主持人：接下来我们有请前瑞银集团投资银行亚洲区主席蔡洪平先生，演讲主题：资本的力量与房地产企业上市。
蔡洪平：谢谢主持人，我的题目跟大家不一样，是从全球资本市场怎么来看待中国的房地产业的发展。现在的事情越来越让人费解，我刚从美国回来，跟很多人做了些谈话。现在美国市场也没有方向，昨天晚上美国市场跌了265点，我开始认为奥巴马政府会非常有效的把经济从低谷往回拉，取得非常好的业绩。可是现在美联储的表态和失业率持续上升还不能解决，使得奥巴马政府没有办法找到一个出路，所以未来市场还会非常波动。当代来说，美国经济还是全球经济的火车头之一，除了中国以外。所以就有了第二个问题，在会场以外的280公里有美国的航空母舰和美国舰队在和越南搞演习，和平人民不知道这意味着什么？我曾经参加过1974年的西沙海战。那六个岛是当时抢下来的。现在为什么那个舰队就在外面？这是第二个看不懂的事情。第三个，现在全球灾难越来越多。我过往走了一周到处都有灾难，一切情况都很奇怪，这是我看不懂的地方，我希望大家思考。
我现在说的是全球资本市场看房地产这块，总体来说，我认为目前全球投资者对中国房地产业还是情有独钟。从今年上半年开始，宏观调控以来，资本市场连续出现三次对房地产估值大型的波动，每次升幅都在20%-30%左右，从目前亚洲区资本市场里面，中国房地产板块最活跃，今年对冲基金赚的钱也是最多的。相对来说制造业没有人看，全球过剩。除了高科技。可是我在美国碰到巴菲特按的一个搭档，比亚迪，他认为高科技很快会被淘汰，所以不知道国内有些做高科技的东西怎么做法，两年不到就会被淘汰，周期太快。以前4年一个周期，现在是4个月一个周期。
总之，中国房地产业还会以不可阻挠的历史的发展生命力往前蓬勃发展，我相信在未来的若干年里面，中国房地产业还将是中国经济发展主要推动力，我相信它会越来越健康，越来越走向市场化，也会继续看到中国更多的持续发展、有崭新发展模型、同时在资本市场赢得投资者欢迎的可信度高企业家不断壮大、壮大。谢谢大家！
主持人：谢谢蔡洪平先生。接下来我们将开始我们今天下午的论坛对话环节，今天下午我们论坛对话主题是2010年中国房地产企业战略论坛。在进行对话环节之前，我们先有请搜狐焦点为我们带来搜狐焦点2010十大地产新闻发布，有请搜狐焦点总编辑骆祖斌先生。
十大新闻之十：绿色低碳成为行业发展趋势。上榜理由：未来房地产发展的必由之路。
对于房地产开发商来说，发展绿色建筑已经成为必然趋势，同时，也是促进房地产行业走向可持续发展之路的有利途径。在低碳经济的背景下，很多企业将面临经营模式的转变，绿色地产是必由之路。房地产企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，将成为产品竞争力中越来越重要的一部分，并将成为未来市场竞争的核心要素。
十大新闻之九：房价滞胀成交量萎缩。上榜理由：楼市由热转冷转折点来临。
7月，国家统计局发布了《2010年上半年全国房地产市场运行情况》，数据显示，今年上半年全国70大中城市房价同比上涨11.4%。其中近半城市房价出现滞涨和下跌，有40个城市二手房价环比下滑。上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。在经历了严厉的调控之后，房地产市场颓势愈见明显，转折点已经来临。
十大新闻之八：海南楼市上演"过山车"。上榜理由：神话破灭"国内特殊市场"不敌调整压力。
从狂热到接近冰点，海南楼市上演了一场惊险的"过山车"。年初"国际旅游岛"政策的获批，使海南房价火箭速度蹿升；旋即，在"史上最严厉调控政策"的出台下让这股畸形的狂热暂时刹住了车；进入6、7月，转向风又吹出，海南楼市降价潮开闸。如海浪般汹涌而来的购房者，一夕之间又如潮水般呼啸而去。一直被开发商誉为"国内特殊市场"的海南也不敌调整压力，在疯狂过后逐渐回归理想。
十大新闻之七：国土部出台19条土地新政加强土地管理。上榜理由：土地调控"刀刀见血"。
电视剧《蜗居》的热播，比喻狭小住所的"蜗居"成了当下时髦的词语。一本《蚁族》的调查报告将一个鲜为人知的庞大群体--"大学毕业生低收入聚居群体"推到舆论的风口浪尖。"蚁族"、"蜗居"代表着在一线城市生活着庞大群体，他们年轻、群居、不婚等。随着房价连年高涨，他们购房的梦想似乎离现实越来越远。"蚁族"、"蜗居"实际说明高房价已经把普通百姓压跨，其背后折射的高房价问题、住房保障问题引发深思。
十大新闻之五：大龙难付50.5亿地款，北京昔日"地王"被收回。上榜理由：2010年首例地王被退。
2010年首例地王被退，2010年2月1日，北京市国土局发布公告称，由于大龙地产逾期未签订《国有建设用地使用权出让合同》及《土地开发建设补偿协议》，按照规定收回大龙房地产开发有限公司竞得的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，同时，大龙地产已缴纳的2亿元竞买保证金不予退还。
刚刚三个月，曾经创下当时北京成交总价和楼面均价"双料地王"的大龙地产，成为北京整顿土地市场的首个反面典型。2009年楼市疯狂上涨以来最大的一次土地被收回证明了国家在宏观调控方面的政策已经落到实处，楼市源头的调控已经开启。随后，土地市场发生急转，从地王频出转为低价拍出，甚至有退地案例出现。
十大新闻之四：房地产税传言纷起个别城市酝酿试点。上榜理由：在物业税开征极为困难的背景下，房地产税被看作充实地方财政和打破房产稳赚怪圈的有效手段。
