房屋价值从理论上看，经济持续通胀货币超发，价格是波动上涨的是必然。但实际应该从微观从户型，朝向，产品看，中观从区位优势，片区定位，片区可实现性，人口结构，人口密度，产业发展趋势，产业可靠性，宏观从就业情况，利率，国家经济命运等综合因素分析，实际上将微观，中观，宏观的各种因素放在一起，就形成了成都楼市的发展周期。
最近的全国的经济数据指标确实让不少人产生焦虑，但成都最近半年楼市依旧火热，那到底最后能火到多久。本文从多维度和简单经济学原理分析，以及未来的趋势。
世间万物，皆有周期。
一天有朝阳初升，如日中天，夜幕降临，长夜漫漫四个循环；
一年有春天，夏天，秋天，冬天；
一个人有出生、成长、衰老、死亡四个阶段。
小到个体，大到国家甚至宇宙，都离不开周期二字。
同样的经济发展，成都楼市以及成都的城市发展都离不开复苏、繁荣、滞胀、衰退四个周期。
在成都购房自住或房地产投资而言，就是把握周期，也许人性不变，房地产的周期就不会变，那么成都的房产永远都会在极度低估和极度高估之间往返摆动。无法预测房价明天的涨跌，可是却能够提前知道大致的周期与轮回。
所以，中产阶级要体悟经济周期，有时候要知道自己挣钱归于康波周期，而不是自己牛逼。
康波周期内涵：全世界的资源商品和金融市场会按照50-60年为周期进行波动，一个大波里面包含4个小波：繁荣、衰退、萧条、回升，美林时钟的理论基础由此而来，每一轮康波是指一个相当长时期内总的价格的上升或总的价格的下降。价格的长期波动不是自己产生的，而是资本主义体系本质的结果。
一、供需关系层面
（一）购房需求
年初，很大一批在疫情解封后，年初的信心以及开端对刚需和改善需求，在全国出现逆势增长，在这波经济下滑期间，能否持续高涨，先看全国几个经济指标。
2023年5月，CPI同比上涨0.2%，较上月上升0.1个百分点，环比下跌0.2%，较上月下降0.1个百分点。PPI同比下跌4.6%，较上月继续下降1.0个百分点，环比下跌0.9%，较上月下降0.4个百分点。总体而言，居民消费端中，食品市场供应充足叠加核心CPI所反映的居民一般消费需求不足造成CPI表现持续低迷。工业生产端中，外部成本推动回落叠加工业生产需求相对不足造成PPI持续下行。根据国家统计局5月16日公布的数据，2023年以来青年失业率持续处于较高水平，4月创历史新高，达20.4%。
以及均官方数据，实际数据可能有偏差，自己去感受，笔者从身边各行业领域的朋友口中得出，身边失业率人群确实增加，很多领域出现了业务缩减严重，收入减少情况。
就业和产业发展，收入，结婚率，生育率，新增外来人口增加数量的影响会直接或间接影响成都购房需求端的数量。
成都的楼市再热，购房需求端始终，会受到全国经济和楼市的预期影响，会减少需求端的数量。但是楼市依然会有强烈改善或者改需的人群。目前二手房交易已经呈现下降趋势，持续经济疲软，当下的刚需和改善人群逐步消耗殆尽，经济持续没有回暖，需求继续减少，新房也会持续减弱。
目前经济情况看，房地产和互联网产业集聚大量上下游产业链人口，但这两个产业逐步呈现“见顶”的势头，连阿里巴巴都回归淘宝业务板块，你们说资本市场的风向是什么吗？
目前从成都购房通获取的数据，截止6月23日，成都整体新房，二手房持续平稳下跌，不过有部分楼盘销售数据较好，后文会分析原因。
（二）、关于供给
（1）开发商楼盘供应
①楼地面价和与限价，以及市场周边价成交价的巨大差额，即高限价，底楼地面价。
根据6月13日土拍情况，简单考虑清水建筑安装费用+开发成本（6500元/m2，参考近日在成都周边项目），暂不考虑土增税。通过下表可以看出，大致可以看到，开发商可控的弹性空间很大。
最近几次的土拍，各个区域频繁也频繁出现较高的清水限价，彻底提高购房者预期，很多时候自媒体常用最高限价来表达未来销售价，实质是增加购房者恐慌心态。随之而来的是近半年各区域的优质网红新房楼盘销售数据较好，吸纳了刚需和改善需求的人群。
