两个月前我们编辑部讨论过一次要不要年底上车的话题
关于这个话题我们经常听到两种声音
年底好谈价格适合上车，年底无房可看还是等明年
其实这个问题每个人都有自己的答案，今天之所以拿出来讨论
一来我自己今年八月进入市场，二来平时整理数据也比较多，三来进入11月有些不一样的市场细节开始出现
而这也是为什么我们要重启这个两个月前毙掉的选题
让我们来说清楚一些真相
01
其实，房东开始不挂牌了
我是锁定静安寺附近的区域客，这周边我能看的房子基本都看过
中介们不再找我的理由很简单，就是没什么可以新看的房子了
可是明明市场挂牌量那么高，一月高过一月的样子，怎么就没房了
数据没错，但其实都是市场存量挂牌，之前没卖掉的房子越来越多
所谓不断增加的新增挂牌数据，也无非是链家将房源从内网挂到外网
真实的新增房源已经歇火了
10月30日、31日两天的链家的单日新增平均750套，对比前9月就像踩了急刹车
ps.这里使用的链家挂牌数据，防止新进来小伙伴没看过过往稿件，我小字再叨叨下，链家挂牌率达到全市70%以上，从链家挂牌二手挂牌变化可以窥探全市
静安区链家市占率极高的某区域的7家门店，9月新增773套，10月新增733套
不只有今年这样，从我们目前有的数据来看，2019年开始每一年的新增挂牌到年底都得下滑
那种“后面房子还多着呢”其实是错觉，真实情况里挂牌的房东在变少
市场确实有新增，但新增下滑，庞大挂牌市场里都是剩下的
你在8月9月看不中的房子，你会在11月12月看上么，不太能
而且这拨房子比你想象得还要“剩”
如果你过去三个月连续在市场看房，尤其是锁定好板块甚至小区的，你会发现
九月这拨政策抬高的成交背后，基本瞄准的都是好盘好价格的笋盘
九月成交更像是掐尖式成交，能成交的房子都在这个月消失了
剩下的房子都有各自剩的理由
02
这些剩下来房源...很难谈价格
我到现在都记得延平路461弄某六楼房东兴高采烈跟我介绍她的六楼可以打通上到楼顶，还说小区未来要装电梯，介绍的比中介还好，然后中介小声问说我们价格还是6月那个价格么
房东收起笑容斩钉截铁说：当然，我这房子很好的，价格绝对不变
这只是我亲身体验的画面之一，类似房子还有很多
对比七八月那会你会发现房东态度的前后差异
那时候浦东金桥板块的二手价格已经回到2020年我第一次看房时候的价格
我看过的南翔地铁站附近1公里范围内的老破小，7月8月价格也是一降再降
延平路461弄一套35平8月挂牌价288万，成交264万，最后成交均价8万不到，7.54万，这附近开了13年的老中介第一反应都是真便宜
但是翻过9月、跨过10月、进入11月你再看，剩下来这波房源
这种长期挂牌房源往往心态不太一样
延平路481弄一套40平西边户，今年3月挂牌390万，现在依然维持这个价格
静安寺曹家渡某小区一套三楼33平小户型，挂牌330万，税费接近16万，8月我看什么价格，现在还是什么价格
这部分房东不着急，可卖可不卖，或者自己也在找房子，然后也没找到中意的
还有部分房东他知道现在行情不好，宁愿撤牌也不“贱卖”
而且也有底气等不是么，年底一过，接下来是又一个三月
所以这个月开始市场体感就是看房频率降低，一方面少有新房上架，另一方面就是剩下这拨没成交的房东，都是价格降不下来的
我找来链家一些区的成交均价，七八月基本进入全年低位，但九月开始价格又上来了，因为低价的全部在八月底九月初走掉了，剩下的都是价格难谈的
