2013年我市房地产市场需求活跃，土地市场交易火爆，房地产市场价格逐月提高，全年杭州市区（含萧山、余杭区；以下口径相同）新建商品住宅和二手住宅销售价格上涨5.9%和2.0%，其中12月同比上涨11.5%和2.9%。
一、房地产市场价格运行的基本情况
（一）新建商品住宅销售价格情况
1、同比价格前跌后涨。受2012年翘尾因素影响，前2个月我市新建商品住宅销售价格同比下跌6.6%和5.5%；3月受“国五条”房地产调控政策（主要是房产交易预征收20%个税）触动刺激的影响，房市急速放量，量价止跌回升，价格微涨0.3%；4月成交量继续放大，价格快速上升至5.4%；5-9月同比价格逐月攀升，从5月的上涨7.0%到9月上涨9.8%；10月份首次突破两位数，上涨11.0%，11月同比价格涨幅为全年最高，上涨11.7%；12月受库存量大以及政策预期的影响，涨幅略有回落，同比上涨11.5%。
2、环比价格涨幅波浪式上涨。前3个月我市新建商品住宅销售价格环比涨幅逐月提高，分别上涨0.9%、0.9%、1.2%，4月份涨幅为全年最高，上涨1.4%；5-9月分别上涨0.8%、1.0%、0.8%、1.1%、1.3%；10-12月随着新开楼盘增多，供应量增加，我市新建商品住宅环比涨幅有所回落，从10月上涨0.8%回落到12月上涨0.1%。
（二）二手住宅销售价格平稳
2013年我市二手住宅销售价格同比上涨2.0%，从分月价格看，除1月份价格下跌0.9%外，其余11个月二手住宅价格涨幅在1.0%-3.0%之间波动（分别上涨1.1%、1.6%、2.5%、2.7%、3.0%、2.0%、1.8%、2.8%、2.8%、3.0%、2.9%）；从环比价格看，除前2个月受春节因素影响价格波动较大外（1月环比上涨0.5%，2月上涨1.4%），其余月份均比较平稳，分别在-0.1%至0.6%之间波动（3-12月分别为0.2%、0.2%、0.1%、0.3%、-0.1%、0.2%、0.6%、0、0.3%、0.2%），总体看全年价格运行比较平稳。
（三）刚需成为市场需求主体
受限购、限贷等政策因素影响，2013年我市房地产市场投资型需求明显减少，而刚性需求成为市场主角。从房管部门的网签数据显示，2013年我市90平方米以下新建商品住宅成交面积占新建商品住宅总成交面积的45.9%，90-144平方米新建商品住宅占31.6%，二者合计占77.5%，而144平方米以上新建商品住宅仅占22.5%；中小户型二手住宅成交面积占二手住宅总成交面积比重高达80.0%，中小户型的热销一方面反映了购房者愈加理性，另一方面反映了受经济因素影响的刚性需求表现更加明显。
（四）在全国70个大中城市的排位情况
2013年我市新建住宅销售价格同比涨幅低于北上广深等一线城市，也低于厦门、沈阳等二线城市。根据国家统计局核定后的70个大中城市房地产价格显示，12月份我市新建住宅销售价格同比上涨11.0%，涨幅在70个大中城市中位居13位，比前三位的广州市、深圳市、上海市价格涨幅分别低9.1、8.9、7.2个百分点。
二、房价变动的原因分析
（一）调控政策减弱，推动房价补涨
2013年3月份国务院出台的“国五条”实施效果不明显，不但没有影响房价下行，相反二、三季度政策相对真空期，我市每月住宅成交量均保持高位，房价出现一轮快速补涨行情，直至11月26日我市发布六条房产新政后，住宅销售价格涨幅才开始有所缩小。
（二）刚需群体释放，拉动房价上扬
一些等待观望刚需群体受政策推动开始集中释放，造成住宅市场成交量保持高位，拉动我市房价上扬。据房管部门的网签数据显示，2013年我市新建商品住宅和二手住宅分别成交70746套和40291套，比2012年增加533套和12230套；月均成交量5896套和3358套，均创近三年来新高。
（三）土地市场量价齐升，促动房价上涨
2013年我市土地市场成交量创出新高，全年土地市场成交金额达1326.1亿元，是2012年的两倍，比2009年高近300亿元，成交量仅次于北京市和上海市，跻身全国土地市场前三甲。成交价格明显提高，2013年杭州市居住用地交易价格比上年上涨达26.0%，城区华家池等多个板块楼面地价纪录被刷新，受土地市场量价齐升的影响，购房者的房价上涨预期明显提高。
（四）资金回流明显，助推房价上涨
据房地产投资有关数据显示，2013年我市房地产开发企业实际到位资金同比增长34.0%，其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长12.7%和105.3%，房地产企业资金回流明显，总体资金面充裕，楼盘降价促销意愿不高，部分房企还利用加推房源等销售方式不断抬升住宅销售价格。
三、2014年杭州市房价的预期分析
（一）调控政策宽松可能性不大
（二）可售房源库存压力将会不断加剧
据房管部门透明售房网数据显示，截至2013年12月底我市住宅库存房源高达76689套，横向看，比北京市（57625套）、上海市（63663套）、广州市（56150套）、深圳市（41757套）、南京市（35207套）都要高，供给量在主要城市中最大；纵向看，我市库存纪录不断被刷新，2013年底库存比2012年底增加了18859套。因此2014年我市主要板块都要面临激烈的市场竞争，企业销售压力将会增大，新开楼盘价格将会回到常态。
（三）刚性需求释放空间幅度不大
改善型购房群体，受限购、限贷影响，购房成本高昂，2014年改善住房条件的积极性不会大；刚需群体在2013年二季度和三季度刚性需求集中释放后，四季度已经出现了需求不足迹象，这种现象在2014年将会表现的更加明显。
（四）土地市场热度短期内难以减退
从1月份土地市场交易情况看，2014年1月7日雅戈尔退掉的申花地块被景瑞地产以20.76亿元购得，1月22日西湖区翠苑单元杭师大地块被融创以33.8亿元封顶总价（含加配建16000平米保障房）购得，这表明2014年我市土地市场行情仍然看好，交易价格继续处于上涨通道，从而造成我市商品住宅土地成本将会进一步提高，必将影响我市房价将长期处于上涨状态。