笔者居住苏州几十年，由于本人对金融地产小有研究，周围经常会有朋友来咨询我买房问题。朋友们的问题大概如下：
1.刚需适合买入不？
2.投资适合买入不？
3.现在买入是不是买贵了，房价会跌吗？
4.如果现在适合买入，那么适合买哪个区域的房子呢？
5.如果现在不适合买入，那么什么时候适合买入呢？
围绕上述问题，本文会从苏州人口变迁、国家货币政策、房产供需等要素，一一给出答案。
本文较长，请耐心慢慢看完，必有收获。
一．市场背景
我们知道最近一轮全房价的暴涨是2016年初开始的，一线城市先暴涨后逐渐蔓延到二三线城市，最后扩散至全国。那么房价为什么会在2016年底出现爆发式的增长呢？那一年到底发生了什么呢？让我们先回到2015年底，看看那时候到底发生了那些事件。
“从国内经济看，供求的结构性矛盾依然突出，供给过剩和供给不足并存，结构性产能过剩较为严重，房地产等行业库存较大，一些新领域增长潜力释放不足，市场难以出清，影响了经济活力。企业成本和经济运行成本上升较快，部分领域超出生产率的提升速度，不利于增强经济竞争力。经济下行压力仍然较大，同时债务水平还在较快上升，经济金融领域风险暴露增多。”
“供给侧结构性改革短期可能会加大经济下行压力，需要做好相应的总需求管理，保持经济运行在合理区间。但也应看到，若过度依靠刺激需求以及基建和房地产投资会进一步推升债务和杠杆水平。因此，还须通过供给改革来释放有效需求。例如，1990年代中后期，我国通过改革促进了房地产和汽车产业的大发展，对摆脱亚洲金融危机后的经济低迷发挥了重要作用。1998年房改后，当年房地产开发投资增速从上年的-1.2%上升至13.7%，此后五年的平均增速达到19.8%；商品房销售面积增速从上年的14.1%升至35.2%。”
“有效化解地方政府债务风险，完善政府债务管理。充分发挥金融监管协调部际联席会议制度的作用，强化交叉性、跨市场金融产品的风险监测和监管协调。加强全方位监管，规范各类融资行为，抓紧开展互联网金融风险专项整治，切实发挥好地方政府在防范化解金融风险、打击金融犯罪、维护地方金融和社会稳定中的作用。”
---节选自2015年第四季度中国货币政策执行报告
这几段话总结一下，就是当前地方政府债务风险较大，供给侧结构性改革短期可能会加大经济下行压力，与此同时我们已经不能依靠继续投资基建和房产去稳住经济，因为投资已经过剩了。央行给出的解决方案是扩大居民消费。那么怎么扩大消费呢？降准降息，让居民加杠杆。
2015年央行5次下调贷款利率，5次下调准备金率。房贷利率从年初的5.35%一路将至4.35%，由于银行具有自主上下浮10%的权限，实际最低的房贷利率是3.92%。
我国一线城市存在长期的供地不足，在房贷利率大幅度下降后，居民购房意愿强烈，于是房价从一线城市先暴涨，逐渐蔓延到全国。
电影《西红柿首富》中烂尾楼成学区房的故事在满中国上演。首先房地产过剩的问题化解了，其次地方债务风险通过卖地也化解了，最后房地产市场的繁荣增长抵消了侧供给带来的经济下行压力，真是一石三鸟。央行也乐见其成，我们可以看到面对不断上涨的房价，2016年的货币政策基本无变动。
然而这一波操作的后遗症是在后来的2017、2018、2019年房价就跟脱了缰绳的野马，根本停不下来。面对现在的房价，大多数年轻人只能躺平了。
去年8月中国人民银行党委书记郭树清在《求是》上明确表示：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。
所以最近半年只要哪里房价敢快速上涨，哪里就会出现那只有形的手。最近央行终于使用了大规模杀伤性武器，上调热点城市的房贷利率。
二．利率与房价
半个月前，苏州首套房从5.05%左右，直接上调到5.65-5.7%，上涨了60个BP，二套房上涨到6.0%。房贷的上涨对房价显然居然抑制作用。那么这个作用到底有多大呢。我们看下图：
2021年的人均可支配为估算收入，参考2020年的增速计算
收入房价比=人均可支配收入/房价，即一个人一年的工资能在苏州买几个平方。
如果只能买入3平米，那么基本是房价的高位，不适合投资。当前收入房价比为3.04，显然属于房价的相对高位。
三．人口与房价
房价长期看人口，我们来看下苏州的房价和人口的关系。
确实随着人口的增长，房价也在增长。图可以分为两段看，2000-2009年，房价的涨幅和人口的增速基本大致相当。可见在那个年代，房产投资意识缺失，整个市场还是供需主导。2009-现在，显然房价的增速大幅度的超过了人口的增速，这里就存在两个原因，第一是货币的超发，第二是居民房产投资意识的加强。
人口的增长显然可以带动房价的上涨，那么我们来看下苏州近20年的常驻人口增速情况。
数据根据全国人口普查，以及苏州户籍人口的增速进行模拟得出
