Abstract:therealestateindustryistheendowmentofendowmentpattern,oneofthemarketmechanismistheendowmentsysteminnovationcrystallization,istheendowmentinsurancesystemundertheconditionsofmarketeconomy,andactivelyexpandtheinvestmentfieldcontinuouslybreakinstitutionalillsandthemarketandcapitaloperationresults.Andrealestateisacompositeofendowmentrealestate,is"endowment+realestatedevelopmentofintegratedmodel.Thispapermainlyintherealestatedevelopmentandthecurrentfocusonpensionpointsanalysis.
Keywords:endowmentrealestatedevelopmentpresentsituationmode
养老地产概念的提出，始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。
一、我国养老地产发展现状分析
进入21世纪，随着我国人口老龄化时代的来临，我国政府加大了对养老产业的投入力度。仅2009年一年，国家就建立并逐步推广了“新农保”的全民养老保险制度。目前已经在10%以上的县展开了对60岁以上的农民发放国家基本养老金；在部分省市逐步开展了向80岁以上老人发放月度生活津贴；在全国新建了1000多家养老院和其他养老机构，使10多万五保老人开始进入养老机构受到养老护理；加强了全国养老行业的组织建设，成立了全国性的养老产业协会和三个行业性联盟，即长期照料行业联盟、养老产业发展联盟以及研究界推进的研究、护理、实践一条龙联盟。
作为我国房地产新型的投资领域和营销项目，其全新的增长点和产业优势自不必说，必须要冷静思考的是这个项目内在的风险性，这是对于这个新型行业尤其是关乎我国养老制度这种关乎社会特定群体稳定的重要项目类型，必须要全面估算其中可能遇到的问题。
1.研究开发模式
2、平衡投入与产出
3、健全优化产业链
关键词：老龄社会；老年住宅；设计要点
2013年2月，全国老龄工作委员会办公室在北京我国第一部老龄事业发展蓝皮书——《中国老龄事业发展报告（2013）》。该报告指出，2012年我国老年人口数量达到1.94亿，老龄化水平达到14.3%，预计2013年老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%。通常，国际上将65岁以上的人口比率超过总人口的7%，称为“老龄化社会”，而超过了14%就被称为“老龄社会”。中国无疑已经成为世界上第一个步入“老龄社会”的发展中超级大国。
随着养老观念的转变，养老院、托老所、老年公寓成为不少老人的选择。在商品住宅高速发展的今天，房地产开发的个性化需求不断凸显，如何打造适合老年人居住的住宅成为不少房地产开发商开始思索的问题。
近年来，我国对老年住宅的开发有了初步尝试。比较有代表性的老年住宅有：广州的颐年园、北京的东方太阳城――这两个楼盘是国内比较大的退休社区；浦东老年公寓、上海假日老年公寓——这两个项目为酒店式服务的老年公寓；上海松江社会福利院——该项目是按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院。
一、消防安全设计
从近年来火灾发生及死亡群体分析，老年人已成为火灾的高危群体。因此，老年群体的消防安全设计尤为重要。
（一）提高耐火等级控制楼层布置。按《建筑设计防火规范》，老年人建筑一般应采用一、二级耐火等级，如为三级耐火等级则不应超过二层或设置在三层及三层以上楼层或地下、半地下建筑内，如为四级耐火等级不应设置在二层。老年人建筑应采用耐火极限不低于2.00h的不燃烧体墙和不低于1.00h的楼板与其他场所或部位隔开，当墙上必须开门时应设置乙级防火门。
