商品房买卖司法解释第十一条解读【房屋的转移占有及风险转移】
导读：
第十一条【房屋的转移司法解释规定了一种有权占有的情形，也就是说规定没有登记的情形。在现实生活中，当事人之间虽然订有买卖合同，但没有登记，标的物的所有权当然没有移转，但是买受人通常已经占有了该标的物。对于这种状态正如前面所认为的那样，是买受人基于一定的源权而享有的有权占有，而这个源权是基于当事人之间债的关系来实现的，表现为当事人之间订立的相应的买卖合同。而这种有权占有，买受人可以随时要求出卖人到相应的房屋管理部门进行登记行为。在实践中房屋的转移占有有出卖人向买受人交付房屋钥匙，出售人向买受人发出书面交房通知，买受人在交房通知上签字等几种形式。我们在掌握房屋占有转移时，一般上应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙为转移房屋占有的必要条件。但是由于我国房地产交易市场各种制度不是很规范及完善，所以，我们在掌握这一问题时，还要看案件的实际情况及当地房地产交易市场的经营惯例。
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二、关于可归责问题
本条解释的第2款规定了房屋毁损、灭失风险的分担问题。理解这一规定，需要我们了解有关风险与不可归责原因的理论。
所谓风险就是指在将来能够使标的物产生不完满状态的一种可能性。这种可能性既可以是一种行为也可以是一种事件，前者例如火山爆发、地震、海啸等等;后者例如第三人的纵火、故意的侵权等等。需要说明的是，广义的风险实际上指一切产生不完满状态的可能，就算是所有权人故意的损坏也在范围中，但是一般意义的风险则是指不可归责于双方当事人的事件或行为对标的物产生的影响。在买卖合同中，风险的含义是特定的，它是指标的物的意外损失，即本条所称的毁损、灭失。此外风险一般是对将来的预期，即这种风险的发生还没有开始，否则就不能称之为风险，而且风险的发生造成的结果是不确定的，也就是说在运用了一般的防护手段后损害的结果有发生的可能也有不发生的可能，例如对标的物作了通常的防雨措施，但是还存在着损害的可能(雨大将其淋坏等情况，但平时可能不会发生这种结果)。
本条解释对不可归责于双方当事人原因造成的毁损、灭失的风险明确规定由占有人承担，根据相反的推论，如果其中一方当事人过错造成相应的风险，应有由过错方承担风险，也就是说如果出卖人过错造成房屋毁损、灭失，在没有登记的情况下承担的是一种损失由其自负的责任，承担的不是一种侵权责任，买受人这时实际上是有了选择权，可以要求出卖人恢复标的物的原状，也可以就此解除与出卖人之间的关于标的物的买卖合同。但是，如果已经进行了登记，所有权已经移转，原出卖人的行为对房屋造成了毁损、灭失。那么对于原出卖人而言只是作为侵权人存在，买受人只得对侵权人提出侵权之诉，这样对于买受人而言，上一种情况对其保护比较周全。
当然上述所有的情况都是在当事人之间没有约定或者约定不明确的情况下所作的分析和讨论。但是当事人之间可以对风险问题做出于各自利益和角度的说明和约定，这样本条的规定就会别排除在外。
三、关于因买受人原因致出卖人交付房屋不能的风险负担问题
第2款规定实际上是对出卖人和买受人各自应承担的风险所作的规定。在买受人方面，所谓的“无正当理由”是同正当理由相对应的。一般情况下有两种情况，买受人可以拒绝接受出卖人的交付使用。分别为不完全给付和迟延给付，下面分别予以说明。
本条解释的第2款规定的实际是买受人受领迟延的情形。所谓的受领迟延就是债务人有给付能力，亦愿意给付，却因为债权人的原因不能为给付，以至于给付的效果无法即使发生，或是债权人不为其他协力，致债务人无从给付。其构成要件：(1)须债务人有给付的义务。(2)须债务人已经合法给付，这种合法给付的形式可以用现实的形式提出，也可以用言词、书面的形式提出。(3)债权人未为接受给付，债权人是否过失在所不问，也就是说即使债权人没有过失同样可以构成受领迟延。受领迟延，债务人受到的损失可以要求债权人承担，而且，债务人对债权人无正当理由不受领的可以提存或者抛弃占有，相应的风险由债权人承担。这也是本条解释种规定风险由买受人承担的理论依据。类似的规定在其他法律也有体现。例如《合同法》第143条规定，由于买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。本解释中规定了因买方原因致使交付不能，风险由买方承担，主要是针对一部分买方人无正当理由拒绝接受房屋的实际交付问题。这在我国没有颁布物权法的情况下，对维护房屋买卖交易的安全将起到很大的作用。