2010年之前人口流入较快，在2022-2015年这段时期，人口流入较少，2016-现在又开始增加。整体而言一直在增加，而且近几年速度增速还在加快。
备注：苏州市统计局的常驻人口数据不准确，这边采用了2020年人口普查的常驻人口，结合户籍人口的增速，模拟出来的过去20年常驻人口数据。苏州统计局数据如下：
2020年全国人口普查数据苏州常驻人口是1275万，而按照苏州市统计局的数据2019年苏州常驻人口是1074.99，在过去的10年里每年只增加几万人，突然19年到20年增加了200万。苏州市统计局公布的常驻人口数据显然水分较大，由于户籍人口公安局存在明确的资料，户籍人口数据是比较准确的。本文常驻人口增速根据户籍人口增速进行模拟得出。
四．苏州房产过剩了吗？
看着满大街的高楼大厦，我们不禁会有疑问？这么多的房子，苏州的住宅是否已经过剩，存在供过于求的情况。我们来看下图：
由于苏州民房比例已较低，未计算在内
目前苏州人均住宅面积才20平多点，远远达不到国际上人均30平米的标准，所以苏州的房产应该是供不应求导致奇货可居，价格高位是一个必然的结果。
我们来看下国际大都市的人均住宅面积。
·首尔：国土交通部，2014,2014年度居住实态调查，2014年基准资料。
·北京:北京市统计局,2013,8-1人民生活基本情况(1978~2010年),北京统计年鉴2013,2010年基准资料。
·伦敦:LondonDataStore内部资料,2014年基准资料。
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如果算上公摊面积，苏州实际人均住宅面积大概是17.2平米，还比不上所有大都市中最低的日本东京。东京毕竟是日本首都，国际一线城市，而苏州在国内也仅仅算准一线城市，人均住宅面积居然还不如东京。
为什么是人均住宅需要30平上下？比如一对年轻情侣，住2室一厅一卫一厨是比较合适的，那么大概需要60平。比如一家三口，那么就可能需要三室一卫或者三室两卫，90平是有必要的。
接下来，让我们来看下苏州的人口和住宅增速情况。
整体来看住宅增速一直超过了人口增速，但是近几年住宅增速越来越趋缓。而近几年的人口增速有增加的趋势。所以总供需上看，苏州未来的房价只可能更高。
四．苏州未来的规划
苏州承接了上海的产业溢出，与上海形成了充分协作的关系，苏州有8600多平方公里的面积，经济底子好，与新加坡合建的苏州工业园区也算成功，是上海产业转移和分工的最佳合作伙伴。即使是在今天，苏州的部分低端产业向南通转移，苏州也仍在吸收上海部分较为高端的产业转移，其中最重要的板块是医药产业。抛开行政的因素，上海的就是苏州的，苏州的就是上海的，苏州的命运实际上已经紧密地跟上海捆绑在了一起，未来长三角一体化发展，也是苏州未来最大的利好。
我们来看下十四五中的“长三角一体化话发展”，以上海为中心往外辐射。目前确定的纲要大概是更多交通的遍历，产业的分工等方面。明确的示范区如下所示：
目前已经确定的长三角一体化示范区如上图所示，这个示范区由江苏苏州吴江地区、浙江嘉兴嘉善地区和上海青浦地区三部分组成。如果要投资地产的话，那红色的区域很可能是不错的投资地区。当然每个区域具体房价还会受到交通、教育、医疗资源等影响。这个自己去查阅下地区官方规划一目了然。这里不做过多解释。
“中国正在从黄领、蓝领转变为白领，这条道路欧美走过了上百年，城市化带动了消费，城市化驱动的消费必然使得我们走向超级都市。用两个坐标来看，世界超级都市圈中亚洲国家占多少？大家会看到除了墨西哥、圣保罗、纽约外都在亚洲；发展中国家占了多少？发展中国家除了东京、纽约外都是发展中国家。简单的结论也许有争议：亚洲发展中国家不约而同地选择了超级都市圈的模式，超级都市圈必然带来人口和财富的集中，人口和财富的集中必然带来两极分化，两极分化必然带来超级房价。”
--摘自（经济学家金岩石在2010年的一次演讲）
六．个人观点
短期来看受制于房贷利率提高，各种行政性政策的实施。短期苏州房价企稳或者小幅下跌概率高。
长期来看，无论从苏州的人口增速、人均住宅面积、城市发展规划看，苏州房价都有着强大的韧性和上涨可能。
所以如果你是刚需买房的话，随时建议买入。就算短期下跌，参考2012年-2014年的行情，下跌幅度并不大，甚至仍然在缓慢上涨。
如果你是投资买房的话，大可不必。目前苏州可支配收入除以房价大概在3.04左右，参考历史数据来看，这个比值基本是房价高位，现在买入，你可能需要持有多年以上才能赚到收益，近几年大概率是横盘了。同里，根据历史数据，可支配收入比房价大概在4.0左右，是比较适合投资的一个值。
假如房价稳定不变，按照现在平均房价21500元，可支配收入比房价为4.0计算，那么需要人均可支配收入达到86000元，而今年预计是66000左右。
以上计算只是个人的推断，仅供参考。投资有风险，买房需谨慎。