，拟共同设立中外合资经营企业盐田三期，注册资本为港币240,000.00万元。
2002年3月25日，国家工商行政管理总局出具（国）名称预核外字[2002]第183号《企业名称预先核准通知书》，核准企业名称为“盐田三期国际集装箱码头有限公司”。
2002年11月28日，对外贸易经济合作部（以下简称“外经贸部”）出具外经贸资一函[2002]1345号《关于同意盐田三期国际集装箱码头有限公司设立的批复》，同意盐田港集团与和记盐田共同设立中外合资经营企业盐田三期，经营期限为50年；同意双方于2001年11月
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26日签订的合资合同和合资公司章程；同意合资公司投资总额为港币574,652.00万元，注册资本为港币240,000.00万元，经营期限为50年。其中，盐田港集团以相当于港币84,000.00万元的人民币现金出资，占注册资本的35%，和记盐田以相当于港币156,000.00万元的外汇现金出资，占注册资本的65%；合资公司的注册资本由合资双方按照各自出资比例在该公司营业执照签发之日起3个月内缴清15%，其余部分于该公司营业执照签发之日起3年内缴清。
2002年12月5日，深圳市对外贸易经济合作局核发了深外经贸资复[2002]4249号《关于设立合资企业“盐田三期国际集装箱码头有限公司”的批复》。
2002年12月5日，外经贸部出具了外经贸资审A字[2002]0100号《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》。
2002年12月26日，盐田三期取得了深圳市工商行政管理局（以下简称“深圳市工商局”）核发的《企业法人营业执照》。
盐田三期设立时的股权结构如下：
(2)2003年2月至2005年9月，缴足出资
2003年2月13日，普华永道中天会计师事务所有限公司深圳分所（以下简称“普华深圳分所”）出具普华永道深验字（2003）第5号《验资报告》，验证确认盐田三期已收到合营者的第一期出资合计港币45,000.00万元，占注册资本的18.75%。
2004年8月27日，普华深圳分所出具普华永道中天深验字（2004）第5号《验资报告》，验证确认盐田三期已收到合营者的第二期出资合计港币60,000.00万元，盐田三期的累计实收资本为港币105,000.00万元，占注册资本的43.75%。
2004年12月24日，普华深圳分所出具普华永道中天深验字（2004）第8号《验资报告》，验证确认盐田三期已收到合营者的第三期出资
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合计港币30,000.00万元，盐田三期的累计实收资本为港币135,000.00万元，占注册资本的56.25%。
2005年6月27日，普华深圳分所出具普华永道中天深验字（2005）第3号《验资报告》，验证确认盐田三期已收到合营者的第四期出资合计港币30,000.00万元，盐田三期的累计实收资本为港币165,000.00万元，占注册资本的68.75%。2005年8月31日，普华深圳分所出具普华永道中天深验字（2005）第7号《验资报告》，验证确认盐田三期已收到合营者的第五期出资合计港币75,000.00万元；截至2005年8月25日止，盐田三期的合营者已缴足注册资本240,000.00万元，占注册资本的100.00%。
2005年9月9日，盐田三期取得深圳市工商局换发的《企业法人营业执照》。
本次缴足出资后，盐田三期的股权结构如下：
(3)2006年4月，第一次增资
2005年10月27日，盐田三期董事会出具书面决议，同意盐田三期增加扩建工程项目；公司投资总额由港币574,652.00万元增至港币1,619,498.00万元；注册资本由港币240,000.00万元增至港币605,696.00万元，其中，盐田港集团出资增至港币211,993.60万元，新增注册资本港币127,993.60万元（其中以码头场地使用权作价人民币91,000.00万元增资，其余部分以等值人民币现金增资），和记盐田出资增至港币393,702.40万元，以现金方式新增注册资本港币237,702.40万元。
2005年11月8日，和记盐田和盐田港集团共同签署了《合资经营合同补充合同（一）》和《补充章程（一）》。
2006年1月10日，商务部出具商资批[2006]93号《商务部关于同意盐田三期国际集装箱码头有限公司增资、变更经营范围的批复》。
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2006年1月18日，深圳市贸易工业局出具了深贸工资复[2006]0058号《关于同意合资企业“盐田三期国际集装箱码头有限公司”增资增营的批复》。
2006年3月15日，盐田三期取得了换发后的《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》。
2006年4月4日，盐田三期取得深圳市工商局换发的《企业法人营业执照》。
本次增资后，盐田三期的股权结构如下：
(4)2006年7月-2007年8月，缴足出资
2005年8月2日，深圳市国众联资产评估房地产估价咨询有限公司对盐田港集团部分作价入股和部分转让的土地进行评估并出具深国众联评报字（2005）第L-10702号《土地估价报告》，确认截至评估基准日2005年7月25日，土地面积约1,363,171.96平方米（含岸线3,297.2米），土地使用权评估价格为253,000万元，单位面积地价为1,856元/㎡。深圳市国土资源和房产管理局于2005年10月17日就土地作价入股事宜对上述报告进行备案并出具编号2005-0021《土地资产评估报告备案收文回执》。
2006年7月11日，普华深圳分所出具普华永道中天深验字（2006）第4号《验资报告》，验证确认盐田三期已收到合营者新增注册资本的第一期出资合计港币54,854.40万元，占新增注册资本的15%；盐田三期的累计实收资本为港币294,854.40万元，占注册资本的48.68%。
2006年12月20日，岳华会计师事务所有限责任公司深圳分所（以下简称“岳华深圳分所”）出具岳深验字[2006]第010号《验资报告》，验证确认盐田三期已收到合营者新增注册资本的第二期出资（以码头场地使用权和现金出资）合计港币258,115.75万元，盐田三期的累计实收资本为港币552,970.15万元，占注册资本的91.29%。
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2007年7月20日，岳华深圳分所出具岳深验字[2007]第5号《验资报告》，验证确认盐田三期已收到合营者新增注册资本的第三期出资合计港币52,725.85万元；截至2007年7月5日止，盐田三期的合营者已缴足注册资本605,696.00万元，占注册资本的100.00%。
2007年8月2日，盐田三期取得深圳市工商局换发的《企业法人营业执照》。
(5)2012年3月，第一次股权划转
2012年3月2日，盐田三期召开董事会，决议同意合营者盐田港集团将其持有的盐田三期35%股权无偿划转给盐田港集团的全资子公司深圳市盐田东港区码头有限公司（以下简称“东港公司”）。同日，和记盐田与东港公司共同签署了《合资经营合同补充合同（二）》和《补充章程（二）》。
2012年3月12日，深圳市国资委出具深国资委[2012]41号《关于深圳市盐田港集团有限公司所持三家港口类企业股权无偿划转事宜的批复》。
2012年3月21日，深圳市经济贸易和信息化委员会出具深经贸信息资字[2012]0182号《关于中外合资企业盐田三期国际集装箱码头有限公司投资者股权变更的批复》。
2012年2月28日，盐田港集团与东港公司签署了《国有股权无偿划转合同》，约定盐田港集团将其持有盐田三期35%的股权无偿划转给其全资子公司东港公司。
2012年3月22日，盐田三期取得了换发后的《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》。
2012年3月28日，盐田三期取得深圳市市场监督管理局（以下简称“深圳市市监局”）换发的《企业法人营业执照》。
本次股权划转后，盐田三期的股权结构如下：
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(6)2017年9月，第二次股权划转
2017年7月10日，盐田港集团作出董事会决议，同意将盐田港投资控股有限公司（即东港公司，该公司历经两次更名）持有盐田三期的35%的股权无偿划转至盐田港集团。。2017年8月15日，盐田三期董事会出具书面决议，同意合营者深圳市盐田港投资控股有限公司将其持有的公司35%股权无偿划转给其母公司盐田港集团。同日，和记盐田与盐田港集团共同签署了《合资经营合同补充合同（五）》和《补充章程（五）》。
同日，盐田港集团与深圳市盐田港投资控股有限公司签署了《国有股权无偿划转合同》，约定深圳市盐田港投资控股有限公司将其持有盐田三期35%的股权无偿划转给盐田港集团。
2017年8月29日，盐田三期收到深圳市盐田区经济促进局出具的粤深盐外资备201700092《外商投资企业变更备案回执》。
2017年9月4日，盐田三期完成本次股权变动的工商变更登记。
(7)2022年10月，第三次股权划转
2022年10月11日，盐田港集团作出深盐港司[2022]146号《盐田港集团关于无偿划转盐田三期国际集装箱码头有限公司和广东盐田港深汕港口投资有限公司股权的批复》，同意盐田港集团将其持有的深汕投资100%股权和盐田三期35%股权无偿划转至港口运营公司。
2022年10月17日，盐田三期董事会出具书面决议，同意盐田港集团将其持有的盐田三期35%股权无偿划转给港口运营公司。
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2022年10月19日，和记盐田与港口运营公司共同签署了《合资经营合同补充合同（六）》和《补充章程（六）》。同日，盐田港集团与港口运营公司签署了《国有股权无偿划转合同》，约定盐田港集团将其持有的盐田三期35%股权无偿划转给港口运营公司。2022年10月24日，盐田三期完成本次股权变动的工商变更登记。
(8)截止评估基准日公司股权情况如下：
3.公司产权结构
(1)截至评估基准日，盐田三期国际集装箱码头有限公司产权结构图如下：
4.近三年一期的资产、财务和经营状况
被评估单位近三年一期的财务状况如下表：
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金额单位：人民币万元
资产总计
被评估单位近三年一期的经营状况如下表：
其中：归属母公司净利润
（注：数据为审计后报表数据）被评估单位评估基准日、2019年度、2020年度、2021年度的会计报表均经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
5.统筹经营情况说明
盐田港区位于深圳东部、大鹏湾西北角，港区定位为集装箱码头区。盐田港区由2个楔形港池分隔为西、中、东三个港区。目前西港区以及中港区（含一期、二期、三期和扩建工程）已全部建成投入运营，东港区尚在建设过程中，各港区的经营情况如下图所示：
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盐田港西港区的持有主体为西港区码头公司，成立于2005年4月，目前和记盐田与上市公司分别持股65%和35%；盐田港中港区一期、二期的持有主体为盐田国际，成立于1993年11月，目前和记盐田与上市公司分别持股71%和29%；盐田港中港区三期和扩建工程的持有主体为盐田三期，成立于2002年12月，目前和记盐田和港口运营公司分别持股65%和35%。
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第二章评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是盐田三期国际集装箱码头有限公司的股东全部权益。评估范围是盐田三期国际集装箱码头有限公司的全部资产及负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、其他非流动资产等，总资产账面价值1,157,280.19万元；负债包括流动负债、非流动负债等，总负债账面价值25,760.99万元；净资产账面价值1,131,519.20万元。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
(三)委托评估的资产权属状况
评估范围内的资产和负债权属清晰，权属证明完善。
二、企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建（构）筑物、机器设备、车辆、电子设备、使用权资产等。实物资产的类型及特点如下：
（一）存货
存货主要为在库周转材料。即为盐田三期备用的配套设备及各种型号的备品、备件。存放于盐田三期库房。库房备件存放有序、盘点便利、出入库手续健全、内控制度严格。通过实际盘点，未发现盘盈、盘亏现象，劣质待报废物品。
（二）房屋建（构）筑物
纳入评估范围的建筑物分布在深圳市盐田港三期及扩建港区内，全部为2003年以后建成，主要为办公楼、生产性附属房屋和码头、
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堆场等构筑物。房屋建筑物主要有盐田国际大厦、PHT/SDD综合办公楼、工程部综合办公室、材料库、变电所和加油站等，房屋结构主要有钢筋混凝土框架结构和钢结构。
水工构筑物主要包括：11座（6#～16#泊位）10-15万吨级集装箱泊位，工作船泊位，港池及航道工程等。
其他构筑物主要是生产单位的各类堆场道路（含地下管沟）、灯柱、灯塔等。
（三）机器设备
1.纳入评估范围内的机器设备全部分布在盐田港港区内。主要的机器设备包括港口装卸设备、港口运输设备、生产监管设备及自动控制系统、生产辅助设备等。设备大部分购置于2003年至2022年间，截至评估基准日，纳入评估范围内的机器设备整体使用状况正常。
2.纳入评估范围的运输设备为企业办公用车辆，包括金杯VITO/119监护型救护车、纯电动中巴车、比亚迪纯电动大巴等车辆。车辆购置于2015年至2022年间，截至评估基准日，纳入评估范围内的运输设备能够正常使用。
3.电子设备主要包括各型号电脑、打印机、工控机、TMT无线车载终端、对讲机等设备。截至评估基准日，纳入评估范围内的电子设备能够正常使用。
（四）在建工程
在建工程主要为在建土建工程和设备安装工程。
在建土建工程主要为#8~#9泊位（N~W结构段）减载靠泊20万吨级集装箱船检测等。
在建设备安装工程主要为双起升岸桥加高并改单起升项目、岸吊驱动器系统优化、龙门吊液压系统大修、41吨场桥加高改造工程项目(共12台)等。
（五）使用权资产
使用权资产主要为融资租赁的吊机设备等。
三、企业申报的无形资产情况
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企业申报的无形资产为土地使用权和其他无形资产，其他无形资产主要包括MSOffice2016标准版、WinSvrSTDCore2016License等，具体情况如下：
（一）土地使用权
纳入评估范围的土地使用权共3宗，为出让土地，均已办理产权证，土地使用权人为盐田三期国际集装箱码头有限公司。具体情况如下表：
（二）其他无形资产
企业申报的纳入评估范围的其他无形资产包括：MSOffice2016标准版、WinSvrSTDCore2016License等。上述其他无形资产均为被评估单位外购获得。
四、企业申报的表外资产情况
(一)无形资产-专利
截至评估基准日，盐田三期与盐田国际、西港区码头公司共同拥有发明专利1项，实用新型专利33项，合计34项专利。具体情况如下：
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(二)无形资产-软件著作权
截至评估基准日，盐田三期单独拥有以及盐田三期与盐田国际、西港区码头公司共同拥有的软件著作权情况如下：
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本评估报告引用普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）的审计报告。
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第三章资产核实情况总体说明
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队分为财务综合类、设备类、收益法3个评估小组，并制定了详细的现场清查核实计划。2022年11月05日至2022年12月20日，评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。
（一）指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
（二）初步审查和完善被评估单位提交的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类资产评估明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产评估明细表进行完善。
（三）现场实地勘查
（四）补充、修改和完善资产评估明细表
（五）查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房屋建（构）筑物、车辆、土地等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰
