日前，中国社科院财经战略研究院发布了2018年12月《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称“报告”)。报告指出，11月全国房价良性回调，坚决遏制房价上涨的调控目标初步实现。在房价下跌城市增多、跌幅增大的同时，重点城市二手住房成交量有所放大，表明住房市场处于良性调整状态。
房价下跌城市较快增加重点城市住房成交量回升
2018年11月全国房价良性回调，坚决遏制房价上涨的调控目标初步实现。房地产调控政策保持了延续性与稳定性，部分开发商及住房投资者关于房地产调控全面放松的预期一再落空，开始逐步降价售房。大数据房价指数监测显示，2018年11月142个样本城市房价平均环比下跌0.802%，跌幅比上月扩大0.5个百分点。房价环比下跌的城市为113个，比上月增加29个，占样本数的80%。环比持平城市1个。
在房价下跌城市增多、跌幅增大的同时，重点城市二手住房成交量有所放大。在价跌量增的背景下，不仅市场整体风险可控，而且居民购房负担有所减轻，房地产调控取得了预定的效果。2018年11月，十大城市二手住房成交量指数比上月增长13.9%。重点城市住房成交量随着价格下降而放大，表明房地产市场并没有因价格下调而丧失流动性。
重点城市成交量的放大表明住房市场处于良性调整状态，这也为进一步完善住房市场体系和住房保障体系、构建房地产市场健康发展长效机制提供了有利条件。
各级城市房价均以下降为主市场调整的背景有所不同
2018年11月，不仅一二线城市房价继续调整，三四线城市也总体进入房价下调阶段。大数据房价指数监测显示，2018年11月一线城市房价环比平均下跌1.49%，跌幅比上月收窄0.37个百分点。广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌。其中11月深圳环比下跌1.39%，北京环比下跌1.64%，广州环比下跌1.51%，上海环比下跌1.43%。与上年同期相比，2018年11月一线城市平均同比下跌0.675%，其中上海同比下跌12.04%，广州仍同比上涨8.19%。
2018年11月二线城市房价环比下跌1.306%，跌幅比上月进一步扩大0.193个百分点。除了大连、沈阳环比微涨外，其余二线城市房价均不同程度下跌。其中西安、青岛、成都、武汉等曾经的热点二线城市房价下跌相对较快。
2018年11月，三四线城市房价环比下跌0.678%，跌幅比上月扩大0.572个百分点。118个样本城市中，下跌的城市达91个，下跌城市占比77%。温州、湖州、西双版纳、上饶、嘉兴等三四线城市房价下跌速度相对较快。
虽然房价都处于回落调整状态，但各级城市房价调整的背景有所不同。2017年下半年以来，一线城市已经经历了一波房价调整，北京房价较2017年4月高点的最大跌幅曾接近20%。只要外部经济环境有所改善，市场随时有可能重新复苏。三四线城市上半年正经历了一波较快上涨，多数城市房价同比涨幅仍较高。由于目前才刚进入阶段性调整，距离再次复苏仍需时日。二线城市的市场状况则居于一线及三四线之间。
二三四线城市仍将继续调整
对于当前房地产市场的形势分析与预测。报告认为，一线城市或将率先缓慢复苏。从城市格局看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小，市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化，但政策进一步趋紧的可能性并不大。另一方面，经历了2017年以来的持续调整，一线城市房价风险已经得到一定释放。市场复苏目前主要受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境。一旦外部经济环境有所改善，一线城市楼市可能会率先缓慢复苏。
二三四线城市仍将继续调整。二三四线城市大多仍处于增量房市场阶段，当销售不畅时，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价下降压力。2017-2018年，二三四线城市房价大都累积了不小的涨幅，客观上也有调整的需要。
对此报告建议，继续抑制住房投资投机，坚持“房住不炒”。在城市化大背景下，住房供求矛盾长期存在，“房住不炒”仍是新形势下住房政策的前提;对于一二线城市而言，限购、限贷等行之有效的需求管控政策，仍有必要继续实施。住房总量不足仍然是一二线城市住房市场的主要矛盾，住房需求管控政策没有整体退出条件;继续支持首次购房需求，合理支持居民改善性住房需求。通过对市场利率的调节，抑制首套房贷利率的大幅上浮，切实降低居民首次购房的还款负担。(王子侯)