近日，央行联手国家金融监督管理总局则表示，将《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于搞好当前金融积极支持房地产市场稳定身心健康发展工作的通告》（以下简称“《通告》”）有关政策的适用于期限统一缩短至2024年12月31日。
本次延后主要牵涉三项内容，一是对房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则独立自主协商，2024年年末前即将到期的可允许远远超过原规定多展期1年，不调整贷款分类；二是2024年年末前向专项借款积极支持项目派发的服务设施融资，在贷款期限内不上调风险分类。
业内人士则表示，今年一季度房地产开发贷新增6100亿，环比强劲反弹，表明过去一年政策已获得一定效果，但房企流动性压力仍然存在，金融支撑力政策持续格外关键。另外，应推动房地产差异化金融支撑力政策有效落地，推动房地产市场稳定身心健康发展。
“金融十六条”支撑力作用持续
据了解，2022年11月11日，中国人民银行、原银保监会联手颁布《通告》，从维持房地产融资稳定有序、积极搞好保交楼金融服务、配合搞好受困房企风险处置、加强住房出租金融积极支持等方面，明确了16条积极支持政策，当中四条政策规定了适用于期限。
央行有关负责人则表示，《通告》发布实施后，对维持房地产融资合理适当、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，获得了良好的政策效果。综合考虑当前房地产市场形势，为鼓励金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加强保交楼金融积极支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，缩短有关政策适用于期限。
根据央行官网内容，本次政策延后牵涉三项内容，其一是对房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则独立自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以积极支持，推动项目完工交货。2024年12月31日前即将到期的，可以允许远远超过原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之维持一致。
其二是对商业银行依照《通告》建议，2024年12月31日前向专项借款积极支持项目派发的服务设施融资，在贷款期限内不上调风险分类，对债务新老划断后的承贷主体依照合格借款主体管理。对新派发的服务设施融资形成不良的，有关机构和人员已尽职的，可予免责。
上述央行负责人则表示，除上述四条政策外，其他不牵涉适用于期限的政策长期有效，各金融机构应依照文件建议切实抓好落实，因城施策积极支持刚性和提升性住房市场需求，维持房地产融资合理适当，加强保交楼金融积极支持，推动行业风险市场化出清，推动房地产市场稳定身心健康发展。
长江证券分析师马祥云则表示，本次政策内容主要表述与2022年11月“金融积极支持房地产16条”完全一致，变化在于将政策期限统一缩短至2024年年底。2022年，央行推出3500亿保交楼专项借款，通过政策性银行以专项借款的方式，积极支持房全逾期难交货住宅项目建设，由地方政府统筹安排，封闭运行专款专用。本次政策延后必然且必要，2023年一季度房地产开发贷新增6100亿，环比强劲反弹，表明过去一年政策已获得一定效果，但房企流动性压力仍然存在。
中国银行研究院推出的《中国经济金融展望报告（第三季度）》表明，房地产市场仍处于筑底阶段，恢复不确定性仍然较大，受前期积压市场需求快速释放、积极支持政策合力显效等因素影响，2023年一季度房地产市场出现企稳回升迹象。但4月年来，销售、投资等关键指标明显回落，市场主体预期不振。1月至5月，中国房地产开发投资完成额累计上升7.2%，降幅较2022年扩大3.2个百分点；在上年低基数背景下，商品房销售面积上升0.9%，降幅较2022年同期收窄22.7个百分点。
北京地区某国有银行人士则表示，2023年6月，30个大中城市商品房成交面积、成交套数同比下跌均超过30%，结束了此前连续多增的态势，意味着房地产市场尚未出现明显企稳迹象，金融积极支持政策持续格外关键。
马祥云认为，保交楼仍然是目前核心工作，但商业银行市场化导入的保交楼贷款进展缓慢。2022年11月央行针对商业银行设立2000亿“保交楼贷款积极支持计划”，积极支持商业银行向房全逾期难交货住宅项目派发保交楼贷款，对符合条件的贷款，依照贷款本金1∶1予以零息资金积极支持，工具实施期至2023年3月末。但截至2023年3月末，该项积极支持计划余额仅5亿，导入进度较为缓慢，政策效果仍然不突出。本次政策明确缩短了保交楼有关政策期限，进一步推进保交楼难题解决，有望缓解居民后顾之忧，修复市场信心。
中信建投证券研究员竺劲则表示，根据统计，2022年1月至10月民营房企境内债发售总额为247亿，月均27亿；2022年11月至2023年6月，民营房企境内债发售总额为275亿，月均发售34亿。从数据上看，“金融十三条”颁布后房企月均发债规模提高了25.3%，民营房企融资环境得到显著提升。2023年下一年房地产债券即将到期规模仍然较大，达3677亿，当中8月即将到期量高达808亿，“金融十三条”延后后，民营房企融资环境有望继续提升，面对即将到期债务将更为从容。
差别化金融纾困措施是关键
国家统计局数据表明，2023年1—5月，全国房地产开发投资金额为45701亿，同比上升7.2%。当中，住宅投资34809亿，上升6.4%。房地产开发企业到位资金55958亿，同比上升6.6%。当中，国内贷款7175亿，上升10.5%；利用外资13亿，上升73.5%；自筹资金16267亿，上升21.6%；定金及预收款19878亿，增长4.4%；个人按揭贷款10354亿，增长6.5%。
东方金诚研报表明，2023年二季度年来楼市表现转弱，在此背景下，供需两端政策相继颁布，6月下旬5年期以上LPR报价上调，近期监管宣布缩短“金融十三条”部分政策期限，均利好市场信心的恢复，或将鼓励房地产行业尽快实现软着陆。接下来在因城施策原则下，各地在适当放松限购限贷，加强公积金购房积极支持力度，减免房地产交易环节税费，鼓励居民房贷利率下行等方面，都将持续发力。
西北地区某金融监管人士则表示，房地产行业的发展牵涉金融、水泥、建材等多个领域，房地产市场持续低迷，不仅会严重影响经济发展，也会使得金融面临巨大风险，必须颁布相应的金融政策，推动房地产行业良性发展。目前的重点是，推动差异化金融支撑力政策有效落地、因城施策，具体项目具体分析。
上述人士则表示，针对当前全国房地产市场分化的特点，房地产市场调控政策也应在细分市场的基础上，切实落实差异化政策。首先，在全国范围内选定区域，由点及面，成立房地产纾困基金，重建银行、购房者对房地产企业的信心，打通融资进入房地产行业的渠道；其次，优先选择资产净值高、交房紧迫的项目进行纾困，颁布房地产纾困政策，主要目的在于保交货、稳民生，对在建、续建房地产项目提供积极支持，帮助房地产开发企业加速库存出清。
值得一提的是，2023年年来，房地产金融差异化政策不断强化。例如，5月15日，央行、原银保监会联手发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通告》指出，在全国统一的贷款利率上限基础上，人民银行、原银保监会各派出机构依照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控建议，独立自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点上限。
央行货币政策委员会2023年第二季度例会也提及，要“因城施策”积极支持刚性和提升性住房市场需求，扎实搞好保交楼、保民生、保稳定各项工作，推动房地产市场稳定身心健康发展，加快完善住房出租金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。