自如APP以租房为主要功能，并提供搬家、保洁、家电/房屋维修、家居电商等围绕住房的一体化功能，打造租房的需求闭环，提供高质量服务。自如还拥有特色的“生活社区”模块，提供交友、线下活动、各类赛事演出线上报名等功能，打造线上线下打通的自如客生活社区。
在租房模块，自如打造了“合租、整租、自如寓、自如豪宅自如驿、民宿”在内的多条子产品线。租房的主功能中围绕高质量房源，自如为委托房源提供风格化装修（主打简约清新），对房间环境质量严格把关，提出“深呼吸1.0、深呼吸2.0”等空气质量检测功能。部分房源提供VR看房、视频看房功能，全方位实现线上看房。
定位高品质租房的自如，针对高消费用户，还推出自如豪宅业务；针对以青年人为主的用户群体，也有自如寓模式的自如独栋青年社区，自如驿模式的旅行驿栈，更贴近年轻化市场。
围绕租住场景，自如集合“搬家”“保洁”“家修”“家居电商”四大业务，形成租-住的业务闭环，解决租住生活的各类问题。
在各类租房平台中，自如首次打造生活社区服务板块，为自如客提供线上交友、线下以租房地域为基础的活动/演出/赛事；增加用户的产品认知和使用粘性，开辟除租房外的另一条商业化途径。
z-space提供高端线下活动场所，为各类线下沙龙、路演、聚会等活动提供完善高质量的空间和服务。Z-Lovi提供专属音乐空间，以音乐会有，在各类演出、活动中丰富线下生活。
meeta交友通过年龄段、性别的匹配，打造真实的陌生人位置交友场景，通过职业、年龄、照片的展示提供高效的交友功能，以自如客租房位置为基础，为交友线上向线下迁移提供了更多可能
02市场分析2.1发展现状及趋势
2.1.1当前线上租房平台主要分为以下三类
1）传统中介式（如链家）：
租房平台作为拥有房源的中介机构，并在平台上发布房源信息对接C端用户。用户与中介机构的经纪人联系看房，再与房东进行签约
优点：房源充足；对房源的运营成本低；经纪人模式成熟
缺点：房源质量参差不齐；与房东签合同，较易产生纠纷
2）信息平台式（如贝壳找房）：
作为房源信息大平台，接入其他机构的房源信息
优点：房源资源充足
缺点：房源质量不统一，房源质量和真实性管理成本高
3）委托管理式（如自如、蛋壳公寓）：
租房平台回收房源，房东向平台进行房屋委托。平台对房源进行统一管理、装修。
优点：房源由平台负责统一管理装修，居住质量和房屋环境有保障；用户与平台签合同，更加透明便捷；房源真实度高。
缺点：对房源运营管理成本高
2.1.2租房人口趋势
根据艾媒数据中心的预测，到2020年底，房屋租赁人口预测可达2.2亿人，到2022年底可达2.4亿人。
截至2018年底，租房人口中，男性占比52.24%，男女比例基本接近1：1。40岁以下租房人口占所有租房年龄段的50%，35岁以下人口占72.9%。
每年因毕业生而扩充的就业市场、逐渐加大的购房压力，为租房市场提供了大量新增用户。租房作为多数毕业生和职场新人的刚需，市场需求增量可观，用户天花板较高，各租房平台还有很大的增量空间。
中国在线租房用户年龄中，35岁以下用户为租房主力军，其中24-30岁占比最多，为部分毕业生和职场新人。
2.1.3租赁面积发展及预测
2.1.4租赁成交额
随着租房市场的发展，用户越来越注重租住质量的提升，租房的客单价和成交量都会逐渐增加，租房平台的盈利空间可观。
2.2毕业生租房现状
2019年全国高校毕业生人数达834万，2020年全国高校毕业生人数预计可达874万，《2019大学毕业生租住数据报告》显示：
在增量市场中，高校毕业生势必会成为租房的主力军，谁能抓住毕业生痛点，打造符合年轻人的租住一体化服务，将占据未来租房平台市场的大头。
2.3租房痛点
根据艾媒数据中心统计，2018年长租用户入驻主要考虑因素中，精装修可拎包入住、交通便利、周边配套设施完善成为前三大入住因素。这也对租房平台对房源的质量管理、周边信息完善提出了高要求。
在用户对长租公寓服务的期待调查中，1/3左右的用户期待拥有智能家具配备以及更强的社交属性；此外，在线VR看房也成为近19%的长租用户的期待因素。