尽管未有靴子落地，房产税开征已经成为热点话题。对于缓解地方政府财力紧缺，过度依靠土地财政的不争事实，不动产税一直被认为能担当此任。另一面，房地产税可能会改变长期以来房产持有成本几乎为零，投资房产稳赚不赔的怪圈。
十大新闻之三：商业地产升温。上榜理由：2010流行"转型风"众房企掘金商业地产。
在调控步步紧逼住宅市场的背景下，商业地产似乎成为开发商的"避风港"，更多开发商开始意识到商业地产对企业的风险地影响与平衡。在地产开发界，一场转型商业地产开发的"转型风潮"不期而至。国内实力开发商如万科、富力、合生、绿地、绿城和上海世茂等等开始更多介入商业地产开发领域。商业地产能否迎来春天？会否成为投资主流？静待观察。
十大新闻之二：国资委勒令78家央企退出房地产。上榜理由："清退令"看似凌厉至今应者寥寥。
国资委3月18日表态，按照国资委要求，除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后，须退出房地产业务。
十大新闻之一：中央"重拳"持续调控楼市。上榜理由：调控力度空前被称"史上最严厉"。
自4月14日以来，房地产调控新政接二连三，从国四条、国十条到全面叫停销售定金，到加强廉租房管理，再到规范二套房认定标准，再到部署保障房规划，以及房地产税酝酿试点。一道道政策宛如一道道令牌，目标只有一个：遏制住疯狂上涨的房价。"史上最严厉"调控政策出炉以来，楼市陷入深度博弈。日前，中央表态调控不会放松，坚决执行新政。
以上就是搜狐焦点网网友票选出的2010年至今中国房地产十大新闻。谢谢大家！
主持人：非常感谢！突如其来的新政让房地产市场风云突变，但经历了周期调整的中国房地产企业已经不再惊慌失措，而且是挑战中成长。2010年市场环境将是考验中国房地产企业战略智慧的最佳时机。下面我们开始2010年中国房地产企业战略论坛上半场，接下来我们将请出对话主持，金科地产副总裁李战洪先生，以及我们的对话嘉宾：福晟集团董事长潘伟明先生；美佳华实业深圳有限公司总经理陈培源先生；金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士；中宇建材副总裁刘清健先生；雅居乐地产控股有限公司总裁助理简毓萍女士；三亚卓达房地产开发有限公司副总裁赵相雨先生；明源软件股份有限公司总经理姚武先生。我们掌声有请各位嘉宾。
姚武：我们也接触了地产业界不少地产公司，在这个新政之下，我们看到一线城市从整个战略角度来说，我觉得往二三线城市渗透，包括在二三线地产公司可能往城镇渗透是一个必然趋势。在这个过程当中，很多企业就会出现跨区域，多项目的综合症，未来要从这些方面去提升我们的核心竞争力。
赵相雨：我们也接触了地产业界不少地产公司，在这个新政之下，我们看到一线城市从整个战略角度来说，我觉得往二三线城市渗透，包括在二三线地产公司可能往城镇渗透是一个必然趋势。在这个过程当中，很多企业就会出现跨区域，多项目的综合症，未来要从这些方面去提升我们的核心竞争力。
简毓萍：我是来自雅居乐的简毓萍，如果说市场政策变化的话，对企业运营来讲，我们应该时刻在战略上考虑它是有波动的状况。简单来说是以不变应万变。不变的是我们持续发展的稳健步伐，以及我们坚持把我们产品做好。包括把房子销售出去后以后，雅居乐致力于带给人们一种生活方式、生活质素。这代表我们后期服务也要坚持做好，在这个基础上，我们再根据市场的要求、政策变化进行有机调整，这就是我感觉的以不变应万变。谢谢！
刘清健：我是来自中宇建材集团的刘清健，是地产行业下的一个下游产业。中央出台新政惠民，让更多人能买得起房子。但是市场规律是一股很大的力量，从这个角度，我个人不敢发表什么言论。但是从我的消费者角度，不管房地产发展到什么程度，房地产开发商诚信、品质、服务要跟上。第二，大力提倡低碳环保，作为我们建材是房地产下游企业，在这方面我们可以房地产商一起服务好消费者。谢谢！
陈培源：我们是做商业地产的，我们做购物中心做的比较多，我想在本轮调控地产对我们商业地产影响不太大，具体到我们做商业地产关键做好几个环节：第一，今天陈启宗先生也谈到做一个商业地产，它的规划、设计相当重要。今天陈先生说一流的商业项目是不用招商，这话确实说得很好，要做到这个境界不容易。其实我想包括大连万达商业地产做得非常成功还是有招商项目的，而且招商非常重要。我想我们首先商业地产就要做好规划和设计。第二，商业资源的整合，尤其一些知名的商家，一些世界500强企业商业资源整合也是非常重要。第三，商业运营能力，一个商业项目最终能不能成功，包括在培育那几年，商业的运营能力如果做不好，你赚的钱可能最后都得贴回去，这三个环节非常重要。我们对这个行业，尤其我们现在主要在三线城市做，我们对商业地产，对三线城市的前景充满了信心。谢谢！
潘伟明：我是福晟集团的潘伟明。我认为如果要讨论战略问题，战略目的是为了什么？战略目的是为了生存和发展。企业家战略就保证生存与发展，现在调控形势下我认为最重要的是确保生存，生存是我们最大的战略。中国5万家房地产公司上市的仅占很少一部分，90%的企业都没有上市，都是做自己的项目。我认为他们更多是想生存。原来计划今年要购买土地100万平方米的，你要考虑到下半年销售还没有1-3月份这么好，还没有2009年这么好运，如果没有的话，怎么办？我认为现在中国大多数房地产企业，尤其中小房地产企业更多要考虑生存，生存怎么考虑，就是开发和销售速度要保持平衡。不能说你预计有20亿销售，你买一个50亿土地，或者你只有10亿的销售，买一个30亿土地。我们原来很大一部分是银行的资金，如果银行不贷款，我们房子卖不出去，房地产开发商是不会印钞票的，国家也不会允许的。作为我们做二三线企业，我们更多要求生存。谢谢！
