最近的新房市场实属火热，连续8盘“日光”，但并不是深圳所有新盘都很火，还是有很多片区目前来说比较冷，比如大部分开了转介的坪山和龙岗，更难的还有开了转介都卖不出去的片区，比如大鹏。
小编最近翻阅了大鹏今年入市的3个新盘，诺德阅山海、满京华云曦和卓越蔚蓝铂樾府，最长入市7个月，最短1个月。但是从备案数据来看，3盘加起来已备案房源还不足50套。
虽然备案数据会有一定的延时性，但是从开发商开盘的各种折上折和高佣的情况来看，估计销售情况确实不太乐观。
图源：深房查
一边是打折了也难卖一边是上车后的准业主说买了后悔，心情很忐忑。
图源：家在深圳
买完都心里没底，大鹏新房真有这么不好吗？我们一起看下。
“风水宝地”卓越蔚蓝铂樾府，“金鸡独立”工业园
卓越蔚蓝铂樾府位于大鹏新区葵涌公园东侧，项目第一次开盘是去年12月，备案了850套住宅，建面约66-140㎡，均价约3.5万/㎡，总价区间在244-536万/套。
今年9月是第二次备案，位于4、5、6栋的610套住宅，建面约85-96平，均价3.6万/平，总价在285-379万范围内。
图源：深圳房地产信息网
小编看到卓越蔚蓝铂樾府去年入市的850套目前已经去化三分之二了，去年年底到今年年初，深圳楼市正处于疯狂“打新”的阶段，铂樾府也是趁着这个热情售出了不少。但今年9月入市的就没有那么幸运了，置业者回归理性“打新”，再加上备案的新盘价格有些微涨，所以小编在房地产信息平台上看到仅有3套房源显示“已签认购书”。
即使国庆推出“1万减3万”、“减免5年物业管理费”等力度比较大的新盘折扣活动，置业者貌似也不太买账。
附近二手房指导价格在2万-3.7万范围内，与它们相比，铂樾府均价3.6万/平，并没有太大的优势。铂樾府所处位置与其他二手房相距甚远，周围更多是工业园，生活氛围比较不足，面向工业园的户型景观感受也没那么好。
值得注意的是，在项目2.1公里不远处有一座山塘埔墓园，如果有这方面禁忌的也需了解清楚再下手，不过换个角度想一想有可能是一处风水宝地哦。
交通方面是目前大鹏最大的短板，除了没有轨道交通之外，一到周末，道路交通也经常被堵得水泄不通。不过深惠城际大鹏支线在建了，预计2025年可以通车，具体站点位置还没定，不确定距离项目多远，但是有也好过没有，建成后通过城际线路出大鹏会更便捷些。
轨道交通还有23、32号线，但是这两条线路没有纳入四期规划，不知道有没有机会纳入五期规划，距离落地通车还是遥遥无期。
学位方面比较一般，属于葵涌中心小学和葵涌中学学区，不过可以考虑读附近的民办学校深圳中学亚迪学校，但是学位比较紧张。有小道消息称项目旁将由卓越代建一所36班制小学，很有可能引进深圳百合外国语学校，但是具体情况还需要等官宣，不能以小道消息为准，房票宝贵，以此博大风险更大。
整理下来，大鹏片区短板确实挺多，但是价格也确实低洼，不过卓越貌似对大鹏信心十足。除了卓越蔚蓝铂樾府以外，卓越地产在大鹏还有欧屋上角、横头双伍、高圳头（意向）等葵涌中心区多地块城市更新，总建筑面积约200万㎡。看得出来，卓越在大鹏野心勃勃地想要建一座“大城”！
项目简介
卓越蔚蓝铂樾府，位于大鹏新区葵涌办事处高源社区金葵东路与高源中路交汇处，北邻葵涌公园，西靠葵涌养老院。总占地56208.53㎡，建面224490㎡，容积率3.99，是卓越集团打造卓越大城中谭屋围片区旧改的首发项目。附近商业有乐兴百货、葵涌商贸城等。
满京华云曦还未开盘就开启转介和打折
相比今年入市的2个大鹏新盘来说，位于大鹏中心的满京华云曦备案均价是最低的。备案住宅800套，住宅建面约76-115㎡，均价约3.49万/㎡，总价区间在252-422万/套。
但是，从网友爆料来看，项目还没开盘就已经开始转介和打折了。折扣力度还不小，诚意登记0.99折，开盘当天0.98折，七天内交首付款并准时签约还有0.99折，看得出开发商确实很着急把房子卖出去。
打折又转介后的效果还是不错的，是这几个盘里面卖得最好的，数据显示已备案的房源有40套，还没计算已签认购书的。但是这个数据放在深圳全市里确实是不够看。
