2020年依旧坚持“房住不炒”调控主基调不变，精准实施“因城施策、因企施策”，促进房地产市场平稳健康发展。全年呈现“先扬后抑”态势，上半年为缓解疫情影响，各地出台多项政策为房地产市场、企业减压。中央及各地地方政府通过释放流动性，施行分期缴纳土地出让金、延长竣工、发放购房补贴、加大人才引进等一系列政策提振市场信心。在货币政策、财政政策及各地政策叠加扶持下，房地产行业快速恢复，多地房市升温。下半年政策收紧，针对房企的“三道红线”融资新规、针对银行等金融机构的房地产贷款集中度管理制度出台，强化监管，热点城市陆续升级调控。金融红利逐渐消失，降负债成重要任务。
房地产上市公司在综合实力、盈利能力、抗风险能力、投资潜力和成长能力等方面具有较强行业代表性，因此通过深入研究这一企业集群能够充分反映和折射出整个房地产行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向等方面的基本趋势。同时日趋复杂多变的市场形势对房地产开发企业提出了更高的要求，由于房地产上市公司的信息披露情况较为完整和准确，通过科学、公正、客观、权威的评价指标体系、评价方法和深度典型分析，对其综合实力进行评估和深入研究，可以有效促进房地产开发企业以及整个行业的良性竞争和健康发展，对于房地产市场未来发展具有强有力的指导意义。
上海易居房地产研究院主持的“中国房地产上市公司测评研究”工作已连续开展14年。本次测评仍然延续过去13年的测评研究原则，遵循数据客观、方法科学、立场公正，在测评研究中遵循公益性原则，对房地产上市公司进行客观梳理，并在深度跟踪研究企业的基础上发布《2021中国房地产上市公司测评研究报告》及2021年中国房地产上市公司排行榜，同时发布中国房地产上市公司单项榜，发掘行业中综合实力强、具有发展潜力的优秀房地产企业群体，从而引领行业向纵深发展，提升整个房地产业的专业化水平。根据中国房地产上市公司测评研究对象筛选标准，本次测评的研究对象为沪深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合计195家。与2020年相比，纳入测评的上市公司总数净减少7家。
中国房地产上市公司测评从运营规模、抗风险能力、盈利能力、成长能力、经营效率、创新能力、社会责任、资本市场表现八大方面，采用20个二级指标和44个三级指标来全面衡量房地产上市公司的综合实力。
根据2021中国房地产上市公司测评榜单显示，10强上市房企整体没有太大变化，榜单变动率为10%。其中，万科位列第一，碧桂园排名提升一位，位列第二，恒大、融创、保利、中海分别位列第三、第四、第五、第六，华润置地、龙湖集团排名与上年一致，分别位列第七、第八；招商蛇口排名提升三位，位列第九，首次跻身前十；新城控股位列第十。
以2020年12月31日收盘价计算，沪深300指数全年累计上涨27.21%，申万房地产行业指数全年累计下跌10.85%，跑输沪深300指数38.06个百分点，在申万28个一级行业内排名靠后。港股方面，恒生中国（香港上市）100指数全年累计上涨1.97%，恒生中国内地地产指数全年累计下跌23.62%，跑输大盘25.59个百分点。总体来看，两地房地产板块走势均弱于大盘。
2020年上市房企总资产均值1577.89亿元，同比增长11.96%；净资产均值为336.91亿元，同比增长13.75%；房地产开发业务收入均值为274.96亿元，同比上涨1.84%；营业利润均值为52.47亿元，同比下跌7.15%。总资产均值、净资产均值、房地产开发业务收入均值增速均处于下降趋势，营业利润均值多年来首次下跌。
“三道红线”的监管压力下，房企纷纷采取多种方式降杠杆，净负债率在短期内调整幅度相对较大。短期偿债能力方面，流动比率均值为1.65，速动比率均值为0.64，两者与上年相比，均基本保持稳定。现金短债比中位数为1.30，较上年提升0.21%，上市房企货币资金对短期债务覆盖情况有所改善，短期偿债能力提升。
2020年，综合剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比、流动比率、速动比率等指标分析得出，强抗风险层级和中抗风险层级的企业分别约占上市房企总量的24%和20%，合计占44%；低抗风险层级和弱抗风险层级企业分别占比约26%和30%，合计占56%。与上年相比，强抗风险层级企业和弱抗风险层级企业占比明显提升，部分上市房企控负债、降杠杆举措效果显现，同时抗风险能力两极分化明显。
2020年，上市房企营业利润均值52.47亿元，同比下降7.15%；净利润均值32.17亿元，同比增长12.17%；净资产收益率均值8.78%，同比下降7.60%；总资产报酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除净利润均值外，其余各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。
2020年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净利润和净资产规模均实现增长，除净利润外，增速均有所下滑。
行业整体规模增速放缓、叠加“三道红线”、“土地两集中”政策，对房企的资金要求、调配能力、测算能力等都是非常大的挑战，抱团取暖已经成为行业共识。从具体情况看，北京首轮集中土拍共54家企业参与，其中37个联合体；在重庆出让的48宗土地中，有8幅地块为联合竞拍竞得。从9大城市首轮集中拍地拿地企业情况来看，超过10%的地块被联合体获得。
2020年，上市房企经营效率稳中有升，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.38、0.28和0.20。其中，存货周转率均值较2019年上升0.05，其余两项指标与2019年基本持平。
“三道红线”和“两集中”等强监管环境下，上市房企存货规模增速变缓。2020年存货同比增长14.80%，增速较2019年下降7.80个百分点。从存货集中度情况看，10强上市房企总存货占比约42%，30强房企占比约67%，50强房企占比约81%。
2020年，各大房企更是以高度的社会责任感，在抗击疫情的道路上表现出了应有的担当。截至2021年5月11日，10强上市房企中发布2020年社会责任报告的有5家，50强有16家，100强中有34家。其中，典型房企如万科、保利、招商蛇口等已连续多年发布社会责任报告。从上市房企社会责任类型分布来看，2020年，约15%的上市房企属于高贡献度型，较上年增加8%。弱贡献度型上市房企数量最多，约占75%，较上年增加22%。其余两种类型房企数量占比均有所下降。
科技智慧也是房企产品创新的重点之一。一方面，房企纷纷提升自身科技创新的能力。另一方面，房企积极与科技企业合作，探索科技技术在房地产行业的具体应用。