为规范商品房的销售行为，维护广大购房者的合法权益，特提醒购房者在购买新建商品房时要注意以下几点：
一、看五证。购房者选购商品房时，需查看开发企业是否有《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》或《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》等“五证”。
查看《商品房预售许可证》时应注意几个问题。一是要看售房主体，查看《商品房预售许可证》中载明的售房单位与实际的售房单位是否一致；二是要看购房人购买的房屋与批准销售的房屋是否一致；三是要看资金监管账户，支付的预售款、购房款付款账户与资金监管账户是否一致
二、看销售现场公示。购房者选购房屋时，查看销售现场是否公示五证、选房流程、商品房购销合同示范文本、总平图、商品房销售管理办法、预售方案、委托售房单位、一房一价等公示材料。
各县（市）、区人民政府，市政府各委办局，滇中新区管委会，各开发（度假）区，自贸试验（经济合作）区管委会，各直属机构，市属企业：
为促进昆明市房地产市场平稳健康发展，优化商品房预售资金监管，根据《中华人民国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）及《最高人民住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）等有关要求，经市人民政府同意，现将进一步规范昆明市商品房预售资金监督管理的有关事项通知如下：
一、监管部门的职责及范围
（一）商品房预售资金是指房地产开发企业依法将其开发建设中的商品房建设项目，在获得预售许可证后至竣工验收备案前商品房，由购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭、住房公积金以及其他形式的各种购房款）。
（二）商品房预售资金监管是指住房城乡建设部门会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售项目预售资金实施监管，房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行监管专用账户，实行资金全过程监管，以保障资金专款专用，维护购房人合法权益。
（三）市住房城乡建设局负责指导和监督全市商品房预售项目预售资金监管工作，是五华区、盘龙区、官渡区、西山区和高新区、经开区、滇池度假区、滇中新区（官渡区范围）商品房预售项目的预售资金监管部门；阳宗海风景区、磨憨—磨丁合作区、呈贡区、东川区、晋宁区、安宁市、富民县、宜良县、嵩明县、石林县、禄劝县、寻甸县的住房城乡建设部门是管理范围内商品房预售项目的预售资金监管部门（以下简称监管部门）。
监管部门负责商品房预售项目预售资金的收存、支取、使用的日常管理和监督检查，并对违法违规行为进行调查处理；五华区、盘龙区、官渡区、西山区和高新区、经开区、滇池度假区、滇中新区的住房城乡建设主管部门配合市住房城乡建设局开展管理范围内商品房预售项目的预售资金监管工作。
（四）市住房城乡建设局负责建设和维护昆明市商品房预售资金监管系统；不动产登记部门、住房公积金管理部门、监管银行、按揭银行负责建立与昆明市商品房预售资金监管系统端口相匹配的数据传输系统，实现数据即时传输。
（五）依据建房〔2022〕16号等有关规定，中国人民银行昆明中心支行指导商业银行做好监管账户管理工作；云南银保监局对商业银行商品房预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
二、监管银行的确定
（六）市住房城乡建设局负责，每2年开展一次公开招标，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录；负责将监管银行名录在门户网站上进行公示，并向中国人民银行昆明中心支行、云南银保监局进行报备。未进入或者已退出监管银行名录的商业银行，不能作为监管银行承接新的监管业务。监管银行招标应综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平、经营状况及商品房预售资金监管工作评价等因素。
（七）房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当从监管银行名录中选择监管银行，按照“一次预售许可申请对应一个账户”的原则，开设商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户）。监管银行应当对监管账户进行外观标记，标记为“房地产预售资金”。房地产开发企业不得自行设置监管账户共管方。
（八）房地产开发企业在申请商品房预售许可证时所提交的商品房预售方案，应当包含由房地产开发企业、监管部门和监管银行三方签订的商品房预售资金监管协议。商品房预售资金监管协议采用市住房城乡建设局制定的示范文本，协议应当明确预售资金的收存和使用方式、监管额度、用款计划、违约责任等内容。
三、监管账户的管理
（十）房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后方可开展商品房预售，预售资金应当全额直接存入监管账户，不得使用除监管账户以外的其他账户收存预售资金。购房人在缴纳购房款前应当核对监管账户信息，按规定将购房款直接存入监管账户；住房公积金管理部门、按揭银行应将购房人的住房公积金、个人住房按揭直接发放至监管账户。
（十一）商品房项目在预售过程中，原则上不得变更监管银行和监管账户。如确需变更监管银行和监管账户的，应解除原三方监管协议，签订新的三方监管协议。房地产开发企业按程序办理《商品房预售许可证》变更期间，须暂停商品房销售和网签备案，完成监管账户资金划转，并书面告知住房公积金管理部门和按揭银行同步调整放款账户。