（二）优化疏散走道及疏散楼梯的布置。一是优化疏散布置，疏散走道尽量采用环形走道和外廊设计，保证每一间老人居室均有门通向外廊或者外阳台，便于等待外界消防救援。二是加强避难空间的设计，老年人建筑有必要考虑安全避难空间设计，避难空间可利用建筑物的庭院，以及屋顶平台、屋顶花园、阶梯形建筑和退台式建筑的楼顶平台等设置，它们平时可以作为老年人的休闲交流场所，火灾时则可用来避难。三是在超过二层的公共走道及室内显著位置配置自救呼吸口罩、应急照明设备、辅助逃生设施。
（三）控制装修材料的选用。老年人建筑的内部装修材料应采用不燃、难燃材料，以减少火灾荷载，尽量避免采用燃烧时产生大量浓烟和有毒气体的材料。建筑顶棚应采用石膏板、瓷砖、铝板等A级装修材料，墙面、地面、装饰织物应采用燃烧性能不低于B1级的装修材料。老年人建筑内的厨房、烧水间等明火作业部位应单独设置，隔墙应采用耐火极限不低于2小时的不燃烧体。配电线路宜采取穿金属管、封闭式线槽或难燃塑料管，同时设置漏电火灾报警系统。
二、无障碍设计
无障碍设计直接关系到老年人的生活安全性和便捷性，它的范围很广，坡道、楼梯、电梯、地面、卫生间……哪里有老年人活动，哪里就应该有无障碍的考虑。
为了研究老年人住宅市场，国内房地产开发行业的领头羊——万科地产曾做了一份很详细的《万科关于老年住宅研究报告》，里面就充分考虑了一些无障碍设计的要素。
该《住宅研究报告》别提及老年人住宅开发要设计专门的无障碍坡道。在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，在坡道的起点及终点应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，鞋面坡度应平缓。台阶坡度要平缓，踏步踢面高不宜大于120mm。
此外，该《住宅研究报告》特别强调在电梯修建环节也要考虑无障碍因素。超过三层的老年住宅要配备电梯，电梯尺寸要适应担架的长度，电梯最小尺度应为1.4m×1.35m。电梯间应设置椅子，方便等候电梯时，老年人乘坐。应在电梯轿厢壁上离地0.9m和0.75m处设置扶手。电梯按钮操作盘宜设在适合乘坐轮椅者使用的高度，且两侧都可以进行操作。
该《住宅研究报告》还提及楼梯的宽度不应小于1.2m，可满足两人搀扶老人通过。平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，做成圆角，楼梯带有500mm—600mm的暗示区。扶手半径以30mm—40mm为宜，扶手与墙之间应有40mm—50mm的空隙。扶手可设置900mm和750mm两种高度。
三、室内装修设计
（一）墙、地面装修
老年人随着生理、心理的变化，动作变得迟缓，反应不能随心，事故易发率较高。为防止不测事故的发生，墙地面饰面材料的选型和构造处理尤为重要。一般应选用能防止老年人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。
老年人住宅墙面应采用那些即使擦着身体也很难擦伤的墙面材料。墙体阳角部位宜做成圆角或切角，且在1.8m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。
为老年人移动的方便性，应取消阳台内外地面的高差。设计推拉门、折叠门时，也应使用地下埋没式门轨或采用吊挂式门轨以保证地面的平整。
（二）厨、卫产品的选择
厨房内的操作通常需要站立半小时到1小时，这会使很多老人感到劳累，因此老年人使用的厨房，操作台面高宜0.75m—0.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空前后进深不应小于0.2m，以保证老年人可以坐着进行操作。厨房吊柜离地高度为1.40m—1.50m，深度比案台退进0.25m，以方便老年人取用；轮椅使用者的厨房吊柜离地高度1.20m为宜。
老年人应采用使用方便的坐便器，冲水手柄设在易于操作的位置。
老年人握力下降，应选择形状便于操作的水龙头，可使用便于调节水温的杠杆式水龙头或自动水龙头。热水龙头应用色彩予以明显标识，以免老年人操作不当而烫伤。
参考文献：[1]吴玉韶.中国老龄事业发展报告（2013）.社会科学文献出版社.