②土拍出现优质地块报名火热，区位较差的地块门可罗雀。
根据有的土拍情况看，开发商有足够的利润，同时市场有足够的预期，开发商拿优质拿地的热情还会持续。但优质地块原来越少，核心区域的优质地块成本也会进一步提高。而区位较差的地块，若未来持续需求降低，很有滞销可能，影响后期交房和品质。
（2）土地供应量
从2022年各地土地财政依赖度上看，100个城市中有57城土地财政依赖度超50%，成都排名，土地依赖度为94.5%（土地依赖度=土地出让收入/一般公共预算收入，一般公共预算收入税收为主体的财政收入，安排用于保障和改善民生、推动经济社会发展、维护国家安全、维持国家机构正常运转等方面的收支预算。）
长期的土地财政的依赖实质是地方发展具有双面影响。
从成都未来的土地供应，本质就是地方财政问题，债务，基础设施建设等各个因素叠加问题循环运转的问题。
短期看，提高持续保证土地供应，保证地方发展，基础设施。
中长期看，地方会破除土地财政的依赖，通过产业转型、持续吸引人口流入来优化税基进而提高财政的可持续性。从财政、金融、产业和区域等政策协同发力，避免一切风险集中于土地，摒弃土地财政，减少土地财政导致新的风险。
6月21日的土拍信息明显收紧优质地块的供应，消化库存后，需求进一步增加，或再次放入优质地块，可持续保持市场的热度和繁荣。
总体来说，未来优质土地供应会越来越少，新区的未来优质土地将受限于产业规划落地以及市场的反应程度，五城区的优质地块受限于拆迁难度和拆迁成本。
根据最新的成都的发展纲领，“三个做优做强”是成都市第十四次党代会以来的“市之大事”，也是未来成都发展重心片区。
优做强中心城区的高端要素运筹、国际交流交往、现代产业支撑、文化传承创新、时尚消费引领等核心功能，有序疏解非核心功能，加快实现由中心集聚向辐射带动转变；做优做强城市新区的创新策源转化、国际门户枢纽、新兴产业集聚等核心功能，协同发展先进制造业和现代服务业，打造高质量发展的动力引擎和新的增长极；做优做强郊区新城的生态价值转化、促进乡村全面振兴、公园城市乡村表达等核心功能，补齐基础设施短板，增强公共服务能力，拓展超大城市持续健康发展的战略空间。
简单说，以上政府重点打造片区，是类似国家队引领，放资源，引人引产业，让片区稳定发展，未来达到就业和税收等效益。
关于以上重点片区对楼市的影响有一定关系，但不是强关系，但对辐射区域有一定价值提升，特别“5+2”区域，对楼市影响的重点片区，已标记的红色。
在房地产和互联网快到顶的阶段，成都的发展也谋求转型升级，更多回归实体制造，科研及转换，法务，国际物流贸易等产业。
关于成都城市发展需要提醒以下几点：
特别未来商业和产业导入周期进一步加长。如锦江生态带南区板块，天西板块，钓鱼嘴板块，文创城板块、怡心湖等区域。
新区更应重视人口密度对片区发展的影响，未来主城区加快城市更新脚步，更多留住高净值人群。
三、微观看成都楼市
结合宏观和中观的发展趋势看，目前，关于成都整个楼市的供需逻辑看，供应端这方面，在一个政府调剂市场供需关系，短期重点看楼盘产品、限购政策、人口聚集情况下。
（一）楼盘产品
随着大多数开发商暴雷或破产，选楼盘，选开发商尤其重要，不仅仅影响楼盘交付，同时会影响后期交房品质，如精装修标准，公区环境与品质。
（二）关于限购
《中国经济时报》（ChinaEconomicTimes）创刊于1994年，是一份以经济为主的综合性日报，由国务院发展研究中心主办。
（三）成都人口趋势影响
根据第七次人口普查，成都市常住人口突破2000万大关，达到2093.78万人，成为继重庆、上海、北京之后我国第四个人口超2000万的城市。
人口增加意味基础设施还需要提高，也有住房需求，同时也需要拓展新的地方经济增长极，完成产业升级，满足就业才留得住人。成都以及对“新西兰”人口吸附力，未来需要从一个消费型的城市转型升级。
从人口结构看，购房者更需求侧重去看年轻人集聚，人口密度，人口收入较高的区域，这不仅是就业的聚集，也是未来消费活力，市场活力的区域。