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二、影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员未发现影响资产核实的事项。
三、核实结论
（一）评估基准日，房屋建（构）筑物均未取得房产证。被评估单位提供了竣工资料、验收资料等权属证明资料，证明上述无证房屋确实为被评估单位所有，并承诺如果上述房屋产权出现问题愿承担相应的法律责任。上述房屋的建筑面积主要依据被评估单位提供的有关测绘结果、图纸、施工合同、预决算书等资料勘查确定。
（二）纳入本次评估范围的实物资产已报废及待报废的明细如下所示：
1.构筑物
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2.机器设备
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3.车辆
明细表中序号2车牌号：SC5651港澳直通车报废处理中。
（三）截至评估基准日，企业申报的34项账外专利和50项软件著作权。明细内容详见第一章“四、企业申报的表外资产情况”。经过清查核实，除上述事项外，资产核实结果与被评估单位的账面记录相一致。纳入评估范围内的资产产权清晰，权属证明文件齐全。
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第四章评估方法的选择
本次评估选用的评估方法为：收益法、资产基础法。收益法，是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其价值的各种评估方法的总称。本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间接获得股东全部权益价值。市场法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。资产基础法，是指以被评估单位或经营体评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。评估方法选择采用理由如下：
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第五章资产基础法评估技术说明
一、流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、其他应收款、存货、一年内到期的非流动资产、其他流动资产。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
货币资金
一年内到期的非流动资产
流动资产合计
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。
(三)评估方法
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1.货币资金
(1)银行存款
评估基准日银行存款账面价值28,303,814.10元，为人民币、港币及美元存款。核算内容为在中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行、中国建设银行股份有限公司深圳沙头角支行、平安银行深圳桂园支行、中国农业银行股份有限公司深圳东部支行、中国银行股份有限公司深圳东部支行的存款。评估人员对每户银行存款都进行了函证，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。对于外币存款，评估人员以核实无误后的账面价值评估。银行存款评估值为28,303,814.10元，无增减值变化。
2.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额1,416,669,932.00元，核算内容为被评估单位除应收票据、应收账款、预付款项等以外的其他各种应收及暂付款项。评估基准日其他应收款计提坏账准备0.00元，其他应收款账面价值1,416,669,932.00元。
其他应收款评估值为1,416,669,932.00元，无增减值变化。
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3.存货
存货评估值为1,862,038.11元，无增减值变化。
4.一年内到期的非流动资产
评估基准日一年内到期的非流动资产账面价值572,723,784.00元，核算内容为深圳市平盐铁路有限公司、惠州国际集装箱码头有限公司的委托贷款。
一年内到期的非流动资产评估值为572,723,784.00元，无增减值变化。
5.其他流动资产
评估基准日其他流动资产账面价值46,822,967.00元，核算内容为应交增值税。
其他流动资产评估值为46,822,967.00元，无增减值变化。
(四)评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
流动资产评估结果汇总表
金额单位:人民币元
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其他应收款
流动资产评估值2,066,382,535.20元，无增减值变化。
二、长期股权投资评估技术说明
评估基准日长期股权投资账面余额17,017,960.98元，核算内容为全资及控股长期股权投资1项。评估基准日长期股权投资计提减值准备0.00元，长期股权投资账面价值17,017,960.98元。
评估基准日长期股权投资概况如下表所示：
(二)长期股权投资概况
进行整体评估的被投资单位评估基准日基本情况分别见相应的评估技术说明。
(三)核实过程
1.资产核实主要内容
(2)初步审查被评估单位提供的资产评估明细表；
(3)了解投资公司情况；
向企业有关人员询问投资公司的有关情况，分清全资子公司与合营企业，初步了解投资公司的经营情况；
2.资产核实的主要方法
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日期、注册资本、经营范围等进行核实。并对被投资单位的生产经营情况进行调查了解。对于需要进行整体评估的企业资产核实同母公司。
3.资产核实结论
母公司所持被投资企业股权权属清晰。截止评估基准日被投资企业经营正常。
核实过程及方法详见各公司评估技术说明。
(四)评估方法
本次对长期股权投资进行整体评估，首先评估获得被投资单位的股东全部权益价值，然后乘以所持股权比例计算得出股东部分权益价值。进行整体评估的被投资单位采用的评估方法及评估方法选取的理由和依据详细情况分别见相应的评估技术分说明。
各被投资单位是否进行整体评估、采用的评估方法、最终结论选取的评估方法、是否单独出具资产评估说明的情况汇总如下：
(五)评估结果
长期股权投资评估结果及增减值情况如下表：
长期股权投资评估结果汇总表
惠州国际集装箱码头有限公司
长期股权投资评估值为180,579,761.61元，评估值增值163,561,800.62元，增值率961.11%。评估增值原因主要如下：
1.长期投资单位采用资产基础法结论，固定资产、无形资产增值导致子公司的评估值大于账面值。
三、房屋建(构)筑物评估技术说明
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纳入评估范围的房屋建(构)筑物类资产包括：房屋建筑物和构筑物。房屋建(构)筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示：
构筑物及其他辅助设施
(二)房屋建（构）筑物概况
纳入评估范围的房屋建（构）筑物分布在深圳市盐田港三期及扩建港区内，全部为2003年以后建成，主要为办公楼、经营管理用房屋和码头、堆场、道路、港池、航道等构筑物。房屋建（构）筑物类资产基本概况如下：
1．房屋建(构)筑物结构特征
(1)房屋建筑物
房屋建筑物主要有盐田国际大厦、PHT/SDD综合办公楼、工程部综合办公室、材料库、变电所和加油站等，房屋结构主要有钢筋混凝土框架结构和钢结构。
①框架结构
基础采用冲（钻）孔灌注桩基础，持力层为微风化凝灰岩；主体采用现浇钢筋混凝土柱、梁和板承重；填充墙采用加气混凝土砌块和M7.5混合砂浆砌筑；屋面防水采用橡胶沥青防水涂膜、无纺布隔离层和C20细石混凝土保护层。
②钢结构
基础采用桩基础。主体采用钢屋架和钢柱承重，钢屋架材料采用Q345B。屋面采用高强镀铝锌洁面彩色屋面。墙体0.12米以下为砖墙，0.12米以上采用金属复合板-外墙板（80）厚。
(2)构筑物
被评估水工建筑物主要包括：6#～16#泊位共11座10-15万吨级集装箱泊位，工作船泊位，港池航道工程、道路堆场等。
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深圳盐田港区位于广东省珠江三角洲大鹏湾内，紧邻沙头角。港区建设分为盐田港区一期、盐田港区二期、盐田港区三期、盐田港区三期扩建，本次评估的水工构筑物为盐田港区三期和盐田港区三期扩建工程。
盐田港区三期集装箱码头工程位于规划中港区大突堤西侧、与二期工程（6#～9#泊位）岸线夹角为90°相连接，泊位岸线长度为1400米，陆域纵深520.00米。
盐田港区三期扩建集装箱码头工程（10#～15#泊位、工作船泊位）位于三期集装箱码头工程东侧规划港界内，规化与三期陆域共同形成中港区大突堤，泊位岸线长度为3297.15米，陆域纵深600.60米。
突堤南端886米岸线工程（16#泊位、工作船泊位）位于原扩建工程南端与三期扩建工程相连。
三期集装箱码头工程2002年9月9日开工、2006年3月4日完工。2006年8月16日通过工程验收合格，三期扩建集装箱码头工程2005年开工，2010年12月完工。突堤南端886米岸线工程2014年12月开工、2015年12月基本完工。
①港池航道
疏浚主要由港池及港外航道组成，自大鹏湾口至盐田港进港航道全长约30公里、大部分为自然航道，水深大于18米，通航区域宽度400～1000米，盐田港航道为人工疏浚航道，航道有效宽度400米，航道设计底标高-17.40米。
盐田港航道三期工程港池水域设在泊位前沿，包括停泊水域、港池回旋水域以及港池与航道连接段，总底面积为266.55万平方米。三期扩建工程港池与回转水域组合设置在泊位前沿，扩建工程港池北侧（工作船泊位南侧）宽度为380米，中部港池宽度为890米，港池南侧与港区航道连接。端部泊位港池水域与港区航道连成一片，泊位至航道南侧底边缘水域宽度为990～1000米。
②盐田港区三期集装箱码头工程（6-9#泊位）
三期工程包括4个专用集装箱泊位（可停靠第五、六代集装箱船舶）、二三期过度区平台、突堤南端头护岸，年通过能力280万
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TEU。2002年9月9日开工，竣工2006年3月4日竣工。
三期工程采用高桩梁板结构形式布置，泊位长度1400米，宽
36.50米，码头顶标高+5.00米，前沿底标高-16.00米，航道底标高-
16.00米。泊位设计排架间距为6.40米，桩基采用18mm厚直径1000mm和直径1200mm两种钢管桩、钢管桩内浇灌钢筋混凝土。上部结构有纵梁、横梁、轨道梁、面板等构件组成。码头上布置有SUC2000H橡胶护铉、橡胶爬梯、系船柱、船舶供水口、高低压供电箱等附属设施。二三期过度区平台：采用高桩梁板结构形式布置，长度37.10米，宽36.50米，顶标高+5.00米。
③盐田港区三期扩建集装箱码头工程（10#～15#泊位、工作船泊位）三期扩建工程位于三期工程东北侧，与三期工程连接形成突堤，并与一、二、三期工程连成整体，同处在中作业区。三期扩建工程岸线总长度3297米，年通过能力473万TEU，具体包括：
三期扩建工程包括5个7-10万吨级集装箱泊位（水工结构按靠泊15万吨集装箱船舶设计），1个3万吨级集装箱泊位（水工结构按靠泊10万吨设计）岸线2104.00米；突堤南侧端部深水码头岸线886.00米（水工结构按15万吨设计），工作船码头岸线297.00米。码头宽35-36.50米，码头顶标高+5.50米，前沿底标高-16.00米。
15万吨级码头采用高桩梁板结构，桩基采用18mm厚直径1000mm和直径1200mm两种钢管桩、钢管桩内浇灌钢筋混凝土，上部结构有纵梁、横梁、轨道梁、面板等构件组成。10万吨级码头采用重力式沉箱结构，沉箱下部为抛填10～100Kg，抛石基床厚度1～3米，沉箱上部为现浇钢筋混凝土胸墙，胸墙内布置水电管沟，码头通过堆场与后方陆域相连接。码头上布置有SUC2000H超高反力鼓型橡胶护铉、橡胶爬梯、2000KN系船柱、防风锚碇、船舶供水口、高低压供电箱等附属设施。
④突堤南端886米岸线工程（16#泊位、工作船泊位）
886岸线工程主要为1座15万吨级集装箱泊位，兼顾10万吨级、
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7万吨级集装箱船舶各1艘同时靠泊，年通过能力100万TUE。岸线长度为886米，码头面高程为5.5m，码头前沿停泊水域宽度取118m，码头前沿水深-17.4m。码头宽度36.5m，标准分段长度60.8m。其中码头前沿至前轨为4m，装卸桥轨距为30m、后轨至码头后沿为2.5m。码头回旋水域调头园直径取800m。
2．利用状况与日常维护
(1)建筑物基础稳固，未发现不均匀沉降；
(2)建筑物地面以上主体结构完好且有足够的承载力，未发现明显变形；
(3)重大建筑物内部设施完善，使用正常；各项功能的技术指标均满足既定的使用要求。
(1)账面原值构成
企业的建筑物均为自建形成，其账面价值由工程竣工时的建筑安装工程费、勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费、资金成本等前期及其它费用构成。
(2)折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建(构)筑物资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类房屋建(构)筑物资产的年折旧率如下：
4．房屋建(构)筑物及占用土地权属状况
截至评估基准日，纳入评估范围的房屋建（构）筑物，均未办理房地产权证；房屋建筑物所附着的土地使用权已办理不动产权证“详
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见三、企业申报的无形资产情况”。
评估过程主要划分为以下三个阶段
1.第一阶段：准备阶段
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物类资产构成情况进行初步了解，制定了初步评估计划；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和填写房屋建筑物类资产评估申报明细表。
2.第二阶段：现场调查阶段
(1)核对账目：根据被评估单位提供的房屋建筑物类资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的房屋建筑物类资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相符；最后对部分房屋建筑物类资产核对了原始记账凭证等。
3.第三阶段：评估估算阶段
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采用适宜的评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写房屋建筑物类资产评估技术说明。
评估值=重置成本×综合成新率
(1)重置成本的确定
房屋建(构)筑物的重置成本一般包括：建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费用和资金成本。房屋建(构)筑物重置成本计算公式如下：
重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税
①建安工程造价
②前期及其他费用
建设工程前期费用及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期费用及其他费用名称、计费基础、计费标准、计费依据如下表：
合计
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③资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安工程造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。被评估单位的合理建设工期为3年。资金成本计算公式如下：
按照合理建设工期3年及各年投资比例测算，确定盐田三期码头建设期资金成本系数如下表：
年名义利率
年实际利率
利息系数合计
④可抵扣增值税
(2)成新率的确定
对于大型、价值高、重要的建(构)筑物，依据其经济寿命年限、已使用年限，通过对其进行现场勘查，对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况作出判断，综合确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
(3)评估值的确定
(五)典型案例
案例1：15#泊位
明细表序号：4-8-2构筑物序号42
1.建筑物概况
15#泊位水工结构按靠泊十万吨级集装箱船泊建设，泊位长度274米，宽35.00米，码头顶标高+5.00米，前沿底标高-16.00米。采用重力式沉箱结构，沉箱下部为抛填10～100Kg，抛石基床厚度1～3米，沉箱上部为现浇钢筋混凝土胸墙，胸墙内布置水电管沟，码头通过堆场与后方陆域相连接。附属设施包括：水平向沿胸墙布置高