关键词：老龄化社会；室内设计；思考
1老龄化室内设计的定义
目前所处的21世纪是老龄化社会。社会养老与家庭养老相结合这是当今面临和未来发展必然面临的一种趋势，因此专门为老年人设计的建筑成为重点。老年人室内设计从老年人的心理和生理需求出发，建造出设施便利，容易辨别，使用便利，居家等特点来满足老年人心态和身体的双重发展。
2老龄化社会室内设计对空间和便利性的思考
2.1关心老年人的居住环境刻不容缓
2.2老龄化室内设计要通风和采光好
老年人居住的室内一定要注意通风和采光。阴暗的环境更容易让人产生孤独和消极的心理。一定要早晨起床能第一眼见到明媚的阳光，且通风好。因为老年人更喜欢在家里做饭，好的通风能够保证厨房的油烟尽快散去，以免给客厅和卧室的空气带来不利的影响。
2.3室内设计的视觉上要符合老年人的特点
2.4老年人居住空间要方便居家
3养老室内设计的未来趋势
为了保障老年人的身心健康，未来为老年人设计的房子，很有必要提供安装一些专业的医疗设备。老年人如果有一天生病了，就可以在家里静养，得到子女的细心照料。省去在医院的大笔开支，并且能随时使用厨房做出可口的饭菜。对于卧床老人而言，是十分方便和舒适的。方便了老人的生活也让他们在心理生更好的感受到来自家人的照顾。老人因为体力有限，需要更多的休息和静养，当生病无法下床活动时，吃饭、喝水、阅读甚至娱乐都要在床上进行。我们可以学习德国先进的健康床，和一般室内安放的床不同的是，这种床配备了智能离床监测系统，配有手持的控制器以及不同档位的按钮。老年人可以自行控制独立操作，方便安全。这种舒适的家居系统设施，符合老年人生理需求的特点，无论是日常养老，还是病患照料，对于老年人来说都是一大福音。这种专业的类似于医院的医疗床一旦拥有，更极大的便利老人们的生活。让他们更好的休息，生活更加舒适与安心。这需要一定的资金和技术的优化。但随着室内设计的不断优化，相信在不久的将来我们能为老年人设计专属于他们的智能化居家环境。
4结束语
针对老龄化的专门室内设计的举措和建议有利于为老年人生活提供便利，让他们在安全，愉悦的环境里安度晚年。这些人性化的室内设计是我们为老年人安度晚年做出的努力，同时作为子女，尽照顾老年人的责任和义务，时常陪伴他们给他们带来温暖也是我们在行动上应该做到的。
作者:张笑爽单位:金地集团
参考文献：
一、住房反向抵押保险的内涵机理论述
为了方便我国老年人将房产迅速抵押给金融机构，进一步灵活获取现金流支持功效，且保留原来的所有权，涉及住房反向抵押保险应运而生。
首先，透过宏观角度观察，其可以认定是拥有房屋产权的居民，将其房产抵押给贷款机构，借用相对自由的贷款形式，进行各项生活开支满足的抵押贷款。实际贷款的人员不单单限定在老年人群体，还可以是生活贫困的中青年及其余特殊人群，其实际拥有的房产自然被作为还贷的唯一保障。
其次，在微观层面下，就是指超出一定年龄的老年人，将私有产权的自住房抵押给金融机构，换取贷款之后进行生活中不同支出满足的行为流程。在签订抵押贷款合同环节中，如若老年所有者突然辞世或是自愿搬出之后，金融机构便可以透过出租和变卖途径，进行预设的本金、利息收取。在确认贷款给付金额的最大值期间，需要金融机构主动联合当时市场利率标准、借款人实际年龄、房产价值等因素加以综合式验证，至于支付方式包括一次性或是终身年金等。
二、在我国杭州地区开放住房反向抵押保险服务的可行性研究
（一）住房反向抵押对杭州整体社会保障功能的不断强化补充
现阶段，我国杭州地区人口老龄化问题十分严重，包括未富先老、老年女性问题提出、老龄化和少子化相向增速、空巢化和中年化提速、养老保险体系建设步伐较为缓慢、老年人健康状况不容乐观等，单纯联合杭州市情加以对比校验，想要将其中人口老龄化问题顺利克制，就必须结合当地经济实力和养老体制等加以反复论证，使得老龄化引发的一切民生问题得以缓解，而住房反向抵押保险模式，主张在盘活老年人自有房屋这类存量资产和避免国家财政支出任意扩张基础上，为此类人群提供定期养老金支付，能够更好地令我国养老资金过度缺乏和养老保障功能弱化问题克制。
（二）住房私有率和产权可交易性的提升，为住房反向抵押保险提供物质支持
第一，如今我国杭州城镇居民家庭自有住房率已经高达90%，后期更带有明显的增长趋势，如此充足的房源，对于拓展当地住房反向抵押保险业务，提供了较大的支持动力。
