房地产交易过程中，一房二卖和连环买卖因同样涉及到多方主体及数个法律关系，成为了房屋买卖交易中风险频发的纠纷形式。同时因二者存在一定的相似性，厘清二者的区别以及各方主体在权利保护中的顺位，对房屋的最终归属、解决各方争议具有重要的意义。
本文笔者结合办理的某房屋买卖合同纠纷案的思考，对房屋一房二卖、连环买卖中的顺位及归属问题进行探讨。
一
什么是一房二卖及连环买卖
（一）一房二卖
出卖人甲就同一套房屋先后与买受人乙、丙签订多重买卖合同，乙、丙先后支付了款项，在买卖合同均有效的情况下，买受人乙、丙均主张对房屋的所有权，要求继续履行合同，但是房屋不可能同时给予乙、丙，乙或丙一方遂向法院起诉甲要求将案涉房屋过户至其名下，由此引发了甲乙丙之间的纠纷（如图一）。
（图一）
（二）连环买卖
出卖人甲与买受人乙签订买卖合同，将房屋出卖给乙，乙向甲支付了款项，甲交付房屋但是未办理房屋登记手续。之后，乙又与买受人丙签订买卖合同，约定将案涉房屋出卖给丙，丙向乙支付了款项，乙交付房屋但也未办理房屋过户登记手续。丙向法院起诉要求甲乙配合将案涉房屋过户至其名下，由此引发了甲乙丙之间的纠纷（如图二）。
（图二）
二
所涉买卖合同的效力、权利保护顺位及归属的问题
（一）买卖合同效力
关于一房二卖以及连环买卖中所涉买卖合同的效力问题，应当根据合同相对性、物权变动与合同行为相区分原则进行认定。
根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，物权登记只是物权变动的成立要件，而不是买卖合同的生效要件，买卖合同的效力（物权变动原因）与物权变动的效力（物权变动结果）是相区分的，即未办理房屋过户登记手续只是不发生物权变动，并不影响买卖合同的效力。故无论是在连环买卖还是在一房二卖中，如无违反法律、行政法规的强制性规定，各方之间的买卖合同均为有效。
（二）权利保护顺位及归属
1.一房数卖
在解决一房二卖的房屋归属问题后，未取得房屋所有权的买受人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”的规定，向出卖人追究违约责任。
如在彭永贵、鲜怀勇、四川奇林房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷案【案号：（2018）川民申6401号】中，法院认为：“关于权利保护的顺位问题。本案属于典型的“一房二卖”。彭永贵签订《商品房买卖协议》和鲜怀勇签订的《商铺认购合同》，均属有效，彭永贵和鲜怀勇均要求履行合同。
本案中，各买受人对该房屋均未办理产权过户登记，处于平等债权人的地位，有权要求奇林房产公司履行合同义务。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议的，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处理该不动产的，不发生物权效力。”是指不动产预告登记具有公示与公信效力，以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“房屋的转让移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条之规定，“一房多买”是指在数份合同均有效的情况下，争议商品房的所有权归属问题的处理原则。如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
原审判决认定鲜怀勇作为本案买卖合同的买受人的权利保护的顺位优于彭永贵并无不当。彭永贵申请再审认为鲜怀勇单方面强行占房的主张，没有证据支持，申请再审理由不能成立，本院不予支持。
2.连环买卖