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2.重置成本的确定
(1)建安工程造价的确定
依据该工程设计文件、委托建设合同、补充协议及会议纪要、工程（月）付款报审表及三方确认的已完工程量清单进度表等资料确定的工程量，再以工程量为基础，套用合同工程量清单价格，得出评估基准日工程造价，对于市场价格影响较大的如钢材、地方性材料采用找价差，并调到评估基准日市场价格水平，得出码头水工建安工程总造价。
计算结果如下：
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码头工程的建安工程造价为452,875,591.42元。其中15#泊位分摊码头工程款的61.0%为276,254,110.77元
(2)前期及其他费用
前期及其他费用计算表
前期及其他费用=建安综合造价×费率
=276,254,110.77×5.69%=15,716,475.23元前期及其他费用(不含税)=建安综合造价×费率=276,254,110.77×5.40%=14,926,940.39元
(3)资金成本
资金成本按照被评估单位的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期费用及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。被评估单位的合理建设工期为3年。
按照合理建设工期3年及各年投资比例测算，确定惠州国际码头建设期资金成本系数如下表：
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投资比例
资金成本＝(建安工程费+前期费用及其他费用)×6.029%
＝17,603,536.42元
(4)重置成本
重置成本=建安工程费+其他费用+资金成本
=285,974,600.00元（取整）
3.综合成新率的确定
该码头于2010年9月建造完成并投入使用，根据现场勘查，考虑到该泊位的现状以及维护均属正常，该码头的经济寿命确定为50年，截止到评估基准日已使用12.15年，其尚可使用年限为37.84年根据尚可使用年限和其总使用年限的比率确定成新率，其计算公式如下：
使用年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=37.84/(37.84+12.15)×100%
=76.00%
4.评估值的确定
评估值＝重置成本×综合成新率
＝285,974,600.00×76.00%
＝217,340,700.00（取整）
(六)评估结果
房屋建(构)筑物评估结果及增减值情况如下表：
房屋建(构)筑物评估结果汇总表
房屋
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房屋建(构)筑物原值评估值增值2,355,372,566.78元，增值率
40.37%；净值评估值增值1,749,790,344.42元，增值率49.87%。评估增值原因主要如下：
1.房屋建筑物类资产的建造日至评估基准日的人工、材料、机械等价格上涨；
2.房屋建筑物类资产的会计折旧年限小于本次评估的经济寿命使用年限。
四、设备评估技术说明
纳入评估范围的设备类资产包括：机器设备、运输设备、电子设备。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：
车辆
(二)机器设备概述
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盐田三期及三期扩建码头是可以兼停靠第二代、第三代、第四代巴拿马型及超巴拿马型集装箱船，集装、卸、储、运为一体的集装箱专业码头，包括10-20万吨级泊位11个，设计年吞吐量670万TEU。
码头装卸工艺系统：主要由装卸船作业、堆场作业和水平运输三部分组成。
装卸工艺设备按专业集装箱码头配置专用机械：装卸船作业，主要由岸边集装箱桥式起重机装卸；水平运输，主要由集装箱拖挂车运输；堆场作业，主要由轮胎式龙门起重机装卸。
纳入评估范围的设备类资产主要购置于2003年至2022年，分布于盐田港港区。设备类资产基本概况如下：
1．主要产品与生产能力
(1)港口装卸设备
主要包括岸边集装箱起重机（岸桥），安装在盐田港6-16#泊位上，主要用于装卸船作业。由上海振华重工（集团）股份有限公司生产。
41吨轮胎式集装箱龙门起重机（场桥），主要用于堆场装卸作业，由上海振华重工（集团）股份有限公司生产。
(2)港口运输设备
港口运输设备是码头-堆场作业的中间传递环节设备，以集装箱正面吊、集装箱堆高机、集装箱叉车、集装箱牵引车和半挂车为主。
盐田港三期配备主要设备为瑞典KARMAR2005年产MDRF450-60S5X型集装箱正面吊，SDCY90K8型空箱堆高机（三一重工），1.5吨/4VIESL155/40SP型意大利ARMANNI四走向电动堆高机，集装箱叉车FDC25K8型、DCE80-45E8型，内燃平衡重式叉车等。
配置ZJV9190DP/40′型中集岸桥排架专用低骨架半挂车，SZJ9464TJZ00/40′型中集钉架半挂车，THT50YT/2×20′型双箱操作聪明架（利用箱重划入挂车器）半挂车，JGS45-DT3A/2×20′型双箱聪明架半挂车，富日低骨架半挂车DG60DL型等。
(3)生产监管设备及自动控制系统
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码头及堆场监控系统、控制中心监控系统、桥吊理货房监控及扩音系统、车队电视监控系统、卡口电视监控系统及通讯系统与集装箱管理信息系统。
计算机系统集成和无线网络系统，采用分区联网、多媒体控制，通过编码方式实现集中控制。
(4)生产辅助设备
盐田港三期码头生产辅助设备主要配置了变配电设备、3E闸口消毒系统、气体灭火报警系统、盐田国际大厦制冷机组系统及厨房机电安装工程等。
2．工艺流程与技术特点
装船作业流程如下：
（1）账面原值构成
运输设备的账面原值主要由车辆购置价、车辆购置税及牌照费
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（2）折旧方法
被评估单位采用年限平均法计提折旧。按设备资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定各类设备资产的年折旧率如下：
评估过程主要划分为以下三个阶段：
评估人员对纳入评估范围的设备类资产构成情况进行初步了解，制定了初步评估计划；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和填写设备类资产评估申报明细表。
(1)核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的设备类资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。
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程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型设备的现场调查表。
(5)第三阶段：评定估算阶段
1．成本法
成本法计算公式如下：
对于需要安装的设备，重置成本一般包括：设备购置价、运杂费、安装工程费等；对于不需要安装的设备，重置成本一般包括：
需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费+安装工程费-设备购置价中可抵扣的增值税和运费中可抵扣的增值税
不需要安装的设备重置成本=设备购置价+运杂费-设备购置价中可抵扣的增值税和运费中可抵扣的增值税
①购置价
对于大型关键设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格，或参考评估基准日近期同类设备的合同价确定购置价；对于小型设备主要是通过查询评估基准日的市场报价信息确定购置价；对于没有市场报价信息的设备，主要是通过参考同类设备的购置价
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确定。
②运杂费
运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有关的各项杂费。运杂费计算公式如下：
运杂费=设备购置价×运杂费率
首先查询设备的价格中是否包含设备运杂费，如不包含则根据销售企业与设备使用单位的运距、设备体积大小(能否集装箱、散装)设备的重量、价值贵重以及所用交通工具等因素视具体情况综合确定。
③安装调试费
查询设备的价格中是否包含厂家上门免费的安装调试，如果不包含，则参考《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中有关规定，综合测算确定其费用。
④设备购置价中可抵扣的增值税
对于运输设备，按照评估基准日的市场价格，加上车辆购置税、牌照费等其它合理费用确定其重置成本。运输设备重置成本计算公式如下：
重置成本=购置价+购置价×10%/（1+13%）+牌照费-购置价中可抵扣的增值税
(2)综合成新率的确定
①对于专用设备和通用机器设备，主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
②对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
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综合成新率=年限法成新率×调整系数
③对于车辆，主要依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下：
使用年限成新率=尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年限)×100%
行驶里程成新率=(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程×100%
理论成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
综合成新率=理论成新率×调整系数。
2．市场法
对于部分运输车辆、电子设备、办公家具和废弃设备，按照评估基准日的二手市场价格或废品价格，采用市场法进行评估。
案例：振华岸吊(QC65)(4-8-5机器设备明细表序号272)
设备名称：振华岸吊(QC65)
设备型号：ZP07-984-8
制造厂家：上海振华重工（集团）股份有限公司
账面原值：53,330,148.96元
账面净值：33,697,405.77元
1.轮胎式龙门吊主要概况特征：
该起重机为水平双悬臂式岸边集装箱起重机，海侧悬臂（前伸臂）可以升起，吊钩横梁下起重能力为71T，最大前伸距为65M，轨上起升高度达44.5M，配有能装卸20英尺、40英尺、45英尺，及20英尺，40英尺ISO集装箱伸缩式双箱吊具。
该设备由主体钢结构、小车装置、小车驱动机构、主起升装置、俯仰机构、大车行走机构、电缆拖令装置、倾转装置、牵引钢丝绳张紧装置、电缆卷筒装置、吊具电缆卷盘及安全钩装置等组成，安
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装在岸边专用轨道上。该起重机动力使用10KV/50Hz交流电源，其供电方式是将设在码头海侧地面供电坑中输出的电源，通过装在海侧门框立柱的电力驱动电缆卷绕装置供电给起重机。电源经过电缆卷绕装置，首先传输到机器房内的高压开关柜，然后经过高压变压器，将不同电压等级电源输送到电气房内各配电柜。该起重机设置有各种安全装置以确保运行可靠和安全。
(1)主要技术参数
额定载荷：
陆侧双箱吊具下额定起重量：61T陆侧单箱吊具下额定起重量：41T海侧单箱吊具下额定起重量：41T陆侧吊钩横梁下额定起重量：71T起升高度：
轨上：44.5m轨下：16.8m总起升高度：61.3m操作速度：
61T满载起升/下降速度：70m/min41T满载起升/下降速度：75m/min空载起升/下降速度：150m/min小车行走速度：240m/min大车行走速度：50m/min前大梁俯仰（一个循环）：<6.2min外伸距：65M后伸距：22M轨距（轨道中心距轨道中心）：30M总宽（两缓冲器间距）：≤28M门腿间净距：18.3M防摇:电子防摇
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大车车轮数量为每腿：8轮（共32轮）吊具左右倾转：±3°吊具前后倾转：±3°吊具平面旋转：±5°
(2)机动结构特点
小车装置：采用在小车架结构两端连接小车牵引钢丝绳的牵引方式，在小车四角结构上，各装有一个行走轮和一个水平轮，为了让轮子既能承受较大的负荷，又能顺利地转动，采用滚动轴承，同时配有防断轴装置。小车的海、陆侧各配有两个液压缓冲器，以防小车由于非正常原因，运行超出允许范围与车挡发生碰撞时，减缓冲撞。在小车结构下部，还装有一个重锤式限位开关。小车驱动机构：由交流电动机、联轴器、减速器、牵引卷筒、限位开关和位置检测装置及制动器等组成。减速器为SEW产品；联轴器为梅花形联轴器；钢丝绳卷筒采用钢板卷制焊接而成，一端支撑在减速器输出轴上，另一端支撑在自动调心轴承座上；在减速器端设有脉冲编码器，根据卷筒轴的转动检测小车所在位置，通过PC控制系统，控制小车在前后终点的减速，及前后终点、极限停车以及停车位置；在减速器输入轴与联轴器之间设有一组制动器，当非正常失电时，能迅速将制动盘夹紧实施制动。
主起升装置：交流电机经联轴器、减速器驱动钢丝绳卷筒转动。两根起升用钢丝绳的四个端点均固定在卷筒上，钢丝绳绕过后伸臂端的防挂舱起升滑轮组，转向180°，再绕过小车起升滑轮组、吊具上架滑轮组，到达前伸臂顶端的端部倾转装置。对于不同的负载，钢丝绳能以不同的速度起升或下降。传动示意图如下：
大车行走机构：由主动台车（电机、减速箱、制动器、联轴节组成）和多平衡梁等组成。大平衡梁能将重量平均分配给每个车轮。聚
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氨酯缓冲器能减小在非正常碰撞中所带来的冲击，为避免起重机碰撞码头车挡或相邻起重机，在海侧两组行走装置最外端的小平衡梁上，各设有一组光电感应限位开关。当距离小于设定值时，起重机将减速、停车，设有清障器，以保护车轮及减速器。
通过市场查询及企业协助向生产厂家询价，确定该设备的交钥匙工程含税单价为76,692,000.00万元（含运杂费、安装费等）。该设备自订货到交付使用周期较短，不计取前期费用和其他费用，亦不计取资金成本，确定该设备的含税重置成本为76,692,000.00元，不含税重置成本为67,869,000.00元(取整)。
3.成新率的确定
该机器设备购置日期为2010年10月18日，截止评估基准日，经过现场勘查，该设备运转正常，使用状况良好，确定该设备尚可使用年限为17.95年。
年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
=17.95/(17.95+12.05)×100%=60%(取整)
评估值=重置成本×成新率
=67,869,000.00×60%
=40,721,400.00元
案例二：中巴客车(4-8-6车辆明细表序号5)
规格型号：丰田中巴-柯斯达
生产厂家：四川一汽丰田汽车有限公司
车牌号：粤BFR645
购置日期：2022年1月5日
账面原值：572,397.27元
账面净值：486,537.82元
设备主要参数：
级别：轻客
发动机：4.0L205马力V6
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变速箱：5挡手动长×宽×高(mm)：7005×2040×2760车身结构：客车最高车速(km/h)：130长度(mm)：7005宽度(mm)：2040高度(mm)：2760轴距(mm)：3935
1.重置成本的确定
(1)车辆购置价
(2)车辆购置税
车辆购置税为不含税价的10%，即：
车辆购置税=(购置费/(1+13%))×10%
=(575,700.00/(1+13%))×10%
=50,946.90元
(3)牌照费
牌照费=1,000.00元
(4)重置成本的确定
重置成本=不含税购置价+车辆购置税+牌照费
=509,469.03+50,946.90+1,000.00
=561,400.00(百位取整)
2.成新率的确定
该车辆购置日期为2022年1月5日，截止评估基准日，已使用
0.82年，经过现场勘查，该车辆运转正常、维护保养良好并结合车辆实际已行驶里程数等因素，综合确定尚可使用年限为14.18年。
=14.18/(14.18+0.82)×100%
=95.00%(取整)
经查询车辆行驶记录，该车辆至基准日已行驶32,737.00公里。
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=(600,000.00-32,737.00)/600,000.00×100%=95.00%(取整)根据孰低法原则，该车理论成新率为。通过现场勘察，查阅历史资料，向操作人员或管理人员进行调查，对车辆的实际技术状况、维修保养情况、原车制造质量、实际用途、使用条件等进行了解，并根据经验分析、判断车辆的新旧程度及里程数，确定该车辆综合成新率为95%。
3.评估值的确定
评估值=重置成本×成新率=561,400.00×95%=533,330.00元(取整)案例三：戴尔（DELL）主机(4-8-7电子设备明细表序号1288)资产名称：戴尔（DELL）主机型号：C2B5YL2存放地点：码头启用日期：2018年8月31日账面原值：12,772.18元账面净值：2,128.70元主要技术参数如下：