第二，杭州在响应国家政策基础上顺势启动二手房交易市场，加上住房体制改革的逐层深化，不管是二手房交易程序或是交易费用都得到适当地缩减，方便银行在合同到期且获取抵押住房产权过后，在市场进行自由交易，快速收回贷款本息，最终为我国杭州住房反向抵押保险业务系统化开办，提供较为强劲的物质支持能效。
（三）保险业已有的业务基础为杭州住房反向抵押保险提供充分的技术指导
首先，随着我国经济竞争体制的不断完善，有关保险公司都开始建立专业化精算机构，当中优质化人才数不胜数，尤其是在精算模型和寿险生命表成功设计应用过后，住房反向抵押保险中的各类服务产品定价，开始得到强劲的技术支持，涉及日后多元化业务推进期间面临的风险也稍微缓解。在进行对应细化业务延展期间，长寿、利率、房价波动风险因素接踵而至，对于杭州住房反向抵押保险产品定价结果影响极为深入。产品定价毕竟是该类贷款业务布置的基础，如若定价过低，申请人最终获取的贷款数额将不够理想，无法顺利激活申请主体热情，市场需求因此陷入黯淡危机；相反情况下，贷款机构会遭受贷款无法收回的危机。
其次，在布置住房反向抵押保险业务的初始阶段，往往需要投入较大数额的资金，在回收期过于漫长背景下，负责此类业务开办的贷款机构便同步保留长期富裕的资金流。截至至今，我国杭州保险行业的保费收入得以大幅度提升，尤其是闲置资金规模得以有机扩张，共同为日后保险公司开放住房反向抵押保险养老服务项目，创设了和谐的外部保护环境。
最后，保险公司拥有的分支机构众多，为日后杭州住房反向抵押保险提供便利，至此过后市场基础得以稳固，此类业务随时能够借助保险公司全新业务体系架构，开展推广销售、售后服务、客户维护等事务，如此宏达的销售体系，必然会换取杭州住房反向抵押保险业务量系统化增长结果。
三、杭州保险业办理住房反向抵押保险业务期间遗留的风险因素验证解析
（一）利率风险
关于这部分风险问题，强调的是因为市场利率变动的不确定性，而引发的金融机构收益的波动现象，不管是实施固定或是浮动利率，最终都会过渡成为开拓住房反抵押贷款业务的金融机构的风险挑战。
在此期间，如果是住房反向抵押保险合同中采取固定利率，一旦说市场利率水平提升期间，贷款主体则会同步失去区域投资机会，机会成本至此大幅度提升。相比之下，当采用浮动利率之时，在基准利率和应记利息同步提升，至于最终贷款发放的年金却始终居高不下，持续到贷款到期过后，累积本息数额则非常容易超出房产价值，令贷款主体面临严重的经济损失危机。经过我国宏观调控能力的不断强化，现下我国杭州中央银行开始主动加快利率调整速度，因为住房反向抵押保险产品周期不断增加，使得其面临的利率风险不断增大。
（二）房价波动、房产价值评估和变现风险
同时，在住房反向抵押保险合同成功签订过后，借款人的抵押房产会依照法定程序和年金给付额计算规则，被进行价值评估，毕竟此类合同期限过长，加上房价评估流程繁琐，和现阶段我国房屋价格机构专业度不足等问题限制，最终估价失误几率较高，包括贷款年金给付额过高或是过低结果，随后引发更大的房产价值评估风险。在合同到期之后，贷款机构有必要介入二手房市场，并针对特定房屋的残值加以拍卖变现，如此才能顺利收回贷款并从中谋取经济利益，因为现下我国房地产二级市场体系尚且不够完善，使得抵押的房产最终出售变现的机会变得更小了。
（三）信用风险
首先，逆向选择。强调的是，在签订住房抵押贷款合约之前，身体状况良好和预期寿命较长的老年人往往会蜂窝而至，使得借款人平均余命严重超出预设均值范畴，由此会产生大量的定律失效问题，令贷款机构陷入给付额、成本增加的风险。
其次，道德风险。主要指住房反向抵押保险发放过后，借款人员房屋维护积极性骤减，使得此类房产实际抵押价值大打折扣，直到低于贷款本息累计额为止。另外，因为信息严重不对称和高成本因素限制，令贷款机构日后监督工作难以顺利展开。
四、杭州住房反向抵押保险保险业务拓展过后应对上述问题的策略内容补充
（一）发展利率保险机制
其次，建立利率保险管理机制，就是所谓的贷款人向保险公司支付特定数额的保险费用过后，如若贷款到期后实际利率超出预设指标，那么超出的部分将交由保险公司承担。
（二）快速健全杭州房地产二级市场拍卖制度
