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买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的
主持人广州市房地产业协会秘书长许国碧
黎文江：5000元每平米的房子已很难在广州找到
合富辉煌房地产首席市场分析师黎文江
从价格来说，5000元每平米的房已很难在广州找到，五一成交的楼价主要集中在7000－8000元每平米。8000元每平米的房子主要分布在东山、天河。根据我们对买家的调查，五一买楼者多属于二次置业或投资者。从地区来说，海珠区近三成新货没有在黄金周开卖，造成供应缩减，5500元每平米以下的露盘几分绝迹，6000元每平米以上的露盘占总供应88％。天河可售货量比较多，价格也上涨得比较明显。番禺在五一期间的人气是较为旺的地区，价格集中在5500元每平米左右以及在7000－1万元每平米之间。白云区的可售单位货量有所下降，楼价继续大幅度上升。价格上涨较快的露盘主要集中在白云大道、同和一带。
主持人：谢谢黎总，我们也是准备一个月组织一个活动，让大家交流信息、看法、意见，共同探讨，目的就是让广州的楼市健康发展，下面自由发言，任何人都可以说话，围绕着楼市谈一下问题，单题谈或者结合起来都可以。
广州房协专家委员黄穗诚
黄穗诚：今年年初国家统计局和广州市统计局提到一个很重要的关于统计数字方面的变化，据说，我们统计数字是由开发商报的，今年房管局按照实际的成交量确定的，我想问一下，这个数据究竟是来自开发商自己摸索的还是统计局的数据呢，按照统计法规定，只有一个部门统计部门才是合法的，行内流传的信息如果公布出去，也有一个是否合法的问题。请黎总说明一下这个数据是自己统计的还是统计局统计的？
黎文江：请你去问统计局，我不是统计局出来的。
合富辉煌房地产董事副总经理黎振伟
黎振伟：我们根据政府公布的数据，统计局公布的数据如果是企业报上去的话确实是有误差的，为什么现在中国最头痛的是数据呢，一方面，大的是靠统计局，区域性的数据是自己统计的，现在政府统计是没有分区域的，一看到平均数据、平均价就麻烦了，我们作为企业，我们不是为政府公布的，而且作为企业研究的成果的。我们是没有资格公布的，但是我们补缺政府可能没有或不够及时的数据。
黄穗诚：得出结论，政府行政主管部门管数据的是不是滞后于形式的发展呢？这是至关重要的，楼市要稳定发展，而2005年“国八条”、“七部委”的八条，省的6条，包括今年的6条都讲到公开楼市的数据，所以我非常同意一些专家指出的“为什么政府就是这么滞后呢？能不能引导市场更加规范健康的发展呢？有的数据几个月都没有报出来，这样怎么引导新的预期呢？
黎振伟：企业要生存，每天要在市场上经营，我们踏踏实实做点工作出来。
黎文江：今年房价涨了，但是有些部门的信息总趋势是非常健康、非常理性。希望有关部门尽快的出数据，有的时候统计局的数据已经出来了，但是数据为什么不公布呢？“国六条”规定要归不数据的信息，这是非常有针对性的。
陈洪志：追求大户型和超前消费不理性，‘房奴’都是年轻人
黎振伟：光大是一步一个脚印，真的是做出来，而不是吹出来。
光大集团副总经理陈洪志
陈洪志：很高兴能参加今天的会，我们由于工作的局限，很难从各个方面了解，只了解局部的情况。就象盲人摸象，房协是我们行业协会的平台，而合富由我们专业市场研究平台，黎总刚才提到，每个月做这样的市场分析和研讨，是非常好的提议，我们经常讲信息对称，其实信息对称应该包括两个方面，是信息公开，第二是分析信息。在过去我们都是强调信息部够充分的公开，基础的层面是信息的公开。除了个层面信息公开以外，第二大家通过这样的研讨会分析数据的合理性和数据给我们带来的启示，这样就可以给消费者清晰的指导，所以这样的研讨会是非常好的，大家应该多参加，也非常感谢房协，利用行业协会的平台和市场研究的平台共同研究广州的房地产市场。