商品毛重：8.0kg商品产地：中国大陆内存容量：64GB支持IPv6系统：Windows11机箱大小：20L-30L处理器：inteli7硬盘容量：512GBSSD+2TBHDD显卡型号：GTX1050Ti
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屏幕尺寸：无显示器类型：单主机
经查询，该设备的经销商含税单价为11,999.00元，则取其不含税单价为10,600.00元（取整）作为重置单价。
年限法成新率＝(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
＝(5-4.17)/5×100%
＝17.00%(取整)
=10,600.00×17.00%
=1,800.00元(取整)
机器设备评估结果及增减值情况如下表：
机器设备评估结果汇总表
机器设备
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机器设备原值评估值增值793,629,629.29元，增值率16.53%；净值评估值增值160,121,404.25元，增值率7.44%。评估增值原因主要如下：
1.机器设备：由于企业账上的设备均为专用港口设备，材料以钢材为主，近年设备的部分材料价格上涨导致设备原值增值；由于部分机器设备经济寿命使用年限高于企业采用的折旧年限导致评估净值增值。
2.车辆：由于相同型号车辆的市场价格呈不断下降的趋势，导致评估车辆评估原值减值；由于车辆的折旧年限小于经济寿命年限，因此评估净值增值。
3电子设备：由于电子产品的更新换代速度越来越快，相同配置的电子设备市场价格也处于不断下降的趋势，因此，电子设备评估原值减值；由于部分电子设备的折旧年限小于经济寿命年限，因此评估净值增值。
五、在建工程评估技术说明
纳入评估范围的在建工程包括：土建工程和设备安装工程。在建工程评估基准日账面价值如下表所示：
土建工程
减：减值准备
(二)在建工程概况
1．土建工程概况
2．设备安装工程概况
在建设备安装工程主要为双起升岸桥加高并改单起升项目(必做
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项:3台)、岸吊驱动器系统优化、龙门吊液压系统大修、41吨场桥加高改造工程项目(共12台)等。
评估过程分为三个阶段：
评估人员对纳入评估范围的在建工程构成情况进行初步了解，设计了初步评估技术方案和评估人员配备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和填写在建工程评估申报明细表。
核对账目：根据被评估单位提供的在建工程评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的在建工程明细账、台帐核对使明细金额及内容相符；最后对部分在建工程核对了原始记账凭证等。
3.第三阶段：评定估算阶段
1.已完工项目
对于评估基准日已完工，且已经结清工程款或已经确认应付工程款项目，按照固定资产的评估方法进行评估。
2.未完工项目
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在建工程评估结果及增减值情况如下表：
在建工程评估结果汇总表
设备安装工程
在建工程评估值148,330,706.78元，评估值减值842,102.53元，减值率0.56%。评估减值原因主要如下：
1.部分在建改造工程已完工，已在房屋建筑物中评估，本次评估为0。
六、使用权资产评估技术说明
评估基准日使用权资产账面价值33,119,337.85元，核算内容为融资租赁设备等。
使用权资产评估值为33,119,337.85元，无增减值变化。
七、土地使用权评估技术说明
纳入本次申报评估范围的无形资产共3项土地使用权，为盐田港区三期集装箱码头及扩建工程土地，位于深圳市盐田港中港区突
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堤，评估基准日账面价值为3,634,843,289.38元。
(二)土地使用权概况
1.土地登记状况
委估土地盐田港区三期集装箱码头及扩建工程土地为相邻的J304-0313、J304-0332、J304-0333三宗地。位于深圳市盐田港中港区突堤，三宗地已经办理了产证权，其权属情况如下表：
2.土地权利状况
(1)J304-0313宗地
他项权利摘要及附记：1.土地性质：商品房，限整体转让；土地用途：港口用地；码头岸线长1400米。
根据深圳市规划局2006年3月27日颁发的《深圳市建设用地规划许可证》（深规许字第01-2006-0022号）记载：估价对象建筑容积率小于等于0.13，建筑覆盖率为小于等于10%，建筑高度或层数：办公楼高层，其余多、低。
(2)J304-0332宗地
他项权利摘要及附记：市场商品房。该宗地3297米的岸线使用权。根据深国资委函[2006]305号文，该岸线占用费和土地增值费转为深圳市政府对乙方投入。本宗地及地上建筑物限整体转让。
根据深圳市规划局2006年3月20日颁发的《深圳市建设用地规划许可证》（深规许字第07-2006-0019号）记载：估价对象建筑容积率小于等于0.01，建筑覆盖率为小于等于1%，建筑高度或层数：3层。
(3)J304-0333宗地
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他项权利摘要及附记：市场商品房。本宗地及地上建筑物、附着物限整体转让。2006年12月8日深圳市盐田港集团有限公司将该宗地以作价入股方式转移到盐田三期国际集装箱码头有限公司。
根据被评估单位提供的资料显示，至评估基准日，待估宗地不存在抵押、担保等他项权利。
(三)土地价格影响因素分析
1.一般因素
(1)城市资源状况
深圳，中国南部海滨城市，毗邻中国香港，地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口和伶仃洋，南边深圳河与香港相连，北部与东莞、惠州两城市接壤。深圳位于北回归线以南，东经113°43′至114°38′，北纬22°24′至22°52′之间。全市面积1997.47平方公里，属亚热带季风气候，温润宜人，降水丰富。
深圳下辖9个行政区和1个新区：福田区、罗湖区、盐田区、南山区、宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区，大鹏新区。2018年12月16日,位于汕尾市的深汕特别合作区正式揭牌。截至2021年末，深圳常住人口1768.16万人。作为一座年轻的移民城市，深圳吸引了来自全球、全国的创新创业创意人才相聚在此工作和生活。第七次中国人口普查结果显示，深圳市民平均年龄为32.5岁。
2021年深圳经济总量突破3万亿元，居亚洲城市第四位。全市地方一般公共预算收入4258亿元，规模以上工业总产值连续3年居全国城市首位，出口规模连续29年居内地城市首位。深圳致力于打造“基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融+人才支撑”的全过程创新生态链，形成以企业为主体、市场为导向、产学研深度融合的技术创新体系，涌现出以华为、比亚迪、腾讯、大疆等为代表的一大批创新企业。2022年6月6日，深圳提出发展以先进制造业为主体的20个战略性新兴产业集群，前瞻布局8大未来产业。
(2)不动产制度和不动产市场状况
2022年10月31日，财政部发布《支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，其中提出推动形成共建共治共享共同富
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裕的民生发展格局。加快构建义务教育投入足额保障、非义务教育成本合理分担、规范鼓励支持社会力量投资办学的教育投入体制，建立健全教育经费保障体系，在幼有善育、学有优教上取得新进展。考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题等等。
2.区域因素
(1)区域概况
待估宗地位于盐田区。盐田区位于深圳经济特区东部，距市中
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心12千米。辖区面积74.99平方公里，西接罗湖区，东连大鹏新区，北邻龙岗区与坪山区，南与香港新界山水相接，沙头角口岸与香港直接相通。地理坐标北纬22°26′59″至22°51′49″，东经113°45′44″至114°34′21″。辖区依山面海，北部为梧桐山和梅沙尖，南临大鹏湾。地理位置优越，自然环境优美。盐田区有沙头角、海山、盐田、梅沙4个街道办事处和中英街管理局，分辖19个社区。
(2)交通条件
盐田区路网密集、交通四通八达，盐田区交通主要通过三个方向：西向通过梧桐山隧道、经深盐路，沙头角等口岸进出香港或经北环大道接广深高速公路、107国道抵东莞、广州地区，也通过虎门大桥继续西向与珠江三角洲西部地区联系；北向经北山大道过盐田坳隧道上惠盐公路，再接深汕地区联系，通过205国道和225省道可为东莞各加工企业运输货物；东向通过大梅沙隧道经盐坝高速公路、梅盐路连接惠州和东部沿海地区。2022年初，深圳市政府办公厅印发实施的《深圳市综合交通“十四五”规划》中提出，加快盐田港东作业区、西部出海航道二期、小漠国际物流港、亚洲东部LNG加注中心等重大项目建设。共建粤港澳大湾区组合港体系，大力发展“水水中转”、“海铁联运”。到2025年港口集装箱吞吐量达3300万标箱，LNG接收规模达到1600万吨，邮轮旅客吞吐量达到60万人次。
(3)基础设施条件
2021年，盐田区基础设施、基础平台、基础能力等“三大支撑”扎实推进，突出移动前端，加快打造13大特色智慧应用，政务云、时空云平台、“i盐田”、菜篮子工程、精准就医等一批项目成效初显。
2022年，盐田区强化港口基础设施建设。推进盐田港东作业区集装箱码头工程，加快推进盐田港航道拓宽工程，积极探索开展锚地供油业务。完善集疏运体系，建成盐港东立交，完成拖车综合服务中心主体工程，开工建设盐龙大道南段。开工平盐铁路复线改造，协调加快黎光等内陆港建设，开通东莞-盐田等组合港，不断拓展港口经济腹地。加快轨道交通8号线二期、三期建设，推动18号线延
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伸至沙头角口岸并纳入市第五期轨道规划、16号线二期延伸至盐田。高标准推进道路整治三年行动，基本完成盐梅路改造，实施沙深路、沙盐路等10条道路整治，开工建设盐坝高速市政化改造工程（盐田段）、盐龙大道南段工程。夯实城区供水保障，推动东部供水盐田支线正式供水，启动建设沙头角水厂第二水源工程，完成S360大梅沙天琴湾段污水管网建设，尽快实现小梅沙污水外输。完成大梅沙和盐田后方陆域西南片区海绵化改造，培育更多海绵典范项目。推进居民用户和非居民“瓶改管”工作，实现“清瓶”。优化调整常规公交线路，新建公交停靠站2座，标准化改造简易站台2座，扩容改造列车化站点1座。
(4)公共配套设施条件
2021年，盐港幼儿园等3所公办园建成开办，增加学位1170个，外国语小学综合楼工程等如期竣工，腾挪新增学位768个。中山纪念学校、乐群小学综合体育馆改扩建完工，海心小学、山海小学加快建设。成功创建省级健康促进区，健康促进机关、学校、医院、社区建设100%全覆盖。区人民医院“三甲”创建提速，积极推动市中医院盐田院区落地。探索智慧图书馆“馆企合作”新模式，智慧图书馆服务平台获评第四批国家公共文化服务体系示范项目，文化馆社会分馆实践获评省级优秀案例。海洋体育“一中心三基地”建设持续深入，公共体育场馆持续惠民开放，累计接待市民约15万人次。2022年初，盐田区推出《盐田区优化盐田港口岸营商环境的若干措施》（以下简称《措施》），提出推进盐田港后方陆域文教卫体、保障性住房等公共设施建设，推动绿化品质提升、道路整治等专项行动，重点完善生产性配套服务，增加高品质生活服务设施。
3.个别因素
(1)宗地条件
待估宗地位置位于盐田区深盐路东侧，土地用途为港口用地。
(2)宗地基础设施条件
根据资产评估师现场调查，区域内土地开发达到“六通一平”。本次待估宗地土地开发程度设定为“六通一平”(通电、通路、通水、通
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排水、通讯、通气及场地平整)。
(3)宗地使用年限
待估宗地土地使用权性质为国有出让用地，J304-0313宗地土地使用年期至2052年11月23日，J304-0332和J304-0333宗地土地使用年限至2056年10月19日。
(四)地价定义
本资产评估报告所指的土地使用权价格是在评估基准日宗地红线外“五通一平”(即通电、通路、通水、通排水、通讯及宗地内场地已平整)，用途为港口用地且在剩余年限条件下国有建设用地使用权的价格。
(五)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后核对了原始记账凭证等。
2.资料收集：评估人员收集了土地使用权证、土地出让合同，主要调查土地性质、土地坐落及四至、地上建筑物状态以及出让金支付情况等，对土地使用权权属、宗地座落和面积、土地使用年限等进行了逐一核实工作。
(六)评估方法
根据《资产评估执业准则-不动产》(中评协[2017]38号)，同时参照《城镇土地估价规程》，通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、公示地价系数修正法、剩余法等。本次评估根据当地地产市场发育情况并结合委估宗地的具体特点及评估目的，采用公
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示地价系数修正法进行评估，主要基于以下考虑：
1.市场比较法：待估宗地为港口码头用地，近期同一供应圈内无与待估宗地类似用地性质的土地成交案例，故本次评估不适用于市场法；
2.收益还原法：由于待估宗地周边土地出租案例较少，较难收集到能客观反映评估对象价格的租金资料，故不适宜采用收益法评估；
3.成本逼近法：由于待估宗地用途为港口码头用地，主要为填海造地取得，填海成本等资料和数据难以获得，故不适宜采用成本逼近法评估；
4.公示地价系数修正法：公示地价系数修正法主要有基准地价系数修正法和标定地价系数修正法。深圳市已公布2022年标定地价成果及地价测算规则，因此可以采用标定地价系数修正法进行评估；
5.剩余法：适用于开发后用于销售或出租的未开发土地或欲重新开发项目价格评估，本次待估宗地不适宜采用剩余法评估。
标定地价系数修正法：
标定地价系数修正法是指利用标定地价及其修正体系，按照替代原则，将待估宗地的地价影响因素与标定地价的相应因素比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。标定地价系数修正法的基本计算公式如下：
P=Pb×Kt×Ku×Kr+D
式中：
P—待估宗地评估价格；
Pb—待估宗地所在标定区域的标定地价；
Kt—待估宗地期日修正系数；
Ku—待估宗地区域因素修正系数；
Kr—待估宗地个别因素修正系数；
D—待估宗地土地开发程度修正值。
区域因素修正系数（Ku）=待估宗地区域因素修正指数/标准宗地区域因素修正指数
个别因素修正系数（Kr）=待估宗地个别因素修正指数/标准宗地
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个别因素修正指数
(七)典型案例
盐田三期国际集装箱码头有限公司-土地使用权(无形资产-土地使用权评估明细表序号3)
1.宗地情况
产权证号：深房地字第7000039909号
权利人：盐田三期国际集装箱码头有限公司
土地位置：盐田区
土地用途：港口用地
终止日期：2052年11月23日
使用权面积：898,202.32平方米
他项权利摘要及附记：商品房，限整体转让。
2.地价测算过程
根据深圳市规划和自然资源局于2022年6月1日发布的《深圳市2022年度标定地价成果》，有关问题说明如下：本次标定地价是以标准宗地为单位，以2022年1月1日为估价期日，分为住宅、商业、办公、工业等四种用途，土地使用期限按住宅70年、商业40年、办公40年、工业30年，在现状开发利用、正常市场条件下的土地权利价格。
本次标定地价使用范围为深圳市行政辖区，具体宗地测算按照《深圳市宗地地价测算规则》（试行）执行，本次标定地价中住宅、办公用途为允许分割转让的平均楼面地价，商业用途为允许分割转让的首层的平均楼面地价，工业用途为不得转让的平均楼面地价，单位为元/平方米，以人民币计价。
地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。
基础修正系数包括：建筑类型、土地使用年期、产权条件、产业发展导向、产业项目类型、地上商业楼层、地下空间修正系数。
项目修正系数包括：棚户区改造、原农村集体经济组织留用土地项目、拆除重建类城市更新项目修正系数。
(1)标定地价的确定
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由于《深圳市2022年度标定地价成果》中未包含港口码头用地地价标准，参考广东省其他城市基准地价修正体系，多数城市港口码头用地以工业用地地价为修正基准，修正系数范围为1.0-1.5。综合考虑深圳市标定地价水平及区域条件等因素，本次评估采用修正系数为1.0，即采用工业用地标定地价进行地价测算。估价人员通过查询深圳市标定地价成果，发现待估宗地所在区域标准宗地为盐田区J306-0013号地块，标准宗地码为“440300G060101601”，标定地价为1817元/平方米，土地用途为工业用地，土地面积23968.61平方米，开发程度为“六通一平”，使用年期为“30年”。
综上，待估宗地在标定地价标准条件（即不得转让、土地使用年限30年）下的市场地价为1817元/平方米。
