回顾过去的2023年，从年后的3月份开始，全国楼市开始救市且大招不断。
而上海的救市始终保持谨慎、克制：
1、1月29日，上海市政府发布通知，继续按照50%幅度减免房产税，支持刚性和改善需求；
2、5月1日起，上海实施多子女家庭住房公积金支持政策，多子女家庭公积金贷款额度上浮20%；
3、9月1日，上海发布“认房不认贷”新政，只要上海无房，都可以享受首套房贷款的首付比例和利率优惠；
4、9月7日，临港新片区放松限购，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上；
5、10月18日，上海公积金购买首套房认定标准放宽，“认房不认贷”从商业贷款扩展到公积金领域；
6、10月24日，上海金山定向放松限购，非沪籍调整为个人，社保5改3；
7、12月14日，上海调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策，包括优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限，三箭齐发，力度空前！
从效果来看，每一次新政的发布都真实利好不少买房人，新政后，短期内成交量确实都有不同程度的上涨，特别是9月和12月的两次新政：
9月1日，上海发布执行“认房不认贷”后，当月二手房成交迎来了自5月之后的首次冲破荣枯线，新房数据也明显回温，到访、成交量大涨。
新政后10天挂牌量：
新政后10天中介带看量：
其实明显能看出来，上海每一次重点新政调整后，效果都立竿见影，不管是购房政策放宽，还是事关房贷/利率，确实都有一部分买房人实实在在得到了利好，促成了卖房/买房。
但与此同时，在新房和二手房市场，却出现两种截然不同的表现，二手房连续降价，房价跌回三年前，但新房拿地价格持续上涨，还出现了不少单价超过20万+风貌住宅。
除了大家都非常明了的经济环境影响，影响房地产市场的因素其实非常多，2023年新政后续还会发生什么，2024年可能还有哪些新的变化，我们接下来一起来分析。
01
既然整体市场不好
为什么新房价格还是一直在涨？
截至目前为止，上海2023年集中土拍基本上如期完成计划出让，全年共计有72幅涉宅用地成功出让，合计成交面积约880万㎡，揽金超过2200亿元。
这72块宅地中，已经有28个项目认购结束或者在续销中，剩余44个新盘都有机会在2024年和大家见面。
待入市44盘清单：
有了指导价之后，新的一年入市新盘的价格基本已经明确，各个板块涨价也已经是板上钉钉，杨浦、静安、徐汇、普陀、浦东、宝山的涨价幅度更是一个赛一个高：
其中，徐汇滨江上一个新盘保利滨江天珺，是纯住宅用地，均价12.3万/㎡，而今年保利斜对角的中海&西岸集团地块，是商住办地块，指导价高达14.2万/㎡，一涨价就是近2万/㎡，涨幅高达15.45%：
宝山南大板块在过去的2023年，涨价“最为频繁”。
一批次土拍的保利·海上臻悦，指导价6.3万/㎡，再是二批次土拍的中环金茂府，指导价6.7万/㎡，到第三次土拍拿地的华润·中环置地中心，指导价已经涨到了6.9万/㎡，而同样的区域，就在隔壁2018年入市的保利熙悦，均价还只有5.1万/㎡。
松江基本每一次拿地，都比同板块内的上一个新盘贵一点，青浦新城的房价也终于突破了5万/㎡······
那么新房价格为什么一定要涨呢？原因大致可以归纳为三点：
01、新房限价前几年控太狠了：
近些年的上海楼市，新房取证都需要政府批准，其中很重要的一步就是限价，这一步在2021年之后其实更加明显，如果想要突破联动价或者申请高价难度极高。
所以，上海过去几年了，新房涨幅其实非常低，而二手房自由涨跌，才形成了一二手倒挂，二手跌一跌，新房涨一涨才是合理的。
02、涨价救二手
2023年的二手房市场大家也都看到了，成交量走低，房价下跌，很多买房人自然首选新房。
但是随着二手房房价的下跌，与此同时，新房价格持续上涨，新房价格逐步高于二手，自然会有助于二手的去化。
03、涨价很多人都开心
从供给端来说，房价越高，开发商收入越高，zf税收就越高，而只要新房一直在涨，买房人也从来不缺信心。
02
新房涨价
才是救市的底层逻辑
在2023年年底，我们在十一、十二批次预测中，多次提到可能会有真正的豪宅入市，完全是按照往年的经验+项目工程进度+开发商口径做的预测。
一般来说，年底豪宅入市，不管是为了控制年度房价、便于开发商做回款，增加楼市信心，都是百利而无一害。
但直到2023年过完，十二个批次公示结束，我们预期中的大豪宅都从名单中被撤了下来，前期过会了一些单价20万上下的豪宅也主动撤了，想认购的买房人被“一鸽再鸽”。
原因其实不难看出来，新房的逻辑已经非常明确，豪宅的口子还在放，新盘限价同步放松，商品房最终还是走向了市场化。
接下来2024年这一年，首先，20万＋豪宅会迎面直冲，而且会越来越多，但入市规则甚至售卖规则可能和普通刚需，改善又不一样。
之前，有不少在买房的朋友会在一二手房之间反复横跳，二选一，因为新房价格不高，甚至可能比二手房还低，但二手房即买即住，还可能带学区。
但未来新房价格上涨，二手短期内持续降价，要买二手的也只能买得起二手，一二手房之间也不再是非此即彼，让二手回到二手，市场才能回归理性，回归居住属性。
所以近期大家可以看到土拍涨价、陆续有些地块价格持续冲高，20万+项目越来越多，后边明显要拉伸土地价格和豪宅新房价格来扭转预期。
目前这个阶段，其实还是看得见的手在发挥作用，静待市场做出预期反应。
03
到底是好是坏
当大家都在讨论新房涨价这件事，很多朋友会开始问：
是不是买房一定要早买？我们是不是来劝人改善投资的？
其实，我一直以来的观点都是，不参与任何当下爆火的事件。
买房也一样。
买新房，一定是越来越贵。
房价，永远没有最低点，买相对便宜的房子，其实就是赚钱的第一步。
现在的二手房市场，属于成交一套，下一套就可以谈到更低的时候。
虽然挂牌价看上去并没有大跌，但实际市场比我们想象的还要惨。
所以2023年下半年的连续实质性大招之后，下一步，楼市最大的利好和期待，就是新房涨价，让二手流动起来。
新房涨价，可能会成为2024年上海楼市最锋利的一把刀！
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