主要就是督促当地政府主动地进行房屋估价专业化机构建设，使得二手房拍卖交易工序流程得以有机简化，顺势降低过高的交易成本，辅助办理住房反向抵押保险业务的保险公司，将收回的抵押房产予以快速变现。在此基础上，充分联合保险公司精算技术和人才优势，避免今后住房反向抵押保险产品定价出现任何不必要的误差迹象，同时制定实施严谨的风险可控的贷款比例，真正地将贷款到期过后的本息累计额度稳定在房屋价值内部。
（三）利用寿险中的生存保险进行借款人预期寿命风险缓解
主要就是确保最终此类保险的受益人为贷款机构，在必要情况下应用由贷款机构在住房出售所得中扣除的手段，令贷款机构透过生存保险中获取的经济效益，能够及时划入到借款人还款金额之中，此时如若保险实际收益和出售住房收益之和，超出前期贷款总额，当中的差额部分，需要直接交付给借款主体的财产继承人员。透过借款主体角度观察界定，尽管说此类保险额外增加一部分费用，但是的确为其提供一定的保障。而对于贷款机构来讲，此类保险能够令长寿风险顺利地过渡转移到保险公司之中。至于保险公司，尤其是在住房反向抵押保险业务布置拓展之后，其随时可以从中收取较为可观的经济效益。
几个月前，他成了浙江一家房地产私募股权基金的有限合伙人（LP）。虽然对“私募”、“有限合伙”等诸多概念认识都还不是那么清楚，但李书平还是一次性投了3000多万元。
“这些年在全国各地炒房，连本带利大概就这么多。”李书平说，自2010年开始，他将手中的房源逐步变现，却始终没有找到新的投资领域。“这部分资金就是作为资产配置结构里最稳健的部分，你看现在哪个行业能替代房地产？”
2009年到2010年，李书平尝试过用房地产信托替代炒房。“开始感觉还不错，保险，收益又高。”李书平说，他认购的信托产品中，有一款的预期收益高达25%。后来，房地产信托越来越多，选择余地却越来越小，“有几个项目看着不错，找当地朋友打听一下情况，就是不敢买。以前开发商发信托，就像去吊生理盐水、葡萄糖，后来发信托就像是为急救病人输血。”
李书平说，在过去多年的炒房过程中，他有了一群专门的炒房团朋友。“大家都从楼市抽出资金，也尝试过其他投资，但始终没有找到合适的行业。”
直到2011年底，李书平才在同乡的介绍下，找到了一个让自己认为满意的投资方向---私募房地产基金。
“风险低，收益高。发起人以前就是个开发商，实力不强但口碑不错，也有人脉。可以低价在市区搞一块地建别墅，等楼市回暖了，绝对能赚钱，就算卖不掉，自己住也好。”
李书平说，他参与的私募基金，只针对这一个项目。这样的模式，在江浙民间很流行。
他也有疑惑：这个从海外引进的房地产投资“新模式”，与以往的信托究竟有什么样的不同？
房地产“私募”乱局
2007年修订后的《合伙企业法》颁布实施，打通了中国私募基金投融资渠道，使得PE的股权合作有法可依。
直到2010年，由于楼市调控和房地产信托产品发展受阻，房地产私募基金才开始大发展。
所谓房地产私募基金，是投资人将资金委托给专业管理人投资于房地产开发或运营的一种合伙投资形式。私募地产基金投资房地产项目后，通过项目公司股权增值（土地溢价）和房地产项目销售（品牌、产品溢价）实现收益。退出方式包括房地产项目销售利润分配、合作伙伴回购、股权转让等。
住建部的《人民币房地产私募基金发展报告》说，2011年，人民币房地产私募基金融资总规模已近千亿元，较2010年增长了一倍。未来3年，中国房地产私募基金总规模可能达到5000亿元。
“最夸张的一天，我接到6个短信，都是理财公司推荐房地产私募基金的。”在上海一家私募房地产基金负责项目开发的杜建军告诉《望东方周刊》，这一度让他对这个行业充满了忧虑。
“漫天撒网寻找投资人，给人的感觉就是整个市场充满了混乱、短期化的氛围。”杜建军说，在国外，房地产私募基金是富人的游戏，最低门槛也要几百万美元。
混乱的另一个表现，是开发商也频繁收到短信。
“银行的门关了，私募的门开了。项目缺钱怎么办？***基金，专业收购优质房地产项目，为您解决资金难题。”指着一条开发商转过来当成“段子”的短信，杜建军说，“这跟炒房有什么差别？”
2009年回国前，杜建军在欧洲的私募房地产基金工作多年。“国内大多数房地产私募，说是借鉴国外成熟做法，其实是自己重新搞了一套，这是非常危险的。”