在连环买卖中，如前所述涉及的两个合同均为有效的合同，关于争议的房屋归属问题，在房屋连环买卖中三方主体均未办理所有权过户登记的情况下，由于案涉房屋的登记权利人仍然为前手出卖人甲，而房屋的实际占有人为后手买受人丙，如甲要求丙返还房屋，丙能否主张其已经占有房屋而拒绝向甲返还该房屋（即丙的占有能否对抗甲的返还原物请求权）？
如图二所示，前手出卖人甲为房屋登记所有权人，根据物权公示原则，其基于登记的房屋所有权人享有返还原物所有权，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，返还原物请求权主体为权利人，相对人是无权占有人。
在连环买卖中，甲为房屋登记所有人，故甲为返还原物的请求权主体，但是丙并非无权占有人，甲基于买卖合同将房屋交付给乙，乙又基于买卖合同将房屋交付给丙，上述买卖合同并未被撤销或者解除，故丙对乙、乙对甲均具有合法占有源，丙合法占有案涉房屋可以对抗甲主张的返还原物请求权。
因此后手合同买受人丙如需取得房屋所有权，根据合同相对性原理，可以后手出卖人乙（前手买受人）为被告提起诉讼，请求其协助办理房屋过户手续，在起诉后当事人可以依申请或者法院依职权通知参与房屋买卖的前手出卖人甲参与诉讼，当第三人的甲抗辩理由不成立时，可以判决被告乙和第三人甲协助原告丙办理房屋所有权过户登记手续。
从该案例不难看出，如果占有人是基于合同关系产生的有权占有，占有人的有权占有可以对抗所有权人的返还原物请求权。
三
一房二卖与连环买卖共存时的权利保护顺位及归属问题
当同时存在一房二卖与连环买卖情形时，需要严格厘清一房二卖与连环买卖的区别，防止混淆。在笔者经办的某房屋买卖合同纠纷案中，出卖人甲就同一套房屋先后与买受人乙、丙签订多重买卖合同，乙、丙先后支付了款项，甲将房屋交付给乙使用。后甲与丙协商一致解除买卖合同，甲将款项退还给丙。但丙收取退还的款项后又与丁签订买卖合同，约定将房屋卖给丁，丁支付相应价款。后乙、丁均主张对房屋的所有权，要求继续履行合同，但是房屋不可能同时过户给乙、丁，甲遂向法院起诉由此引发了甲乙丙丁之间的纠纷（如图三）。
该案经两级法院审理后发回重审，之所以历经如此多的程序在于，原审法院审理过程中，混淆了一房二卖与连环买卖的区别。
关于该案中乙、丙之间的权利保护顺位，笔者认为由于房屋已由乙实际占有，丙在事实上并未占有案涉房屋且甲与丙之间的买卖合同已经解除，因此乙对案涉房屋享有权利保护的顺位优先于丙。而关于乙与丁之间的权利保护顺位问题，如前所述，乙的权利保护顺位优先于丙，而在连环买卖中丁是从丙手中购买房屋，丁的权利源自丙，由于前手甲与丙的买卖合同已经解除，丁主张要求履行其与丙之间的买卖合同已属事实上的履行不能，故乙的权利保护顺位亦当然优先于丁。
（图三）
四
风险防范
在进行房屋买卖交易过程中，房屋买受人应注意以下风险防范：
（一）厘清一房二卖与连环买卖的区别
一房二卖与连环买卖虽然都涉及到多方主体及多个买卖合同关系，但是二者存在一定的区别：即后手交易的出卖人是前手交易的出卖人甲还是前手交易的买受人乙。如果仍是前手交易的出卖人甲，那么为一房二卖；如果是前手交易的买受人乙，那么是连环买卖。
（二）对交易房屋进行尽调，掌握具体房屋信息
认真核实查询卖方是否有房产证，房产证上的所有权人是否与卖方一致，如不一致，房产证上的所有权人未及时将房产证办理至卖方名下的具体原因是什么（如未支付土地出让金、违建房、土地手续不合法等），需要解决何种障碍才可以办理。以及房屋的现状如何，是否存在出租、抵押或者查封等情况，以便购房人评估购买房屋的风险。
（三）注意交易流程，在合同中的设置违反义务的违约责任
签订购房合同时，应注意交易流程及各方权利义务的约定，同时对对方的义务设置相应的违约责任，如对出卖人约定逾期办证的违约责任，或者对逾期办证约定合同单方解除权，以保障合法权益不受侵害。