分化的深圳楼市下，只见新人笑，不见旧人哭。
在深圳罗湖做过两年多快递员的阿勇，今年6月决定离开深圳，回到老家江西，原因很简单：“深圳房子买不起，也没在深圳赚到多少钱，还有三个孩子都在老家。”
深圳的朋友告诉他，深圳房价今年跌没跌不知道，倒是听说罗湖年底多了很多个新楼盘，不过中介说都在降价，应该也卖不好。
阿勇好奇追问：降价？那是卖多少钱？
朋友答：估计八九万吧。
阿勇冷笑了一声：“有病吧？穷人又买不起，深圳富人也看不上。”
尽管我们都知道，罗湖楼市之冷非一日之寒，但如此的一针见血，也确实点破了罗湖新房市场当下的那一份尴尬。
当南山深铁懿府1260批客户抢购648套房源时，罗湖的翠园华府289套房源只有59批认筹客户；
当福田深业中城中签率仅34%，被称为“最难摇项目”时，罗湖的东海富汇豪庭中签率超过1786%，闭着眼选房都会犯选择困难症；
当罗湖独树阳光里为吸引眼球打出5.8万/平起的开盘价时，龙岗颐安都会中央开盘均价5.6万/平，375套房源当天售罄。
当多年来稳坐深圳“神盘一哥”的华润城都不再迎来开盘日光的时候，罗湖的新盘们，就差骂骂咧咧退出群聊而已了。
01
认筹221批卖出238套？
益田御龙天地14年旧改终熬出头
操盘手益田集团却已错过地产好时候
12月24日，罗湖益田御龙天地项目开盘，从当晚开发商发出的“劲销海报”上看，项目开盘当天卖出了238套房源。
按备案总套数708套来算，御龙天地此次的开盘去化率为33.6%。
另一方面，也有中介传出的市场监控报告显示，益田项目当天去化套数实际或只有为150套，去化率约21%。
有观点认为，由于近期罗湖市场客户量减少，且项目所处区域正处于低价竞争的内卷态势，罗湖本地客户分流较为严重，因此导致益田项目开盘去化不佳。
更有业内人士质疑，按照益田项目12月21日公示的“入围完成意向登记及保证金冻结客户名单”看，708套房仅有221批认筹客户，是一个少于开发商所宣传的开盘卖出238套的数量。
其次，尽管可能存在开盘线上选完房后，开发商线下另外通知未冻资的客户进行现场选房的情况，从而达到221批客户选走238套房的结果，
但该业内人士指出，无论是认筹客户100%开盘认购、零弃选，还是通知客户当天可到现场线下选房，在当前的深圳新房市场特别是罗湖市场上，实现开盘销售套数大于认筹客户数量，可能性和真实性应该都是极低的。
记者发现，上周与益田御龙天地项目相隔一天开盘、位于宝安沙井的珑湾上城花园，推售508套住宅，认筹入围客户共403批，开发商12月26日宣传海报的开盘结果是，去化367套房，开盘去化套数也并没有高过前期认筹客户数。
实际上，作为今年罗湖入市新盘的性价比第一梯队，益田御龙天地的开盘无论是卖出238套还是150套，或许均没有能达到市场对这个项目的原先预期，甚至开发商本身对这个项目的销售目标。
熟悉深圳新房市场的中介告诉记者，益田御龙天地作为木头龙旧改，从2010年列入深圳首批城市更新单元计划，如今11年过去好不容易熬到能卖了，却又碰上了11年以来最差的市场环境，算得上是深圳最典型的“命运多桀项目”。
“实际卖得好不好，看益田这个项目接下来会不会打折、或者启动三级市场中介转介就知道了。”
中介市场的如此看法并非极端，一方面，为了冲刺年度业绩开发商打折促销或启动转介在今年的深圳市场并不少见，
另一方面，是因为十几年来，开发商益田集团在木头龙项目上的投入和付出实在是太多了，益田集团迫切地需要这个深圳项目的开发销售带来现金流回血。
益田御龙天地项目的前身——“木头龙旧改”，是罗湖乃至深圳的旧改浪潮中，一个非常有故事的同学，那些年，它就像深圳城市建设的一道伤疤，裸露在市中心，“十年改不动”，成了深圳人提起木头龙的第一印象。
据南方都市报2019年的系列报道，木头龙小区始建于1980-1982年间，占地面积约为7.7万平方米，拆迁房屋栋数共61栋。自2010年列入市城市更新计划，直到2018年，由于4户业主未签约，项目仍未进入实施阶段，之后一直未有进展。
而已签约的1336户业主，因为项目迟迟无法推进而有家难回，到处租房搬家，过着居无定所的生活，更有49名业主在等待中遗憾离世。
2019年8月初，罗湖区发布木头龙片区零星房屋征收提示，项目才有了新的突破。对于那些在外漂泊的业主来说，回家的脚步才终于更近一步。