，周边的土地市政设施、市政空间配套要跟上。如果消费者没有市政配套、没有地铁、交通是不现实的。第二，就业要跟上。要有就业机会让消费者安居乐业。所以我们每推出一个新的土地都要能跟得上，前一段市政府领导提出一个观点，把每一个地铁的出口作为一个发展新区，这是比较好的。我们现在可能土地推出来了，但是配套是滞后的，这样开发商的积极性就不会很高。如果郊区的周边发展中低价位、中小户型的时候，容积率恰恰不高，这个和我们的初衷不一样，我们有一个总体的思路是好的，但是在具体的环节上应该做得更好。
黎振伟：房地产的房价怎么衡量？土地与房屋的供求是一个指标。房子的质量也是一个指标。城市经济、居民收入指标。土地和城市规划也是一个指标，现在的土地都是规划和用地是分开而且是短期的。新加坡的土地规划是20年，最长的是50年，土地规划怎么和经济发展相结合。我们现在有规划，但是土地没跟上。
五一楼市及房地产市场走势分析研讨会现场
黄穗诚：2005年3月1日，省人大，颁布实施了“详细规划的条例”如果没有详细规划，土地不能出让，为什么我们出让土地没有把这个规划落实下来？现在社会上对规划了解不深刻，所以规划和土地脱节的问题是政府有没有把强制性的规划落实到土地上。所以现在的问题不是没有法，而是有法不依。
主持人：黎总介绍情况的时候我也在想，媒体媒体的朋友可以结合本身、工作性质，谈谈你自己在楼市方面怎么看的，不从记者的角度，而从自己的本身谈一下自己的看法。
记者：不管政府的还是市民都非常关心广州楼民的发展，最近的“国六条”主要了，大家都很关心具体的实施细则，我昨天也听到一些传言，也有让我想不明白的地方。我听说对房屋转让的营业税可能从以前的两年延长到两年，这样对二手的楼市会不会带来影响，从去年下半年开始，一手的楼价增幅很快，如果国家的宏观调控从税收方面延长营业税的政策，会不会让二手的楼价增长起来，很想听听专家们的看法。
有人说调到四到五城，央行说没有这种说法，银监会也有一套说法，对多套住宅和别墅或者高档的住宅，可能会调高首付的比例，“国六条”的实施细则对这个比例问题可能也会做一些具体的规定，如果首付比例调高，对一套房买不起的人来说，是不是意味着以后的置业的门槛越来越高，对低收入阶层的人来说，买房愿望是否更难以实现？
黄穗诚：“国六条”指出引导合理消费调整住房结构。
记者：我们对市场的信息不能象盲人摸象一样，不能片面的看待整个市场。我们作为记者，我们获得的信息是不是能够真实、全面、客观的反应楼市的现状，我们想给公众提供真实、全面的信息供决策的参考，我们希望“国六条”能够真正贯彻实施、在信息公开的力度上加强。大家都希望广州的楼市健康的发展，但是每个人的能力有限，如果大家齐心协力，还是会健康发展的。
黎振伟：如果房子多了租不出去的时候价格自然会下降的。市场会调节的。
黄穗诚：供楼和买房相差不多的时候消费者会怎么办？按照市场的需求关系价格和价值可以脱离，但是问题是开发商得到的利润有多少。如果物价部门对房价不管的话，房价就会一直往上升，“国六条”对于商品房的紧缺问题在今年下半年一定要解决。我们要从资金、市场经济的资本分析问题，开发企业究竟有多少资金开发楼盘，法律要求开发商只凭着20％的资本金就可以运作楼盘。广州市的房价一直稳定了9年，有几百万的资本，没有发生很大的波折，为什么从去年年终到现在出现房价猛涨的情况呢？既然开发企业凭着20％的的资本金运作楼盘，而从去年年终开始，国家开发企业链条很紧张，去年房子方面的拍卖占50％，资金链条出现问题，开发企业的资金紧张可见一斑，房价肯定会上涨。
黎振伟：所以要解决信息透明的问题，信息透明了，自然就明显了。
记者：房价的问题始终让我们觉得象雨又象风，一次置业时房买不起的人的住房问题怎么解决，广州市场的房子大户型、豪华的比较多，但是对买不起房的人怎么办？
黎振伟：政府应该多建廉租房，我们解决的是居住问题。而不是每个人都有房子。
周为吉：解决普通人到郊区买房不现实
广东工业大学经济管理学院教研所所长周为吉
周为吉：怎么完整掌握市场的全貌？对房地产的价格的基本构成弄清楚，第二，从市场的构成要素，也就是从供求方面来看。四年前、五年前的广州的房价肯定会涨，在目前政策不变的情况下越早买越好，大家一直在盼“国六条”、“国八条”出来有什么变化。“国六条”是无关痛痒的，对普通老百姓的买房问题才是关键的，在目前土地政策不发生大的变动情况下，房价永远是上涨的，究竟政府采取什么措施在花都、番禺缺多少地都没用。所以我从供、求两个方面简单说一说。我们要解决吃饭的矛盾怎么办？郊区的基础设施很麻烦，郊区房子大，低价便宜，房子比较好，但是普通老百姓买楼并不是那么容易的。所以解决普通人到郊区买房不现实。
