您当前使用的浏览器版本过低，可能存在安全风险，建议升级浏览器，或者用以下浏览器浏览
购房神器-拼房帝
近年来，房价水平不断走高，面对“买不起”的现实，租房成为许多年轻人不得已的选择。然而买不起的城市，租房压力也不容小觑，买房和租房的双重压力让生活在热点一二线城市的人们唏嘘不已。根据数据显示，当前我国的租售比远远偏离国际合理区间，并且租金与房价差距仍在拉大。2021年我国重点50城的租金回报率为1.95%，较2020年下降0.02个百分点，按照这样的租金收益，甚至不及将购房款存银行收定期利息。巨大的房产价值却缺少获取合理回报的途径，租金与房价之间的偏离程度仍在扩大。更重要的是，高房价不仅让居民买房变得更难，还带来了房租价格的上涨，尤其在大城市就连租房似乎都难逃压力。根据数据显示，一线城市租金收入比达30%左右，也就是说每月收入有30%需要拿来缴纳房租，可想而知租房压力有多大。
当前我国已经从政策方面着手解决居民的住房难题，“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出，完善住房市场体系和住房保障体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。近日，央行和银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。针对租赁住房的政策倾斜力度不断加强，预计在接下来租赁住房供应将会大大增加，对于稳定租金水平、缓解住房压力有着重要作用。
一、租售比：全国大中城市租售比远远偏离国际标准，2021年偏离度进一步扩大
通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。根据诸葛找房数据研究中心监测的重点50城来看，2021年平均租售比为1：615，远远偏离国际标准，且较去年偏离程度有所扩大。中国的租金水平一直较为稳定，租金涨幅跟不上房价的涨幅，2021年租赁市场在疫情防控常态化下有所恢复，但仍不及房价涨幅，导致租金和房价偏离度进一步扩大。具体来看，2021年重点50城平均房价为20699元/㎡，同比上涨1.36%，租金水平为33.64元/㎡/月，同比上涨0.24%。房产的属性仍偏离了其居住价值。从各大城市来看，重点50城中大部分城市均偏离了国际上的合理区间，50城中仅有银川一个城市位于国际合理区间。
（注：租售比=单位月租金：单位房价）
对比各等级城市的租售比，2021年一线城市平均租售比为1:654，二线城市平均租售比为1:599，三四线城市租售比为1:616。整体来看，二线城市租售比更接近合理区间，其次为三四线城市，一线城市偏离合理区间强度较大。一线城市房价水平处于高位且坚挺，租金难以追上房价上涨的速度，租金偏离房价的程度较高；二线城市由于具备基本配套，近年来人才引进政策频频，租赁市场存在支撑，租售比与合理区间更为接近；三四线城市租赁市场缺少就业支撑，人口呈流出迹象，租赁呈现较低水平，因此三四线城市的租售比与合理区间的偏离程度大于二线城市。
注：租售比=单位月租金：单位房价，租金回报率=房屋年租金/房屋总价
以4个一线城市为例，深圳租售比较低，2021年租售比为1：756，租金偏离房价的程度较高，与国际标准更是相差甚远。深圳坐拥粤港澳大湾区的规划利好，新兴产业发达，近年来落户政策放宽，每年吸引众多年轻人来此置业，加之本身宅地资源稀缺，供求不平衡现象加剧，导致深圳房价易涨难跌。而从租金来看，深圳2021年平均租金为89.61元/㎡/月，尚不及上海的租金水平，如此高企的房价搭配这样的租金水平也就能解释深圳租售比为何如此之低。
北京和上海的租售比分别为1：633和1：622，相对而言，北京和上海的房价水平略低于深圳，并且北京作为首都城市，是全国房地产调控的标杆城市，长期趋严的调控下房价水平上涨空间受限，导致租金偏离房价的程度次于深圳。与此同时，广州的租售比要更接近于合理区间，与北上深有着明显差距，无论是在房价还是租金水平上均明显逊于北上深，尤其是房价水平约为深圳的一半，可以说是四大一线城市中租售比最为合理的城市，租金偏离房价的程度较低。
