●宏观调控对住宅投资影响明显，商业地产投资猛增、港澳台资本大举进入成为新亮点
刚刚过去的十一黄金周(10月1日至10月8日)，武汉市共成交商品房2868套，平均每天成交358.5套，价格、成交量均呈缓慢上升趋势，购房者有望在明年走出观望心态。数据显示，商业地产却异军突起，投资同比增长218.7%，港澳台资本更是伺机进入，投资同比增长121.8%，成为楼市两大亮点。
日均成交358.5套黄金周效应不明显
2005年的“金九银十”即将过去，但武汉楼市的成交量在这个传统旺季里似乎显得回升乏力。
10月12日武汉房地产市场信息网统计的数字显示：当天武汉市共销售商品房234套，而在前一天(10月11日)，这个数字为240套。此外，刚刚过去的十一黄金周(10月1日至10月8日)，武汉市共成交商品房2868套，平均每天成交358.5套。而在刚刚过去的9月份，其前四周全市商品房成交套数分别为1576套、1104套、2067套和1267套，平均每天成交约215套。
单就这几个数字，似乎还看不出什么，但如果拿它们与“金九银十”之前武汉楼市的成交数据进行对比，便可发现：在这个一年内最好的销售季节里，武汉楼市的成交量尽管在缓慢回升，但却回升乏力。
对比数据显示，今年8月1日至8月28日，武汉市共成交商品房6153套，平均每天成交约220套；而7月份的最后一周，成交量更是高达3513套，平均每天成交约502套。
由此可见，传统的楼市销售旺季“金九银十”，似乎并没有明显带动武汉楼市的成交量。
房价在波动中缓升三个月经历两次下挫
从武汉市房产管理局公布的市场交易数据来看，从今年7月初至今，武汉市的商品房价格经历过两次下挫，但总体呈缓慢回升趋势。
7月份的第一周，武汉市商品房均价约3020元/平方米，此后连续三周上升至3090元/平方米。到了7月份的最后一周，武汉房价出现小幅下降，进入8月份后开始回升，升到3200元/平方米的高价后又开始下挫，9月第二周下挫至3160元/平方米后又开始回升，直至回升到如今(10月第一周)的3290元/平方米。
“从7月份至今，武汉全市住宅成交均价处于波动状态，这说明武汉的房地产市场正处于宏观调控以来的观望态势。”武汉市亿房网旗下的亿房研究人员在接受记者采访时表示。
亿房研究人员同时分析认为，尽管武汉房价总体在缓慢回升，但“就此断言楼市的回暖，还言之过早”。该机构分析预测，武汉住宅价格今后将在一个相对稳定的价格线上徘徊，由于本地开发商对目前局势保持谨慎的乐观，因此“金九银十”的销售旺季或许要延缓到今年年底才可能出现。
楼市成交量低迷促使开发商不得不减少推盘数量，并由此导致存量房数量的上升。
据武汉房地产市场信息网公布的官方数据，截至10月12日，武汉市共有在售项目604个，商品房总套数为221700套，其中已销售套数为141708套，可销售套数为79992套。这意味着，武汉市目前的存量房已达到近8万套。
另据武汉市城市综合开发管理办公室统计，今年1-9月武汉市办理预售许可证的楼盘共有338个，核准销售面积为802万平方米，但房地产开发企业今年以来只推出500余万平方米，因此，至少还有可售建筑面积的三分之一没有推向市场，被开发商“捂”在手中。
宏观调控·市场
投资结构悄然发生变化
商业地产投资同比增长218.7%、港澳台投资同比增长121.8%
武汉市统计局最新公布的统计数字显示，今年1-9月份该市房地产开发完成投资186.07亿元，同比增长24.7%，增幅比1-8月份回落3.5个百分点。武汉市统计局分析认为：自今年年初以来，武汉房地产开发投资增幅呈逐月回落态势，宏观调控影响明显。但记者了解到，虽然数据显示投资增幅逐月回落，市场却颇有“东边不亮西边亮”的意味，商业地产投资猛增、港澳台资本大举进入成为两大亮点。
商业地产投资猛增
“宏观调控对武汉楼市的影响并没有波及到商业地产。”武汉龙腾置业执行总经理张屹东在接受本报记者采访时表示。龙腾置业是武汉知名项目汉正街第一大道的开发商，该项目是武汉市汉正街商贸旅游区的一期工程，位于汉正街中轴线，总建筑面积超过19万平方米，被武汉市政府“钦定”为该市有代表性的商业地产项目。
武汉市统计局公布的数据佐证了张屹东的观点。
