原标题：住建部严厉训斥，这极其罕见。︱刘德科
这种训斥极其罕见。过去几年，放松楼市的‘一日游’政策并不少见；但是，被住建部公开训斥而变成‘一日游’政策，这极其罕见。
罕见的严厉
被住建部训斥的，不是普通地级市，而是省会城市南昌。昨天（3月25日），住建部‘要求江西省和南昌市切实提高政治站位’，房住不炒，房不刺经，稳地价、稳房价、稳预期……
这是非常严厉的语气。为此，住建部做了三件事情——
第一，跟江西省专门就此开视频会议；
第二，‘将南昌市列入房地产市场监测重点城市名单’；
第三，‘即日已派出督导组赴南昌市现场督导’。
起因是：前天（3月24日）南昌市政府在官网上发布了一份文件，被媒体报道为‘给限购松绑’。
江西省的态度是：‘责令南昌市立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定。’
南昌市的态度是：‘将深刻吸取教训，立即收回文件，并举一反三……’
南昌为何疏忽了
前天南昌那份文件，叫做《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》；光看文件名，跟此前成都上海的调控文件几乎一模一样。但风向完全不一样。
最惹眼的其中一条是：‘大南昌都市圈居民购房同权’。简单说就是，九江、抚州、宜春、上饶等纳入‘大南昌都市圈’的那些区域，都可以跟南昌当地人一样买房。这样一来，南昌将会涌现数百万人口的购房资格。
这一条，被住建部鉴定为：‘与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符’。
南昌当然是错了。南昌的初衷是为了加快形成‘大南昌都市圈’。在过去，住宅开发是城市化的有效工具（虽粗暴但有效）：房子是一个触点，它能提高购房者跟一座城市的互动频次。但更精细、更进取、更高级的工具，显然不是住宅开发。培育和发展都市圈，首先要靠产业链，而不是靠住宅开发。
更何况，现在住宅这种商品已经变成了一种高度敏感的东西。所以，住建部的第一句就是要求‘切实提高政治站位’。
南昌为什么没‘紧绷房地产调控这根弦’？其中一个原因是：南昌楼市不热。过去五年南昌的房价涨幅不高，跟乌鲁木齐差不多；目前南昌的房价绝对值也不高，跟石家庄差不多。
在国家统计局前些天公布的2月份房价数据中，南昌是二手房价格环比下跌的少数城市之一。
首先得有预判能力
但是，当前楼市不热，就可以松绑限购吗？放在前几年，或许可以；哪怕是去年，或许也可以。但是今年不行。今年不一样在哪里？简而言之，是这两点——
●碰上了外部的‘世界性资金过剩’
●中国自身的房地产周期性，使得2021年面临行情上扬压力（2021年很像2016年）
所以，今年一季度都还没结束，我们就看到了全国各地此起彼伏的调控。住建部副部长倪虹先生更是马不停蹄地赶赴各地‘调研督导’。
这一轮调控跟过去不一样：过去是调控追着楼市行情跑，很被动；现在则是赶在楼市行情爆发前狠狠调控，努力削平楼市行情高峰。
未雨绸缪，首先得有预判能力。对于当前这一轮调控的部署，住建部是已经事先充分预判了楼市行情走势。
所以，即便楼市不热，也必须‘紧绷房地产调控这根弦’。因为，像南昌这样的楼市不热，仅仅只是当前状态，不代表接下来的趋势。稍有活力的城市都要拎着政策工具箱，时刻准备着出手——直辖市、省会城市、副省级城市、GDP万亿城市、人口千万城市、人均可支配收入过五万元城市、靠近超级城市的城市……
春节前，我们还写了一本《中国房价报告2021》进行特别预警。无论是城市调控决策者，还是房企，抑或是购房者，如果对于今年的楼市走向没有基本判断，是要出洋相的。