，城市规划的增值要严格控制大城市的发展，积极发展中小城市，最近两年，专家、规划师都提出持续、和谐、稳定发展，积极发展特大城市，提高容积率、建筑密度，现在的技术、手段、财力可以解决城市问题，所以下一步可能又是城市发展，需求是无限的、供是有限的。第二从需求的方面谈一下，城市化越来越大，人们的需求越来越大，人的欲望是无止境的。这是行不通的，土地资源是公用、稀有的不可再生的资源。不管是穷的、富的，不管是属于国家的还是不属于国家的，都要有房子住，所以我们严格控制买第二套房，不能把住宅作为投资，住宅一定要作为生活必需品。现在制定政策的人都新旧接不上，所以肯定要严格限制。
韩世同：非常看重经济适用房的建设
主持人：下面有韩世同谈一下。
广州韩桐投资顾问有限公司总经理韩世同
广州市地方政府结合“国六条”最突出的举动是“15亿解决双特困户”的问题，在土地供应方面是否能进行一定的调整，怎么平衡广州发展模式和市民的生活需求。我认为哪怕广州的发展模式是很好的，但我们也应该考试实施步骤，广州发展这么多年形成这样的状况是有道理的，我们是不是要在十几、二十年形成一个滨海城市？可能发展会不平衡，这里就有一个比例的问题。
我们都很看重经济适用房，是缺一不可的，所以我们应该加强“三限”房，在信息公布方面也能够进一步到位，需求的结构方面也需要研究，房价过渡上涨需要针对性的提出措施和办法，真正、更重要的是权力部门，他们必须要做这些工作。
陈敦林：广州今年楼价涨幅约10%，跟风涨价会困死开发商
陈敦林：刚才黎总也讲了信息的问题，我完全同意他的看法，房地产的信息公布不太及时，公布的部门也不统一，很多人有一些意见和看法是很正常的。在信息时代有三个字很重要。“快”第二“准”，第三“大”。掌握好这三个字就能够赢得主动权。各位媒体的朋友也要按照这三个字去运作。
广州市房地产业协会会长陈敦林
我想对当前大家关心的问题谈一点看法，我发言的总体思想不是想房地产市场降价，也不是希望房地产涨价，只希望它“旺”这是我的总体思想。一个市场一定要旺，这对政府、对开发商、对购房者都有好处。很简单的道理，大家平时喜欢到广州路、番禺、迎宾路两旁消费，往往都会到酒家前面停车多的地方去，停车多的地方都会去，停车少的地方都不会去。消费的循环快带来良性的循环，消费快东西就新鲜，东西新鲜就有人消费，没人消费就存货多，越存活越没人去。所以我的中心思想是“不希望房价跌，也不希望房价涨，只希望市场旺”。这是我发言的中心。
“国六条”出来之后很多媒体找我谈一下看法，我认为“国六条”是一个很好的指导性的文件，它是一个宏观调控的房地产市场的指导性文件，对都起作用，对房地产市场尤为重要。这次的“国六条”警示”作用大于实际作用，告诉、银行、金融业、房地产行业、各地区、各部门应该主要什么。具体怎么做要区别对待，对各地区、各部门都是考虑，这看当地政府、有关部门的水平。不象过去的“一刀切”，要突出重点，分类指导，区别对待。所以我觉得“国六条”是一个很好的意见，对房地产行业起着积极的指导作用，我们应该好好学习。
第二，怎么看待目前的广州的房地产市场的问题是大家最关心的，我也和大家一样很关心这件事，所有的媒体报道我几乎都看了，所有政府和有关部门出的文件我也看了，包括个别领导人的讲话我也看了，我对广州市房地产市场总的评价是，认为广州的房地产市场是健康的、昌旺的。
我用事实说话，2004年，广州的商品房销售量是1210万平方米，二手房的销售成交量950万平方米；2005年，商品房的销售成交量1100万平方米，二手房的销售成交量870万平方米；2006年，到4月份商品房的销售量420万平方米，二手房的销售量299万平方米，平均每个月100万左右的商品房的销售量，2005年少一点。