错配的基金和投资人
在国内，基金的LP大多是企业和个人投资者，“企业中，有相当多是中小房地产开发商，由于近年来土地价格大涨，且单次土地出让的体量越来越大，实力较弱的开发商被排除出这个市场，但他们又不愿意离开熟悉的行业，于是就转投私募房地产基金。个人投资者中，主要是企业老板、高管，其中也有房地产企业老板以个人名义的投资。”盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司首席投资官张健告诉《望东方周刊》。
国内政策环境不成熟是导致这一局面的客观原因。
目前，中国的银行、证券公司、保险公司等机构投资私募基金还受到政策限制。其中，保险公司是一个典型，《保险资金投资股权暂行办法》明文规定保险公司“不得投资创业、风险投资基金。不得投资设立或者参股投资机构。”
“房地产私募基金在美国发展壮大，一个重要的宏观环境是上世纪70年代通过的一系列法案，允许保险、养老基金等机构
投资者投资房地产，并在80年代的税改中，取消了个人投资不动产的一系列优惠，从而使机构投资者成为不动产的投资主体。”稳盛投资管理有限公司总经理吴涛告诉《望东方周刊》。
而眼下的现实是：稳盛所募集的人民币基金中，资金的40%来自于机构，60%来自个人投资者，“这和国际惯例正好相反。如此特殊的投资者结构，使整个行业处于错配的状态。”
错配，则让国内的房地产私募基金，在融资时不得不面对着“痛苦”的局面。
“做路演是件很痛苦的事，一是各种奇怪的问题都有，二是对风险和回报的认识，投资者和基金管理者存在较大的心理落差。”张健说，2011年底，盛世神州成为第一只在国家发改委备案的私募房地产投资基金。“备案，是为了获得一个官方认可的身份，为吸引机构资金做准备。”
被影响的运行轨迹
独特的投资人结构，影响着房地产私募基金的运行轨迹。
在国外，私募基金的投资多元。住宅、购物中心、办公楼、商铺、城市综合体、旅游地产、工业地产等各个领域，都有房地产私募基金的身影。
在中国市场，个人投资者最突出的特点，就是要求存续期短，快进快出。
上海智盈股权投资管理有限公司董事总经理董伟海告诉《望东方周刊》，目前，即便是国内银行的私人银行中心比较成熟的客户，对房地产私募基金存续期也只倾向于2到3年，与国际上5年以上甚至更长的惯例相去甚远。
中国的大多数私募基金集中于住宅市场，很大程度上就是因为目前只有住宅开发可以满足这个投资节奏，并保证相当高的收益。
“英国房地产市场较为成熟，该国的房地产私募基金，大多是持有以甲级写字楼为代表的优质商业物业的‘核心资产基金’，因为这类物业租客品质好、租期长、收益高。”董伟海说，此外，英国还有专门从事楼盘开发或不良资产改造处置的机会基金，还有基金专门从事楼盘开发、不良资产持有，“这类基金的预期年收益一般在20%以上，而核心资产基金2005年到2007年间，年回报率则在15%到20%左右，金融危机后，业内普遍认为长期合理的年回报率区间在6%到8%之间。”
回报率有差别，风险也相差很大。董伟海说，成熟的投资人能根据自己的风险承受能力选择不同的基金，而中国投资人虽然越来越成熟，但也有一些还没有足够的风险意识，且过于注重追求更高的回报。
在投资模式上，国外基金主要是进行股权投资。主要有两种模式，一类是收购房地产公司股权，再以项目销售退出；一类是以可转债形式投资，以开发商赎回退出。
相比之下，股权类投资的杠杆率更高，收益和风险也更大。而债权投资则相对稳定和安全。
在实际操作中，中国的房地产私募基金其实出现了较明显的分化。“不少小基金实际是以‘过桥贷款’为主营业务。”杜建军说，所谓过桥贷款，是指一种短期的过渡性贷款形式。一般情况下，基金以股权形式介入项目的部分环节，如拿地环节、开发环节或是销售环节。当项目获得银行贷款，或是进入前期销售后，开发商即以约定价格回购股份。
这类基金一般存续期较短，只有1到3年左右。
“简言之，就是赚快钱。”杜建军说，在二三线城市，一些中小开发商发起的私募基金，主要是把为公司自己项目提供过桥贷款当成了设立基金最主要的目的。
“在这类案例中，所谓的股权投资实际上像是高利贷的角色。”杜建军说，此类基金退出的主要途径是开发商赎回，“是从开发商口袋里掏钱，真正的私募基金应该和开发商一起赚钱，差别很大。”