（十二）商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》起，至办理房屋所有权首次登记结束。昆明市商品房预售资金监管系统接收到不动产登记部门推送的房屋所有权首次登记信息后，将自动解除对该项目的商品房预售资金监管。
（十三）由市住房城乡建设局通过公开招标方式确定造价咨询机构库。商品房项目核算监管额度时，由昆明市商品房预售资金监管系统在造价咨询机构库中随机分配造价咨询机构。监管部门和监管银行聘请造价咨询机构，根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付条件等因素，核算确定商品房项目自预售形象进度至竣工交付所需资金额度。在核算的资金额度基础上上浮20%，作为商品房项目的预售资金监管额度。全装修项目应将装修工程费用计入监管额度。
（十四）监管额度核定后，房地产开发企业可凭已接入昆明市商品房预售资金监管系统的商业银行所开具的商品房预售资金现金保函（不可撤销、见索即付），申请等额置换监管额度资金；房地产开发企业与合作的商业银行可将商品房项目开发存入监管账户，申请等额置换监管额度资金，纳入预售资金监管额度内管理。
四、监管资金的使用
（十五）监管额度内的资金，只能用于支付项目竣工交付所需的建设工程款、建筑材料款、设备款等款项，不得用于支付任何借（贷）款本息、土地款、营销费及房地产开发企业员工工资等其他款项。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。超出监管额度以外的资金，房地产开发企业可自行提取使用，优先用于商品房项目建设及偿还项目。
（十六）按照商品房项目主体结构封顶、竣工验收备案、房屋所有权首次登记等工程建设节点，监管额度内的资金可释放使用。七层以下（含七层）建筑，完成主体结构封顶的，可使用监管额度60%的资金；完成竣工验收备案的，可累计使用监管额度90%的资金；完成房屋所有权首次登记的，解除资金监管。七层以上至十八层以下（含十八层）建筑，建至“建筑层数达二分之一且地面七层以上”的，可使用监管额度45%的资金；完成主体结构封顶的，可累计使用监管额度65%的资金；完成竣工验收备案的，可累计使用监管额度90%的资金；完成房屋所有权首次登记的，解除资金监管。十八层以上建筑，建至“建筑层数达三分之一且地面七层以上”可使用监管额度40%的资金，建至“建筑层数达三分之二”可累计使用监管额度55%的资金，完成主体结构封顶可累计使用监管额度70%的资金，完成竣工验收备案可累计使用监管额度90%的资金，完成房屋所有权首次登记解除资金监管。
（十七）商品房项目进度达到相应工程建设节点，房地产开发企业可结合用款需求，在昆明市商品房预售资金监管系统提出用款申请，并提交《商品房预售资金使用申请表》、项目建设进度证明材料及影像资料，以及计划支付建设工程款、建筑材料款、设备款的合同依据、资金需求、收款账户等材料。受聘的造价咨询机构核定后，监管部门应当在2个工作日内完成核实并出具意见。经核实同意的，监管银行于1个工作日内拨付资金。监管额度内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业可向监管部门申请支取超出部分的资金。
（十九）项目存在停工缓建、逾期交付或较大逾期交付风险等重大风险隐患，且房地产开发企业除冻结的预售监管资金外无其他可用资金用于保交楼的，可依据政策申请使用冻结的预售监管资金用于支付建设工程款、建筑材料款、设备款等建设所需资金。
（二十）房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同并办理完成合同备案注销手续，未使用过商品房预售资金的，房地产开发企业可通过昆明市商品房预售资金监管系统申请退回已入账的相应购房款，监管银行应按照监管部门审核结果在2个工作日内拨付相应购房款；已使用过预售资金的，由房地产开发企业自行退款。
五、动态监管的要求
（二十二）人民、等部门依法对监管账户的商品房预售资金进行冻结和扣划的，监管银行向有关部门提供商品房预售资金监管有关规定及监管协议等文件，以说明商品房预售资金及监管账户的性质，并在1个工作日内书面告知监管部门。
六、监管工作的保障
（二十三）建立昆明市与中国人民银行昆明中心支行、云南银保监局的商品房预售资金监管工作会商机制，市、县住房城乡建设、金融办、自然资源规划（不动产登记）、住房公积金管理、等部门以及监管银行共同参与、强化联动、及时研处预售资金监管工作中的重大问题。
七、违法违规行为的处罚
（二十六）在商品房预售资金日常监管中，市、县两级有关部门应依法依规履职，发现房地产开发企业未按规定收存、支取、使用商品房预售资金，以及施工、监理、勘察、设计等单位协助房地产开发企业违规支取预售资金等情形的，住房城乡建设主管部门应会同有关部门立即依法依规查处、责令限期整改，在完成整改前可暂停该项目商品房预（现）售审批、商品房网签备案系统使用权限和监管账户资金支取，并视情节予以通报。
（二十七）房地产开发企业委托房地产经纪公司销售预售商品房的，不得由房地产经纪公司代收预售资金。房地产经纪公司违规代收预售资金的，由市、县住房城乡建设主管部门责令其限期改正，由行政执法部门依法依规予以行政处罚。
（二十八）监管银行应严格履行监管协议，未经监管部门同意不得擅自拨付监管额度内资金；违反商品房预售资金监管规定的，由监管部门通报金融管理部门查处，停止承接新的监管业务，情节严重的从监管银行名录中移除，且2年内不得参与监管银行投标。
八、本通知自2023年1月1日起施行,由市住房城乡建设局负责解释。
施行前取得预售许可并处于监管中的房地产项目，按照本通知要求根据项目现状核算监管额度，预售资金监管账户中的资金未达到监管额度的须补缴，足额补缴前暂停资金的拨付。存在已逾期交付或较大逾期交付风险的，属地人民政府（管委会）应按照“一楼一策”方案建立政府指定监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，用于保障商品房项目交付。