虽然对比其他入市的新盘来说价格是最低的，但是看看项目所处片区的二手房价格就知道为什么项目这么不自信了。二手房指导均价在2-3万之间，要知道深圳东部的指导价与实际的价格差别并不大，所以满京华云曦是片区里均价最高的。
从交通来看，就有点世外桃源那感觉了，能出市区的唯有迭福路和坪西路，不过从迭福路一出去就是深惠沿海高速，平日里还是很快捷的。但是一到周末，去大鹏所城和玫瑰海岸的游客络绎不绝，整个大鹏片区经常赌得水泄不通，出行困难，当地居民为此也投诉了不少。
图源：人民网
从位置上看，满京华云曦就位于经常被投诉的迎宾北路旁边，一到周末估计噪音还是少不了的。
目前交通上可以寄予希望的就是预计2025年开通的深惠城际大鹏支线了，但是站点具体位置还没公布，所以也不能判断距离项目的远近。
满京华云曦花园位于大鹏新区的迎宾北路与迭福路交汇处东南侧，属于大鹏中心区域。
项目占地面积约3.8万㎡，总建筑面积约16.4万㎡，涵括了住宅、公寓、商业等多重业态。整体容积率3.0，低密属性。车位比约1：1.12，可满足全住户的基本停车需求。社区共规划有10栋楼，均为18-22层的高层建筑。
诺德阅山海、保利青谷单价6字头
大鹏天花板也难卖
诺德阅山海和保利青谷都位于大鹏新区溪涌街道。诺德阅山海是今年备案的新盘，共推454套住宅，建面约86-185㎡，均价约5.8万/㎡，单价区间在4.24-7.46万/㎡，总价区间在386-1386万/套。
保利青谷去年9月获批预售许可证，共451套住宅。户型建面约90-258㎡，均价6.68万/㎡，单价区间在4.8-9.6万/㎡，总价区间在447-2350万/套。
两盘刚备案的时候着实吓到不少置业者，大鹏新盘居然要6-10万？这个价格买其他热点片区不香吗？不过一看，原来是海景房，片区内的万科十七英里同样是大鹏一线海景房，二手房指导价是5万，这么对比，保利青谷和诺德阅山海算得上片区内最贵海景房了。
但对于只看地段的深圳置业者来说，即使是海景房，地段不对，配套不行依旧不会买账。
两个楼盘的销量确实很惨淡。保利青谷是去年开的盘，去年爱住家就查过保利青谷的备案情况，一套都没有卖出去，今年小编一查，卖是卖了几套出去，但是也有十来套被司法查封了。
不过原因未知，在别处看到有关于保利青谷的“行政处罚详情”，但也不确定是否跟房源被司法查封有关联。
但是另一边，诺德阅山海则更想赶紧把房子卖出去，直接高佣金转介，甚至是中介卖6套房佣金即可从4%跳到5%，这么高的佣金在整个深圳都是非常罕见的，足以见得有多难卖和多急卖了。
中介则通过折让佣金的方式吸引客户，不过从这个备案数来看，并没有什么效果，5.6万/平，总价385-1385万，确实贵，还不如把高佣做成折扣反馈给置业者，说不定比这有效果。
与卓越蔚蓝铂樾府和满京华云曦相比，诺德阅山海和保利青谷的优势是有在建地铁，8号线3期预计在2025年9月底通车，距离保利青谷很近，200米左右，到时候就是妥妥的地铁盘了。但是距离诺德就比较远了，1.2公里走路也要20分钟打底啊。这可能就是房价1万的差距吧。
诺德阅山海
诺德阅海花园项目地处梅沙片区和大鹏半岛的交界处，属于深圳东部生态组团范围内，距离市区约30公里，属于核心城市近郊范围。项目用地面积41821.6㎡，计规定容积率建筑面积83770㎡，共12栋，680户，车位724个。其中＜90㎡的有542户，占整个项目的79.71%，也就是说项目以小户型为主。
保利青谷
保利青谷位于梅沙东溪涌，地铁口、学位旁，建面约32.5万㎡，涵盖住宅、酒店、公寓、商业多元业态的城市人文美学综合体。项目共分三期建造，致力打造山海大社区一期为一线海景住宅；二期为酒店、商业、公寓；三期为住宅。配建高端商业、会所、幼儿园、小学、度假村等齐备生活资源。
总的来说，从价格上，保利青谷和卓越蔚蓝铂樾府的价格确实不便宜，单价5、6万，目前来说深圳人会更愿意选择大热的有地铁的光明。等2025年8号线地铁3期开通后，如果还是这个价格，倒是可以考虑考虑。