二、租金回报率：租金回报率下滑，银川租金回报率领跑50城
租金回报率，是与租售比类似的一个概念，是指月租房获得租金同房屋成本的比值，是用来衡量地产投资收益情况的指标。从国际上来看，租金回报率以3.5%为分界线，认为租金回报率在3.5%以上的城市，是有价值购买并且出租的，租金回报率在3.5%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。再进一步说，租金了反映实际的居住需求，房价如果比租金高出很多，那意味着房价存在投机炒作的成分。全球重点城市租金回报率多位于3%以上，日本东京、美国纽约租金回报率已经达到5%以上。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年中国重点50城租金回报率为1.95%，较2020年下降了0.02个百分点。
从全国大中城市租金回报率来看，东部沿海城市的租金回报率普遍偏低，而中西部重点二线城市回报率要明显高于东部城市。其中西北城市银川租金回报率领跑50城，2021年租金回报率为4.87%，是少有一个租金回报率高于3.5%的城市。其次为乌鲁木齐，租金回报率为3.31%，哈尔滨、沈阳、大连等东北城市以及成都、重庆、南昌等中西部城市均位居前列。相较而言，长三角及珠三角经济圈多处于低租金回报率区间，如三亚、东莞、深圳以及宁波、苏州、南京、杭州、无锡等，租金回报率均不足2%。
图1：全国重点50城租金回报率分布
对比各大经济圈来看，西北城市2.87%的租金回报率位居榜首，较去年提升0.03个百分点。2021年租金涨幅超过了房价的涨幅，西北城市地处内陆，对外交通不发达，以传统产业为主，对人口的吸附能力偏低，房价上涨动力弱；其次为东北城市，2021年租金回报率为2.6%，位列第二，较去年的2.83%下降了0.23个百分点，2021年东北城市的租金小幅下跌5.1%，东北地区缺乏优质产业支撑，人口大量流出，租金水平无力支撑。西南城市的租金回报率为2.5%，位居第三，较2020年下降0.07个百分点。
租金回报率较低的经济圈为海峡经济圈，2021年租金回报率为1.57%，较2020年提升了0.09个百分点。海峡经济圈囊括了厦门、福州等城市，平均房价水平在各大经济圈中处于先进地位，而租金却远远落后房价水平。其次，长三角和珠三角经济圈以1.78%和1.86%的租金回报率略高于海峡经济圈。房价上涨态势仍然强于租金，长三角经济圈大部分城市在2021年房价呈现上涨态势，平均涨幅超过7%，其中盐城的房价涨幅较高超10%。相较于长三角，珠三角的房价上涨幅度偏缓，平均涨幅约2%，涨幅较高的为东莞，高达9%，在深圳等城市调控升级后，部分购房需求外溢至临近的东莞等，一定程度上拉动房价上涨。根据第七次人口普查数据，广东省人口比10年前增长约21%，而其中东莞市人口相对10年前增长27%，也就是说东莞市人口增长明显高于广东省人口增长，人口规模的增加一定程度上增加了购房需求，推动房价的上涨。
三、售租比：重点50城购房需超50年才能以出租回本，厦门租房较买房更为合算
相较于租售比的概念，售租比则更能形象的反映出居民买房回本的难易程度。通常来看，售租比越高，说明通过出租回本的年限越长。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，全国50大中城市的平均售租比为51.3年，也就是中国居民想要用租金收回买房成本需要51.3年，较去年增加了0.6年。
50个城市中，售租比大于平均值的城市为22个，主要集中于长三角、珠三角及环渤海经济圈。其中，厦门售租比为76.7年，高居榜首，也就意味着居民需要76.7年才能通过租金收回买房成本，厦门作为旅游业主导的城市，近年来受到区位和环境优势的利好带动，吸引了一大批外地客户涌入，加之宅地资源稀缺，房价上涨较快，使得租金与房价之间极度不匹配；宁波售租比位居第二，为76.4年，较去年增加11.2年，意味着在宁波想要用租金收回买房成本难度加大。2021年宁波房地产市场跌宕起伏，上半年楼市热度攀升，随后“416”宁波史上最严楼市调控政策、二手房指导价等纷纷出台，热度急转直下，但是全年来看房价涨幅仍然可观，全年房价上涨超10%。售租比位居第三的城市为三亚，同样作为旅游城市，2021年三亚售租比为70.7年，较去年增加了5.4年。整体来看，这几个城市收回成本的年限已经超过我国土地的使用年限70年，这样看来买房显得得不偿失。东莞、青岛、深圳、苏州紧随其后，2021年售租比均超过了60年。
