摘要：在土地增值税清算中，纳税人需要根据不同类型产品分别计算应缴土地增值税，对于开发产品的分类，常见的方法有“两分法”（分为普通住宅和其他类型房地产）和“三分法”（分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产）。那么，采用不同的分类方法，是否会影响最终的土地增值税税款？哪种方法对于房企来说更加有利？下面我们通过一个简单的案例与大家一起交流探讨。
案例概要：
甲房地产开发公司于2017年10月开始建设一个综合性房地产项目，该项目包含了普通住宅、别墅以及商业三种产品类型。
2020年12月，所有产品均已销售完毕，共取得销售收入1.93亿元（不含增值税），其中：普通住宅9500万元，别墅7000万元，商业2800万元。
该项目可扣除金额总计为1.48亿元（不含增值税），其中：普通住宅分摊8200万元，别墅分摊3600万元，商业分摊3000万元。
项目部分数据如下表所示：
试用“两分法”与“三分法”分别计算该项目需要缴纳的土地增值税。
案例解析：
1、“两分法”
（1）普通住宅：
由于增值率未超20%，普通住宅可享受免税优惠；
（2）其他类型房地产：
“两分法”下，合计应缴纳土地增值税=0+960=960（万元）。
2、“三分法”
普通住宅同“两分法”计算相同，增值率未超20%，可享受免税优惠；
（2）非普通住宅：
（3）其他类型房地产：
由于增值率为负数，故无需缴纳土地增值税。
“三分法”下，合计应缴纳土地增值税=0+1180+0=1180（万元）。
总结归纳：
通过案例我们可以看到，该项目在“两分法”下应缴纳土地增值税960万元，在“三分法”下应缴纳1180万元，两分法比三分法少交220万元。
“两分法”将开发产品分为“普通住宅”和“其他类型房地产”，其中后者包含了除普通住宅之外的所有可售房源类型，如别墅、商业、办公楼、车库车位等。这些房源类型在结构、功能、装修标准等方面存在一定差异，因此其单位成本及销售单价也存在较大差异，将其归为同一类，可以使不同房源类型的增值额与负增值额相抵消，达到整体较低的增值率，从而减轻土地增值税的负担。对于企业而言，采用“两分法”所带来的税负，一般会小于“三分法”，因此“两分法”对企业更有利。
关于土地增值税清算采用何种分类方法，不同地区的政策规定也有所差异，如广州、江西、宁夏规定采用“两分法”，山东、河北、江苏等地规定采用“三分法”。企业需参照当地政策规定，采取正确的分类方法，合理进行项目规划，从而减轻企业的负担。
政策依据：
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十七条
《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条第一款
《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引的通知》（穗地税函[2012]198号）第十四条
《江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知》（赣地税发[2008]76号）第一条
《宁夏回族自治区地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知》（宁地税发[2010]105号）第三条
与“二分法”“三分法”“清算分类方法”有关的政策法规和知识我们已经进行梳理汇编，可以通过以下链接查看学习
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