杜丽虹：以前也常听地产企业说过一句话，说中国地产企业调控是常态，所以调控不可怕。可能未来中国地产行业调控确实是一个常态，不是说这一轮新政什么时候结束的问题，而是可能会不断地出一些新的调控政策，所以地产行业整体的生存环境可能确实不如之前那十年那么好了。在这样一个频繁调控的时代里面，地产企业需要有更精细化的一个战略，所以我觉得未来地产企业战略生存的关键有两点：一个是金融理性，一个是今天上午也讨论了很多的模式创新。之前讨论模式创新大家更集中于有什么样的模式可以创新，包括商业地产、旅游地产等等。但是具体到每一个企业的话，以往环境是所有创新、可能有暴利的空间大家都去试一把，但是未来更加强调金融的理性，所以可能你在选创新的时候需要有更清晰的定位，不是所有模式创新都适合每一个企业，可能企业在一个点或者两个点上选择一个创新突破。谢谢大家！
李战洪：第一场对话的嘉宾绝大部分是来自于实体，只有杜博士属于经济专家。2010年新政下的房地产已经被"双规"了，我这里所说的"双规"是规范和规模的问题。他也希望你由规模发展走向规范发展。我两个问题，第一个问题，房地产企业在新政之下，规模发展、规范发展怎么去处理？第二个问题，新政这块他可能一剂药开下去，哪些城市应该开处方药？哪些城市开保健药？请杜博士解答一下。
杜丽虹：关于第一个问题，我觉得地产企业也可以叫做规范。我明天有一个演讲，演讲题目就是从勇者之战到智者之战，之前地产行业长达十年的繁荣，大家的生存环境很好。在那样的环境里，哪个企业胆更大，成长更快。很多战略上面、财务上面的规范都会被忽视掉。未来从勇者之战到智者之战，大家比拼的是商业智慧，进行规范，包括投融资决策上对自身财务测算、现金测算、负债率约束等等这些，可能这些企业战略上的规范更加重要。以前赌一把，成功了，就一下子从小企业变成中企业，从中企业变成大企业。但是以后这种让你一下子激进成长的机会可能更少了，需要做得扎实了。房价上涨过快的城市应该以一线城市为主，这些城市确实需要有降温的需要，这些城市不仅是抑制房价过快上涨，可能需要房价相对最高点时有一定幅度的下降。在多数二三线城市，2009年包括今年一季度的涨幅不是很大，这些城市可能是要抑制房价过快上涨的一个问题，但具体是哪一个城市，可能要看一些具体的数据。
李战洪：商业智慧、财务风险控制、投融资正确决策，这是三个重要要素。潘总，我们已经在一起很多次了。每一次新政的调控，其实都是行业洗牌的一个机会，房地产有大年小年，我把2009年比作大年，2010年比作小年，这个时候作为你们企业做了什么样的战略准备？
潘伟明：如果说2009年是大年，今年是小年，我是基本赞成李总的观点。2009年开始1-3月大家看不懂，后来来一个小阳春。今年1-3月份也很好，4、5月份开始有一些影响。如果房地产调控没有影响，我是不赞成这个观点。从普遍性来说，销售量大量萎缩。如果是小年，我们企业又怎么办呢？我认为一个是将自己战略进行调整，要考虑国家政策调控的因素。刚才杜博士也说了，调控是在于常态。我们要领会国家为什么要调控，调控目的到哪一步，我们调整我们本身制定的战略是什么。第二，回过头来我们去做产品附加值部分，将户型、园林、物业这些工作做上去。这些工作做上去，商品房也就增值了，还有一个，我们集团现在也在做一些小调整。除了做住宅这块，还做建筑、建材、担保，分流一部分资金，就是不要全部放在房地产这块。因为房地产这块有一个现金流的问题，如果一旦三个月销售不出去，现金流会影响。所以我们慢慢也在调整，形势很好的时候可能要分流部分利润到建筑、其他板块。房地产不行的时候，其他板块再来支撑地产。如果三个月卖不出房子，我还有现金流或者半年、一年。我们就是以地产为主业，形势好的时候多创利润，形势不好的时候其他来支撑它。
李战洪：做好企业战略，做好产业，分担风险。在行业里面有一句话，做好住宅物业是中学生，如果做好商业物业就是大学生，美佳华一直致力于商业地产发展，商业地产这块有主动做商业地产，有被动做商业地产，主动做商业地产的，他把这个企业主动融入，我就是以商业地产为主导，积极介入进去，有一些是被利益驱动或者被指标驱动，不得不做商业地产。我想问陈总，你们是被动做商业地产还是主动做商业地产？在做商业地产里面有些什么心得体会？
陈培源：我们美佳华是主动做商业地产，做了几个项目，有失败的教训，也有成功的经验。做商业地产确实要有很多软实力，也有一些经验积累。我们做了几个项目，确实做出了感觉出来。现在主要在三城市做商业地产，但是也不排除有一些项目，包括我们现在做的旧改项目是被动要去做商业地产。因为它的指标里面住宅大一点，商业小一点，但是我们利用自身就专门做商业地产的优势，我们还故意把这个小的商业地产部分做大，极力营造商业氛围，我们也正在研究探讨努力，使得住宅所带的商业这块把他做的更好一些。如果能力真正能够打造出来，可能很多楼盘它整个收益会更加的上去。因为我们知道很多大的房地产商不太想去碰商业地产这块，或者像您刚才说的被动去做。我们既然是一个专门做商业地产公司碰到这种项目，我们会努力去打造。我们最近也有一些项目试验，如果试验成功，我们会在我们自己项目推广甚至全国推广。谢谢！
