青岛西海岸新区人口与房地产发展研究—基于分位数回归模型
近年来，西海岸新区认真贯彻落实省委、省政府和市委、市政府关于人口发展工作的重大决策部署，结合人口现状特点及发展趋势，积极推进人口和计划生育服务管理体制创新，整合资源、创新手段、优化服务，人口总量保持稳定，人口素质逐步提高，人口结构趋于合理，人口工作取得了新成效。
一、模型确立
凯恩克（KoenkerRoger）和巴西特（Bawwett）提出了分位数回归（QR）的思想，在对解释变量与被解释变量进行回归过程中，更多地强调条件分位数的变化，基于不同分位点对模型进行回归分析。与传统的最小二乘法（OLS）、最大似然估计（ML）等相比较，分位数回归不仅可以度量回归变量在分布中心的影响，还可以度量在分布的上尾和下尾的影响，因此对于数据中出现的异常点具有耐抗性，且在大样本理论下，参数的估计值具有渐进优良性。
二、变量的选择与处理
（一）住房销售面积。选择城市住宅销售面积作为衡量城市去库存指标，住宅销售面积越大，即该城市居民对城市住房消费积极性越高，城市去库存效应越明显。
（二）户籍人口。以西海岸新区年末户籍人口增量作为衡量户籍制度改革带来的城市效应指标。随着户籍制度改革的不断推进，城市化进程持续加快，城市新增人口发生变化，乡村人口的流动将增加住房的刚性需求，结合微观经济学中的供求规律，在城市房屋供给量不变的情况下，需求量的增加将刺激房地产市场的发展，这启发当地房地产商增加一定供给量，从而促进房地产行业的发展。
（三）控制变量。为客观、全面、科学地衡量城市房地产发展水平，除了引入户籍人口变量之外，结合已有研究结果、城市发展内涵及指标体系的构建原则，构建影响房地产销售面积的其他控制变量。
住宅销售价格：以2015年青岛市居民消费价格指数为基期，对近三年青岛市的住宅销售价格进行修正并取对数，得到城市住宅销售价格指数，通过对变量取对数降低数据的异方差性，能够反映一定时期内住宅销售价格的变动趋势和变动幅度的相对值。
城市人均可支配收入：以2015年青岛市居民消费价格指数为基期，对不同时期的城市人均可支配收入进行修正，衡量一个城市居民的生活水平。
配套设施数：反映城市的交通基础设施发展状况。城市中优质的教育、医疗等资源以及健全的社会保障制度是吸引乡村外来人口落户的重要因素。对于城市新进人口来言，促成其自愿落户的因素除了降低城市落户门槛之外，完善的基础设施也是重要的影响因素。新落户人口形成了房地产市场潜在的消费者，无形中增加了房地产市场的需求量。
为降低变量的多重共线性及异方差性，对数据取增量或取对数，其中住房销售面积、户籍人口、配套设施数采取其增量形式，住宅销售价格取其对数形式。
三、模型设定
已知分位数水平τ，住宅销售面积第τ个分位数模型表达式为：
四、描述性统计
对样本数据进行简单的描述性统计，各变量的基本特征值如下所示。
五、数据的选择与处理
选取青岛市西海岸新区3.15户籍新政前三年数据与新政后现有数据进行处理分析。数据处理过程参考青岛市西海岸新区国民经济与社会发展统计年鉴、公安局、住建局提供数据。
六、平稳性检验
为避免出现“伪回归的现象”，现需要对原始数据进行面板数据的单位根检验，若有两个或两个以上的检验通过平稳性的检验，则表明数据是平稳的，具体如下表所示。
根据上表可以得出，在5%的显著性水平下，原始序列中的检验统计量有两个或两个以上是显著的，表明该序列是平稳的，而序列的检验统计量是非显著的，说明其原始序列是非平稳的，取对数的序列是平稳序列。
七、分位数回归结果分析
基于不同分位点，得出相应的回归结果，如下表所示。从下表可以看出，不同分位点下，住宅销售价格、户籍人口、人均可支配收入、公共设施数量以及区域位置等变量对住宅销售面积的影响方向和程度存在一定差异。
年末户籍人口对住宅销售面积的影响程度是逐渐增加的，在低分位点时，影响系数为负，在中高分位点时影响系数转为正。从系数的显著性来看，在低分位点下城市年末户籍人口对住宅销售面积的影响系数不显著，在分位点取0.7～0.9时系数显著，且系数估计为正，说明在当前户籍制度改革背景下，人口流动带来的城市人口新布局促进了新区房地产的销售，有明显的去库存效应。随着城市发展水平的提高，新增人口越多，对城市住宅的需求量越大，将促进城市住宅的销售面积增加。注***表示P＜0.05，即在5%的显著水平下显著；**表示P＜0.1，即在10%的显著水平下显著。