(2)建筑类型修正系数确定
根据《深圳市地价测算规则》，地上规定建筑面积小于土地面积且主用途不占建筑面积的（如机场、港口码头、堆场、供燃气、游乐设施用地等），按土地主用途部分和建筑物建筑类型部分分别测算地价后合计。计算公式如下：宗地地价＝主用途土地的市场价格×土地面积×基础修正系数×项目修正系数+∑(建筑物建筑类型土地的市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数)
由于待估宗地无法拆分主用途（即码头+堆场）和建筑物的土地面积，且建筑物主要为配套功能，故将待估宗地整宗土地全部归为主用途进行计算，不再对建筑物部分单独进行计算。故，无需进行建筑类型修正。
(3)年期修正系数确定
估价对象土地使用年期截止2052年11月23日，自价值时点起计，剩余使用年限为30.36年。根据《深圳市地价测算规则》2附表计算，年期修正系数为1.0009。
(4)产权条件修正系数确定
待估宗地产权条件为“限整体转让”，根据《深圳市地价测算规则》附表3，产权条件修正系数为1.5。
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(5)产业发展导向修正系数确定
根据《深圳市地价测算规则》附表4，产业发展导向修正系数为1。
(6)产业项目类型修正系数确定
根据《深圳市地价测算规则》附表5，产业项目类型修正系数为1。
(7)其他修正系数说明
待估宗地不涉及地上商业及地下空间，也不属于棚户区改造项目、留用土地项目或拆除重建类城市更新项目，故无需进行地上商业楼层修正、地下空间修正及项目修正。
(8)确定待估宗地土地价格
待估宗地地价=主用途土地的市场价格×土地面积×基础修正系数×项目修正系数=1817×898,202.32×1×1.0009×1.5×1×1=2,450,360,100元（百位取整），单价为2,728元/平方米。
(八)评估结果
本次申报评估的无形资产—土地使用权评估结果如下表：
无形资产-土地使用权评估结果汇总表
无形资产土地使用权评估增值原因主要是近年来随着当地加大基础设施投入，经济发展形势较好，土地价格有所上升，导致土地评估增值。
八、其他无形资产评估技术说明
评估基准日其他无形资产账面价值13,371.84元。核算内容为MSOffice2016标准版、WinSvrSTDCore2016License等外购软件。
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其他无形资产-外购软件评估过程主要划分以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段对企业评估范围内的无形资产构成情况进行初步了解，向企业提交评估资料清单和资产评估申报明细表，按照评估准则的要求，指导企业填写无形资产评估申报明细表；
对于评估基准日市场上有销售且无升级版本的外购软件，按照同类软件评估基准日市场价格确认评估值。对于目前市场上有销售但版本已经升级的外购软件，以现行市场价格扣减软件升级费用确定评估值。对于已没有市场交易但仍可以按原用途继续使用的软件，参考企业原始购置成本并参照同类软件市场价格变化趋势确定贬值率，计算评估价值，公式如下：
评估价值=原始购置价格×(1-贬值率)
其他无形资产评估值2,705,030.00元，评估值增值2,691,658.16元，增值率20129.3%。评估增值原因主要如下：
1.其他无形资产评估增值主要原因是市场上同类型软件的市场价较企业按照一定的使用年限摊销后的账面金额高。
九、其他非流动资产评估技术说明
评估基准日其他非流动资产账面价值10,888,748.06元。核算内容为预付设备款。
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评估人员调查了解了其他非流动资产发生的原因，查查阅了其他非流动资产的记账凭证、合同、发票等，核实其核算内容的真实性和完整性，经核实，其他非流动资产账面值真实、准确。其他非流动资产以核实无误的账面值作为评估值。其他非流动资产评估值为10,888,748.06元，无增减值变化。
十、流动负债评估技术说明
纳入评估范围的流动负债包括：应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。上述流动负债评估基准日账面价值如下表所示：
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动负债评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。
1.应付职工薪酬
评估基准日应付职工薪酬账面价值2,496,643.00元。核算内容为
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被评估单位根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括：(工资社会保险费、住房公积金等)。
评估人员向被评估单位调查了解了员工构成与职工薪酬制度等，核实了评估基准日最近一期的职工薪酬支付证明，以及评估基准日应付职工薪酬的记账凭证。应付职工薪酬以核实无误后的账面价值作为评估值。应付职工薪酬评估值为2,496,643.00元，无增减值变化。
2.应交税费
评估基准日应交税费账面价值99,440,634.62元。核算内容为被评估单位按照税法等规定计算应交纳的各种税费，包括：（企业所得税、房产税、土地使用税、企业代扣代缴的个人所得税等）。
评估人员向被评估单位调查了解了应负担的税种、税率、缴纳制度等税收政策。查阅了被评估单位评估基准日最近一期的完税证明，以及评估基准日应交税费的记账凭证等。应交税费以核实无误后的账面价值作为评估值。
应交税费评估值为99,440,634.62元，无增减值变化。
3.其他应付款
评估基准日其他应付款账面价值89,906,066.00元，核算内容为被评估单位除应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。
评估人员向被评估单位调查了解了其他应付款形成的原因，按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应付款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。其他应付款以核实无误后的账面价值作为评估值。
其他应付款评估值为89,906,066.00元，无增减值变化。
流动负债评估结果及增减值情况如下表：
流动负债评估结果汇总表
应付职工薪酬
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应交税费
流动负债合计
流动负债评估值191,843,343.62元，无增减值变化。
十一、非流动负债评估技术说明
纳入评估范围的非流动负债包括：递延收益。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：
递延收益
1.核对账目：根据被评估单位提供的非流动负债评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的非流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对大额非流动负债核对了原始记账凭证等。
1.递延收益
递延收益账面值为65,766,543.14元，核算内容为政府补助。
递延收益评估值为0.00元，评估值减值65,766,543.14元，减值率
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100%。
非流动负债评估结果及增减值情况如下表：
非流动负债评估结果汇总表
非流动负债评估值0.00元，评估值减值65,766,543.14元，减值率100%。评估减值原因主要如下：
1.递延收益为政府补助，该补助事项不存在退款条款，非企业实际需要承担的债务。且企业在收到款项时已经支付相应的企业所得税费，因此本次评估为零，导致评估减值。
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第六章收益法评估技术说明
一、宏观、区域经济因素分析
1.《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；
2.《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；
3.《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号）、《财政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部令第76号）；
4.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（国务院令第691号）；
5.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号)；
6.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号)；
7.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；
8.《资产评估行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部令第86号发布，财政部令第97号修改）；
9.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2013年12月7日国务院令第645号第三次修订）；
10.有关其他法律、法规、通知文件等。
(二)国家、地区经济形势及未来发展趋势
1.国内宏观经济发展状况
2022年以来，国际环境更趋复杂严峻，不利影响明显加大，经济发展极不寻常，超预期突发因素带来严重冲击。
(1)国内生产总值
上半年，我国GDP为562642亿元，按不变价格计算，同比增长
2.5%，经济总体呈现稳定恢复态势。其中，第一产业增加值29137亿
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元，同比增长5.0%，对经济增长的贡献率为10.7%；第二产业增加值228636亿元，同比增长3.2%，对经济增长的贡献率为48.7%；第三产业增加值304868亿元，同比增长1.8%，对经济增长的贡献率为40.6%。二季度国际环境复杂严峻，加大经济下行压力。各地区各部门经济社会发展显效，经济顶住压力实现正增长。二季度，我国GDP为292464亿元，按不变价格计算，同比增长0.4%。其中，第一产业增加值18183亿元，同比增长4.4%；第二产业增加值122450亿元，同比增长0.9%；第三产业增加值151831亿元，同比下降0.4%。三次产业增加值占GDP的比重分别为6.2%、41.9%和51.9%。与上年同期相比，第一、二产业比重分别提高0.1和1.3个百分点，第三产业比重下降1.4个百分点。
(2)经济运行顶住压力，二季度实现正增长
①夏粮生产实现丰收，农业形势总体平稳
上半年，农业（种植业）增加值同比增长4.5%。全国夏粮总产量14739万吨，比上年增加143.4万吨，增长1.0%。农业种植结构持续优化，油菜籽等经济作物播种面积增加。上半年，猪牛羊禽肉产量4519万吨，同比增长5.3%，其中猪肉、牛肉、羊肉产量分别增长
8.2%、3.8%、0.7%，禽肉产量下降0.8%；牛奶产量增长8.4%，禽蛋产量增长3.5%。二季度，猪牛羊禽肉产量同比增长1.6%，其中猪肉增长2.4%。二季度末，生猪存栏43057万头，同比下降1.9%，其中能繁殖母猪存栏4277万头；生猪出栏36587万头，增长8.4%。
②稳经济大盘政策落地显效，工业经济稳步恢复
6月份，规模以上工业增加值同比实际增长3.9%（以下增加值增速均为扣除价格因素的实际增长率）。从环比看，6月份，规模以上工业增加值比上月增长0.84%。上半年，全国工业增加值同比增长
3.4%。从三大门类看，能源、原材料保供稳价等政策效果明显，采矿业增加值同比增长9.5%；制造业增长2.8%；电力、热力、燃气及水生产和供应业增长3.9%。在41个大类行业中，33个行业实现正增长，其中9个行业两位数增长。
③服务业承压趋稳，发展韧性显现
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初步核算，上半年，服务业增加值304868亿元，同比增长1.8%。服务业增加值占国内生产总值比重为54.2%，对国民经济增长的贡献率为40.6%，拉动国内生产总值增长1.0个百分点。
服务业经济运行边际改善。随着稳经济一揽子政策加快落地显效，5月份，服务业生产指数同比降幅比4月份收窄；6月份恢复步伐加快，生产指数由负转正，同比增长1.3%。企业生产经营指标加快恢复。1-5月份，规模以上服务业企业营业收入同比增长4.6%，比1-4月份加快0.4个百分点。
服务业投资保持增长。上半年，服务业完成固定资产投资同比增长4.0%；1-5月份，服务业实际使用外资4233亿元，同比增长
10.8%，占全国实际使用外资的比重达75.0%。
服务贸易增势良好。1-5月份，我国服务贸易进出口总额23653.6亿元，同比增长22.0%；其中，服务出口同比增长26.3%，服务进口同比增长18.2%；贸易逆差同比下降46.0%，减少至617.8亿元。知识密集型服务贸易稳定增长。1-5月份，知识密集型服务进出口总额同比增长10.0%。
(3)固定资产投资持续增长，高技术产业和社会领域投资增长较快
上半年，全国固定资产投资（不含农户）271430亿元，同比增长
6.1%。分领域看，基础设施投资增长7.1%，制造业投资增长10.4%，房地产开发投资下降5.4%。全国商品房销售面积68923万平方米，下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%。
分产业看，第一产业投资增长4.0%，第二产业投资增长10.9%，第三产业投资增长4.0%。民间投资增长3.5%。高技术产业投资增长
20.2%，其中高技术制造业和高技术服务业投资分别增长23.8%、
12.6%。高技术制造业中，电子及通信设备制造业、医疗仪器设备及仪器仪表制造业投资分别增长28.8%、28.0%；
高技术服务业中，科技成果转化服务业、研发设计服务业投资分别增长13.6%、12.4%。社会领域投资增长14.9%，其中卫生、教育投资分别增长34.5%、10.0%。二季度，固定资产投资（不含农户）同
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比增长4.2%。其中，4月份增长1.8%，5月份增速加快至4.6%，6月份增速进一步回升至5.6%。6月份，固定资产投资（不含农户）环比增长0.95%。
(4)居民收入稳定增长，城乡居民人均收入比值缩小
(5)居民消费价格温和上涨，工业生产者价格涨幅持续回落
上半年，全国居民消费价格（CPI）同比上涨1.7%。分类别看，食品烟酒价格同比上涨0.4%，衣着价格上涨0.5%，居住价格上涨
1.2%，生活用品及服务价格上涨1.0%，交通通信价格上涨6.3%，教育文化娱乐价格上涨2.3%，医疗保健价格上涨0.7%，其他用品及服务价格上涨1.2%。在食品烟酒价格中，猪肉价格下降33.2%，粮食价格上涨2.4%，鲜果价格上涨12.0%，鲜菜价格上涨8.0%。扣除食品和能源价格后的核心CPI上涨1.0%。二季度，全国居民消费价格同比上涨2.3%。其中，4、5月份居民消费价格同比均上涨2.1%；6月份同比上涨2.5%，环比持平。
上半年，全国工业生产者出厂价格同比上涨7.7%，二季度同比上涨6.8%。其中，4、5月份同比分别上涨8.0%、6.4%；6月份同比上涨6.1%，环比持平。上半年，全国工业生产者购进价格同比上涨
10.4%，二季度同比上涨9.5%。其中，4、5月份同比分别上涨10.8%、
9.1%；6月份同比上涨8.5%，环比上涨0.2%。
(6)市场销售有所改善，基本生活类商品零售较快增长
上半年，社会消费品零售总额210432亿元，同比下降0.7%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额182706亿元，下降0.8%；乡
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村消费品零售额27726亿元，下降0.3%。按消费类型分，商品零售190392亿元，增长0.1%；餐饮收入20040亿元，下降7.7%。基本生活类消费稳定增长，限额以上单位粮油食品类、饮料类商品零售额分别增长9.9%、8.2%。全国网上零售额63007亿元，增长3.1%。其中，实物商品网上零售额54493亿元，增长5.6%，占社会消费品零售总额的比重为25.9%。二季度，社会消费品零售总额同比下降4.6%。其中，4月份社会消费品零售总额同比下降11.1%；5月份降幅收窄至6.7%；6月份由降转升，同比增长3.1%，环比增长0.53%。
(7)货物进出口较快增长，贸易结构继续优化
上半年，货物进出口总额198022亿元，同比增长9.4%。其中，出口111417亿元，增长13.2%；进口86605亿元，增长4.8%。进出口相抵，贸易顺差24812亿元。一般贸易进出口增长13.1%，占进出口总额的比重为64.2%，比上年同期提高2.1个百分点。民营企业进出口增长13.6%，占进出口总额的比重为49.6%，比上年同期提高1.9个百分点。机电产品进出口增长4.2%，占进出口总额的比重为49.1%。6月份，进出口总额37657亿元，同比增长14.3%。其中，出口22079亿元，增长22.0%；进口15578亿元，增长4.8%。
