只不过宏观政策、趋势、经济维度的内容“泛大众”而已。
好了，不自夸了
今天就说说中介。
01
无论大家看二手房还是商品房，在这个过程中都会和“销售房子的人”产生交集。
只不过呢，销售新房的人叫置业顾问；销售旧房子的人叫二手房中介。。
为啥叫法不一样？
因为从实际工作性质角度看，二手房是“撮合交易"。
说白了，就是两头谈，两头拉，两头撮合；
至于新房销售叫置业顾问，是房企早年“发明”的新词。
之前，都叫“售楼员”；
现在，都叫置业顾问；
所以，从名称也能看出来，两者的工作方向并不相同。
——二手房中介
二手房中介或根据已有的房源寻找客户，或根据客户需求寻找房源，所有行为的源动力就是“适配”。
也就是说，你卖买房子的预期价格，在他看来属于“适配”的范畴，他才会进行撮合交易，才会为你找客户，或者推荐房源。
为啥有些业主的房子“挂”到中介店铺很久，看房的人很少呢？
因为在中介看来，你对房子期望的销售价格与市场不符。
换句话说，就是不适配。
所以，二手房中介不会为了“在他看来不适配的房子或价格”进行撮合交易。
我知道，这轮楼市下行，很多置换业主都很痛苦，认为现在“卖出房子”属于割肉血亏，所以对中介所说的价格很抗拒。
其实呢，不排除中介为了在下行市场进行撮合交易故意压低价格，但大家不要忘记：
他们的目标是适配和撮合交易。
所以，他告诉你的销售价格，是他结合现阶段来访客户数量、客户心态、和成交周期得出的。
因为现在是下行周期，二手房中介报出的价格都会比当下的成交价格低一些。
因为，这样更有利于成交。
所以，这个阶段出售房产，也不可能卖出好价格。
我建议置换房的业主可以这样做：
（1）换个角度。
以购房者的身份去“你家”附近最好的小区看三套房，这三套房最好是高中低三个楼层，或者装修差异大的房源；
然后，再去“你家”附近最差的小区看三套房，看法和上面的逻辑一致；
记住，一定要看够量，三套是最低底线。
（2）看成交。
这一点非常关键，如果“你家”过去1年才成交2套房子，我估计“你家房子”的价格只能跳水成交。
如果“你家”小区一个月还能成交一两套房子，按现在的市场来说，还不算差。
同时，记得看看“你家”小区有多少套房源在挂盘销售。
然后，把小区在售房源都看一遍，做到心中有数。
作完所以这一切后，你得自己评估一下，你这要出售的房子是“金子”还是“黄铜”。
怎么评估？
（1）自家附近最贵小区同户型，或者类似户型，最近两套房源成交的价格和周期；
（2）自家附近最差小区同户型，或者类似户型，最近两套房源的成交价格和周期
（3）然后，看看自己小区在售房源和你要出售房源的情况。
当你按照这些维度看完房子之后，你就知道二手房中介告诉你的“挂牌价”是低还是高了。
然后，多找几家门店，几家中介聊聊房子，聊聊价格。
——置业顾问
啥是顾问啊？
一般行业的高精尖才叫顾问。
那么，商品房销售，也就是置业顾问专业吗？
从房企内部培训的角度看，肯定要比你这个购房者专业。
所以你去看房子，置业顾问会从项目所在区域的规划，到项目的模型，从项目所在区域的学校到区域产业转移.......
