在二手房交易过程中，房龄是很多购房者容易忽略的一个问题。房龄的大小直接影响贷款年限，甚至房龄太长超过20年的房子几乎很难贷款。下面就来看看辨别房龄的误区有哪些？二手房房龄如何计算？二手房房龄选择多久合适呢？
辨别房龄时，我们常常会陷入以下误区：
误区一：房产证上的日期
在交易过程中，尤其是多次转让的二手房，其房产证上的日期是过户完，新房产证的制证日期，不能反映该房子的真实房龄。
举个例子：老王2005年买的刚建成的新房，2017年卖给老李，且老李在2017年拿到新的房产证，其实该房屋的房龄已经有12（2017-2005）年。
误区二：“满五唯一”中的“满五”
“满五唯一”中的“满五”是指房产证或契税票满5年，而不是房龄满5年。在二手房交易中，房产证或契税票满5年的房屋，其房龄均已超过5年。购买“满五唯一”的普通住宅，个税及增值税及附加免征。
举个例子：老王2005年买的刚建成的新房，2007年卖给老李，五年后2012年老李卖给小何，则对于老李来说，卖给小何的时候房子满五年，但房龄已经7（2012-2005）年。
二、二手房房龄如何计算？
二手房房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算。
辨别二手房房龄可以通过四种方式：
1.查看房产证所附房屋登记表上的建成年代
由该房屋登记表的建成年代1989年，可计算出到2021年时，无论该房屋被转手多少次，房龄都是32（2021-1989）年。
2.询问房屋所在地的居民
常见的方式是通过小区居民、物业等实地了解房屋情况，不仅可以增进邻里关系，还能了解到房屋的更多信息。
值得注意的是，二手房房龄从房屋建成并验收合格之日算起，房产证上的日期代表的是制证日期。
4.问询小区其他业主或物业
房龄对贷款的最直接影响就是贷款年限，房龄越大，贷款年限越短。
商业贷款方面：贷款年限=50-房龄（各银行间有差异）
大部分银行贷款的门槛是房龄在20年以内，对于优质地段的房子可以适当放宽到25年以内。需要注意的是，二手房房龄多大是以银行认可的评估机构的评估报告为准的。
公积金贷款方面：楼龄+贷款年限≤50年，二手楼贷款期限不得超过30年。
综上所述，买二手房最好选择房龄20年内的房子，可以获得更长期限的贷款年限。
以上就是对二手房房龄的介绍以及如何判断二手房房龄的方法，随着银行对于二手房按揭贷款审核越来越严格，房龄成为很多二手房的瑕疵，部分消费者不能贷到理想的额度，这更加提醒到购房者在买房过程中要擦亮眼睛看清楚房龄，当然如果在此过程中能够找专业的二手房经纪公司，那么其购房风险就会相对减小。