另外，用户对于社交的要求也体现在租房服务当中。一方面租房平台可以创造租户线上联系平台，加强合租房租户的互动，丰富租房体验、减少租房纠纷。另一方面，租房属于强位置化需求，平台可搭建基于地区服务的线下活动平台，从线下服务及活动的维度丰富租住体验，提升用户信任度；依托用户信息真实度，打造更高质量的陌生人社交功能，满足多元化的社交需求。
在居住环境的要求中，毕业生中女性更加青睐精致温馨的住房环境
03竞品分析3.1租房行业现状
根据Analysys易观发布的《2019年中国互联网房产服务市场实力矩阵》
2019年，在租房行业竞争激烈，安居客、贝壳找房、链家占据了市场的头部，占有市场上较多的房源和创新服务能力；而除了头部平台外，也有不少后来者找到了自己的定位，获得一部分市场份额。
其中，自如以高端租房为特色，在高质量租住和服务上已经具备了很大影响力，虽然厂商资源上依然落后与三大头部平台，但其创新力毫不逊色，在房源环境、一系列租住服务上的升级更能迎合年轻人的租房需求，有较大的成长潜力。
3.2竞品选择
根据上图，在领先者象限中，安居客以“全信息、全连接、全服务”构建全方位房产服务体系，但在2019年逐步将重点聚焦在新房平台化运营上，在产品的体验中也可以感受到“买房”的占比明显高于“租房”。所以此针对租房的报告未将其作为主要分析的竞品。
3.2.1链家
链家是由线下门店资源作为依托打造的线上综合性房产服务平台,以二手房交易、新房交易、租赁、装修服务为核心业务。现已形成平台、加盟和自营三类主线业务，积极向轻资产运营方向转型。2019年,链家在布局三大业务主线的同时,通过打造经纪人服务品质进一步塑造品牌形象。
在租房领域，主要为线下房源中介的入驻形式，通过中介的方式与用户预约看房，最后与房东进行签约并向中介缴纳中介费。在中介经纪人管理方面，链家以职业化培训与强管控的方式促进房产经纪人的服务质量提升，提升链家品牌形象。
3.2.2贝壳找房
贝壳找房是链家直营模式迭代后的开放平台。技术层面，通过楼盘字典、VR看房、可视化交易全流程、语音质检、证件OCR识别等智能产品推动人、房、流程的标准化和数字化，提升找房品质。
贝壳推出“花桥学堂”与“2020星光品牌计划”等活动，多方面提升经纪人专业程度、服务质量。其在房产领域的表现甚至要超过链家。
3.2.3蛋壳公寓
蛋壳公寓以合租公寓、整租公寓为主要产品形态，目标客群定位为都市年轻白领，其租赁模式具有集中化、标准化、线上化的特点。2019年,蛋壳公寓提出大学毕业生优惠租房项目“椋鸟计划”，布局毕业生租房市场。蛋壳公寓在产品业务、目标用户上与自如相似度较高，在毕业生市场的开拓中形成了有力的竞争力。
综上，本报告将链家、贝壳找房、蛋壳公寓作为主要的竞品进行分析。
3.3业务分布
上表为自如、链家、贝壳找房、蛋壳公寓四个平台的主要业务分布，四者的核心业务中均有租房业务，均涉及长租与短租（包括整租、合租两种）。
自如作为定位高品质租房的产品，围绕租房的核心业务，延伸出搬家、保洁、自如优品（家居电商）、家电家居维修多方面的服务，打造出完整的租住服务。在租住方面，除传统的委托房源出租外，还开创自如特有的自如寓（青年独栋公寓）、自如豪宅、民宿、驿栈四类租住业务，针对以“高消费、年轻人”为主的目标用户，打造更年轻化的租房社区生活，满足其多种场景下的需求。并通过多种类型的线下活动，丰富其社区属性，增加租户与平台之前的亲密度。自如通过自如分的积分体系，提供
链家和贝壳找房在业务上有很大的重复度。是二手房、新房、租房三大业务聚合的租售平台，与单纯的租房平台不同，链家和贝壳找房拥有预约经纪人定制找房功能，该功能更好地满足了买房用户的看房需求，同时延伸到租房业务中。
此外，链家为用户提供装修、搬家服务，贝壳找房提供搬家、保洁服务，但此类服务优先级较低。链家更倾向于卖房业务，针对卖方开辟了问答功能，但入口较深不易发现；百科板块也针对买房租房的问题给出官方解答及攻略。