(8)就业形势好转，城镇调查失业率回落
上半年，全国城镇新增就业654万人，全国城镇调查失业率平均为5.7%，其中二季度平均为5.8%。4月份，全国城镇调查失业率为
2.深圳市经济发展状况
1-10月，深圳市按照经济要稳住、发展要安全的要求，加力落实稳经济各项举措，全市经济延续恢复发展态势。
(1)工业生产持续增长
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1-10月，全市规模以上工业增加值同比增长6.2%，增速和1-9月持平。从行业门类看，规模以上采矿业、制造业、电力、热力、燃气及水生产和供应业增加值分别增长8.1%、6.0%、8.0%。主要行业大类中，规模以上汽车制造业增加值增长112.1%，石油和天然气开采业增长6.7%，专用设备制造业增长4.9%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长3.8%。主要高技术产品产量持续快速增长态势，其中，新能源汽车、充电桩、5G智能手机、民用无人机产量分别增长212.7%、124.4%、35.4%、31.4%。
(2)固定资产投资稳定增长
1-10月，全市固定资产投资同比增长10.1%。工业投资增势强劲，增长31.3%，其中，制造业投资增长23.2%；房地产开发投资增长
8.4%。分产业看，第二产业投资增长31.4%，第三产业投资增长6.7%。高技术产业投资活跃，高技术制造业投资增长24.0%，其中，电子及通信设备制造投资增长40.0%；信息传输、软件和信息技术服务业投资增长39.0%。社会领域投资快速增长，其中，卫生和社会工作投资增长85.7%，文化、体育和娱乐业投资增长44.2%。
(3)市场销售恢复加快
10月份，市场销售增长加快，社会消费品零售总额同比增长
8.4%，比9月份提升3.3个百分点；限额以上单位商品零售额增长
16.7%，其中，汽车类增长33.1%。
1-10月，全市社会消费品零售总额7964.83亿元，同比增长2.4%，比1-9月提升0.7个百分点。分消费类型看，商品零售增长4.2%；餐饮收入下降11.2%。基本生活类商品销售良好，其中，限额以上单位粮油食品类、饮料类零售额分别增长18.2%、23.1%。消费升级类商品保持较快增长，其中，限额以上单位通讯器材类、金银珠宝类零售额分别增长34.5%、10.4%。网上零售持续快速增长，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长19.2%。
(4)货物进出口规模扩大
1-10月，全市进出口总额29787.62亿元，同比增长6.1%。其中，出口17753.76亿元，增长17.0%；进口12033.86亿元，下降6.7%。其
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中，一般贸易进出口增长7.8%，占进出口总额的51.0%，比重较上年同期提高0.8个百分点。
(5)金融机构存贷款余额较快增长
10月末，全市金融机构（含外资）本外币存款余额119295.24亿元，同比增长8.8%。金融机构（含外资）本外币贷款余额82709.90亿元，同比增长9.4%。
(6)居民消费价格温和上涨
1-10月，深圳居民消费价格比上年同期上涨2.3%，涨幅比1-9月回落0.1个百分点。其中，食品烟酒价格上涨3.2%，衣着价格上涨
0.8%，居住价格上涨0.5%，生活用品及服务价格上涨1.3%，教育文化娱乐价格上涨2.9%，医疗保健价格持平，其他用品及服务价格上涨2.2%。
(三)有关的财政、货币政策等
2022年中国经济工作的会议提出，宏观政策要稳健有效。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
会议明确，积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。要保证财政支出强度，加快支出进度。实施新的减税降费政策，强化对中小微企业、个体工商户、制造业、风险化解等的支持力度，适度超前开展基础设施投资。党政机关要坚持过紧日子。严肃财经纪律。坚决遏制新增地方政府隐性债务。
会议提出，稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。
会议强调，财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。实施好扩大内需战略，增强发展内生动力。
二、行业现状与发展前景分析
(一)港口行业概况
1.定义和分类
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港口是具有水陆联运设备和条件，供船舶安全进出和停泊的运输枢纽，是水陆交通的集结点和枢纽，工农业产品和外贸进出口物资的集散地，船舶停泊、装卸货物、上下旅客、补充给养的场所。
港口有多种分类方式：按属性不同可分为基本港和非基本港，基本港指班轮运价表中载明的班轮定期或经常靠泊的港口，凡基本港口以外的港口都称为非基本港口;按规模分，有特大型港口(年吞吐量大于3000万吨)、大型港口(年吞吐量1000-3000万吨)、中型港口(年吞吐量100-1000万吨)及小型港口(年吞吐量小于100万吨);按用途分，有商港、军港、渔港、工业港和避风港等;按地理位置分，有海港、河港、湖港及水库港等。
2.港口行业产业链剖析：港口运营为关键环节
港口产业链可分为货品供应方、港口运营企业、货品需求方三个环节，物流服务提供商在各环节之间提供物流运输服务。
上游货品供应按照运输货源的品种，主要分为集装箱、干散货和液体散货。散货主要包括工业原材料、粮食谷物等；体散货主要为原油、成品油、液体化工原料等。中游港口运营是港口产业链的关键环节，港口运营企业主要提供装卸、仓储、理货等港口基本服务及物流、金融、贸易等配套延伸服务，代表企业有上港集团、招商港口、宁波港等。下游货品需求方主要有制造加工企业、化工企业、销售终端等，涉及行业包括冶金、石化、电力、矿产、农业以及贸易等。此外物流运输企业负责在各环节间提供物流运输服务，代表企业有中远海控、宁波海运、中国外运等。
(二)中国港口行业发展历程：绿色港口成为新发展方向
20世纪50年代以前，港口只是海洋运输与内陆运输之间的一个接口，通常与港区外运输、贸易活动相隔绝，与地方政府很少合作，港际间也互不往来。20世纪50-80年代，港口增加了储存、运输、装卸等功能，与运输、贸易业者关系逐渐紧密。20世纪80-90年代末，港口功能进一步完善，开始成为物流中心，与所在城市关系更加密切，已可以提供综合性服务。2010年至今，单个港口功能已经完备，港口群以及临港产业区成为发展重点，同时顺应国家政策方向，低
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碳港口、绿色港口也成为新的发展方向。
(三)中国港口行业主要政策
中央与地方政府高度重视港口行业的发展，出台一系列政策为港口的发展提供支持。国家诸多发展规划中均提出要大力发展包括港口行业在内的基础设施性产业。近年来，影响港口行业主要产业政策如下：
1.国家主要产业政策支持
原交通部于2006年9月发布《全国沿海港口布局规划》，该规划根据不同地区的经济发展状况及特点、区域内港口现状及港口间运输关系和主要货类运输的经济合理性，将全国沿海港口划分为环渤海、长江三角洲、东南沿海、珠江三角洲和西南沿海5个港口群体，强化群体内综合性、大型港口的主体作用。
交通运输部于2014年6月发布《交通运输部关于推进港口转型升级的指导意见》对推进我国港口转型升级提出指导意见，到2020年，基本形成质量效益高、枢纽作用强、绿色安全、集约发展、高效便捷的现代港口服务体系，适应我国经济社会发展需求。港口信息化带动作用更加突出，标准的基础性作用得到充分发挥。港口发展基本实现由主要依靠增加资源投入向主要依靠科技进步、劳动者素质提高和管理创新转变，由主要提供装卸服务向提供装卸服务和现代港口服务并重转变，由主要追求吞吐量增长向着力提升质量和效益转变。
国家发改委、外交部、商务部于2015年3月联合发布了《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，推进实施共建“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”（“一带一路”）的重大倡议，该文件指出，要充分发挥深圳前海、广州南沙、珠海横琴、福建平潭等开放合作区作用，深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区。同时加强上海、天津、宁波－舟山、广州、深圳、湛江、汕头、青岛、烟台、大连、福州、厦门、泉州、海口、三亚等沿海城市港口建设。
交通运输部、发展改革委、财政部等九部委于2019年11月联合
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发布《关于建设世界一流港口的指导意见》，提出到2050年全面建成世界一流港口，重点任务是系统优化供给体系，提升港口综合服务功能，以多式联运为重点补齐短板等，统筹新港区开发与老港区搬迁，优化港口装卸存储主业，重要港区铁路进港全覆盖，加快建设布局合理、功能完善、优势互补、协同高效的长三角、东南沿海、粤港澳大湾区等区域港口群。交通运输部《水运“十四五”发展规划》指出，“十四五”时期，我国水运需求将总体保持增长态势，呈现高基数、中低速增长的特点；预测2025年水路货运量、港口货物吞吐量分别达到85亿吨、164亿吨，年均增长约2%~3%，其中沿海港口集装箱吞吐量3.0亿标箱，年均增长5.5%。货类结构以集装箱、煤炭、铁矿石、石油及制品、矿建材料为主，其中集装箱、原油、LNG等增长较快，煤炭、铁矿石等维持高位。同时，要集中攻坚，重点建设高等级航道；强基优能，打造高能级港口枢纽；统筹融合，推动联运高质量发展；降本增效，发展高水平水路运输；创新驱动，引领智慧水运新发展；巩固提升，推进绿色平安新发展；开放拓展，提升水运国际竞争力；深化改革，提升管理能力与水平。
2.地方主要产业政策支持
《广东省综合交通运输体系发展“十四五”规划》指出，“十四五”期间全省港口货物年通过能力达21亿吨；集装箱年通过能力达7,500万标箱；高等级（三级以上）航道里程达1,445公里。在“十四五”期间，建设珠三角世界级港口群，强化广州、深圳国际枢纽海港功能，带动周边港口加快发展，携手港澳共同构建优势互补、互惠共赢的港航服务体系；强化粤东港口群发展合力，充分发挥珠三角港口群各自优势，强化港口错位发展，港口群资源整合，构建布局合理、功能互补的“一主两副”港口群发展格局；增强粤西港口群竞争力，结合粤西地区大石化、大钢铁产业布局，共同打造全球大宗散货、能源等海路运输的重要节点和区域性航运物流中心。《深圳市综合交通“十四五”规划》指出，坚持港口与现代航运服务业并重的发展原则，实现贸易大港向“贸易、能源、邮轮、航运”综
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合性强港转型升级，率先建设建设世界一流的集装箱枢纽港，打造全球领先的国际LNG枢纽港，构建品质卓越的国际邮轮枢纽港，完善港口集疏运及联程联运体系，促进现代航运及服务业集聚发展，提升港口绿色智慧化发展水平。到2025年，港口集装箱吞吐量达到3,300万标箱，LNG接收规模达到1,600万吨，邮轮旅客吞吐量达到60万人次。
(四)中国港口行业发展现状分析
1.中国港口规模现状：总吞吐量逐年增加，沿海港口优势明显
(1)全国港口货物及集装箱吞吐量稳步增加
据统计，新中国成立初期，中国港口吞吐量仅有1000万吨。近年来，中国新增港口吞吐量能力迅速增长。尤其是2003年港口体制改革开始，港口下放地方，地方政府更是不遗余力地发展建设港口码头。目前，中国现有的港口建设已初具规模，2016-2020年，全国港口货物吞吐量及集装箱吞吐量整体均呈上升趋势，2020年，全国港口完成货物吞吐量145.50亿吨，比上年增长4.3%;完成集装箱吞吐量2.64亿TEU，比上年增长1.2%，仍然保持增长。2021年，全球港口货物吞吐量增速止跌反弹。全球主要港口货物吞吐量总体实现4.5%的良好涨势，与2020年相比增速提升了5.9个百分点。2021年我国完成港口货物吞吐量155.5亿吨，同比增长
6.8%，其中，港口外贸货物吞吐量约47亿吨，同比增长4.5%。完成港口集装箱吞吐量2.8亿标准集装箱，同比增长7%，其中，港口外贸集装箱吞吐量约1.6亿标准集装箱，同比增长7.5%。根据交通运输部数据，2022年1-12月全国港口完成货物吞吐量156.85亿吨，同比增长0.9%，其中完成外贸货物吞吐量46.07亿吨，同比下降1.9%；完成集装箱吞吐量29,587万TEU，同比增长4.7%。
(2)中国沿海港口吞吐量远超内河港口
按区域分，沿海港口和内河港口吞吐量同样整体呈上升趋势。2020年，我国沿海港口共实现货物吞吐量94.80亿吨，同比增长3.2%;内河港口实现货物吞吐量50.69亿吨，同比增长6.4%。2020年全国沿海港口完成集装箱吞吐量2.34亿TEU，同比增长1.5%;内河港口完成
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集装箱吞吐量0.30亿TEU，同比下降0.5%。受地理位置限制，无论是货物吞吐量还是集装箱吞吐量，内河港口都远不及沿海港口。
2.中国港口结构现状：码头需求向沿海转移，大型泊位数量增加
(1)中国沿海港口码头长度增加，内河港口码头长度缩短随着船舶大型化、专业化、集装箱化的发展，港口大型化、深水化、专业化、装备现代化的趋势明显，港口作业区纷纷转向自然条件更具优势的海港、深水港。早期位于城市中心区域的港口随着城市建设的推进，以及城市发展对土地资源及滨水地区空间需求的越来越迫切，传统功能逐步收缩。尽管截至2020年年底，我国沿海港口码头长度和内河港口码头长度分别为942866米和1142202米，内河港口码头长度仍然大于沿海港口，但2015-2020年间，我国沿海港口码头长度不断增加，内河港口码头长度则不断缩短，港口需求不断向海港转移。
(2)中国生产用码头泊位总数下降，大型泊位数量逐渐增加随着我国水运基础设施的发展规划体系逐步深入，我国码头结构不断升级优化，现代化港口体系基本形成，大型化、专业化的港口设施建设取得了显著的成就，推动了我国港口运输的不断升级发展。2015年以来，我国港口生产用码头泊位总数呈减少态势，但万吨级及以上泊位数量不断增加。截至2020年年末，全国港口生产用码头泊位22142个，比上年末减少751个，其中，沿海港口生产用码头泊位5461个，减少101个;内河港口生产用码头泊位16681个，减少650个。全国港口生产用万吨级及以上泊位2592个，比上年末增加72个。其中，沿海港口万吨级及以上泊位2138个，增加62个;内河港口万吨级及以上泊位454个，增加10个。
(五)中国港口行业竞争格局分析
1.区域竞争格局：沿海地区发展较好
目前中国港口已经基本形成了长三角、珠三角、环渤海、东南沿海以及西南沿海地区港口为主的五大港口群。其中，前三大港口群的规模最大，其主要布局是：以上海为中心，江浙为两翼的上海
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国际航运中心，上海、宁波两港为主体的长三角港口群;以香港、广州、深圳三港为主体的珠三角港口群;围绕建设东北亚重要国际航运中心，大连、天津、青岛三港各自形成特色发展的环渤海区域港口群。
表一：中国港口行业分布热力地图
从上市企业区域分布来看，我国港口运营上市企业较多的省份包括广东、江苏、上海、山东、浙江等，均位于东南沿海地区，重庆港等位于长江沿岸的内河港口企业也相对发展较好。江苏凭借发达的制造业孕育了较多的港口设备制造企业，例如华东重机、法兰泰克等;物流运输上市企业则多位于北京、江苏、上海、浙江等东部经济发达地区。表二：中国港口上市企业区域分布热力图
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2.企业竞争格局：同区域间企业竞争相对激烈
(六)中国港口行业发展前景及趋势预测
1.发展趋势：港口资源一体化、功能多元化、发展低碳化
目前我国港口行业正处于快速发展阶段，港口资源一体化、功能多元化以及发展低碳化成为当前发展趋势。
我国沿海大型港口的建设布局已基本完成，各大港口均在寻找新的发展路径，与相近港口实现一体化运营就是出路之一。近年来，《关于协同推进长三角港航一体化发展六大行动方案》、《加快推进津冀港口协同发展工作方案》等多项政策出台，均明确提出要积极推进区域港口一体化发展。
从单个港口功能布局来看，尽管目前我国港口均已具备装卸、仓储、运输等基本功能，但部分港口贸易、金融、物流等附加功能
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2.发展前景：政策加持下发展前景向好
港口建设与发展在我国政策中一直处于较为重要的战略地位。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中提及要加快建设交通强国，加快建设世界级港口群和机场群；推进基础设施互联互通，以铁路、港口、管网等为依托的互联互通网络，打造国际陆海贸易新通道。中共中央、国务院发布的《国家综合立体交通网规划纲要》也指出，要发挥上海港、大连港、天津港、青岛港、连云港港、宁波舟山港、厦门港、深圳港、广州港、北部湾港、洋浦港等国际枢纽海港作用，巩固提升上海国际航运中心地位，加快建设辐射全球的航运枢纽，推进天津北方、厦门东南、大连东北亚等国际航运中心建设。到2035年，我国沿海主要港口数量要达27个，内河主要港口数量达36个，同时巩固提升上海国际航运中心地位，加快建设辐射全球的航运枢纽。可见我国港口行业未来发展前景向好。
三、被评估单位的业务分析