李战洪：商业地产和住宅虽然都属于地产，但是经营方法完全不一样。下面就请我们的房地产税务筹划网的李总，因为我们在新政之下，很多开发商都有很多对策，比如战略通道，由利润率导向走向现金流导向，还有一些是控制开发节奏、开发规模、控制成本等等。
下面我们请刘总谈谈在新政之下，你们应当承担一些什么？
刘清健：非常感谢！这个就像刚才第一次发表意见一样，我觉得作为我们房地产公司的下游企业，有一个很重要的，就是在目前产业政策要求、环保要求提倡节水低碳，因为我们是做龙头的，是德国亚洲线的总代理，自己也是专业生产五金产品很多年。目前我们抓住两个重点：第一，节水。不管五金产品或者卫浴产品，都是抓这个亮点。我们从1990年开始是做外贸的，主要市场在欧美，欧美是发达国家，他饮用水标准是非常严格的。其中一项标准就是水龙头原材料，铅锌指标超过0.8%，就进不去。像我们目前能控制在0.5%。从这一点上对整个消费者健康、环保这方面，我们是有一些基础可以配合好地产企业走低碳地产的道路。
李战洪：你的关键词就是绿色、环保、低碳、专业、服务。雅居乐简总我们也几次碰到了，雅居乐是一个全国化的大公司。我想问简总一个问题，我自己也亲身经历了，以前有一个集团在23个城市做了27个项目，另外有一个集团在8个城市做了27个项目，这里面给我一个启示，新政之下企业发展究竟是遍地开花还是根深叶茂，这两者关系怎么去做？简总这边回答一下。
简毓萍：其实雅居乐到现在已经有18年，在中国整个房地产的发展来讲，也就是10、20年进程。虽然跟其他国家比还不算是一个最完善、最成熟的市场，但是毕竟雅居乐也是随着整个中国房地产发展去学习、跌碰而成长到今天。除了今年是史上最严厉的一次调控，一个规范，但是实际上从90年代到现在中间也经历了不少金融风波，包括政策不断变化。雅居乐每一次都能够从中间提升自己，从每一次危机里面，调控里面找到自己学习和提升竞争力的机会。
到了这一次我们目前已经是在全国很多城市有60多个项目了，走到今天我们已经是规范、上规模的建设模式，除了刚才我前面所讲到的一定要做好内外兼修，把我们已经有一套系统的产品、服务、标准的模式，并且是要足够的敏锐，从每一次市场波动中去挖掘、发现真正的市场客观需求。虽然市场在调控，但是他总是遵循广大人民居住需求去进行一个规范的。我们可以从每一次调控里面去发现我们客户真正需要什么东西，我们在不同城市发展的时候，我们这个项目所处区域应该和客户去进行我们产品这种坚持的打造以及我们学会创新，学会合理的使用土地资源。除了产品上的调整、创新、坚持以外，就像前面几个同行专家也所提到自己内部营运管理，只要把这几要素做好了，我觉得是能够立足市场，能够把自己事业顺应整个市场，并且把它做得更好。
李战洪：另外还有两位，三亚卓达是做度假性物业，人均GDP3000美金开始起步，到了1万美金进入稳定发展阶段，我们三亚卓达把握了这样一个机会，下面我们请赵总发言。
赵相雨：谢谢！我们卓达在山东、天津都有我们项目，三亚我们做了60万平方米的一个住宅项目，这个项目目前在分期开发。三亚目前纯做住宅市场可能慢慢地要淡化，因为在海南做地产，将来就是一种旅游休闲高端地产这个趋势。我们除了外省做项目之外，目前也在海南做一些产业性的布局，现在也正在搞设计，这个趋势就是高端、旅游、休闲、度假的地产，这样才符合海南这整体国际旅游岛的定位。
李战洪：最后我们请明源的姚总，在业界就管理水平提升，请姚总做发言。
李战洪：我们的对话环节到此结束，谢谢大家！
主持人：谢谢李战洪先生的主持，谢谢各位对话嘉宾。接下来我们将继续下半场2010中国房地产企业战略论坛的对话。我们将请出下半场对话主持：加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生、搜狐焦点网新闻中心副主编、中国不动产研究中心主任马磊先生；出席嘉宾包括有：呼和浩特人大常委会副主任、工商联主席李岳清先生、广州新城市投资控股集团有限公司董事长曹志伟先生、平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民先生、美国Tollbrothersinternational中国区董事总经理苏广平先生、旭辉集团有限公司副总裁朱瑜先生、茂华控股集团有限公司副总裁朱晓东先生、重庆协信控股集团有限公司品牌营销总监陈琼女士、用友软件股份有限公司房地产事业部总经理余恕奇先生。有请各位嘉宾。
高志：我是宝佳公司驻中国公司首席代表，今天给我们题目是突如其来的新政让房地产市场风云突变。但经历过周期调整的中国房地产企业已经不再惊慌失措，在挑战中成长，2010年市场环境将是考验中国房地产企业战略智慧最佳时机。我先谈谈我对这个题目的认识，然后再请各位嘉宾发表观点。
第一，我们讨论这个主题就是现在在新政调控情况下，企业怎么样适应这个变化。这个时候就有两个问题：1、企业存在的意义。企业为什么存在？我们从办公司那一天起就研究什么叫公司。我找了很多书，说什么的都有。但是有两件事最重要，现在流行一个词"被怎么样"。2、什么叫企业战略？企业战略跟企业核心竞争力，跟企业存在的价值有关，包括我们做商业地产做了很多年。商业地产是一个城市发展好坏的关键。现在我们城市化已经到了该改善整个城市环境的时候。这个时候我正好跟我们李主任，呼和浩特市人大副主任，我想先问问李主席，呼和浩特发展非常迅猛，在这个时候工商联应该是企业家的娘家了，你在这里对房地产转型的时候，你对我们房地产这些老总们或者在企业上的发展上，有些什么建议或者有些什么看法？