蛋壳公寓作为长租业务为主的平台，在租房业务上与自如相似度高，同样延伸出保洁、搬家、维修服务，但仅面向蛋壳的租户开放此功能。但其租房业务较为单一，在租房市场凭借更低的价格获取了一部分用户。另外，蛋壳公寓也通过线下活动的形式，增加用户粘性，提高用户的亲密感，但“蛋壳生活”板块占比较小，并没有明显的社区化属性。
3.4迭代历程分析
3.4.1自如
自如自2011年上线，在2013年推出自如APP，在租房业务外，逐步上线了保洁、搬家等服务并不断优化，
针对不同的租房群体，上线了大学生、职场人板块，针对大学生推出了“惠蕾计划”、“海燕计划”、实习生租房服务，可见其对目标客群的细分和精细化运营服务。
2014年上线了社区模块，在2017年融入了meeta交友功能，强化平台的社交属性。在社区活动上，自如开展了“自如生活节”“自如成长夏令营”等线下活动，聚焦社区线下活动，2019年7月meeta社区改为自如生活，并将社区分为“同城生活”“品质生活”“福利”三大板块，主推多种线下活动赛事，丰富租户的线下生活。
其他方面，自如多次迭代中完善了缴费方式，于京东合作通过京东白条推出分期付房租减轻租房压力。2016年推出了信用租房模式，通过自如分体系，完善用户的实名认证，并对缴费等行为监控，强化信用租房的理念。在房源中不断升级智能化设备，通过智能门锁、设备遥控等方式强化租住智能化体验，上线视频看房、VR看房等完善线上看房体验。
3.4.2链家
链家成立多年，链家地产自2001年成立，在2014年上线链家网，布局线上租售房源。从整体跌代情况看，链家在租房领域独立出“自如”“贝壳找房”等独立APP，专攻租房领域，所以链家业务更倾向于二手房和新房售卖，不断完善买房需求中的不同场景。
2015-2016年新增学区房模块和中小学学区信息，完善买房用户的需求场景。
买房信息咨询方面，陆续上线百科频道、楼盘点评、小区攻略等功能，弥补买房用户自身信息经验的不足；不断完善经纪人业务，注重经纪人的培养。
2016年8月起，开通了海外房产频道，布局海外房源市场，进一步扩大在房屋买卖领域的业务覆盖。
3.4.3贝壳找房
地图找房功能自2018年3月上线，并不断跌代出找房范围边界、筛选功能、与列表筛选打通、全景地图等多个功能，在地图找房业务上可谓相当完善，值得其他产品学习。
在海外市场的布局上，2019年的多次跌代，贝壳找房都与链家保持几乎同步，不断扩展海外租房的功能。
3.4.4蛋壳公寓
3.5市场数据表现
3.5.1在活跃人数/用户规模上：
自如作为长租公寓平台，业务范围较小，品牌的年轻化与高品质房源吸引了大批年轻用户，但由于高品质房源带来的高租价也限制了一部分用户。
3.5.2在次月留存率上：
另一方面也反映出，自如在租房成功率上并不高，这与房源和筛选匹配度有很大关系。
3.5.3在用户单日使用时长和用户活跃度上：
自如都远低于链家，可见除了租房的刚需外，自如特有的“生活”板块并没有达到很好的用户留存效果，笔者认为自如生活板块，功能线下化太强，参与的心理门槛较高，缺乏线上平台的用户留存和过度。如果在线下活动之前搭建线上话题入口，将用户留在线上平台进而向线下活动引流，可能会有更好的效果。
3.6自如总体分析
3.6.1优势：
3.6.2劣势：
04用户分析4.1用户数据
自如用户中男女比例约为4：6，女性用户要高，笔者认为自如高品质的房源、更为简约温馨的装修风格更加吸引女性用户，且女性对租住体验的要求更高，更符合自如的定位。另一方面，女性也是合租业务中对合租客性别更为敏感的群体，在租房信息中可以强化性别信息展示。
用户年龄24-35岁为主，与用户消费行为以中等、中高消费者为主也高度相符。但相比与中国租房市场中占比50%的用户为30岁以下，而自如用户中这一年龄段占比为42.6%，这与自如更偏年轻化的定位稍显不符，笔者认为30岁以下（包括24岁以下）用户中，毕业生为主要群体，而他们对价格更为敏感，如何针对毕业生打造更具性价比的租房体验，是增长用户量的关键。
4.2用户调研
调研目的：通过对大学生（包括毕业生）、职场人员两大主要用户客群进行深度调研，明确其租房过程中的核心痛点和需求，以及对自如APP各大功能/业务的使用情况。通过访谈收集用户的需求，进行筛选评级后，确定下一步的产品跌代方向。