(一)被评估单位的主要产品或服务的用途
1.集装箱出港
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集装箱出港时，先由外拖车（外部承运商提供的货车）将集装箱运送至港区并通过码头闸口，到达堆场后由工作人员操作龙门吊将集装箱放置于堆场指定位置临时储存；待指定货船到港后，由工作人员操作龙门吊取回集装箱并放置于内拖车（仅在盐田港区内部运营的拖车）上，再由内拖车将集装箱运送至码头岸边，并由工作人员操作岸吊将集装箱装载至货船上。
2.集装箱进港
集装箱货船到港后，码头工作人员操作岸吊将集装箱从货船上卸下并放置于内拖车上，由内拖车运送至堆场，再由工作人员操作龙门吊将集装箱放置于堆场指定位置临时储存；发货时，由工作人员操作龙门吊取回集装箱并放置于外拖车上，并由外拖车将集装箱运出码头闸口，最终运送至货主指定地点。
3.集装箱中转
集装箱中转指将集装箱在其被运送至目的地途中，由一艘货船转移至另一艘靠泊在同一码头的货船，转移过程中需先将集装箱从一艘货船卸载至码头岸边，再从码头岸边装载至另一艘货船上，主要包括以下两类中转流程：
(1)货船至货船的中转：将集装箱由一艘深海集装箱货船转移至另一货船；
(2)货船至驳船的中转：将集装箱由深海集装箱货船转移至接驳船、支线船或由接驳船、支线船转移至深海集装箱货船。
(二)被评估单位的经营模式及经营管理状况
1.统筹经营模式
深圳港集团（当时名称为深圳东鹏实业有限公司）与和记盐田于
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2.采购模式
3.生产模式
盐田港区使用码头操作系统控制管理整个码头的运作，该系统具备智能化堆场和船舶策划功能，可以根据靠泊船舶的吨位和装卸量，提前分配泊位、岸吊、拖车等，并提前设定堆场龙门吊的位置，
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4.销售模式
盐田港区已建立完善的营销体系，客户以船公司为主，还包括货主及其代理公司。盐田港区积极跟踪市场动态与客户需求，充分挖掘业务机会，凭借先进的港口设施、高效规范的作业流程以及完善的服务体系，目前已与全球主要大型船公司成为紧密合作伙伴。
(三)被评估单位在行业中的地位、竞争优势及劣势
1.国内国际竞争程度
港口竞争有三个层次—第一层次是不同港口群之间的竞争，第二层次是同一港口群内不同港口之间的竞争，第三层次是同一港口内不同港口企业之间的竞争。
由于港口对腹地依赖程度很高，因此竞争更多的出现在相同经济腹地的港口之间，即以第二层次的竞争为主，第一层次的竞争尚处在演化过程中。
对于某个港口群内的各个港口，由于它们拥有共同的经济腹地，而在某一特定阶段经济腹地生成的货源数量相对固定，因此各港口的成长速度往往呈现此消彼涨的态势。尽管国家层面的珠三角港口规划中对各港口的分工有统筹考虑，但由于各港口所属的行政区域不同，而不同的行政区域总是从地方利益最大出发谋求所属港口的最快成长，因此港口群内部的竞争非常激烈。
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二线港口通过近年大幅度的基础建设投资，港口的基础设施和运营效率大大提高，有些甚至采取费率竞争手段，对枢纽港的货源形成程度不等的分流。
2022年以来，国际市场需求相对稳定，国内生产需求不减，我国外贸进出口表现出较强韧性，一季度平稳开局，5月份、6月份迅速扭转了4月份增速下滑的趋势，今年上半年，我国进出口总值同比增长9.4%。此外，自年初《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）正式生效以来，各地港口抢抓RCEP机遇，积极开辟RCEP国家集装箱班轮航线，广州港上半年新增11条RCEP航线，大连港、天津港、青岛港、厦门港、盐田港、北部湾港等今年以来均开辟多条面向RCEP国家航线。在外贸表现强劲的支撑下，我国港口集装箱吞吐量稳中有增，一季度一直保持增长态势，4月份上海吞吐量增速略有下滑，5—6月份逐步恢复到正常增长水平。上半年，港口完成集装箱吞吐量1.4亿TEU，同比增长3%。7月份，重点监测港口集装箱吞吐量同比增长11.8%，上海港实现全面达产。集装箱铁水联运方面，上半年，铁路集装箱装车量、中欧班列运量强劲增长，我国港口集装箱铁水联运实现快速发展，集装箱铁水联运量增幅达21.3%。
2022年前三季度，全国港口货物吞吐量增速放缓，同比增长
0.10%至115.54亿吨；其中三季度由二季度的同比下降2.9%转为增长
1.8%。分领域看，内、外贸吞吐量分别完成81.3亿吨和34.2亿吨，同比分别增长1.6%和下降3.3%。完成集装箱吞吐量2.2亿标箱，同比增长4.0%。
2022年国内外主要港口生产情况，上海港集装箱吞吐量突破4730万标箱，同比微增0.6%；宁波舟山港完成集装箱吞吐量3335万标箱，同比增长7.3%；香港港完成集装箱吞吐量1657.3万标箱，同比下跌
6.9%；新加坡港累计完成集装箱吞吐量3728.96万标箱，同比下跌0.75%；2022年年底美国港口集装箱进口量已跌回三年前水平。
短期来看，在全球经济与贸易增长放缓背景下，我国内外需走弱压力仍存，对港口货物吞吐量及集装箱吞吐量增长有一定的影响。
2.被评估企业的竞争优势
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(1)全球枢纽港地位稳固。盐田港凭借天然深水条件、先进的码头设施和突出的操作能力成为大型船舶化时代集装箱船舶的首选良港，是全球知名大港和全球枢纽港。
(2)国际一流港口品牌。盐田港坚持品牌服务经营、注重品牌与质量提升，多次荣获国内外行业殊荣，形成了国际一流港口品牌影响力。
3.被评估企业的竞争劣势
(1)由于班轮行业基本处于寡头垄断情况，因此集装箱港口行业，特别是远洋运输行业对大型班轮公司的依赖程度较高。
(2)外包成本、人力资源、能源及燃料构占运营成本的重大部分。在物价总水平不断提高的背景下，上述成本的上升将给营运造成重大的影响。
四、被评估单位的资产与财务分析
(一)资产配置和使用情况
1.经营性资产的配置和使用情况
被评估单位经营性资产的配置能保障正常的生产经营活动，截止评估基准日各项资产配置均可有效使用。
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(3)溢余资产
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。溢余资产单独分析和评估。
五、收益预测的假设条件
本资产评估报告收益预测的假设条件如下：
(一)假设所有评估标的已经处在交易过程中，评估专业人员根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价；
(三)假设被评估资产按照目前的用途和使用方式等持续使用；
(四)假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
(五)针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
(七)假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
(八)除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
(九)假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响；
(十)假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
(十一)假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出；
(十二)假设东作业区一期工程能按计划完成投产；
(十二)假设公司保持现有的管理、核心技术团队。公司保持稳定
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性及连续性，无重大不利变动，公司与主要客户之间的合作关系继续保持稳定。
本资产评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
六、评估计算及分析过程
(一)收益法具体方法和模型的选择
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
1.企业整体价值
(1)经营性资产价值
其中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
F
：评估基准日至当年年底的企业自由现金流量；Fi：评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量；Ft：详细预测期末年预期的企业自由现金流量；
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r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；m：评估基准日至当年年底月数；n：详细预测期；i：详细预测期第i年。其中，企业自由现金流量计算公式如下：
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金增加额+其他
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
DEDt)(1KDEEKWACC
de
+++=
其中：ke：权益资本成本；kd：付息债务资本成本；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；t：所得税率。其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下：
cLferβMRPrK++=
其中：rf：无风险收益率；MRP：市场风险溢价；βL：权益的系统风险系数；rc：企业特定风险调整系数。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。本次评估采用成本法进行评估，被评估单位无溢余资产。
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一年到期非流动资产中的委托贷款、其他应付款中的往来账户关联款及递延收益等，本次评估采用成本法进行评估。
(4)单独评估的长期股权投资
评估范围内的长期股权投资单位为惠州国际集装箱码头有限公司，首先评估获得被投资单位的股东全部权益价值，然后乘以所持股权比例计算得出股东部分权益价值。
2.付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。被评估单位无付息债务。
(二)收益期和预测期的确定
1.收益期的确定
由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营的核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定，或者上述限定可以解除，并可以通过延续方式永续使用。故本资产评估报告假设被评估单位评估基准日后永续经营，相应的收益期为无限期。
2.预测期的确定
由于企业近期的收益可以相对合理地预测，而远期收益预测的合理性相对较差，按照通常惯例，评估人员将企业的收益期划分为预测期和预测期后两个阶段。
东作业区一期工程建设期为5年，若2021年底前开工，预计将于2026年底建成投产。
评估人员结合统筹经营模式等综合分析，预计被评估单位于2030年达到稳定经营状态，故预测期截止到2030年底。
(三)预测期的收益预测
对企业的未来财务数据预测是以企业2020年度至2022年1-10
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月的经营业绩为基础，遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策、国家及地区的宏观经济状况，企业的发展规划和经营计划、优势、劣势、机遇及风险等，尤其是企业所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力，并结合企业未来年度财务预算对未来的财务数据进行预测，其中主要数据预测说明如下：
1.营业收入的预测
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集装箱码头的主要客户为国际船运公司，船运公司通过调动集装箱货船促成世界的贸易流动，通常船公司与港口订立介于1-3年的码头服务协议，载有码头的详细服务收费及费用。在供需原则的基础上，集装箱码头的收入取决公司与区域内其他港口在吸引及挽留客户方面的竞争能力。港口吸引力取决于多项因素，例如：地点、设施、服务及价格。盐田港的港口腹地珠三角地区作为我国甚至世界的进出口加工基地拥有大量的优质货源，盐田港作为该地区规模最大的外贸集装箱码头具有较大的垄断优势，同时香港和记黄埔作为全球前十的港口运营商，拥有强大的客户关系网络及业务服务水平，同时在港口收费等方面也远超其他港口。
(2)集装箱箱量预测
港口货物吞吐量是指一年间经由水运输出、输入港区并经过装卸作业的货物总量，它综合反映了一个地区内外贸易的活跃程度。本次评估对港口货物吞吐量的定性分析从本地区宏观经济状况和影响港口货物吞吐量的微观因素进行分析，主要包括经济、政治、文化、技术、社会和自然环境等方面。预测的基本步骤如下图：
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下面就预测时考虑的关键影响因素分析如下：
①区域经济发展趋势规划
广东“十四五”《规划纲要》显示：2020年全省地区生产总值超过11万亿元，如期实现比2010年翻一番，连续32年居全国首位，五年年均增长约6.0%；人均地区生产总值约9.4万元（按照1∶6.9的汇率，折合1.37万美元），五年年均增长4.2%；地方一般公共预算收入达1.29万亿元，五年年均增长6.6%，2016年即成为全国唯一超万亿元的省份。进出口总额跨越7万亿元大关，2020年达7.1万亿元，连续35年居全国首位；固定资产投资总额、社会消费品零售总额双双突破4万亿元，五年分别年均增长10.5%和5.8%，内需对经济增长的支撑作用进一步增强。
在质量效益明显提升的基础上，全省GDP年均增长5.0%左右，到2025年GDP约为14万亿元。
②区域进出口
2022年广东外贸进出口总值8.31万亿元，比2021年增长0.5%。其中出口5.33万亿元，增长5.5%；进口2.98万亿元，下降7.4%。
③本港现状及发展分析
就被评估单位个体而言，盐田港腹地直运业务产生的欧洲美洲总箱量将基本饱和短期内难以大幅提高，同时从短周期来看，全球经济衰退的风险，欧美等主要经济体增长前景黯淡，美联储持续加
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息等各类情况交叉出现，世界经济形势更加复杂难测，世界经济形势的发展将对以出口导向的港口腹地经济造成重大影响。公司管理层清晰的认识到上述风险与挑战，不是被动接受，而是主动应对，采取以下主要措施：
A.加强与大型船公司的合作盐田港不但拥有距离珠三角地区经济实体最近的天然深水良港，同时也是全球前十的港口运营商（和记黄埔）的关键运营项目之一，拥有多项其他港口难以超越的核心优势，也使之成为与大型船公司合作的基础和筹码。
B.开辟新航线截至目前，盐田国际已开通平湖南、常平、河源、龙川、鹤山、江门、醴陵、岳阳、赣州、南昌10个内陆港，现有27条海铁联运线路。
2022年1月至今，盐田国际新增8条航线，航线遍布美洲、亚洲、澳洲等。随着精品航线的陆续开通，盐田国际拥有航线超100条，覆盖美东、美西、欧洲、南美、澳洲及亚洲等全球主要贸易通道，助力外贸货物顺利出海。
C.扩大港口规模
受规模经济效益推动，全球集装箱船大型化持续推进，盐田港区到港集装箱大型化趋势十分明显，2020年港区到港5000吨级及以上集装箱船舶3786艘次，其中20万吨级（载箱量>15501TEU）超大型集装箱船537艘次，占14.2%，港区同时停靠多艘20万吨级超大型集装箱船已成为常态。随着全球20万吨级超大型集装箱船订单的不断增加，预计未来20万吨级船到港艘次和比例将持续提升。
港区现能提供6个20万吨级泊位，随着盐田港东港区一期工程3个20万级集装箱泊位陆续建成，盐田港区集装箱吞吐量将会得到大幅提升。
统筹经营模式下，盐田三期的集装箱吞吐量为盐田港区总吞吐量按约定的比例分配得来。2025年至2026年，盐田港区集装箱总吞吐量上涨但盐田三期的吞吐量下降，主要考虑盐田港东港区码头预
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综上，预计盐田三期未来年度吞吐量如下表：
单位：（万TEU）
续：
(3)装卸费预测
收费项目主要包括港口作业包干费，实行市场调节价，由港口经营人根据市场供求和竞争状况、生产经营成本和服务内容自主制定收费标准。向客户收取的费率取决于以下内容：
①所提供的服务类型（如装卸集装箱及将集装箱运入和运出码头）；
②集装箱的类型，如冷藏箱、危险品、应税品、空箱及其他；
③航线（如远洋、亚洲内及中转）；
④处理的货物的实物大小可大致分为20英尺、40英尺、45英尺、及超大型集装箱及非集装箱货；
⑤所处理的货物量。
集装箱港口装卸费率作为公司的核心机密，评估人员未获得关于企业收费标准的明细资料，以下分析基于公开市场信息及评估机构的有限尽职调查。
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就盐田港的费率结构来看：