总之，都是滔滔不绝地输出。
为啥会滔滔不绝？
因为置业顾问在上岗之前都经过了严格的培训和考核（部分房企也不严格哈）
培训什么呢？
培训怎么给你洗脑
从区域规划到项目规划，从周边竞品到项目户型，总之，大概你要问的所有问题，置业顾问在接待你之前都已经“模拟演练，背熟了”。
所以，商品房的置业顾问扮演的角色是“输出型的接待”。
只不过在接待的过程中，什么流程，什么环节，说什么内容都提前预设好了。
所以我们会发现，商品房的置业顾问不如二手房中介那么“玩命”。
02
为什么商品房的置业顾问不如二手房中介那么“玩命”？
因为两者产生收益的“切口”不同。
——二手房中介。
二手房中介要自己找房源，找客户，然后进行适配，进行撮合交易。
当然，现在的行情，也不用找房源。都是业主把房源“挂”到中介门店，不用中介来找房源了。
为啥？
因为现在卖得多，买得少啊
现在，已经是另外一番光景了。
从工作量的角度看，二手房中介平均的工作时长都超过8小时，加班是常态。但从收益角度看，大多数普通中介的总收入并不高。
但在一线城市，因为房价高，成交一套房子的佣金也有几万元。
那么，哪种二手房中介收入高呢？
顶豪的二手房中介。
据我所知，像深圳湾一号就有一些业主私董会是“顶豪中介”建立的。
“顶豪中介”会定期约这些业主喝喝茶，品品酒，当然，都是好茶、好酒。
然后这些业主卖出，或者买入房产的时候会找这个“顶豪中介”来完成交易。
一套顶豪房子的买卖，中介的佣金都是大几十万。
置业顾问不需要自己找客户，更不需要自己找房源，只要坐在售楼处，等着接待客户就可以了。
我一直认为商品房的置业顾问就是个“售货员”，只不过销售的是房子而已。
所以，这些置业顾问销售一套房拿到手的佣金并不高，卖出一套房子，拿到手只有1千多元到2千多元。
所以，我们看房的时候会发现，大多数商品房的置业顾问要么“一脸麻木”、要么“皮笑肉不笑”，积极性一般。
因为从置业顾问的角度看，成交是个概率问题。
反正你不购买，还有其他人购买，为啥要热情？！
为啥二手房交易过程中容易出纰漏，容易踩大坑？
因为二手房中介是适配和撮合交易，在这个过程中更了解买卖双方的心态和底线。
所以，一些心态不好的中介就会利用信息差、业主或者买房者崩了的心态搞事情。
当然，不同的中介公司，风气也是不一样的。
就像我自己的房子出租，问了三家二手房中介，报价都差不多。
但有的中介公司带客户看完之后，直接从7折开始砍价试探你的底线；有的中介就“实在”一些和你商量价格。
其实呢，无论哪种“试探”都没有对错之分。
只是购房者或者买房者要学会“迂回”，因为你也是二手房交易链条中的一员。
说白了，你要成交，你也要适配，也要撮合。
我之前也告诉过大家，如果想买房子，尽量和中介当朋友相处，也要相信好人总比坏人多，最重要的是：
无论成交与否，都应该给予尊重。
但是，中介行业确实是鱼龙混杂的地方，很难一眼看到一个人，就凭借感觉断定这个人是好，是坏。
所以，二手房交易多看，多问总没错。
那么，在购买商品房的时候，和置业顾问打交道，最常出现的问题是什么呢？
虚假承诺！
比如，你问她“购买这里的房子，能上旁边的小学吗？”
有些置业顾问为了成交就会告诉你“肯定可以”
事实上，有买卖房产经验的伙伴都知道，有些抢手的学校，就算购买了房子，还是要看积分和当期生源数量的。
换句话说，买房就能上学，这句话100%是虚假承诺。
有些房企要求严格，对置业顾问“胡乱”承诺是有严格处罚。
但有意思的是：
很多时候，不是置业顾问“胡乱”承诺，是房企自己“言而无信”
啥意思？
就是宣传中有山、有水、有学校，然后呢，交房之后有坟，有坑，路没通。
嗯，有些伙伴看到这里或许说：怎么可能有路没通的房子呢？
我就不放图也不说名字了，反正是特别出名的房企在厦门购买了一块地，购买之后建设一半，才发现项目周边没法通路。
这个项目，至今还烂尾呢。
所以，大家购买商品房，在售楼处要看几份文件：
这些资料是最容易出问题的地方，大家不要听置业顾问怎么说，而要自己看，还要拍照。
那么，既然无论购买二手房、商品房都跳不过房产销售，该怎么做呢？
二手房尽可能找老中介；
商品房尽可能找嫩顾问；
什么意思呢？
老中介套路确实多，比如营造抢房、营造降价、营造市场环境等等，不仅如此，老中介还有一套看房策略。
什么看房策略？
通常，第一次不看最好的房源。
总之，老中介套路是很多，但老中介也没有“大坑”。
毕竟，现在的老中介在一个门店都做很多年，有过分的僭越行为也不可能做那么久。
说完二手房中介，再来说说商品房置业顾问。
商品房的置业顾问年纪都不大，但也有中年的置业顾问。
一般年纪小的置业顾问胆子都不大，“胡诌”的概率会相对低一些。
但不管老还是嫩，不管年长还是年幼，这两者的本质都是为了赚取佣金，所以带客户看房的过程中，更多呈现“好的一面”。
对于项目存在的问题和负面，大多数时候都会避而不谈。
针对不利因素，购房者只能自己找管理处、业主群，或者项目规划资料自己了解了。
03
（1）返佣金
我知道现在很多中介会告诉购房者，跟着他买房可以返佣。
我劝购房者，想想郑州被打的小夫妻。
如果想买房，就不要“奢求”能返还佣金。
因为这种事情，从大多数中介角度看，是坏规矩的事情。
从你的角度看，你相信就是你太天真。
但如果你购买二手房，自己支付中介佣金，可以和中介讲价。
（2）相信自己
买房子，相信谁都不如相信自己。
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！