4.2.1调研结果总结分析
此次深度调研共邀请了7名自如用户，其中6位男性1位女性，年龄分布在18-30岁。自如目标用户主要为学生/毕业生或职场人，所以本次调研目标中有5位是在校生（实习生），2位刚就业不久的职场新人。以下选择有效性高的5位用户的调研结果。
租房地点分布在北京和天津，都为合租形式。
4.2.2租房过程体验调研结果
4名用户因为房源环境质量好而选择自如，可见品质租房为目标的自如在房源环境质量上已打造出品牌化效应；但租房价格高也是确实存在的问题，这和房源品质的成本也是分不开的。
对于合租客性别问题，仅有1人表示对合租客性别有要求（调研样本主要为男性对此结果有一定影响偏差），但5人均认为应增加合租客性别的房源筛选条件。
（若直接筛选性别，匹配房源会大量减少（针对女性），降低搜索体验，得不偿失；而且用户对性别的介意/接受程度不同，筛选范围难以控制。但可以考虑加强性别提示）
在视频看房功能中，当前主要是对深呼吸项目的介绍，用户表示视频形式单一缺少吸引力，没有展现房屋整体结构。（在房源图片中也没有整体户型图展示），对于合租来说，房屋所在位置是比较重要的考量因素，此处可以进行优化。
4.2.3租住场景体验调研结果分析
对租客每月2次免费保洁服务，5名用户均给予较高评价；但男住户多的合租存在保洁频率低的问题，因仅一人反应，需求频次较低，从平台成本考量，可从保洁评价/租住体验反馈中引导用户主动购买保洁服务。
自如生活板块体验总结分析
5名用户均未参加过生活模块中的线下活动，未使用meeta交友功能和福利社功能。自如作为租房这一较强功能性的产品，存在很大的“租房后弃用”现象，导致生活社区这一业务引流能力差，自如每年举办1000+场线下活动，应对深度用户对社区活动的引流、平台社区功能的引导上优化，以提高该业务的触达频次和使用频率。
2名用户吐槽换租模式存在弊端，关于换租房与原房的租金转移，建议可以根据自如分信用系统，对信用较高的用户给予一定的租金转移或押金制度，减少资金占用。
根据调研结果总结出当前存在的问题和用户需求，如下表：
05功能优化分析
根据竞品分析和调研结果的总结，针对自如生活模块、租房信息筛选、租住体验等业务场景下的服务与功能，可分析得出基本的优化方向。
5.1自如生活社区
社区属性定位：打造线上以兴趣/职业为连接的自如客交流平台，形成自如的社交关系链，从而为当前的线下精品活动引流。可供线下B端商家入驻，增加“生活”模块的变现能力。
5.1.1需求背景
用户调研反馈中，生活模块的功能使用率很低，主要存在以下问题：
5.1.2优化建议
1）打造自如兴趣圈
2）室友交流平台
管家为群主，签约后租户自动入群。
群功能：成员信息录入自己的作息习惯；提供自如交流平台；接入水电等费用缴纳账单系统
3）记录住房体验
引导用户记录自如生活
4）meeta交友改进
根据兴趣、职业设置更多筛选条件与自如兴趣圈的交友功能连接，扩展陌生人社交的场景。
5）线下活动通知
将线下活动分类，对相似兴趣的圈子、用户进行活动提醒功能。增加线下活动的触达率。
5.2房源信息优化
5.2.1需求背景：
当前自如房源筛选及信息展示页面存在以下问题：
5.2.2优化建议：
5.3其他功能
5.3.1需求背景
5.3.2优化建议
1）租房攻略
在注册福利专区，加入排坑指南/租房攻略，为新手进行引导。攻略内容可对接现有有奖话题模块，由自如客提交并后台筛选产生。
同时可以加入自如特色介绍，对重要租房的特色和功能进行介绍。
2）租房后合同中重点条款确认
在完成签约流程后，自动弹出小问卷，对退转换租、续约、缴费等重要事项进行确认，避免租客因忽视合同条款，导致退转租时出现纠纷。
3）增加管家评价体系-提高管家服务质量
在我的管家界面，增加服务评价功能（联系管家后开启），对本次服务进行评价。分为星级评价和服务描述，三星及以下必须进行描述。
作者：郗嘉伟，大连理工大学，产品求职者
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