李岳清：我讲这么几个我个人的的意见，第一，对中国房地产形势的判断，这个调控。我觉得从整体上我们对社会应对不足。这个应对恐怕表现在各级政府、党委政府应对上，企业的应对上和老百姓的应对上，中国房地产所面临的诸多方面实际上要比我们现在大家讨论、议论的复杂的多、困难得多，我们向发达国家转型过程，对各级政府、各个层面的老百姓恐怕是一个事，这是一个想法。
马磊：希望接下来嘉宾能够不受话筒影响，使自己思维更连贯一些。在场嘉宾很多是新朋友，发言的时候希望大家对自己做一个简单自我介绍。刚才李主任讲到一个话题，是以万达做例子，在九几年的时候，万达赞助足球队的时候就坚定选择了自己的道路，之后很多企业都在这条路上风声水起。是不是说对企业新战略来说，一是坚持。我们今天试图诠释企业战略的新，是不是说在某个行业里精耕细作，这个是对企业最重要的一种形式呢？
李岳清：包括你这个问话和上午的演讲，我就想起一个事。我们恒隆地产陈先生讲他回报率怎么样，实际上我想是这样，恐怕这是两个概念。单个或者某几个楼盘最优的可能不是最大的。对最优的判断不完全是一两个指标。另一方面，房地产行业是一个高科技行业，有人讲技术含量不高是经验。我说房地产行业科技含量不完全表现在物理表现上。比如说香港、日本没有资源，这个不对。马克思就讲，三要素，第一是人，人能够进行创新。我在一个论坛上就讲什么是优秀房地产商，实际上是五类人才：拿地的人才、融资的人才、批手续的人才、团队的管理人才、组织的人才。我把他们叫人精，发展商是妖精。
马磊：下一个问题请广州新城市投资控股有限公司曹志伟先生谈谈。
曹志伟：可能政府或者老百姓真的把发展商当妖精，所以就从来不希望发展商有好日子过。所谓做企业其实非常简单。我读书的时候是在香港科技大学，读工商管理。做企业是简单，把能做的事做对就行了。讨论房价已经没有意义了，很多年前我做了一个饼图摆在网上，两、三天就被删掉了。从那个饼图可以看出最大得益者就是政府。我们做企业不怕经济发生什么变化，最怕傻瓜式的临时政策出来，不停在调。我们中国做了太多人定胜天的事情，现在钱多了，会做更多人定胜天的事情出来。现在这个新政已经不新了，都是倒过来倒过去，不管他人精、妖精，我们还是过自己的日子。
第二，讲商业地产，我今天讲的概念当中好像有点偏差。商业地产是讲长期持有商业地产，其实商业地产如果它的销售跟住宅一样销售的话，它的利润并不高。长期持有商业地产他是在回避了一个土地增值税的清算，又没有销售。所以它的当年的收入除去自有资金投入比，回报很高。你们今天可能没有理解陈启宗先生所讲的话，在香港做商业地产，投资的时候就已经定位为长期持有。而我们现在实际上在中国做商业地产，真正成功有多少？不多，我不点你的名字，中国最成功做商业地产的，纯粹是官商地产。地有多少不是招商引资进去，都是戴帽子指定给他的。那个基础价格非常便宜，傻瓜都会做。所以我们做商业地产是做什么商业地产？是做销售的还是做长期持有的，完全不一样。这个概念要搞清楚。可以做销售的话，我就不相信它的销售利润比得上住宅的多少。说实话现在做商业的不买铺，买铺的不做经营。我觉得这个概念，新炒作出来的商业地产概念必须把它的内涵、把它的实际定义搞清楚，要不然像前几年很多问题反复炒作。专家有很多、学者有很多，越讲越糊涂，然后把这个行业给抹黑了。我是这么看的，谢谢！
马磊：关于商业地产，平安物业邹益民先生也会有非常独到的观点。
曹志伟：还补充一点，其实做商业地产，表面政府很鼓励去做，希望长期有固定税收收入。通过商场引入更多资金。但是商业地产税收上有不妥之处。我们租金税收，整天炒作什么房产税、物业税，其实这个税早就收了。对于商业部分的物业税一直在收，无论你自己用还是出租给别人。如果出租给别人，先交12%房产税，再还有5%附加费，100元租金不偷税漏税，有些企业讲不偷税漏税，这个很少。如果商业地产交足税，100元租金收入不超过60元可以拿到，回报率赶不上银行贷款利息。所以我们的税收并不鼓励这个。前面有一位专家做税务筹划，其实也可以看到这一点，政府要看到这些，真的要发展中国的商业地产，应该在税收制度做一些改革。
马磊：邹总回应一下这个问题。
邹益民：我同意他的说法。如果你没有足够实力做商业地产的话，哪一天你就栽下去了。所谓的新政也好、调控也好，对于每一个开发商来讲，只要做好自己的事，量力而行，自然就没事。政府为什么要做宏观调控？说到底是因为有些城市房价上涨得过快，超出老百姓负担，但是实际上这个主要还是在一线城市，有一部分二线城市并没有很厉害，三线城市有很多也没有很厉害。如果你要是觉得在一线城市做得很辛苦，你跑到二三城市去做，问题就不大。还有今天很多朋友讲到做商业地产的问题，做商业地产真的要考虑到一个问题，商业地产是要压资金的，住宅，你要是市场不好，你把它给卖了，1000元卖出去，500元总可以卖出去了。而商业地产，当你整个经济不好的时候，你降一半都卖不出去。所以一定要有实力，你才去做商业地产。做完你又切碎来卖，这是很大的不负责任表现，一个切碎的商业地产很难做好。所以做商业地产是有它好的一方面，能够守得住的话，能够享受到资产增值期间所带来的利润，但是你如果没有那个实力的话，就要三思而行。
马磊：我们邹总也跳槽到了一个很大的平安背景这样的公司做商业地产。下面请旭辉集团有限公司副总裁朱瑜给我们讲一下。
朱瑜：我们旭辉基本上是以住宅为主，新政对我们来说，我们有这样一个想法，等于你这个企业制定战略过程当中，像这些政策性因素，像这些环境的变化、政策的变化都会考虑在你的战略制定之前。所以一旦有新政出来对我们公司来说影响最大的我觉得也就是一个发展速度可能会受一点影响。比如在原来五年计划里，我们发展速度可能是每年以30%、35%速度往前走。但是因为"国十条"后，可能会做一些调整。至于产品战略，这些东西对我们来说，不大会轻易去动。我相信一些成熟企业也不会说有一些干扰就把所有的都颠覆了。