与此同时，低售租比城市主要集中于西北、西南以及东北区域。银川、乌鲁木齐、桂林位居低售租比TOP3，银川的售租比为20.5年，是50城少有售租比符合国际标准的城市，如果单纯从售租比来看，在银川买房比租房更为划算，毕竟出租只需要20年就能收回成本。银川2021年房价水平为7505元/㎡，房价在重点50城中垫底，租金为30.45元/㎡/月，在重点50城中位居中上水平，这样来看，在银川买房更为合算。乌鲁木齐、桂林、贵阳、湛江、南宁等城市售租比均在30年左右，收回买房成本的年限也不算太长。
图2：2021年全国大中城市房价售租比（年）
注：售租比=房价/年租金，下同
从售租比的变化情况来看，长三角、珠三角城市售租比上涨的占据多数。其中，宁波的售租比较去年增加超10年，通过出租收回买房成本的难度增大，作为长三角经济圈的热点城市，2021年房价上涨速度远远超过租金，2021年平均房价涨幅超10%。其次为呼和浩特，售租比为21.7年，较2020年增加6.7年，呼和浩特在2021年房价和租金呈现不同幅度的下滑，且租金跌幅远超房价跌幅，带动售租比上涨。东莞、三亚作为珠三角的重点城市，2021年售租比分别为67.5和70.7年，较2020年上涨了6.3年和5.4年。受到规划利好的带动，房地产市场发展迅速，房价水平迅速上涨，而租金上涨的速度远远及不上房价上涨的速度。
售租比下降的城市，多位于环渤海经济圈、中部城市，下降幅度在2-8年左右。其中，厦门位居降幅首位，售租比下降了8.1年，也就是说买房回本的年限缩短了8.1年。保定、石家庄等环渤海城市随着经济产业失力，房价难以维系，2021年房价呈现不同幅度的回落，带动售租比年限下降。苏州2021年售租比为62.4年，较2020年下降3年，2021年苏州二手房存量进一步扩大，议价空间进一步加大，价格继续下跌，导致售租比有所下降。
四、租金收入比：长珠三角次热点城市租房幸福指数高，威海对租房群体最为友好
除了租售比之外，租金收入比也是考量租金价格合理程度的关键指标。租金收入比指的是房租与收入的比值，直接反映居民租房压力。现以20㎡作为平均租房面积，绘制出重点50城的租房压力图。
根据压力地图可以看出，深圳、上海、北京三个城市格外突出，租金收入比分别为30.4%、28.9%、26%。在北上深这些城市租房的年轻人们，租房成本达到了收入的30%左右，由此可见，在这些一线城市生存不仅面临着购房的压力、租房压力也是不轻。不仅这些一线城市，像三亚、厦门、南宁、杭州这些热点二线城市租房压力也不容小觑。与此同时，威海、泰州、中山作为租房压力较低的三个城市，可以说是生活最惬意的城市，长三角城市常州、无锡租房压力也较轻，加上长三角的优质配套，生活的幸福指数相对较高。
图3：2021年全国重点50城租房压力地图
对于租房群体来说，获得高收入的同时支付较低的租金那是最理想的状态。根据诸葛找房数据研究中心建立的租房幸福指数，租房最幸福的城市包括宁波、金华、常州等长三角的二三线城市，中山、佛山、东莞等珠三角城市，以及青岛、济南、武汉等，这部分城市租金水平低于50城市平均租金，但是收入高于55151元的平均值，幸福指数相对较高。可以看出，租房幸福的城市往往不是区域内的头部城市，而是以区域内的第二梯队城市为主，这部分城市一方面能承接头部城市的影响力，另一方面本身的租房成本又相对偏低，生活的满意度、幸福度更高。另外，租房最难的城市当属收入水平低而租金高企的城市，如三亚、福州、大连、天津这部分城市，城镇居民人均可支配收入低于55151元，其中三亚人均可支配收入为44199元，租金水平高达39.39元/㎡/月，以平均租房面积来看租房者一年要支付的租金达一万元左右，租房的幸福感较弱。