还有一类典型的小型私募基金，则是由房地产行业投机资本成立的。“其实就是一群炒房客，挂着私募基金的名称。”上文提及的那些依靠群发短信寻找资金和项目的做法，大多出自于这两类小型房地产私募基金。
“前者的风险在于利益输送，后者只能算是更加团队化、专业化的炒房团。”杜建军说。
模式“改良”
在董伟海看来，国内的房地产私募基金行业在今后1到2年内会有一轮洗牌。
“房地产私募基金第一次大规模出现是在2010年，按照一般的投资周期，2012年之后这些基金就会有初步的业绩公布。这将带来第一轮大淘汰。”董伟海说。
在此之前，大型基金只能通过“改良”运作模式来为投资人确立信心。
“一些开发商成为投资人之后，还是很相信自己的眼光和判断。”吴涛说，这就促使诸多房地产私募基金形成了“特色”的运作模式：绝大多数基金必须先找好项目，然后再以项目为核心募集资金，所有资金必须一次到位且定向使用。有些基金甚至是一个基金专门针对一个项目。
而国际通行的做法，是投资者认可这个基金的操作团队，就承诺出资（CommitmentandCapitalCall）。基金将募集的资金形成资金池（BlindPool），同时寻找投资项目，只要项目获得投资决策委员会的认可，LP的资金就会迅速到位。
“国外投资人看的是团队和过往业绩，国内投资人看的是项目。”吴涛说，国内另一个普遍的做法，是GP（GeneralPartner,普通合伙人，负责经营管理，承担无限责任，有别于出资而不负责经营管理的有限合伙人LP）需要摆出更高的“同舟共济”的姿态。
根据国际惯例，私募股权基金GP的认缴比例通常为1%，表示自己愿意和LP共同分担投资风险。而在国内，私募房地产基金的GP出资则要5%到10%。
另一个原因是基金回报高，GP也乐意多投资多获益。
数据显示，2010年，中国主要上市房地产企业资本利润率为12%到15%，国内房地产私募基金的目标年收益率一般在20%到25%。
“抄底”2012
在风险控制的设计上，国内大型私募基金的做法基本沿袭自国外。
其中核心要点就是项目投前的尽职调查；投资期间绝对控制目标公司股份和董事会，合理使用一票否决权；以及派驻财务经理管理公司账目、公司印章、证照等，保证专款专用，在有销售回款时严格控制资金。
在实际操作中，国内的私募基金大多还会跟对方签订一个回购协议，这实际上是以股权投资的形式，仅仅承担债权的风险。
“在市场低迷的时候，这对投资人来说肯定是好事。但当市场恢复正常时，股权投资还是应该回归传统做法，既要高收益又不承担相应风险的做法毕竟不能长久。”杜建军说。
在收益分配上，国内房地产私募基金也大多沿用了国外通行做法，即以10%为门槛收益率，若基金收益低于10%，GP只收取管理费；若基金收益大于10%，则超额部分的20%为GP的绩效收益。
2011年，金地集团提出了一项名为“一体两翼”的战略架构变革计划，其核心就是“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商。”
房地产金融业务正是其中的一翼。按照金地的规划，到2016年，金融业务将给金地贡献约20%的利润。
“2012年，正是房地产私募基金抄底的好时机”，管理着一个“海外热钱”基金的ClarkLu告诉《望东方周刊》，“房地产行业的资金紧张情况非常严重，银行和信托的路都走不通，销售回款难以指望，对私募基金却是好消息。”
“现在基金接手楼盘的价格，大约是市场价的七折以下。”ClarkLu说，信托兑付到期是中小开发商如今最头痛的问题。
公开资料显示：2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年3季度和4季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，多数产品在2011年4季度和2012年到期。
在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，开发商通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难较大。在上一波信托融资高峰中，85%的信托产品融资方为中小开发商，融资方分散，且融资规模在10亿元以下。