这不，南山的二手房，也跌出了新低。
前几天南山的二手市场上成交了一套超低价房源。
现代城华庭，一套238平的大平层，成交单价3.9万/平，低于指导价780万，刷新了南山成交的单价底线！
根据中介的反馈，平时这个小区基本上没有多少成交，连看房的都很少，但这套房源有3个客户抢着要。
果然还是那个道理：
房价够低，就不怕没有人买。
而3.9万/㎡的单价，直接让小区跌回到2015年！
因为该小区2015年同户型成交记录显示，当时的单价是3.4万/平。
现代城华庭主力户型为54-65-70-82㎡1房及2房，适合首次置业上车以及改善过渡的群体。
平时单价也在7-8万/㎡之间，那这套房子为什么价格这么低？
主要原因有两个：
1、品质烂
小区几乎没有花园，还是高层老式塔楼的设计。
3梯11户，居住感极差；
此外小区周边紧挨着城中村正龙村，环境比较嘈杂。
很多买家买了都是用作办公室，产品混杂。
2、产品错配
这套房源的面积在200平以上，典型的豪宅户型。
但是现代城华庭所在的位置、项目定位、周边配套，都和豪宅完全不沾边。
项目周边大多是老旧小区或者城中村，从定位上说，现代城的定位就是南山中心区这样一个刚需地段中的刚需盘。
在刚需地段买一套200多平、总价900万以上的豪宅，买家是疯了还是傻了
何况这套“豪宅”还又老又破。
有这个预算，去前海、后海和科技园买一套不好吗？
从这个角度看，这套房子最后能有一个大冤种接盘，已经算是不错的结局了。
但产品和区域错配的坏处还是显而易见的——
不仅房子不好卖、甚至还能拖垮整个片区的房价
现代城华庭的单价现在已经被拖下去了，其他房源想要卖出去，降价不可避免。
其实在深圳，产品错配的房子不少，并不只有现代城华庭一家。
我们团队最近梳理了深圳一批产品错配的小区和房源，希望能帮大家在选盘的时候避坑。
具体产品错配的是哪些小区，会在本周闭门直播课上详细给大伙介绍，想要了解的朋友可以扫码获取直播预约的链接。
现代城这套房源虽然单价低，但是总价加起来也要950万，总价成本绝对不低，刚需压根没有机会。
但是，对于普通刚需而言，南山也并不是完全没有机会。
在整理了一些房源数据之后，我发现此刻南山总价低的房子并不少。
两年前，200万总价最多在深圳只能买坪山大鹏；
但到了今天，200万总价你真的可以买南山和福田。
下面这张表格是我整理的南山部分总价200万以下的二手房源，房源散落在南山的各个板块之中。
整体上看，200万以内的小区，有几个特点：
第一，多数是老小区
90年代小区为主，也有一部分是00后的小区，90年代的小区虽然老，但小区主要看保养；
楼龄比较小的房子保养不好，居住环境一样差。
第二，产品多数都是单间
毕竟总价只有200万，面积也不可能太大。
户型多数是一房的小户型，面积多数在40平以下，适合单身的刚需上车。
第三，中低楼层比较多
中低层采光视野会差一些，但是只要不是采光太差，作为刚需来说也不是不能接受。
整体来说，总价200万的房子，首付三成只要60万。
如果你做抵押贷款后年利率2.8%，月供差不多3200左右，几乎没压力。
而且这些小面积户型基本都很容易出租，部分房子出租甚至还能拿房租抵月供！
板块方面，我会比较推荐南山中心、后海以及科技园的房源。
因为这些地段的公司比较多，上班族对小户型的租房需求会比较大。
这些位置的低价房源，无论是当下出租还是未来出售，都不缺市场。
当然，我得提醒一下大家，上面这张表格只是南山一部分200万总价的房源。
除此之外福田和南山还有不少低于200万的优质房源，其中一些房源甚至还分布在福田南山很核心的地段。
预算不高但是想上车南山、福田的朋友，可以扫码预约来听直播。