2006年，4个月商品房的销售量400万平方米（没有捂盘），2004年一年的销售量1200万平方米，一个月100平方米左右。所以广州的房地产市场健康、昌旺。对广州的房地产价格报道很多，集中在“暴涨”、“飞涨”、“快速飞涨”、“三座大山之一”。
广州的房价和几个主要大城市比目前的收入偏低，大家看一下北京、上海、深圳、杭州的住宅价格。广州的住宅去年5114元/平方米，去年超过6000元/平方米的有江河区、东山区、越秀区。5000元/平方米－6000元/平方米的海珠、荔湾、其他的都没有达到这个价格，的芳村区住宅均价3500元/平方米。和相比是偏第的，和广州自己十年来房价的升幅比，和收入相比，目前是稳中有升。
对“快速飞涨、暴涨、三座大山”二沙岛的期的别墅卖完了以后，我一个朋友买花了1100万左右买了100多平方米的楼房，到现在为止二沙岛的别墅也就是在30000元/平方米－35000元/平方米左右。
昨天下午我参加一个珠江新城的楼盘开盘，为了答谢客户，把所有买楼的客户请到花园酒店，今天下午6点，愿意买的就签合同（均价12000万/平方米）。没有有透明度，并没有飞涨、暴涨。
5月1日我和徐秘书长参加了一个楼盘的开盘，在侨汇新城。全部带装修均价5280元/平方米，而且装修相当有档次，至少有600元/平方米的装修，所以我认为目前的房价是稳中有升，有升也有降。所以我建议媒体提醒开发商不要跟风涨价，跟风涨价只会自己吃亏，番禺有几个楼盘去年上半年4000元/平方米左右，有人问津的不多，今天已经到了8500元/平方米－9000元/平方米，我认为想卖出去是很艰难的，只会把自己困死，所以要实事求是一点，不要看着别人涨自己也跟着涨，所以要考开发商的智慧和眼力而不是考开发商的勇气和胆量。
对房价的看法，我还有一个观点，广州的房价和广州人的收入基本是成正比的、合理的。2004年，广州的城区职工收入人均31025元，可支配性收入16884元；2005年，广州城市的职工人均收入33839元，可支配性收入18287元。按照国际惯例，按照一个家庭收入的6－8倍的比例控制房价比较合适。如果按6倍，一个家庭两个人参加工作就是66000元，66000元的6倍将近40万、8倍将近50万，以60－80平方米来计算，每平方米应该控制在5000元到5500元左右。如果按照各国家、各地区的不同情况就不一样，这是经济学家从理论上算出来的，有的家庭是两个人参加工作，有的家庭是三个人参加工作，但是具体到每一个人的话各种说法就不一样。
所以房价应该同经济收入成正比，可支配性收入和职工的年平均收入，在来讲，除了深圳特区，广州都是名列前茅的，再说，广州是一个经济实力很强的城市，2004年，人均GDP7000美元，2005年人均GDP7800美元。“十一五”期间广州人均GDP达到10000美元，在来讲，这么强的经济实力的城市，这样的房价怎么是跟经济成反比呢？所以希望媒体在报道时候多找权威性的数据，这些数据应该来自统计局公布的数据、国土房管信息部门成交登记的信息发布会，我发布的每一个数据、每一个信息都要对社会负责。
第四，目前社会上有一些言论和行为我个人是不主张的。1、不买楼运动太幼稚，搞笑可以，但成不了气侯。2、“推迟买房，多少年以后买房”的说法怎么出来的我不清楚，但我个人不认同这个说法，至少是不科学的。3、“房价飞涨、快速飞涨、暴涨、三座大山之一、捂盘、捂楼、观望”这些说法尽可能少出现，应该全弄清楚以后再说出去。所以我建议大家省用这些字眼。
最后一点，如果对下半年广州的楼市的走势情况做一个预测而且预测的准确是很难。2005年初我们做一个预测，2005年的楼市涨幅在5％左右，一到5月份一致上不去，都在1％、2％、3％左右，那个时候我认为广州楼市升幅5％，房协的观点不动摇。结果到去年底全年升幅10.76％，省里预测升幅3％，结果也大大突破了3％。
广州下半年的楼市总的来态势是平稳、健康、有序的，升幅和2005年是相似的，都是在10％左右的上下浮动。这是我个人的基本看法，究竟能否实现，最终还是要看市场。但是就某一个楼盘来讲，可能会升幅到15％、20％、30％，但其他点基本上不会有大的升幅。
主持人：今天的会议就开到这里，谢谢各位参加，谢谢汇景新城提供这么好的场地，更谢谢合作伙伴合富辉煌房地产，谢谢！