而对于开发商益田集团来说，自2007年进驻木头龙小区进行改造意愿意见征集，彼时的罗湖地位和木头龙，均让益田集团乃至业内公认项目一旦建成，利润可观。
殊不知，益田接手的，原来是一个堪称深圳“史上最难”的旧改项目。
后来的十几年里，益田集团始终将该未动工的旧改项目紧握在手中的代价，据悉便是每年仅是为业主支付的租房补贴，就要高达上亿元，
不仅屡屡传出资金链紧张问题，伴随着在多元化转型路上的不顺，益田集团元气大伤，慢慢掉队，曾经与万科中海等房企齐名的江湖地位也一去不复返。
更要命的是，回过头来，益田集团已经错过了那十年中国房地产扩张的黄金时期与机会。
如今的益田的御龙天地，在走过14年风风雨雨的旧改路后，能否成为深圳城市更新探索的新样本外界尚未可知，
但益田集团的过去十余年，无论旧改或是转型，都无奈成为了“房企规模化发展和多元化转型的反面教材。”
02
卖出龙岗价的独树阳光里
让首批业主怒亏一百万的翠园华府
开盘一个半月仅备案16套的东海富汇豪庭
罗湖，不断滑铁卢。
独树阳光里为罗湖独树村旧改项目，2013年纳入《2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划》。
12月10日，该项目获批预售许可证，共备案455套住宅，备案均价约7.9万/平。
值得注意的是，这又是一个罗湖乃至深圳四季度“一拿预售就大打折扣”的典型楼盘之一。
在获批预售后，独树阳光里项目官方打出宣传海报——“折后单价约5.8万/平起”，比最低备案价都要降了约1万/平，一度被媒体称为“新房降价天花板”。
12月18日，该项目进行线上选房，308批冻资客户选455套房，有开盘监测数据显示，独树阳光里开盘去化147套，去化率32.3%。
业内人士表示，整体上看，独树阳光里项目的实际折后价格，在7.1万/平左右，“由于这个楼盘价位较低，9折卖房，购房者的看房热情还不错。”
然而，开盘降价事小，开盘后降价事就大了。
这头，独树阳光里打出9折卖房，相隔不远、同为四季度新盘的翠园华府则直接来一招“你做初一、我做十五”——直接喊话备案价直降80万卖房。
公开资料显示，翠园华府项目于10月25日开盘，均价8.88万/㎡，推出289套房源，只有59批客户认筹。
开盘不到两个月，被迫内卷降价，卖房的中介一下轻松了，可10月份刚买房的业主们一下崩溃了。
有疑似项目业主在网上发帖称，自己10月买了翠园华府的房子，12月就迎来开发商搞促销，迎来房子总价直降50-100万的“噩耗”。
帖子发出，还引来有同样遭遇的业主回应，“要不一起去闹”。
据了解，翠园华府12月为妥妥的“真降价”，开发商给出的折扣力度很大，大部分房源都打了9折左右，有些甚至低于9折出售，实际上算下来一套房在备案价基础上优惠了80-150万。
曾几何时，翠园华府项目的购房诚意金冻结高达300万，令很多福田南山新盘都甘拜下风，更让不少深圳购房者产生了“会不会是我高攀了”的错觉，要知道，这个楼盘实际上70%的房源，首付都无需300万那么多。
然而，降价卖得动事小，降价还卖不动，事就大了。
年关将至，12月以来深圳楼市促销声四起，在“罗湖新盘降价群”里的老朋友，还有位于罗湖莲塘的东海富汇豪庭项目。
该楼盘被称为“深圳打新史上最高中签率”的楼盘，12月开始推出“94折特价房，其中最高可省69万”。
然而，正在上演冰与火之歌的深圳楼市，94折的促销力度似乎仍未能拯救“消化不良”的东海富汇豪庭。
据南方都市报报道，谈及东海富汇豪庭的促销问题，深圳某十年从业经验的中介告诉南都记者，
“就目前这个行情来说，如果特价房源短期内依旧卖不动，这近1000套推盘量，说不定要卖个一两年。”
而降价的背后，是项目开盘当天的实际去化率可能比想象中的还要低。有市场监控数据则显示，该项目开盘当天去化12套，开盘去化率约1.3%。
截止至12月28日，记者查询深圳市规土委官网看到，东海富汇豪庭备案的房源中，仅有9套显示“已签认购书”，4套显示“已备案”，另有3套显示“已录入合同”，共计16套，其余房源均为期房待售。
按备案了911套住宅房源来算，自11月13日开盘以来，一个半月过去，东海富汇豪庭项目的去化率只有1.7%。
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