最近中介朋友的一句话还是蛮让我吃惊的
他说市场上70%以上的房东都不清楚自己的卖房目的
而市场上每月顺利卖出的房子，就是那剩下的20%多的房源
然后有意思的事情来了
中介不可能把精力平均分配给每一套房源
他要做的就是找出那20%多的房源，避免在另外70%多的房源身上下功夫
那他们又是怎么甄别谁是20%+、谁是70%+的
然后中介朋友的一句话把我逗乐了：其实我们眼里房子也分“三六九等”的
这里的三六九等不是地段好坏，也不是价格贵还是便宜
而是能不能卖掉
好不好卖
01
先看看房子是怎么分的「三六九等」
原来中介眼里每套房子不仅有楼层、门牌号，还有不同级别
目前上海市前二的两大中介各有自己的一套评判标准
一种是满分10分的打分制，一种是分SABC的分级制
虽然两个制度听起来差别很大，但我做了一个简单归纳
将不同房源分为＞8分、7-7.9分、4-6.9分、＜4分，分别对应S、A、B、C级
其实SABC级还比较容易贴标签
而这里的评分制背后其实是一个房源维护、价格竞争、业主意愿、基本属性等维度的庞大打分体系，这里只对打分制做匡算对应
那这里每个档位都什么意思
在这里还是有必要给各位简单展开下
这里面的S级、A级，一般来说，就是低于市场价
或者价格没有突出优势，但是房子没硬伤，比如中间位置、中间楼层、装修又好、税费清爽、没有抵押
在中介眼里，这就是一套干干净净的房子，随时拿出来随时可以卖
用中介行话说，这就是随时能出现在网签记录上的房子
而是S盘，还是A盘，就看是不是中介的独家房源
B级，差在哪呢
分两种，第一种，就是高价盘
比如一套房，楼层合适、电梯房、装修、税费都很好，但是价格高出小区平均价，这就是高价房，也是妥妥的B级
所以发现没，价格真的是一个极为重要的参考维度，比的不是房价的高低，而是你的房源跟同小区比、跟历史成交价比是什么位置
B级还有一种可能，就是有硬伤的房子
比如：顶楼、底楼、朝北、毛坯、税费高、有抵押
C级的是什么样的盘，这是我当时最最好奇的房子
其实这类房子的一个最大特征，就是不诚意卖
如果房源有硬伤，房东还不诚意卖，那这就是稳坐C位了
对房东来说，也只是挂挂而已
对中介来说，他只会扔在那里，谁想要给谁
02
那不同的盘，会被如何“区别对待”
如果用一张图表示这4类房源的关系，差不多下面这个象限图
这里面S盘，对应的＞8分的盘，也就是中介群里的香饽饽
其次就是ABC排排坐
如果你的房子被划分到S类，那恭喜你
无论价格还是业主关系都非常厉害，以T中介为例，中介基本每天跟房东联系4次，每天店长1次，业务员3次，周末店长1次，业务员1次
理所应当的，这类房源无论是曝光度、带看量都会比一般房源要高，属于房源里的优等生
这就是强中之强
而这类房源平均T中介每家门店只有0.5套，如果一个区域有4家门店的话，那么这个区域只能有2套S盘
具体成交周期分市场行情，也分地段、配套，但是无论什么行情，这类房源在同级别房源里一定是最先成交的那中
S和A盘都很受中介欢迎，二者只是是否独家的区别，都属于优质房源，也都属于每月可以卖出的20%+
那B类房源，会被怎么对待
这种房子很多人来看，会觉得很好，但是因为价格高，很难让人有购买的欲望，会劝退很多人
所以这样的房子对中介来说，可以拿来做
高价炮灰
比如给客户介绍房源的时候，这类房源就可以派上用场
客户：这套不错，就是价格太贵
中介：那没关系，我有一套同品相，但是更接近市场价的房子
这时候就算中介有一点点夸张成分，但是只要房子是差不多同级别的，在客户心里，那都是更划算的房子
曾经我们就采访过一位购房者，房源本身因为装修很有设计感，于是以高出市场价的价格挂牌，看房还只能周六日
然后他就眼看着同小区同户型其他房东纷纷卖掉离场，他就妥妥的成了那个高价炮灰，等到了去年7月底的核验价，市场急转直下，降价百万都没卖掉
还有一种B盘，虽然价格便宜，但是有硬伤，比如顶楼、底楼，还有那种房子有抵押的，自己又还不上的
说完前面SAB，C类又会面对什么
就是房子本身有一定硬伤，外加房东还不诚意卖房
某连锁中介门店小哥跟我说他大概每7天或者更长周期联系这类房源房东一次
中介：房子还在卖么，房东：不确定
中介：价格有变动么，房东：可能会涨价
中介：好的，有事再联系
有一定硬伤，还没诚意，这就是中介眼中最好的备胎
不过也别灰心，这些房源身上的标签，都是实时变动的
房东的房子以前是卖的，还跟中介签了独家，疫情原因回了老家，回来之后房子就不卖了，盘也被挂到C盘
这位中介朋友就会时不时联系一下
中介：最近有卖房打算么
房东：先不卖，等我买到了再卖
中间楼层、精装修、满五唯一、税费少，同时还是市场价
03
那作为房东，我们现在应该做些什么
其实无论打分还是分级，这两点都是关键点
换句话说，如果我是房东，我该如何可以让自己的房子挂到更高分呢
两个维度
第一，就是价格
这里面价格，不是劝你挂低价格，而是建议你的挂牌价贴近市场价格走
那些老中介告诉我，他们自己多年的从业经验告诉他们一件事
但很多房东挂牌的时候还是想尽可能挂高
比如中介告诉房东，这个小区三开间朝南的成交记录就是1092w走掉的
但是房东挂的时候，依然选择
当然这些动作都是值得理解的，没谁会愿意贴着市场价挂房子，总想高卖
但如果你不着急卖，又能挂的出去那就算了
但如果着急卖，就不要再倔强去投机，赶紧回归市场价，而且要快，否则市场说变就变
然后我也替各位多问了中介一句，如果我只预留很少的议价空间，到时候被砍价砍的更狠怎么办
中介说根据他们的经验来看，你的挂牌价和你的成交价贴的很近，其实你的成交速度是很快的
而且群众的眼睛是雪亮的，越是这样的房子，肯定不止一家客户过来看房子，看房的人多了，房东可能都会反转去挑选付款方式更优质的客户
留有5-10w议价空间还可以，但是如果高出市场价格太多，除非你根本不着急卖房，否则大概率您的房子就会被当作高价炮灰，在这个瞬息万变的市场失去主动权
第二个维度，就是配合，或者说诚意度
诚意度是什么
如果一名中介知道房东卖房意愿很强烈，他就会开始主动推荐这套房子，专业方法很多
除了流量之外，可能他还会找出跟这套房源同等价位的其他房源，然后找出这些房源的中介维护人，跟他们推荐自己这个房东的房子
总之最后结果就是房源分数会肉眼可见的提高，会被更多人看到
房东意愿这一块，在中介对房源的打分中，权重很高
有时候就是6.9分和7分的差别，不要小瞧这0.1分，6.9分和7分就是“必看xx”这类标签有无的巨大差别
分到了自动会被打上这样的标签，然后自然享受着高曝光率，这也就自然意味着更大概率的成交