①人口密度看官方大数据，同时也需要看人口未来导入趋势，如目前天府新区麓山大道以南人口密度较小，未来前湾，锦江生态带，麓湖公园区、泛麓湖湖区板块等板块的楼盘，产品存在多样化，聚集人口密度适中。天西板块则存在大户型较多，人口密度较低，周边开发滞后会导致片区活力不足，商务办公楼潮汐较强，进一步减缓成为成都核心的周期。
②人口收入，侧重看周边产业集群带来更多的高净值人群，如金融和互联网产业。
③人口结构，详见图10。
图九第七次人口普查人口结构
1）整体看主城区中青羊老龄化严重，新生儿多代表的是学区的优质，但是65岁人口也最多，侧重也看出青羊消费力的不足，最近几年也看到青羊的商业较为乏力。
2）主城区中武侯成华的0-59岁的比例很高，武侯的人南商务区，玉林片区，省体育馆也是持续繁华，成华最近几年的商业和文创，以及拆迁原有厂区旧房后，新上市的新房也较多，也让成华区具备很强活力。
3）锦江和金牛偏中，这也和他们最近几年的发展速度匹配，春熙路的逐步下行，老牌的学区，曾经繁华的商业也留住一批忠实的居住群体，金牛也是不瘟不火，这也和他火车北站大量旧改所对应，0-14岁较少，也说明学区的吸引不足，留住年轻也较少。
4）新区（高新区+天府新区）则体现强有力的人口结构活力，天府新区60岁人口偏多和原老华阳居住人口有关，但持续的0-59岁人口的增加也说明发展的活力趋势。
人口结构的发展趋势会对整个区域的商业，教育，生活环境有着重大影响，年轻人多地方更具有未来，主城区各个区的人口偏差也侧面反映出，主城区需要吸引更多年轻人，保持商业和市井的繁荣，才能支撑区域的未来。
1、市场目前的高限售，低地面价，利润空间较大，部分区域市场热度持续。
2、部分核心地段网红盘分高低价楼栋出售，干扰了判断，造成市场虚假繁荣，产生新的预期，拉动整体楼市整体的购买预期。
3、随着疫情后，具有强烈需求购房者的人群逐步减少，经济下行也会让挂牌增加，逐步二手市场走下坡路，二手的下跌，对于新盘来说剪刀差减少。
别人看我太疯癫我笑他人看不出穿
四、结论
（一）总结
购房者需冷静分析，客观看待，实事求是，拒绝避重就轻，拒绝被自媒体和开发商带节奏，由于信息的不对称性，导致选择性偏差，需要辨别的信息有：
①销售额是否真实，存在捂盘情况
②同批次各楼栋价差明显，导致摇号人数较多，是否导致形成虚假繁荣
③新开发板块需要甄别开发周期，产业类型和导入周期，商业成熟周期，周边人口，区域人口密度很大关系，一不小心卖房时候算不过总账
④传统板块更因去甄别区位优势，学区，商业配套，城市更新的进展与力度。
⑤富人和普通人购买逻辑不相同，普通人慎重掏空十二个腰包和肾去冲豪宅。富人不仅不止一套房，同时可以代持，有预期的楼盘可以高评估的抵押贷款套现，继续滚雪球，普通人不具备抗风险能力和相应的资产抵御水平。
最后，建议是不必跟风购买，按需购买。
引用个例子就明白了
在一个羊群中，有两只羊类经济学家。它们观察到，每天中午都会有人投喂精饲料，每天晚上则是干草。于是将这一观察经验作为“羊群真理”，向整个羊群发布，并预测今晚将进食于草，结果晚上喂的小麦青储，因为饲养员最近刚好低价收了一批......
这个故事告诉我们以观察到和发达城市的现象，预测未来，无异于刻舟求剑。美国大萧条时期，就发生过逆城市化现象；东京银座的房价就斩到过膝盖。
（二）建议
大环境下，经济通缩的附加影响是，新区开发强度会减弱，产业导入速度势必会减弱（企业再扩展，搬迁装修的动力，不排除优质调休的搬迁），购房者对新板块的预期随之减弱，更多的普通购房者会更倾向满足职住平衡，生活配套较的成熟板块，合理工作和生活的通勤范围。
在复杂的经济环境下，理性购房，按需购房，不管刚需还是改善或投资，不管新区还是老城区，尊重每个板块的价值，每个区域或板块，楼盘都有存在的合理性，只有满足自我的居住属性目标，投资回报即可。
非地产行业，目的：交个朋友，已建立公益互助交流Q，有兴趣伙伴可以私。