在曾经的深圳，有两种房子是坚不可摧的，一是豪宅，二是学区房。
但这两年，都很惨。
上个月（公元2023年12月），我们盘点了深圳豪宅的暴跌，现在再来说说学区房的全军覆灭。
01
先看全国闻名的百花片区。
2021年，网传拥有“深圳实验小学+深圳实验中学”顶级学位的国城花园小区有一套44平学区房成交总价为1420万元，按此计算，该房的单价为32.27万/平，创深圳学区房价格新高。
国城花园小区一直是深圳的“学区明星楼盘”，当时经过机构媒体核实，实际成交价应该在1300-1350万，约为29.5万/平，直逼30万。
但经过了两年的阴跌，国城花园现在多少？
2023年8月，小区的一套44平学区房成交总价为830万，该房的成交单价为18.86万/平，较高峰期跌了36%，总价跌了差不多500万。两年跌了500万，平均一年跌了250万，一个月消失20万。
真是人在家中坐，财富悄摸声的走。
前两天，有中介给我发了“国城花园7字头可卖”的消息，尽管我在公开渠道没看到有关房源，但它至少反映了一种预期：
小道消息已从过去的单价30万，到7万。
这触目惊心的跌幅，理论上已经是大崩盘了。
同是带双实验学位，南天二花园，2021年，一套82平方米的房子成交价格在1550万~1600万元之间，94平方米的成交价在1600多万，折合单价大概在17~18万/平。
2023年11月，一套88平的房源以1038万成交，折合单价11.78万/平，较高峰期跌了36.78%，总价跌了差不多也跌了四五百万，同样月均跌20万，一个月跌掉了多少打工人一年的年薪。
如果是真的话，相当于价格直接腰斩，原来买一套的价格现在可以买两套，跌幅超过50%。
事实上，作为对口百花小学及四大名校之一深圳实验中学初中部的小区，长城花园一直是学区房中的顶配，2020年成交价最高能达到13.5万/平。
但长城花园目前在二手网站上挂牌的多数房源已经低于指导价。小区指导价10万元/平，现在业主挂牌价普遍在8.4万/平左右，相较高峰期跌了37.78%，总价跌了400多万。
百花园一期，荔园+实验的学位，有中介发我说近期111平的房源报价1000多万，折合单价只有9万/平，价格回流到2016年。
这是我从百花片区中介手里要来的一份片区近期成交的房源记录。
看出什么了吗？
基本上12月份成交的学区房房源和指导价之间的波动已经非常小，甚至有低于指导价成交的，这放在两年前根本想都不敢想。
再看看另一个六大名校片区，香蜜湖。
东海花园，小区所带学校为深圳外国语小学和深高级中学，是香蜜湖最炽手可热的学位楼盘。
东海花园一期，最近放出一套建面约154㎡高层房源，挂牌总价为1690万，单价约为11万/㎡，低于指导价近300万。
这个价格几乎是5年来的最低点，直接梦回2018年，比起高峰时期2700万的成交价，一套跌没了1000万，已经跌去28%。
侨香村（带双名校福田实验学校侨香校区），小区2021年末普遍成交单价都去到12万/平。
现在同户型，最新总价门槛已经降到了980万，单价已经跌破11万/平。
中旅国际公馆，所在学区为荔园外国语小学（香蜜湖）+深圳高级中学南校区。21年小区115平的房源成交总价2348万，折合单价20.3万/平。
现在小区四房挂牌价1898万，该小区四房产品普遍在158平，折合单价只有12万/平；即便是3+1房，面积也在117平左右，折合单价为16.2万/平，相较高峰期总价至少跌了400万，跌幅至少在20%以上。
回到经典学区片区，罗湖。
罗湖东门板块的旭飞华隆园，螺岭外国语学区，2021年2月，30平455万，折合单价15.17万/平；2023年8月，31平154万，折合单价4.97万/平，最高跌幅达到67.24%。两年前的首付是两年后的总价，你说气人不？
罗湖东门168，同样是螺岭外国语学区，2021年1月，22平330万，折合单价15万/平；2023年7月，23平140万，折合单价6.09万/平，最高跌幅达到59.4%，基本当时买入的原价跌没了一半。