马磊：在坐有我们美国Tollbrothersinternational中国区董事总经理苏广平先生，我们请他谈谈对刚才问题的看法。
苏广平：对我们企业来说，从2000年开始到现在一直很透明，一直走市场化道路，我们拿的土地基本上都是通过招拍挂。我们公司优势在这里，弱势也在这里，跟政府关系不是特别紧密。
曹志伟：很多成功的项目，这个地区的政府本身有这个定位需要去做。在中国没有政府办不成的事情，只有政府办不好的事情。所以首先你的商业地位是政府需要这个项目。第二点，他给你的时候他有相应其他的政策，包括土地的价格、包括税收的优惠，甚至招拍挂某些地区是已经特定条件全部设定完了，所以有这个情况。现在卖散的商业地产几乎没有成功的。政府可以有一个很简单的办法，他只要不给他小确权就可以了，就是整个项目整体确权他就无法切割出售了。如果返租来讲，严格来看就是非法集资了。
马磊：最后一个问题还是给我们苏广平先生，您作为美国公司来讲，在创新方面是不是也像今天所探讨的那么热烈或者已经有一套很成熟的做法？
苏广平：我觉得我们来中国主要是来学习的，中国是一个很大的市场，但是对于我们来说是一个很崭新的市场。我们希望来这边和一些中国优秀的来合作。通过合作能够对中国的市场有一个更深入、更真实的了解。在合作过程中，我们希望通过几十年在美国开发的一些经验，包括对高端住宅的理解，能够为我们合作伙伴，进而为中国消费者也带来一些价值。至于调控，对于我们来说是一个全新的概念。这也是中国市场的一个现实，政策影响比较多。我们考察中国市场从2007年开始看，短短几年可以说经历了几个周期了，一会儿要压、一会儿要抬，现在要压。在我们来看短期很难判断这个市场，尤其是政府出政策，企业没有办法控制。我们决定来中国是基于对中国市场长线的看好，至于现在房地产调控政策，相对于我们来说可能制造了一个更好的进入机会。
高志：这个问题你问的太大了，问一个小一点的问题，你到中国遇到调控，你打算怎么办？
苏广平：我觉得这个对于我们来说是一个机会。因为我们和在坐的企业不同，我们还没有一个项目，所以我们在考虑进入这个市场，进入这个市场相对来说是希望市场不好的时候进入，等你做好了项目再卖的时候，你希望市场向上。我们觉得现在市场挺好。
高志：你这个观点确实能够给我们很多中国企业一个非常好的信号或一个启示，你喜欢这个市场不好的时候，因为你认为有危就有机了。
马磊：最后一个问题给我们用友软件股份有限公司房地产事业部总经理余恕奇先生。从你们的服务对象来看，对于我们今天企业创新这方面有什么东西跟大家共享？
但事实上我们看到在今天这个核心竞争力变化不再是这样，而是变为企业对资源的运用能力而不是获取能力，运用能力决定了企业能做多远，做多久。事实上大家都在进行角色的转变，从房地产商人正在向城市运营商或者区域发展商转变，这个时候政府之间关系以及我们金融机构、投资机构之间关系，大家形成跟紧密的战略合作关系，而不是短期融资关系。我觉得是从更大层面的一个角度看这个问题，而不仅仅是房地产商本身的概念。这是往上看。
李岳清：我补充一下，我觉得我们这个社会多一点任志强，多一点影响，这对我们地产界是一个贡献，他的存在，他敢于直言，不管这个话对错，很多同志应该对他致敬。我觉得中国改革开放30年，下一个30年，中国发展最大的引擎、最大的推力是中国下一轮大规模城市化，中国城市化率46%，全世界连非洲很多国家已经超过50%。如果每年1%的增长，将会极大的改变中国、改变世界，所以中国房地产业是大有希望的。谢谢！
主持人：谢谢各位嘉宾的精彩对话。随着对话的结束，我们今天下午的论坛议程就全部结束了。今天晚上精彩地节目仍将继续，2010中国地产风尚大奖将会在今晚颁出，而本次博鳌论坛第二场地产精英·博鳌论剑对话也会在今晚精彩呈现，届时恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生；首创置业集团董事长刘晓光先生；著名经济学家，中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生；经济学家、北京大学国家发展研究院院长周其仁先生；华远地产股份有限公司董事长任志强先生；中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生；中原集团主席施永青先生；复地集团董事长范伟先生；瑞银投行亚洲区主席蔡洪平先生；著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生等重要嘉宾将为我们奉上精彩地博鳌之夜。
明天的论坛也同样精彩，中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生；华远地产股份有限公司董事长任志强先生；中原集团主席施永青先生；著名经济学家，建设部政策研究中心主任陈淮先生；著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生；广东欧派公司营销总裁姚吉庆先生；世邦魏理仕中国区首席运营官金勇先生；深圳市卓宝科技股份有限公司董事长邹先华先生等将为我们继续奉上精彩地演讲与对话。