这个市场明面上确实像个捡皮夹子的市场，但皮夹子也不是随便捡的
03
便宜房子也有，但你敢看么
我在8月底看中的一套35平，小区环境跟周边小区比算很不错、三十年老破小还能保持楼道干净、35平一室户加上走廊勉强可以南北通
关键价格便宜，曹家渡板块7.5万单价，结果没过1个月就成交了
市场上最先走掉的就是这种品相好、价格好的房子，剩下的就是价格高的
以及你不敢看的
作为静安寺小户型客群，我看的小区基本都是静安寺这边老破小，这种老破小我是不会看装修的，看小区环境、楼道走廊、还有户型
刨除那些不降价房源，我现在能看的基本都是这样的
这种七八十年代还带天井的老破小
走廊灰尘已经凝结成黑色块状，这种的就算我再勤快也打扫不干净，而且这类自带天井小区环境倒没什么可挑剔的，因为没环境，基本没什么绿化可言，哪怕是门口的一棵树都是一种奢侈
还有各个小区的高楼层
现在各位去静安寺各个老破小小区，现在在挂的还没卖掉的基本都是这种高楼层房子
房源富裕的时候，那种二三层的很快被卖掉，那种一层的也还行，最后剩下的就是五楼六楼，这种情况无一例外
还有461弄两套6楼的，挂几个月就是几个月，看的人都很少，别提买
长宁的西镇小区、华秀小区、新风小区、静安的华纺小区、法华镇路878弄、还有延平路几个小区...剩下的基本都是高楼层，像延平路这类老小区，楼间距过窄，以后大概率也装不了电梯
还有些剩下的房子中是户型太过奇葩
当时看的是一个塔楼老破小，因为是从北门进入的，所以到里面才发现这个房子是沿着大马路的，双向四车道
而且户型是塔楼的拐角，正好卡着那个十字路口，对面还是个垃圾中转站
户型因为是拐角的关系，所以是用整个楼层里剩下的面积拼凑起来的户型
能被剩下的房子都是有理由的
所以怎么说呢，新增挂牌走低，房东开始不挂牌了，你能看的房子越来越少，剩下的这些房子里，一种就是前面说不降价的房子，另一种就是就算他降价你也得犹豫，因为实在太差
这也是为什么看上去那么多挂牌，你却有种无房可买的感觉
04
接下来希望各位别慌
眼下市场确实有价格诱惑
抱着捡皮夹子心态进的这个楼市没有错，但着急上车可以，别盲目上车
便宜一定是买房首选，但不要让便宜模糊了你的需求
几次看房我都有赶紧下定的冲动，尤其看房脚踝都酸的时候，很想就这么着吧
但那些杂物堆满乱写乱画的楼道、那个出门就能闻到发臭海鲜味的大门口、那种三十年前还带天井的筒子楼
还有那些奇奇怪怪的边角料户型、那些紧挨着马路的二楼房子...这些地段、户型等方面的瑕疵如果因为足够便宜而被忽略
那这些因素就会在未来你生活在这里的若干年里一点一点跳出来折磨你
买房是一时的，但住进去的生活却是每分每秒的
买东西这件事就很神奇，那种可买可不买的东西千万别买
买房更是如此，性价比当然是重要因素，但排在更前面的要素一定得是
这是我要的房子
我最烦听到中介跟我说的那句：再不买这套也没有了
这种因为便宜、因为气氛营造买的房子最后多半会后悔
因为匆忙是所有错误决策的开始，尤其是买房
05
今年似乎写了不少这种主观调调的市场小稿
可能跟自己也和各位一样飘在市场上有关，当我面对眼前市场、怀揣着自己熟悉又陌生需求、又恰巧做这行的时候
有些话是说给各位听，也是说给自己听
最后想跟各位说，想买房的小伙伴，年底之前还是请疯狂看房
今天的文字是想劝各位理性，不是让你停下看房的脚步
一旦你规避了上面说的所有坑，我想不用我说你也会毫不犹豫下手