回望2018年，昆明楼市整体呈上行态势，但最近几个月以来，昆明土地频频流拍，开发商拿地变得十分谨慎，商品房销售和房价涨幅也开始放缓，在这种背景下，2019年昆明楼市会呈现什么样的发展态势？房价是涨是跌？本月初，克尔瑞、锐理和同策机构都对今年昆明房地产市场做出了预判，近日，云南房网又分别就此采访了三家研究机构，让我们来听听他们的看法：
克而瑞：今年昆明房价回落为大概率事件
克而瑞数据：2014-2018年昆明商品住宅市场供求价走势
商品房市场方面，2019年商品住宅供应持续增加，预计2019年第一季度新增供应量将放量，未来供应放量，房价回落为大概率事件，5%-10%左右降幅，随之进入整盘期。商业和写字楼的供需矛盾依旧显著，但预计2019年供应仍将持续增加。
但有意思的是，在云南房网采访克而瑞重庆机构总经理兼昆明负责人王伟时，他对今年昆明房价走势的判断却与克尔瑞的公开报告略有出入，王伟认为，今年昆明商品房成交会稍有回落，房价可能会出现稳增。
克而瑞重庆机构总经理兼昆明负责人王伟
云南房网：克而瑞数据显示，2018年昆明商品房成交面积达1360万平方米，同比小幅增长，但去年最后几个月已出现商品房销售放缓的迹象，您觉得今年昆明的房子还会有2018年那么畅销吗？
王伟：就成交量的预测而言，我们认为19年昆明的成交量会稍有回落，因为这里面最主要的原因是市场热度随着全国性的下滑，昆明也将进入到下滑周期。但是这个回落的空间我们认为并不会非常大，因为首先，昆明的政策依然还是相对宽松的，其次，外地投资客的比例也还是比较高，本地刚需和改善需求的量也还是很大，所以我们认为，2019年昆明的楼市还是以维稳为主。
云南房网：根据克而瑞数据，2018年昆明商品住宅成交均价同比增长近3成左右，您认为今年昆明房价还会继续上涨吗？
王伟：我认为稳增的可能性比较大，因为昆明跟其他城市不大一样。从2018年昆明的供货结构来看，主要供应来自于城市新区和城市外围，但到了2019年，整个昆明的供货结构会回归到核心区域，来自昆明城市中心区的供应量会更大，而中心区的房价相对较高，所以整个供货结构的改变，有可能会导致昆明账面上的房价稳中有增。
昆明锐理：2019年昆明住宅价格横盘，商业和办公物业继续回落
按照昆明锐理分析，2018年昆明连续出台限售、限购、限价的调控政策，市场立即进入调整期，预计2019年昆明将继续保持目前当前政策，保持较为宽松的政策环境，加码调控可能性小。
对于商品供求方面的预判，锐理机构认为2018年昆明商品房供应1062万方，成交913万方，整体供求趋于平衡，结合近两年土地成交以及过规项目推导，2019年全年预计供应1500万方，去化在900-1000万方。
锐理数据预测2019年呈贡将成土地供应大区
房价方面，预计2019年如果在政策不松动的情况下，价格不会出现暴涨（上浮不得超过6%），
很有可能在2019年会横盘甚至回落，开发商大多会采取以价换量的营销模式，办公和商业在价格上会持续回落。
锐理数据云贵区域总经理梁彩霞在采访中继续了公开报告的观点，认为今年昆明房价可能会调整往下，但是不会暴跌。
锐理数据云贵区域总经理梁彩霞
云南房网：根据昆明锐理数据，2018年昆明商品房成交面积同比下降了14%，这与克而瑞以及同策机构统计的商品房成交同比上涨的数据出入较大，请问锐理数据的统计口径和区域范围是怎样界定的呢？
梁彩霞：昆明锐理统计的范围只涵盖主城5区（官渡、西山、盘龙、五华、呈贡）的数据，年报发布的商品房统计数据只涵盖住宅、商业、办公，其中住宅只是普通住宅，不含政策性住房，并且车位也没有统计在内。
云南房网：按照锐理数据，2018年昆明商品房成交均价同比上涨了24%，全年成交均价达到了14127元/平米，梁总您觉得2019年昆明房价是涨还是跌呢？
梁彩霞：2019年的新房成交量如果政策依然保持不变，成交量预计是会下降的，同时价格也会调整往下，但是不会暴跌，2019年政策的主基调是维稳，也包括房价的稳定，房价暴跌更可怕。
同策机构：今年昆明房价整体保持平稳，降息可能性大
同策机构分析认为，在当前房地产市场下行周期及宏观经济降速压力凸显的情形下，地方政府将合理权衡保增长稳才在和稳房价，适度修正前期调控措施；金融机构将适当放松按揭贷款首付款比例、按揭利率的过度限制，适当增加按揭贷款额度。
商品房销售方面，一线城市销售增速将筑底反弹，二三四线城市继续见顶回落，结合目前取证情况，预计2019年昆明商品房潜在供应量1462万平方米，全面可售总量4000万平方米。虽然政策无放松可能，但2019年二季度存在降息降准可能性，刺激部分需求，全年住宅成交量或在820-880万平方米。
云南同策房地产经纪有限公司总经理赵磊
在接受云南房网采访时，云南同策房地产经纪有限公司总经理赵磊再次强调了他们在公开报告中对今年昆明楼市的看法。
云南房网：同策报告显示，2018年昆明商品房成交1375万方,同比上涨2%，但同时报告中也指出昆明市场下行预期逐渐明朗，今年二三四线城市继续见顶回落，请问同策机构是为何做此判断呢？您认为今年昆明楼市走向会如何呢？
赵磊：由于去库存红利消退，棚改货币安置减少，短期内调控政策难以转向，根据国家统计局统计数据，二三四线城市销售同比增速持续收窄，销售将持续回落。土地市场上，去年下半年土地流拍率大幅增加，政府在下半年出让土地力度加大，房企根据自身战略，调整拿地策略，拿地积极性有所收缩，土地流拍量提升，部分同区域成交土地，下半年溢价率与上半年差距较大。
7月份，昆明调控政策出台，整体均价由6月高点，保持震荡回落态势，房企抢抓回款任务，积极取证，新增供应大幅走高。成交方面，去年下半年，楼市整体开盘认购率持续下滑，置业者观望氛围提升，月均去化下行，供求比持续上升。结合目前土地、二级市场及购房者观望，2019年，市场整体存量将会处于上行通道，在限购、限价政策从严执行的背景下，投机者撤场，成交量或将出现震荡回落，整体价格保持平稳。
云南房网：去年昆明房价和房贷利率都是一路攀升，在目前的经济形势下，您觉得今年昆明的房贷利率会存在降息可能吗？
赵磊：去年国外贸易战短期导致国内GDP下滑，国内中国经济整由高速增长转向高质量增长，也意味着经济处于下行通道。在房价不断攀升的形势下，居民杆杠率飙升，透支居民消费能力，消费增长乏力。为应对贸易战带来的负面影响，需实施适度的扩张性财政政策，进行定向降准等政策，1月央行已进行一次降准，降息将成为大概率事件。全国各地，部分银行出现一定的房贷利率回调，将刺激部分刚需和改善需求置业。
从三家机构的预测来看，基本都认为2019年昆明楼市会以维稳为主，房价和商品房成交量可能会有小幅下降，但幅度不会太大。