中国大多数集装箱港口装卸费率仍处于较低水平，安全边际较高，尤其对于青岛、天津和大连等华北港口而言。其次，过去几年人工、能源和原材料成本持续上升，而中国港口费率调整滞后成本上升。因此，在集装箱吞吐量放缓情况下，内资港口装卸费最多不上涨，下调的可能性较小。
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从盐田港三期公司近三年平均装卸费率来看，受外部经济环境及业务结构调整影响，呈上升的趋势，2020年、2021年、2022年1-10月平均费率分别为475.34元/TEU、537.44元/TEU、548.02元/TEU。经与公司管理层访谈，国内商品出口需求增速下降，单位标箱堆存收入有所回落，预计2023年单位标箱收入较2022年有所下降。后续考虑全球经济逐步复苏，结合盐田港东港区码头陆续投产并预计新增多条国际航线，预计2024年起单位标箱收入将逐年上涨，并在2030年达到576.95元/标箱后进入稳定期。
2.营业成本的预测
企业历史年度营业成本如下表：
金额单位:人民币万元
企业的营业成本由折旧费和摊销费用、职工薪酬、装卸操作费用、维保费及保养、安保费、材料和能源费用及其他费用组成。
(1)企业未来年度折旧费和摊销费用的预测
对于折旧及摊销的预测，未来年度折旧及摊销与企业目前固定
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(2)企业未来年度职工薪酬的预测
(3)企业未来年度装卸操作费用的预测
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由于港口行业规模经营效益比较明显，一般港口吞吐量超过100万标箱之后，港口将比较容易进入良性循环模式。盐田港连续多年位列我国单港集装箱吞吐量最大的港口，已经形成了稳定高效的操作队伍，2020年至2022年1-10月单箱装卸成本分别为43.78元、65.19元和66.47元，主要是近年装卸效率降低导致装卸操作费大幅增加。随着后续装卸效率的提升，2023年至2024年单位装卸操作费逐渐下降至48.02元/标箱，后续预计未来年度受整体经济影响单位人工成本将略微上涨，最终趋于稳定水平为50.98元/标箱。
(4)企业未来年度维保费及保养的预测
固定资产由于使用、自然力侵蚀以及意外事故等原因，会发生部分毁损，因此需对其进行维修，以恢复其原有的使用效能。通常，港口设备的修理费具有如下特点：（1）难以区分大修与改良、增置。固定资产改良、增置往往在大修过程中进行。港口设备的大修往往不尽包括为恢复其使用效能，对其主要组成部分或较多的零部件进行修理或更换，而且可能是使港口设备的质量或功能有显著改进而伴随一定的增置。理论上，增置所发生的支出应予以资本化；改良所发生的支出若提高固定资产服务效能而使其在未来期间提供的服务能力加强的，应计入固定资产原值，而一般的修理费用在各期确认为费用。
综上，评估根据历史年度港口维修频率及维修保养费用及预期使用强度等因素考虑预测年度维保费用金额。
(5)企业未来年度材料和能源费用的预测
根据以前年度集装箱单位耗电量、耗油量、耗气量结合未来年度集装箱箱量预测，单位电价、油价、气价按照评估基准日价格预测。
(6)企业未来年度安保费、其他费用的预测
综上分析，被评估单位的营业成本的预测如下：
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3.税金及附加的预测
税金及附加包括城市维护建设税、教育费附加费、地方教育费附加费、印花税、城镇土地使用税、房产税。被评估企业的城建税、教育费附加、地方教育费附加分别按照7%、3%、2%的税率以当期实际缴纳的增值税为计税基数计算。被评估企业的印花税主要涉及企业的销售合同，按收入占比预测。
房产税、土地使用税均与企业持有和使用的固定资产、无形资产有关，按照当地税务制定的税额标准计算缴纳。
被评估企业未来年度的税金及附加预测数据如下：
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4.销售费用的预测
销售费用包括职工薪酬费用和业务招待费评估人员分别根据费用的实际情况对各项管理费用单独进行测算。
(1)职工薪酬包含工资、社会保险缴费、住房公积金、奖金及福利费等
社会保险缴费、住房公积金根据评估基准日地区规定以及工资增长幅度计算社会保险费及住房公积金的缴费基数，再分别乘以单位承担的社会保险费比例、住房公积金比例计算缴纳。
被评估企业未来年度销售费用预测汇总如下：
5.管理费用的预测
管理费用包括职工薪酬费用、折旧费和摊销费用、办公费用和其他费用等，评估人员分别根据费用的实际情况对各项管理费用单
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独进行测算。
(2)办公费用和其他费用等，结合企业未来营业规模，未来年度按每年2%进行增长。
被评估企业未来年度管理费用预测汇总如下：
6.研发费用的预测
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研发费用包括职工薪酬费用、研发系统支持费用、折旧费和摊销费用及其他等，评估人员分别根据费用的实际情况对各项研发费用单独进行测算。
(2)研发系统支持费用及其他费用的预测
研发系统支持费用及其他费用为研究部门在专利等资产研发设计过程中发生的费用，主要按历史年度与收入的比例，结合企业未来营业规模，对未来年度进行预测。
(3)折旧费和摊销费用的预测
被评估企业未来年度研发费用预测汇总如下：
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7.财务费用的预测
由于本次基于企业自由现金流量进行预测，因此未考虑财务费用。
8.营业外收支的预测
营业外收入主要由处理非流动资产利得、政府补助、赔偿金及其他收入构成，由于该类利得偶尔发生，且预测期内无明确可以获得的该类收益，因此本次预测不予考虑。
营业外支出主要由处理非流动资产损失、赔偿金及其他支出构成，处理非流动资产损失偶尔发生，且金额较小，本次预测不予考虑。
9.所得税的预测
根据现行的所得税税率和预测的息前利润总额，测算出未来各年应缴纳的所得税。
具体情况如下：
10.折旧与摊销的预测
固定资产折旧包括房屋建（构）筑物、机器设备、车辆和电子设备等，在考虑经济寿命年限和尚可使用年限的情况下，对现有和新增的固定资产在预测期的折旧和更新以及预测期后(即永续期)的折旧和更新进行了预测，根据未来各年固定资产折旧总额，管理部门、研发部门、生产部门所占比例分别计入管理费用、研发费用及营业
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成本中。摊销项目主要是无形资产，按收益期限及使用权期限平均摊销预测年度的折旧及摊销费用如下：
11.资本性支出的预测
企业的资本性支出主要由二部分组成：存量资产的正常更新支出(重置支出)、增量资产的资本性支出(扩大性支出)。根据评估基准日企业的资产情况、业务发展情况、未来预测期内企业新增配套生产设备及电子设备计划，考虑预测期是否需进行更新或增添考虑。对于永续期，固定资产更新支出依据基准日企业必须的固定资产规模预测。
12.营运资金增加额的预测
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13.净自由现金流量的预测
企业自由现金流量=息税前利润×(1-所得税率)+折旧与摊销+利息支出(扣除所得税影响)-资本性支出-营运资金增加额+其他=营业收入-营业成本-税金及附加-期间费用(管理费用、研发费用、财务费用)+营业外收支净额-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额+其他
收益法预测表-净自由现金流量
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(四)折现率的确定
1.无风险收益率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计。根据WIND资讯系统所披露的信息，
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10年期国债在评估基准日的到期年收益率为2.6400%，本资产评估报告以2.6400%作为无风险收益率。
2.权益系统风险系数的确定
被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
()
UL
βEDt11β+=
Lβ
：有财务杠杆的权益的系统风险系数；
U
β
：无财务杠杆的权益的系统风险系数；
t
：被评估单位的所得税税率；
ED
：被评估单位的目标资本结构。根据被评估单位的业务特点，评估人员通过WIND资讯系统查询了11家沪深A股可比上市公司2022年10月31日的
值，然后根据可比上市公司的所得税率、资本结构换算成
Uβ
值，并取其平均值
0.5896作为被评估单位的
值。根据企业的经营特点分析，本次评估目标资本结构取0.00%作为被评估单位的目标资本结构。被评估单位评估基准日执行的所得税税率为25%。
将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被评估单位的权益系统风险系数。
3.市场风险溢价的确定
市场风险溢价是市场投资报酬率与无风险报酬率之差。其中，市场投资报酬率以上海证券交易所和深圳证券交易所股票交易价格指数为基础，选取1992年至2021年的年化周收益率加权平均值，经计算市场投资报酬率为9.95%，无风险报酬率取评估基准日（2022年10月31日）10年期国债的到期收益率2.6400%，即市场风险溢价为
7.31%。
4.企业特定风险调整系数的确定
企业特定风险调整系数在分析公司的经营风险、市场风险、管理风险以及财务风险等方面风险及对策的基础上综合确定。结合被评估单位业务规模、历史经营业绩、行业地位、经营能力、竞争能
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力、内部控制等情形对企业风险的影响，确定该公司的企业特定风险调整系数为1.10%。
5.预测期折现率的确定
(1)计算权益资本成本
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评估单位的权益资本成本。
c
RMRPβRKfe
++=
=8.05%
(2)计算加权平均资本成本
评估基准日被评估单位无借款，且企业日常经营资金充足，根据企业经营特点和发展规划，本次评估Kd按照基准日被评估单位评估基准日市场贷款利率4.30％，将上述确定的参数代入加权平均资本成本计算公式，计算得出被评估单位的加权平均资本成本。
EDDt1KEDEKWACC
6.预测期后折现率的确定
根据上述公式测算，预测期后折现率为8.05％。
(五)预测期后的价值确定
收益期为永续，终值公式如下：
终值=永续期年预期自由现金流/折现率永续期年预期自由现金量流按预测末年现金流调整确定。具体调整事项主要包括折旧、资本性支出等。其中资本性支出的调整原则是按永续年不再预测期末的规模上再扩大的条件下能够持续经营所必需的费用作为资本性支出。
(六)测算过程和结果
预测期内各年企业自由现金流量按年中流出考虑，预测期后企业终值按预测年末折现考虑，从而得出企业的自由现金流量折现值，计算公式如下：
自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期之后的自由现金流量(终值)现值。
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(七)其他资产和负债的评估
=75,242.38万元。
2.溢余资产的评估
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日
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后企业自由现金流量预测不涉及的资产。被评估单位基准日无溢余资产。
3.单独评估的长期股权投资
评估范围内的长期股权投资单位为惠州国际集装箱码头有限公司，首先评估获得被投资单位的股东全部权益价值，然后乘以所持股权比例计算得出股东部分权益价值。单独评估的长期股权投资=18,057.98万元
1.企业整体价值的计算
=2,649,297.98+83,106.05-7,863.67+0.00+18,057.98
=2,742,598.33万元
2.付息债务价值的确定
盐田三期国际集装箱码头有限公司无付息债务。
3.股东全部权益价值的计算
根据以上评估工作，盐田三期国际集装箱码头有限公司的股东全部权益价值为：
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第七章评估结论及分析
一、评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司受深圳市盐田港股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对盐田三期国际集装箱码头有限公司的股东全部权益在2022年10月31日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
（一）收益法评估结果
盐田三期国际集装箱码头有限公司评估基准日总资产账面价值为1,157,280.19万元，总负债账面价值为25,760.99万元，净资产账面价值为1,131,519.20万元。
收益法评估后的股东全部权益为2,742,598.33万元，评估值增值1,611,079.13万元，增值率142.38%。
（二）资产基础法评估结果
盐田三期国际集装箱码头有限公司评估基准日总资产账面价值为1,157,280.19万元，评估价值为1,637,584.37万元，增值额为480,304.18万元，增值率为41.5%；总负债账面价值为25,760.99万元，评估价值为19,184.33万元，减值额为6,576.66万元，减值率为25.53%；净资产账面价值为1,131,519.20万元，评估价值为1,618,400.04万元，增值额为486,880.84万元，增值率为43.03%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2022年10月31日金额单位：人民币万元
流动资产
其中：长期股权投资
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在建工程
无形资产
非流动负债
净资产
（三）评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为2,742,598.33万元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为1,618,400.04万元，两者相差1,124,198.29万元，差异率为40.99%。
本次评估最终确定选取收益法评估结果作为本报告评估结论，主要原因如下：
资产基础法仅对各单项资产进行了评估加和，不能完全体现各单项资产组合后对整个公司的贡献，也不能完全衡量各单项资产间的相互配合和有机结合产生的整合效应，而企业整体收益能力是企业所有外部条件和内部因素共同作用的结果。考虑到本次的评估目的，收益法能够更加完整合理地体现盐田三期国际集装箱码头有限公司的企业价值。
根据上述分析，本资产评估报告评估结论采用收益法评估结果，即：盐田三期国际集装箱码头有限公司的股东全部权益价值评估结果为2,742,598.33万元。
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二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
资产评估基础法评估结果
一、流动资产合计
应收票据
应收款项融资
合同资产
二、非流动资产合计
长期应收款
其他权益工具投资
投资性房地产
其中：建筑物类
土地类
固定资产净值
设备类
固定资产净额
生产性生物资产
使用权资产
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其中：土地使用权
商誉
其他非流动资产
四、流动负债合计
交易性金融负债
应付票据
预收款项
其他应付款
一年内到期的非流动负债
长期借款
租赁负债
预计负债
递延所得税负债
六、负债总计
主要增减值项目原因分析：
(一)长期股权投资评估增值原因主要为长期投资单位采用资产基础法结论，固定资产、无形资产增值导致子公司的评估值大于账面值。
(二)固定资产-房屋建筑物评估增值原因主要为房屋建筑物类资产的建造日至评估基准日的人工、材料、机械等价格上涨；房屋建筑物类资产的会计折旧年限小于本次评估的经济寿命使用年限。
(三)固定资产-机器设备：由于企业账上的设备均为专用港口设
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备，材料为钢材，近年设备的材料价格上涨导致设备原值增值；由于部分机器设备经济寿命使用年限高于企业采用的折旧年限导致评估净值增值。
(四)车辆：由于相同型号车辆的市场价格呈不断下降的趋势，导致评估车辆评估原值减值；由于车辆的折旧年限小于经济寿命年限，因此评估净值增值。
(五)电子设备：由于电子产品的更新换代速度越来越快，相同配置的电子设备市场价格也处于不断下降的趋势，因此，电子设备评估原值减值；由于部分电子设备的折旧年限小于经济寿命年限，因此评估净值增值。
(六)无形资产土地使用权评估增值原因主要是近年来随着当地加大基础设施投入，经济发展形势较好，土地价格有所上升，导致土地评估增值。
(七)其他无形资产评估增值主要原因是市场上同类型软件的市场价较企业按照一定的使用年限摊销后的账面金额高。