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2022.12.23山东
自2021年9月1日起施行的《契税法》基本沿用了1997年7月7日国务院发布的《契税暂行条例》中关于契税纳税义务发生时间的规定。但在契税的申报缴纳期限上，新的《契税法》规定，契税纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税，改变了原《契税暂行条例》“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”的规定。
(一)土地使用权属的转移
土地使用权出让和土地使用权转让，包括出售、赠与、互换，但不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
1、划拨土地使用权
划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：
一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准；
二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。
（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：
二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。
2、出让土地使用权
出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。
（1）出让方式需要由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。
（2）土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的，土地使用权属于用益物权范畴。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
（3）土地使用权出让的形式有四种，即协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。
房屋的买卖、赠与、互换。
【解读】
1.原法定继承不征契税条款被废止
根据原《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复[全文废止]》(国税函[2004]1036号)规定，对于《中华人民共和国继承法》[已废止]规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税；但按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。——依据《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号），上述政策自2021年9月1日起，全文废止。
《民法典》废止了《婚姻法》《继承法》《收养法》《担保法》《合同法》《物权法》《侵权责任法》《民法通则》《民法总则》等9部原单行民事法律。相关法律规定大体上由2021年1月1日实施的《民法典》中的相应内容所吸收和保留。税收实务中，包括税收征管法在内的税收法律法规、政策制度，改为援引民法典相关条款。
2.新法定继承免征契税条款施行
根据新的《契税法》第六条规定，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。
（1）法定继承VS遗嘱继承
遗产继承主要是两种方式，分别是法定继承和遗嘱继承两种。我国实行遗嘱继承优先于法定继承的原则，即如果财产所有权人生前立有遗嘱，只要该遗嘱是合法有效的，就必须按遗嘱继承，而不能按法定继承。
法定继承是指按法律规定的继承人范围、继承顺序和遗产分配原则进行的继承，法定继承是按法律规定的范围、顺序来进行的;
遗嘱继承是指按被继承人生前所立遗嘱中指定的继承人继承其遗产所进行的继承，而遗嘱继承则是按财产所有人生前的意思来继承的。
但是需要注意的是，遗嘱继承人必须是属于法定继承人范围内的人。在遗嘱继承中，根据财产所有人的生前意愿，遗嘱继承人既可以是法定继承人中的一人，也可以是法定继承人中的若干人。
根据《民法典》第一千一百二十七条规定，遗产按照下列顺序继承：
（2）继承VS遗赠
根据《民法典》第六编继承第一千一百二十一条规定，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第三章遗嘱继承和遗赠第一千一百三十三条规定，自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承【遗嘱继承】；自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人【遗赠】。
综上所述，民法典的继承编规定了法定继承、遗嘱继承和遗赠等内容。法定继承人依法承受被继承人的土地、房屋权属，如子女作为法定继承人继承父母遗产，免征契税；但非法定继承人通过遗赠的方式取得不动产，按房屋赠与需要缴纳契税，如被继承人死亡，非法定继承人继承房产，或者被继承人并未死亡，而赠予住房给直系亲属等。
（三）房地产权属的转移
以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。
1、因共有不动产份额变化的或因共有人增加或者减少的;
根据《民法典》第八章共有第二百九十七条规定，不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。其中：
（1）共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权；
（2）按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
从不动产登记实务来看，共同共有转为按份共有的，一般按照转移登记而不是变更登记，一般视为承受方承受了一部分权属，需要承受方申报契税。
——转移登记指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使相关法律行为发生所有权转移的房屋所有权登记，户主(即所有人)会发生变化；
——变更登记是指土地登记机关对经过初始登记的土地所有权、使用权和他项权利发生变动而进行的登记，户主不变，只是户主的信息、房屋的信息发生变换才变更。
【例外情形】
（1）根据新的《契税法》第六条规定，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税：
（2）根据《财政部税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部税务总局公告2021年第29号）第一条规定，夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。
2、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的
根据《民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。因此，此种情形也应当按照政策规定，由不动产权属承受方缴纳契税。
1、契税申报以登记的不动产单元为基本单位
根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定，不动产单元是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，且不动产单元具有唯一编码。为进一步提升契税纳税申报的规范性，便于纳税人理解和办理，并与不动产登记有关规定统一衔接，《公告》明确了纳税人申报契税的基本单位为不动产单元。因共有不动产份额变化或者增减共有人导致土地、房屋权属转移的，纳税人也应以不动产单元为单位申报契税。
【例】某企业整体购买某幢住宅楼，在办理不动产权属登记时，不动产登记机构将该幢住宅楼登记为2个不动产单元，则企业应就2个不动产单元分别向税务机关申报契税。
2、以作价投资(入股)、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。
3、以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。
二、契税的纳税义务发生时间
（一）契税法规定——权属转移合同约定当日
根据《契税法》第九条规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
【解读】《契税法》基本沿用原《契税暂行条例条例》关于契税纳税义务发生时间的规定。
（二）执行口径规定
1、法律文书等生效当日
因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。
2
因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为有关土地、房屋用途等情形的改变当日。
3、土地使用条件改变当日
因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为土地使用条件改变当日。
发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。
契税的申报缴纳期限虽然和契税的纳税义务发生时间有联系，但其规定与纳税义务发生时间却有较大不同。
（一）契税法规定——土地、房屋权属登记手续办理前
根据《契税法》第十条规定，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
【解读】新《契税法》改变了原《契税暂行条例》“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款”的规定。新《契税法》之所以调整了纳税期限，主要是基于以下几方面的考虑：
1.与《民法典》有关规定衔接，易于纳税人理解和接受，提升纳税遵从度；
2.将申报缴纳合并，减轻办税负担。避免纳税人多次往返税务机关，同时也最大限度防止由于合同不确定性导致的退税、补税等问题；
3.促进部门协同管理。与目前“先税后证”、“一窗受理”等管理制度相契合，有利于促进部门间的业务协同和流程优化。
（二）执行口径规定——无需办证的特殊情形
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