新政之下，中国地产人前进的脚步不会停歇，暂时的阵痛与迷茫带给我们的必将是长期的沉着、成熟与坚定，在这条通往未来、通向理性的道路上，我们尤其需要呼唤时代的风向标、行业的带头人，以及突破困局、踏破坎坷的引领者。风尚大奖就是为了表彰那些胸怀人生使命的地产精英，凝结社会责任的地产作品，风尚大奖也必将使这些获奖者获得更广泛的社会认知、获得更真诚地社会的尊重与敬佩。风尚大奖必将激励他们永不放弃，寻找与探索，并与更多同仁结伴而行，续写中国地产的光荣与梦想。
亲爱的朋友们，每一个时代都有一群领军者开启，在这高高飘扬、光彩夺目的形式下，让我们在这里集结从今晚出发，在一路风云、一路引领中走出一路风尚、一路凯歌、一路华章，谢谢大家！
主持人：接下来我们就要开始跨越辉煌、拥抱未来2010中国地产风尚大奖盛典。
主持人：非常感谢邹先生的致辞，接下来我们就要开始跨越辉煌、拥抱新未来、卓宝科技2010年度中国房地产风尚大奖的颁奖盛典。我们今天晚上所公布的奖项都是按照拼音的顺序，排名不分先后。
在2010年有哪些引领中国居住风尚的楼盘大奖呢？首先我们要颁发的是中国地产风尚大奖2010年度中国十大风尚楼盘，获得此奖项的有：东方经典洛阳、复地雍湖湾、富力君湖华庭、华远君城、金地上塘道、龙湖世纪、万科金色家园、协信公馆、中骏天峰、卓达东方巴哈马。让我们掌声恭喜以上的获奖楼盘。
下面我们有请我们获奖代表上台，他们分别是东方经典洛阳企业代表、复地雍湖湾张锴成都公司副总经理、富力君湖华庭叶颖文、华远君城企业代表、金地上塘道游然品牌经理、龙湖世纪代表邵玉群、万科金色家园企业代表、协信公馆代表陈建熙、中骏天峰邓绪杰总监，以及卓达东方巴哈马赵相雨总经理，掌声有请。
现在我们有请我们的颁奖嘉宾：中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生和深圳市卓宝科技股份有限公司董事长邹先华先生，掌声有请二位嘉宾。他们获得的是中国十大风尚楼盘的奖项，也请我们颁奖嘉宾和我们获奖代表共同合影留恋，谢谢。
◎中国地产风尚大奖2010年度中国十大风尚楼盘
1、东方今典(洛阳)
2、复地·雍湖湾
3、富力君湖华庭
4、华远君城
5、金地·上塘道
6、龙湖·世纪
7、万科﹒金色家园(杭州)
8、协信公馆
9、中骏·天峰
10、卓达东方巴哈马
主持人：在这里我们也请三亚卓达房地产开发有限公司赵相雨总经理请留步。您好，您作为代表能不能给我们现场的朋友也发表一下您的获奖感言。
今天我站在这里领取中国风尚大奖和其他企业一样感到非常高兴。首先要感谢观点新媒体给了这次机会，也感谢各位媒体朋友，我们地产界也是经过了十年风风雨雨，为社会做出了很大的贡献，做出了很多优秀的楼盘。在此我想我们还会继续为社会做不辞疲倦的耕耘者和建设者。其实我们地产行业是一种感恩社会、传递幸福的一种事业，让我们一起来共同跨越辉煌、拥抱新未来。谢谢！
主持人：谢谢赵总。接下来我们要继续颁发我们的奖项。下面我们要颁发的是中国地产风尚大奖2010年度中国社会责任特别大奖，获得此奖项的是龙湖地产有限公司。同时我们还要颁发中国地产风尚大奖2010年度中国最具价值地产上市企业，他们是：北京北辰实业股份有限公司、复地集团股份有限公司、广州富力地产股份有限公司、金地集团、莱茵达置业股份有限公司、万科企业股份有限公司、雅居乐地产控股有限公司、以及远洋地产控股有限公司，让我们用掌声再次恭喜他们。有请我们获奖企业代表上台，他们分别是：
获得2010中国社会责任特别大奖的龙湖地产有限公司，代表公共事务部经理许桐辉；获得2010中国最具价值地产上市企业北京北辰实业股份有限公司北辰代表胡浩；复地集团股份有限公司董事长范伟；广州富力地产股份有限公司公共事务部经理赵婧；金地集团品牌经理游然；莱茵达置业股份有限公司副总裁娄小英；万科企业股份有限公司企业代表；雅居乐地产控股有限公司总裁助理简毓萍；远洋地产控股有限公司客户关系部总经理段涛。
◎中国地产风尚大奖2010中国社会责任特别大奖
1、龙湖地产有限公司
◎中国地产风尚大奖2010中国最具价值地产上市企业
1、北京北辰实业股份有限公司
2、复地(集团)股份有限公司
3、广州富力地产股份有限公司
4、金地集团
5、莱茵达置业股份有限公司
6、万科企业股份有限公司
7、雅居乐地产控股有限公司
8、远洋地产控股有限公司
主持人：谢谢我们的段经理，第一次参加我们的论坛就捧奖而归，再次祝贺。下面我们还要颁发一系列的奖项，我们这一轮颁奖将会有四个大奖。首先我们要公布的是中国地产风尚大奖2010年中国最具影响力楼盘，获得此奖项的是：SOHO东海广场、中信博鳌千舟湾、中骏财富中心、正祥特区、恒隆君临天下、东方今典信阳。
同时还要颁发中国地产风尚大奖区域文化推动力大奖，获得此奖项是太原星河湾；获得中国地产风尚大奖2010年度中国最具投资价值海景休闲高端楼盘，获奖的是远洋奥林匹克公馆；获得2010年度最具影响力别墅楼盘，获奖的是众森红谷一品。让我们再次把掌声送给我们这些获奖的楼盘。下面有请我们获奖楼盘代表上台，他们分别是获得2010年中国最具影响力楼盘的SOHO东海广场企业代表、中信博鳌千舟湾代表黄振华、中骏财富中心苏易金总监、正祥特区曾志辉企划经理、恒隆君临天下企业代表、东方今典信阳企业代表；同时还有获得2010区域文化推动力大奖太原星河湾经理李悦，获得2010年度中国最具投资价值海景休闲高端楼盘远洋奥林匹克公馆许莉，获得2010年最具有影响力别墅楼盘众森红谷一品董事长朱清源。
