城改潮退、调控收严后，太原楼市进入“横盘期”。
来自朗润智业的数据也印证了上述说法。继2018年太原楼市成交面积与成交额双双突破千亿规模后，2019年上半年商品房供应面积仅为429万平方米，同比下降31%；成交面积299万平方米，同比下降29%；成交金额413亿元，同比下降23%；成交均价13516元/平方米，同比增长9%。同时，2019年上半年住宅市场供求量同环比降幅均超过20%。
实际上，太原楼市曾经有过大发展期，前几年太原启动了城中村改造计划，不仅加速了城市化建设，也推动了房地产市场发展，一大批地产企业涌入，市场热极一时。
但随着城中村改造临近尾声及太原房地产市场调控，太原楼市随即进入“横盘期”。
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“横盘”
坞城村城中村改造进行中中房报记者秦龙/摄
2018年上半年，因太原楼市涨幅过快，5月9日，住建部就房地产市场调控问题约谈太原市政府负责人，随后的5月14日，太原市人民政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》（并政办发〔2018〕23号），这标志着太原市“限购令”正式落地。
“从去年限购后，2018年上半年市场还很火热，2018年下半年供需开始有所下滑；到了今年上半年市场不是特别好，去化一般，感觉太原房地产市场渐入冬季。”一位太原房地产市场研究人士刘明（化名）对记者表示。
来自朗润智业的数据也印证了上述说法。继2018年太原楼市成交面积与成交额双双突破千亿后，2019年上半年商品房供应面积仅为429万平方米，同比下降31%；成交面积299万平方米，同比下降29%；成交金额413亿元，同比下降23%；成交均价13516元/平方米，同比增长9%。同时，2019年上半年住宅市场供求量同环比降幅均超过20%。
“全年商品房市场恐再难续千亿量级，我们预估今年的成交量在700万到800万平方米。”刘伟娜进一步分析表示。
朗润智业数据显示，2019年上半年土地供应量远超2018年同期，成交量逼近2018年全年。具体而言，2019年上半年土地供应主力均为城改用地，其中供应建筑面积城改用地占比84%，成交建筑面积城改用地占比76%；2019年上半年土地单价为592万元/亩，同比上涨3%；楼面价2745元/平方米，同比上涨24%；溢价率15%，同比上涨107%。
土地市场的火热与商品房市场的冷清形成了明显反差。为什么会存在这一现象？刘伟娜对中国房地产报记者分析称，“从数据上看，它确实比较火热，主要是今年城中村改造用地集中确权有一个小高峰原因。城中村改造一般先和政府签框架协议，普遍情况下会过一到两年，土地才能确权，不排除有些项目比较快。今年上半年确权比较多，这只是数据层面的反差。”
“下半年也不会比上半年好到哪里去。价格跟供应量、供应结构挂钩，下半年可能刚需盘供应比较多，刚需盘价格也会随之稍微下降。”李瑞预测。
接近尾声的城改
多位太原房地产市场人士在接受中国房地产报记者采访时称，太原房地产市场近些年来取得较快发展很大程度归功于城中村改造政策。
上述太原房地产市场研究人士刘明也认为太原市原市长耿彦波主导的城中村改造与棚户区货币化安置推动了近几年太原房地产市场的迅猛发展。在此期间，太原释放了大量刚需用户，但现在无论在供应上还是需求上都已经逐渐平稳下来。
对于太原城改来讲，耿彦波是一个绕不开的关键性人物。2013年，耿彦波到任太原市市长。2015年，太原的城中村改造拉开序幕。耿彦波亲任城中村改造领导组组长，作为城改主要“操刀人”。
彼时，对于这项城改攻坚战，太原市政府的决心与力度空前。该工作甚至写进《太原市住房和城乡建设“十三五”(2016年～2020年)规划》中，提出力争到2020年完成全部170个城中村整村拆迁任务，同步推进改造建设。
城改5年间众多房企竞相涌入太原拓展市场，陆续进入的有富力、恒大、万科、融创、旭辉等30多家。在这期间，太原房价快速上涨，从2013年的均价6000元～7000元/平方米开始拉升，目前已经站在了均价13000元～15000元/平方米高位。
时至今日，对于耿彦波推动的城中村改造成果，多位太原市场人士持肯定态度。
“耿市长这几年在城市基础设施建设上下了很大功夫，改变了城市的形象与风貌。以前没有环线、没有高架、晋阳湖没有开发，现在的城市基础比前几年已经有了大幅度改善。与此同时，基础设施建设也带动了土地增值。”太原市房地产市场研究人士刘明表示。
随着2019年1月，任职太原市市长近6年的耿彦波正式告别，他一手推动的城中村改造也随之接近尾声。
“今年到了一个节点性、关键性转折年份。耿彦波作为太原城改的主导人物已经退休，城改也将接近尾声。”刘明表示。
“现在中环内城改基本上都确定得差不多了，当然还有一些土地延迟供应。”刘伟娜坦言。
李瑞也认为太原的城中村所剩无几。“今年在慢慢减少，仅仅还有个别城中村。太原在2014年～2016年集中签约的城中村比较多。”
据中国房地产报记者了解，近年来，城中村改造成为太原土地市场供应的主力，几乎占到土地供应的60%～70%。“今年上半年确权土地更是占到了76%，这或许是最后的小高峰。”刘伟娜表示。
当城改接近尾声，太原土地市场又是怎样一种局面？
大马城中村待拆迁面貌。中房报记者秦龙/摄
下一个经济增长点
“太原是一个非典型性城市，除了此前城中村改造，太原目前尚未形成新的规模经济增长点。”一位长期观察太原楼市的媒体人这样对记者表示。
事实上，2019年以后摆在太原面前的一个无法回避的问题是，随着太原城改收尾，这座城市下一个经济增长点在哪儿？
多位太原房地产人士也向记者表达了对这座城市发展的顾虑。“太原只是一个弱二线、强三线城市，没什么产业，煤炭产业衰退后，整个山西经济都不怎么好，一直以来都处在转型期。耿市长执政那几年，靠基建与房地产支撑着城市的发展。”李瑞这样表述。
事实上，政府主导的政策方向已经悄然发生变化，正在从此前城中村改造转向外环与产业经济发展。“太原整个城市是南北长条形的布局，城改退出后，太原或会向晋南或晋北外环及太原周边卫星城拓展。城中村可能还会有些，但不会成为主流了。”刘明分析。
综改示范区被市场人士认为是继城中村改造后的又一经济增长点。
公开资料显示，2010年国务院批准设立山西省国家资源型经济转型综合配套改革试验区；2016年下半年，太原着重重提综改方案，举全省之力建设综改示范区，通过北部、中部、南部产业布局，带动太原产业转型及城市发展。
“推进综该示范区的招商引资，这或许是太原下一步经济支撑点。”刘明表示。