关于AAA与北京FFF房地产开发有限公司房屋质量纠纷
律师函
致：北京FFF房地产开发有限公司
一、本案基本事实
1、购房及办理房产证
AAA女士于年10月4日与贵公司签署了《北京市内销商品房预售契约》，约定由AAA女士购买甲方的位于园号楼单元层户房屋。合同签订后，AAA女士按照契约约定支付房款。因楼宇销售方式由预售转为现房销售，年4月14日，因AAA女士与贵公司签订《补充协议》，明确了双方了权利义务。年6月2日，AAA女士取得该房的《房屋所有权证书》。
2、房屋验收及质量缺陷
缺陷有：
1）客厅和大阳台的连接处多处出现裂缝；
2）大阳台台阶与阳台完全开裂且裂至底部；
3）大阳台的台阶与房屋外墙再次开裂；
4）大阳台的玻璃门自验收后至今不能关上。
3、质量纠纷的处理过程
因房屋存在固有质量缺陷，AAA女士多年来一直与贵公司及其指定的前期物业公司沟通，因贵公司人员流动频繁，每次负责沟通的人员称，需要了解情况并向上级汇报、需要指定方案及申请费用等说辞，还没有彻底解决问题时就换成新人，如此反复。
在2008年6月27日，在AAA女士的一再要求维修下，北京贵公司为了搪塞、敷衍AAA女士，欺负AAA女士不懂建筑，拿出一套不切实际的方案，采取压力注浆法修复回填土下沉质量缺陷。注浆方案根本不能彻底修复回填土下沉，同时该方案不是全面修复方案，仅维修阳台部分，客厅及其他问题根本未提及。因贵公司根本没有维修的诚意，时经12年，AAA女士的房屋质量问题没有解决。
二、本案法律适用
1、施工单位对建筑质量的法律责任
（1）施工单位对建筑质量的保修责任
《中华人民共和国建筑法》第六十二条的规定，建筑工程实行质量保修制度。
（2）施工单位的民事、行政及刑事责任。
施工单位不履行保修义务的处理：
《建筑法》第七十五条建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。
2、商品房出卖人对买受人的法律责任
（1）出卖人的保修责任
《城市房地产开发经营管理条例》第十六条第一款规定房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买入提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
（2）出卖人的行政责任及刑事责任
《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。
《建设工程质量管理条例》第四十七条规定，县级以上地方人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查。
《建设工程质量管理条例》第五十三规定，任何单位和个人对建设工程的质量事故、质量缺陷都有权检举、控告、投诉。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十七条规定，违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；
（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；
（二）验收不合格，擅自交付使用的；
（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
（3）出卖人承担维修费用及赔偿损失的民事责任
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释（〔2003〕7号）第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
三、本案意见
因贵公司与AAA女士商品房维修长达12年未能有效解决，目前最适宜的解决方式是由贵公司承担维修费用和损失，由AAA女士自行维修。因本所仅接受AAA女士所购房屋存在固有质量缺陷的民事纠纷的委托，为此，我们希望贵公司在收到本律师函后7日内与AA女士协商维修费用与损失数额，本所律师保留进一步起诉的权利。