典雅居，深中学区，2021年挂牌均价在14.07万/平，2023年挂牌均价为9.97万/平，对比两年前跌幅达到29.10%，一平米跌4万块，哪怕是21年在这儿买了个单间，估计100万的损失肯定是有的。
不知道孩子们考上清华没有，毕竟家长们是真的真金白银的在为教育投入。
02
案例太多，不胜枚举。
但以上的案例真的不是特例，不信，我用四张图带你看看整体走势。
这是机构统计的一份深圳名校周边学区楼盘均价的数据。
这张图还是比较直观的：
1、深圳名校周边学区均价已经没有高于20万/平的了；
2、目前名校中价格最高的是南山的高新中学，挂盘均价为17.3万元/㎡。南山的学区房均价已经超过了福田、罗湖；
3、价格最低的学校是罗湖的翠园东晓，目前挂盘均价为7.0万元/㎡；四大之一的深圳中学，罗湖区的深圳中学目前挂盘均价为9.9万元/㎡；罗湖成为名校片区中性价比最高的学区。
中原还统计了一份名校学区房价的变动图：
这张表相比上一张更直观了：
1、统计表中的119个有效楼盘中，2023年挂盘均价下滑的小区共有112个，下跌的小区占比94.1%，这说明学区房价格下跌已经是普遍性了；
其中，跌幅最高的楼盘是宝中大学区的建兴楼，目前挂盘均价为7.5万元/㎡，2023年共下滑24.8%。
其次则是四大之一深实验初中部的长乐花园，目前挂盘均价为9.2万元/㎡，下滑22.5%。
同样下滑超20%的还有翠园东晓的东晓花园、宝中大学区的创业一村、深实验初中部的国城花园三个小区。
2、尽管跌幅已经很大，但119个小区中，仅3个小区挂盘价低于指导价。
它们分别是，南天大厦一期，最新挂盘均价10.7万元/㎡，下跌19.3%，指导价为12万元/㎡；
长乐花园，挂盘均价9.2万元/㎡，下跌22.5%，指导价9.87万元/㎡；
长安花园，挂盘均价9.5万元/㎡，下跌15.3%，指导价10万元/㎡。
虽然在跌，但名校的学区房依然还坚挺在指导价以上，比大多数普通住宅强太多。
这是近五年深圳重点学区楼盘成交量价：
整体成交价格从高点时期的9.35万/平方米跌至如今的6.85万/平方米，跌幅26.7%。
范围缩小到六大名校片区：
六大名校片区方面，也即福田的百花片区、香蜜湖片区，罗湖的深中周边（深圳中学初中部），南山的南二外周边（南山第二外国语海德学校），宝安的宝中周边（宝安中学初部），龙华的深高北周边（深圳市高级中学北校区）。
2023年，六大名校整体成交量2150套，较去年大幅增长，但这不能说今年在变好，只能说明去年太差了。
因为今年成交量较高点时期，跌了54.6%，妥妥的腰斩。
另外价格方面，六大名校片区的成交均价也从132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。
目前成交均价这条线还不会不继续下探，还不好说，但要是再跌，估计就跌破10万+了。
最后，我们来分析下啥原因。
一是大环境，这点不多bb，懂的都懂。
现在路边随手抓一个房子，房价较高峰期就有可能降了20%。
二是挤泡沫。这轮下跌中，跌的最狠的反而不是刚需房，而是豪宅和学区，原因就是之前大涨中，这两个产品被吹得太高了。
价格到了它承受不住的高度，跌下来是迟早的事儿。
三是价值回归。很多学区房，尤其是百花和罗湖，房子破的没法住人，楼龄可能比家长的年龄都要大，正常这样的房子放在我们老家县城都没人买，但因为在学区范围内，偏偏很多人抢。
但抛开学区和地段，这个房子值这个价吗？不好说吧。随着大学区制和名校教育集团化的变化下，有些学区房的优势就没那么明显了。
不过别忽视其中的变化：
名校学位这样的稀缺资源还是有价值的。
这些房子虽然在跌，但大多数仍远远高于指导价，跌掉的只是过去的学区溢价而已。
百花片区的中介闲聊时和我说，年底又是家长们看房的高峰期，最近接待量蹭蹭在往上涨。
过去上涨的根本逻辑在于资源分配不均，有限的名校捆绑了片区内的房子形成炒作氛围。但长期来看，随着深圳基础教育的改革，名校学区房的光环肯定会慢慢淡化；再加之现在出生人口数量的减少，学区紧张说不定就会蜕变为时代的记忆；其实如果不是为了孩子上学，没人看得上动辄十几万的老破旧，价值回归是迟早的。