利率下行预期推动REITs普涨后市投资机会如何？中金公司中信建投reits

展望未来，REITs的中长期投资价值也得到了多家机构的认可。中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙指出，随着更多资金的入市，公募REITs的长期投资价值必将获得更多投资者的认可。中金公司指出，若政策进一步加码，强周期REITs项目的经营基本面或有望改善，消费、一线城市产业园以及货运占比较高的高速项目或率先受益。

REITs二级市场普涨，利率下行预期或是主因

近日，REITs二级市场上涨明显。中证REITs全收益指数于12月10日上涨0.81%，11日上涨1.29%，12日上涨0.53%，13日微跌0.02%。

具体到基金产品来看，中信建投国家电投新能源REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、红土创新深圳安居REIT、华泰南京建邺REIT等多只基金于12月9日至12月14日连续5个交易日上涨。其中，红土创新深圳安居REIT当周涨幅超11%。

谈及近期REITs二级市场普涨的原因时，业内人士指出，利率下行是重要原因之一。REITs作为具有相对稳定分红特征的投资品种，兼具一定固收产品的属性，在低息周期普遍表现更好。

此外，12月9日中央政治局会议传递的积极货币和财政政策信号，还强调了“大力提振消费，提高投资效益，全方位扩大国内需求”，这也有助于提升REITs投资者的信心。有业内人士指出，“政策利好，特别是对消费和投资领域的重视，有望改善REITs底层资产的经营状况，有望为公募REITs市场注入活力，有助于推动市场的反弹。”

REITs后市投资机会如何？

展望未来，多家机构看好REITs的中长期投资价值。

徐程龙指出，目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金，随着更多资金的入市，公募REITs的长期投资价值必将获得更多投资者的认可。

还有机构指出，在2025年，我REITs市场或延续三条主线，投资者可考虑进行均衡配置。

具体来看，一是强周期板块。中金公司指出，自924国新会议以来，促经济政策陆续推出或进一步带动宏观经济复苏，若政策进一步加码，强周期板块项目经营基本面或有望改善。从资产运营周期来看，消费、一线城市产业园以及货运占比较高的高速项目或率先受益，二线产业园以及物流仓储则仍有待观察。

第是一级市场择机打新。中金公司指出，伴随一级市场供给增加，建议结合项目稀缺性、经营稳定性以及一二级定价差异择机参与打新机会。

广发基金资产配置部投资经理张文琦指出，REITs市场价格与底层项目基本面高度挂钩，而且部分REITs的底层项目尚未完全走出困境的行业，可能面临较多的预期波动。

张文琦还指出，REITs流动性相比传统的股债市场还是有差距，当市场情绪比较低迷时，可能会由于缺少增量资金而出现暂时的流动性困境，因此会适合更长期的资金；但另一方面来说，REITs市场里有许多长期配置型资金，这也有利于市场的稳定。REITs有时也会面临情绪过热、溢价高企的情况，这时需要避免冲高入场的风险。