智通财经APP获悉，中指研究院发文称，短期来看，在二十届三中全会精神指引下，住房制度改革与政策优化节奏有望进一步加快。因城施策将进一步落实，地方政府将获得更多调控自主权，未来核心城市供需两端政策仍有优化可能。下半年在高基数影响减弱下，全国新房销售同比降幅预计将继续收窄，同时国企收储政策的落实推进也是决定市场恢复节奏的重要因素。
一、需求
1-7月新建商品房销售面积5.4亿平米，同比下降18.6%，新建商品房销售额5.3万亿元，同比下降24.3%，降幅均收窄。
图：2014年至今全国新建商品房累计销售面积以及销售额同比增速
销售面积：2024年1-7月，新建商品房销售面积为5.4亿平方米，同比下降18.6%，降幅较1-6月收窄0.4个百分点，7月单月商品房销售面积为0.6亿平方米，同比下降15.4%(单月增速为调整基数后测算，下同)，降幅较6月扩大0.9个百分点。其中，新建住宅销售面积为4.5亿平方米，同比下降21.1%，降幅较1-6月收窄0.8个百分点，办公楼销售面积同比下降6.9%，商业营业用房销售面积同比下降5.7%。
销售额：2024年1-7月，新建商品房销售额为5.3万亿元，同比下降24.3%，降幅较1-6月收窄0.7个百分点，7月单月商品房销售额为0.6万亿元，同比下降18.5%，降幅较6月扩大4.2个百分点。其中，新建住宅销售额为4.7万亿元，同比下降25.9%，降幅较1-6月收窄1.0个百分点，办公楼销售额同比下降10.4%，商业营业用房销售额同比下降12.0%。
二、供应
1-7月房地产开发投资额同比下降10.2%；房屋新开工面积同比下降23.2%，连续5个月降幅收窄。
图：2014年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速
房地产开发投资额：2024年1-7月，全国房地产开发投资额为6.1万亿元，同比下降10.2%；7月单月，全国房地产开发投资额为0.8万亿元，同比下降10.8%，降幅较6月扩大0.7个百分点。其中，住宅开发投资额为4.6万亿元，同比下降10.6%，降幅较1-6月扩大0.2个百分点，占房地产开发投资比重为75.9%。
图：2014年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速
房屋新开工面积：2024年1-7月，全国房屋新开工面积为4.4亿平方米，同比下降23.2%，降幅较1-6月收窄0.5个百分点；7月单月，全国房屋新开工面积约为5710万平方米，同比下降19.7%，降幅较6月收窄2.0个百分点。其中，住宅新开工面积为3.2亿平方米，同比下降23.7%，降幅较1-6月扩大0.1个百分点。
房屋施工面积：2024年1-7月，全国房屋施工面积为70.3亿平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面积为49.2亿平方米，同比下降12.7%。
房屋竣工面积：2024年1-7月，全国房屋竣工面积为3.0亿平方米，同比下降21.8%。其中，住宅竣工面积为2.2亿平方米，同比下降21.8%。
1-7月房企到位资金为6.2万亿元，同比下降21.3%，连续4个月降幅收窄。
房地产开发企业到位资金：2024年1-7月，房地产开发企业到位资金为6.2万亿元，同比下降21.3%，降幅较1-6月收窄1.3个百分点。
国内贷款：2024年1-7月，国内贷款为9216亿元，同比下降6.3%；占比为14.9%，比上年同期提升2.4个百分点。
自筹资金：2024年1-7月，自筹资金为2.2万亿元，同比下降8.7%，降幅较1-6月收窄0.4个百分点；占比为35.6%，比上年同期提升5.1个百分点。
定金及预收款：2024年1-7月，定金及预收款为1.9万亿元，同比下降31.7%，降幅较1-6月收窄2.4个百分点；占比为30.2%，比上年同期下降4.8个百分点。
个人按揭贷款：2024年1-7月，个人按揭贷款为8478亿元，同比下降37.3%，降幅较1-6月收窄0.4个百分点；占比为14.1%，比上年同期下降3.7个百分点。
中指解读：
7月，政府继续稳定房地产行业信心。二十届三中全会《决定》全文重笔提及房地产，既有长期改革方向，也明确了短期举措，提出“……支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权……”；央行下调1年期和5年期以上LPR各10个基点，分别降至3.35%、3.85%，进一步降低购房者购房成本；7.30中央政治局会议强调要“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。同时各地优化政策持续跟进，广州放松港澳台及外籍人士限购，建面120平方米以上的住宅不限购；北京、昆明等地支持“以旧换新”。
数据上看，全国层面，受高基数效应减弱影响，1-7月新建商品房销售额、销售面积同比降幅继续收窄。重点城市层面，7月，上海、深圳、广州、杭州、苏州7月份新房成交活跃度有所回落，呈现出淡季特征，北京在6月政策优化推动下新房成交维持平稳；整体上，随着政策效果有所减弱以及市场传统淡季来临，新房市场仍面临较大调整压力。二手房方面，核心城市二手房市场延续“以价换量”态势，市场成交保持一定活跃度，北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州7月份二手房成交同比均明显增长，其中北京、成都7月成交量均为近一年以来月度最高水平。
当前核心城市二手房市场仍处放量过程，其中部分城市老破小价格调整幅度较大，房源性价比相对较高，刚需客户开始入场，成为二手房市场活跃度重要支撑，但新房市场调整压力或较难改变。短期来看，在二十届三中全会精神指引下，住房制度改革与政策优化节奏有望进一步加快。因城施策将进一步落实，地方政府将获得更多调控自主权，未来核心城市供需两端政策仍有优化可能。下半年在高基数影响减弱下，全国新房销售同比降幅预计将继续收窄，同时国企收储政策的落实推进也是决定市场恢复节奏的重要因素。
供应端，房地产开发投资仍在下行，新开工低基数效应下，连续5个月累计同比降幅收窄。究其原因，土地缩量未改、房企投资愈加审慎、房企资金承压、现有库存高位仍是制约供应端修复的重要因素。短期来看，新开工规模仍在低位盘整，房地产开发投资或继续下行，但随着项目“白名单”及“国企收储”工作持续推进，有望边际改善。