该局的一份报告显示：今年上半年，尽管受宏观调控的影响，但武汉市非住宅类地产投资增幅迅猛，以龙王庙商贸广场、汉正街第一大道、武汉时代广场、大武汉家居广场等为代表的一批商业类房地产项目开工兴建；上半年，全市商业营业用房共完成投资12.59亿元，同比增长218.7%，办公用房完成投资5.47亿元，同比增长139.2%.在房地产投资增幅逐月大幅回落的背景下，武汉商业地产投资竟然出现百分之二百多的增长，这在分析人士看来似乎有点不可思议，但在张屹东等武汉商业地产开发商看来却是再正常不过的事情了。“武汉是个潜力巨大的商业城市，今后商业地产投资还会大幅增长。”张屹东断言。
港澳台资本大举进入
尽管受宏观调控影响武汉房地产开发投资自年初以来增幅逐月回落，但境外资本的投资却异常活跃。
今年上半年，香港几大财团在武汉的巨资圈地成为国内地产界的重磅新闻之一。今年2月2日，世茂集团以31.5亿元拍下汉阳鹦鹉洲一块858亩的土地，计划投资80亿元建设中央旅游商贸区。4月28日，香港瑞安集团拿下汉口永清地块，耗资33.9亿元，使该地块成为新的全国“地王”。
两天之后，4月30日，和记黄埔地产出资16.23亿元，拿下江汉路周边“花楼”、“老甫”两块地。
根据武汉市统计局的统计，受上述港资财团在武汉圈地事件的影响，今年上半年武汉市的港澳台投资快速增长。今年上半年，香港新世界集团旗下总投资达18亿元的武汉新世界中心进入主体工程；除上述港商圈地投资以外，香港九龙仓集团计划总投资达10亿元、建筑面积约15万平方米、位于汉口滩附近的武汉时代广场开工建设。总体来看，上半年港澳台资本在武汉完成房地产开发投资14.07亿元，同比增长121.8%.“境外资本看大陆楼市看的是长期，武汉在大陆未来发展中的战略地位与目前投资低成本之间的反差是港商青睐武汉的原因，中央政府的宏观调控对他们并不会有太大的影响。”戴德梁行董事胡港文对此评价道。
宏观调控·预测
预测1
投机需求得到遏制
据武汉市城市开发综合管理办公室(以下简称“武汉市开发办”)统计的数据，今年上半年，预售商品房和住宅面积同比仅分别增长8.76%和6.39%.对此，武汉市开发办分析认为，武汉房地产市场观望气氛浓厚，商品房销(预)售面积增幅放缓，投机性以及投资性需求受到遏制，国家宏观调控政策对房地产的抑制作用已经初步显现。
“宏观调控以来，我们还是能够明显地感受到，投资客的购房需求在减弱，这是导致成交量下降的原因之一。”武汉龙腾置业执行总经理张屹东对记者表示。
预测2
自住需求仍然强劲
日前，武汉市开发办在一份报告中称，武汉房地产市场在第三季度受需求拉动作用明显，需求较为真实，目前市场正处于恢复性、理性增长阶段。
武汉亿房研究人员分析认为，2004年武汉市GDP增幅达14.5%，人均可支配收入增幅达12.2%，相应的住房消费需求也将逐步增长。
同时，随着武汉城市整体规划进程的加快，由拆迁改造所带来的购房需求也将不断地上升。整体来看，武汉市的住房需求尚未完全饱和，短期内仍将比较充分。
预测3
供应结构继续调整
今年以来，在宏观调控政策的刺激下，武汉市中小户型商品住宅和经济适用房的供应比例正在提高。
武汉市开发办负责人此前在接受采访时表示，从上半年武汉房地产市场的供应情况来看，该市中小户型商品住房的需求量激增，大户型商品住房的销售速度明显放缓，部分楼盘的大户型和复式房出现滞销，而多数新开楼盘中120平方米以下的户型已占到整个楼盘的主导地位。按套数统计，截至今年6月底，已入市的全市商品住房中，建筑面积在120平方米以下的住宅套数占了总套数的53.31%，同比提高6.11个百分点。由此可见，房地产开发企业投资日趋理性。
预测4
房价将保持平稳
据武汉市开发办统计显示，今年上半年，武汉市商品住宅预售平均成交价格为3023元/平方米，比今年一季度上涨2.54%，考虑成本增长因素，武汉市商品住宅价格增长的势头明显趋缓，走势趋于平稳。
该机构分析认为，目前，大规模的旧城改造、城镇化的加速发展等都增加了住房的刚性需求，住房需求仍然保持旺盛，加上土地供应价格的上扬，住宅品质的提升等因素，都将带动武汉房价的上涨。该机构预测：未来武汉房价下跌的可能性不大，住房价格将趋于平稳，不会大起大落，预计2005年全年商品住房价格的涨幅将在5%-8%之间。