下面我们要有请颁奖嘉宾：中原集团主席施永青先生和金地集团董事长凌克先生，掌声有请。
◎中国地产风尚大奖2010中国最具影响力楼盘
1、SOHO东海广场
2、中信博鳌千舟湾
3、中骏·财富中心
4、正祥·特区
5、恒隆·君临天下
6、东方今典(信阳)
◎中国地产风尚大奖区域文化推动力大奖
1、太原星河湾
◎中国地产风尚大奖2010年度中国最具投资价值海景休闲高端楼盘
1、远洋奥林匹克公馆
◎中国地产风尚大奖2010年度最具影响力别墅楼盘
1、众森·红谷一品
苏易金：毕竟我们公司是第一次参加博鳌论坛，今年中国内地几家在香港上市的房地产企业，对我们来说只是一个开始。我们企业非常团结，但是今天我们主要是带着一种学习和观摩的态度来参加我们博鳌房地产论坛。但是我们相信在不久的将来，中骏置业要立足海西。我今天能代表公司来领最具影响力楼盘这个奖项，感到非常地荣幸。大家有机会可以到我们福建泉州去观摩一下我们的楼盘，我们这个楼盘目前在泉州市算是最大的楼盘，我们总占地有1200多亩，总建筑面积150万平方米。跟在座很多领头羊那些企业来比，我们才刚刚学会走路。但是我们所有中骏人一直会秉持着勤奋、务实、开拓进取的创业精神，一步一步更加稳健、更加快速地向前迈进。谢谢！
下面我们要掌声有请我们获奖嘉宾上台，首先是获得2010中国最具价值地产服务品牌，中原集团谢歆总经理；获得2010年度中国最具影响力土地战略顾问机构，武汉开元地产信息开发有限公司何东山总经理；2010年中国最具影响力营销机构好邦营销机构谭玉芳总经理；获得2010中国最具影响力建材品牌星月门业，营销部总经理缪斯；2010中国最具影响力热水器品牌海尔热水器刘春明总监；还有500强开发商首选铺地材料品类，三层实木复合地板代表王晓宇；2010年度中国地产舒适空气节能品牌海尔空调李博总监；2010年度划时代产品突破贡献奖A.O.史密斯金圭内胆承压太阳能热水器程珂市场副总经理。我们要有请颁奖嘉宾：首创置业集团董事长刘晓光先生和盛高置地控股有限公司董事总经理兼行政总裁谢世东先生。
◎中国地产风尚大奖2010中国最具价值地产服务品牌
1、中原集团
◎中国地产风尚大奖2010年度中国最具影响力土地战略顾问机构
1、武汉开元地产信息开发有限公司
◎中国地产风尚大奖2010中国最具影响力营销机构
1、好邦营销机构
◎中国地产风尚大奖2010中国最具影响力建材品牌
1、星月门业
◎中国地产风尚大奖2010中国最具影响力热水器品牌
1、海尔热水器
◎中国地产风尚大奖500强开发商首选铺地材料品类
1、三层实木复合地板
◎中国地产风尚大奖2010年度中国地产舒适空气节能品牌
1、海尔空调
◎中国地产风尚大奖2010年度划时代产品突破贡献奖
1、A.O.史密斯金圭内胆承压太阳能热水器
王晓宇：非常地激动，实际上三层实木复合地板是最健康、环保、低碳的实木类地板，这是第一个。第二，说一句感谢的话，三层实木复合地板这样的一个产品能够在主流房地产开发企业中得到这样广泛地认可，我们谢谢大家。第三，三层实木复合地板联盟的企业们将努力和广大开发商朋友共同创造美好的未来。谢谢！
主持人：谢谢。我们的奖项一个一个已经水落石出了，下面我看到了这边还有很多的奖项要颁。
下面我们要颁发的奖项是2010年度中国最具影响力地产品牌，获得此奖项的有：福星惠誉房地产有限公司、恒隆地产有限公司、新鸿基地产发展有限公司、雅居乐海南清水湾、亿城集团股份有限公司。
下面我们还要公布2010中国最具创新力地产品牌，获得此奖项的是海航地产控股(集团)有限公司；获得2010中国最具价值商业地产品牌的是美佳华实业(深圳)有限公司；2010年度最具影响力服务公寓企业，获得此奖项的是雅诗阁中国；获得2010中国最具综合开发实力地产企业，获奖的是中庚集团；获得2010中国最具创新力地产企业，获奖的是阳光城集团。掌声恭喜以上我们所有获奖的企业们。
下面我们要有请我们企业代表上台，获得2010中国最具影响力地产品牌的福星惠誉房地产有限公司王锋部长；恒隆地产有限公司企业代表；新鸿基地产发展有限公司区浩章董事、雅居乐海南清水湾总裁助理简毓萍、亿城集团股份有限公司副总裁马寅。获得2010年中国最具创新力地产品牌海航地产控股(集团)有限公司范宁副总裁；获得2010中国最具价值商业地产品牌美佳华实业(深圳)有限公司陈培源总经理；2010年度最具影响力服务公寓企业雅诗阁中国企业服务部总裁吴洵杰；2010中国最具综合开发实力地产企业中庚集团代表陈伟；2010年中国最具创新力地产企业阳光城集团企业代表。
同时我们要有请我们颁奖嘉宾：华远地产股份有限公司董事长任志强先生，以及《每日经济新闻》报社副总经理黄波先生，请二位为我们获奖代表颁奖。
◎中国地产风尚大奖2010中国最具影响力地产品牌
1、福星惠誉房地产有限公司
2、恒隆地产有限公司
3、新鸿基地产发展有限公司
4、雅居乐海南清水湾
5、亿城集团股份有限公司
◎中国地产风尚大奖2010中国最具创新力地产品牌
1、海航地产控股(集团)有限公司
◎中国地产风尚大奖2010中国最具价值商业地产品牌
1、美佳华实业(深圳)有限公司
◎中国地产风尚大奖2010年度最具影响力服务公寓企业
1、雅诗阁中国
◎中国地产风尚大奖2010中国最具综合开发实力地产企业
1、中庚集团
◎中国地产风尚大奖2010中国最具创新力地产企业
1、阳光城集团
区浩章：首先感谢观点给我们这次机会。我们希望把我们新鸿基的理念在中国地产上发挥作用，我们希望新鸿基地产做成好的项目，为中国房地产市场服务。谢谢！