楼市限价政策旨在限制房地产市场的无序涨价,全国多地市实行限价政策以来,对稳定房价起到了一定作用。
位于江苏北部的盐城,在2009年物价部门出台了房价备案制度,一些区域价格原本在6000元以上/平方米的楼盘顿时降到了5000元/平方米。不过,这一政策在执行3年后,却悄然撤销。据最新消息显示,7月1日,盐城撤销了楼市限价政策,虽然官方并未公布消息,但当地不少开发商已予以证实。
业内人士对《每日经济新闻》记者表示,在盐城实施限价之后,确实对当地房价起到了稳定作用,但是由于楼市迅速发展,盐城楼市的供应远远大于需求,在此背景之下,不得不取消限价政策。
对此,业内专家李智对记者说,盐城房价近两年较为稳定,取消限价政策,当地房价肯定会有一波涨价潮,但涨价幅度不会很大。
房价上涨过快率先限价/
由于房价上涨过快,在江苏各地市当中,盐城和南京较早执行限价令。据记者了解,从2008年开始,盐城楼市整体发展比较好,房价比较平稳,但此后在开发商定价格过程中出现了跳跃式的涨价。
“上一期卖4000元/平方米,新开盘价格就涨到6000元/平方米,甚至达到7000元/平方米,楼盘品质变化不大,但是看到周边楼盘涨价,都开始跟涨,引起跟涨潮。”盐城当地一位地产行业人士刘经理对《每日经济新闻》记者说。
为了抑制这种涨价潮,2009年,盐城市出台了房价备案制度。公开信息显示,房价备案制度具体主要有三点:一是开发商在首次开盘定价时,必须提前15日到物价部门备案,然后才可以向房管部门申请预销售许可证,备案价格将在房管部门官方网站上向社会公布,这一价格即为该楼盘的最高售价,开发商不得擅自在实际销售中突破此价;二是如果开发商在实际销售过程中想提高销售价格,必须提前15日到物价部门重新备案,并由房管部门重新在网上公布;三是开发商在物价部门备案的价格、房管部门在网上公布的价格以及实际销售价格,必须“三价统一”。
2009年4月27日,盐城市物价部门出台新规,根据新规定,房地产开发企业应以成本核算为基础,结合市场状况,在市物价部门采样、测试的商品住房现行销售价格水平范围内,合理确定平均销售价格。商品房实行价格备案制度以后,推出的新盘价格不得突破现价。“盐城出台限价政策之后,确实起到了抑制房价上涨的作用,一些区域价格原本在6000元以上/平方米的楼盘顿时降到5000多元/平方米。”刘经理说。
事实上,在盐城当地,取消限价政策在6月份就有传出,不少楼盘听说这一消息之后就伺机涨价。“确实限价令取消了,下一期开盘我们有涨价的打算,但是涨多少,还在考量当中。”盐城一家楼盘的营销总监宋坚说。
江苏房地产协会一位负责人对《每日经济新闻》记者说,“取消限价,这就意味着行政干预房价逐渐弱化,楼盘的地段、品质、服务等优势将在市场的自然调节中更为凸显,品牌开发商才能脱颖而出,行业才有进步。不过,这也确实会使区域房价出现一波涨价潮。”
库存高企或是主因/
记者注意到,限价令实施之后,一定程度上稳定了楼市,但也出现了负面影响。南京一家本土房企负责人张志龙对《每日经济新闻》记者表示,限价令抑制了房价的上涨,但也压缩了开发商的利润,一些开发商为了实现利益最大化,开始在项目建设过程中压缩成本。“开发商通过偷工减料、降低品质来实现利润最大化,还有以毛坯房价格备案,实际销售中却抬高精装修单价,与购房人另签合同等。”
在张志龙看来,取消限价,一方面一定程度会减少开发商的暗箱操作现象;另一方面对于盐城房价洼地而言,也有利于提高开发商的热情。
对于此次盐城取消限价政策的原因,在业内人士看来,最主要是当地房地产市场供大于求。统计数据显示,自2010年以来,每年盐城市区商品住宅供销比均在1.3:1,明显供大于求。截至今年6月底,盐城市区住宅存量仍维持在2万套左右,库存积压之大在江苏省也算突出,整体库存的销售周期长达1年多。
此外,从房价来看,今年1月,盐城房价下跌0.55%,2月环比又下跌0.91%,3月受“国五条”细则实施前的需求集中释放影响,行情有所转暖,当月环比上涨0.76%,但量价齐升的热潮仅持续到了5月,6月价格又跌下来。
上述刘经理对此表示,“限价3年来,盐城只有市中心的几个楼盘价格持平或微涨,城郊楼盘滞销很严重。在这样的情况下,市场购买热情更难被唤起。限价取消后,市场涨价预期强烈,在恐涨心理下,有望激发出上涨行情。”
对于取消限价,盐城物价部门解释称,限价作为带强制的行政行为,短期执行可以,长期不行。“房价过快上涨,远超市民承受能力,行政之手的干预不可或缺;反之,当市场陷入冷滞后,行政之手的淡出或许也在情理之中。”
在业内专家陈晟看来,地方政府取消限价令,其实还是地方楼市发展不乐观所致。“政府取消限价令,归根结底还是缘于当地房地产市场不乐观,库存长期处于高位,房价又持续徘徊在低位。房地产市场不好,也会间接影响地产政府的土地使用权转让,从而影响地方政府的土地财政,此时政府不得不取消限价令,以促进地方楼市发展。”