五讲剖析日本法院竞拍房之一竞拍房是什么？

英语的『拍卖』翻译成日语时，通常使用『KYOBAI』的读音，但是在法院办理的房地产拍卖手续则需要读作『KEIBAI』。无论对法院竞拍了解多少，如果发音出现错误的话，可是会遭人冷眼的。竞拍房是指通过在法院办理房地产拍卖手续以换取金钱的房地产，包括房产和地产。有房产和地产一同进行拍卖的情况，也有房产和地产分别进行拍卖的情况。此外，土地使用权也能成为竞拍的对象。土地使用权尽管看不见摸不着，但在法律上算是物权的一种。那么，为什么竞拍的房地产要通过办理拍卖手续来换取金钱呢？这是由于，为了让债务人履行还债的义务，债权人向法院提请扣押其房产以换取金钱。所谓『扣押』是指债务人无权对该房产进行处分。

被扣押的房产将以拍卖的方式来换取金钱，竞拍的过程接下来的几讲中会详述。以上这些熟悉的字眼就是理解房地产拍卖手续的关键词，因此脑中先有个大致的印象。

被拍卖的房地产将在该房地产所在的管辖区的法院进行拍卖。因此，如果想要在某个区域拍卖购买住房的话，需要到这个管辖区的法院了解竞拍房地产的信息。

竞拍房地产的优势在于可以低价获得各种各样的房地产

suumo网站刊载的一般房地产和竞拍房地产的不同之处、以及竞拍房地产的优势将在下一讲进行详细说明，这里为了引出竞拍房地产的特征，粗略地解释一下优势所在。

个优势便是购入的起手价格较一般的房地产低。为什么会比一般的房地产价格低呢？这是由于拍卖的房地产有着特殊的劣势，这一点将在下文详述。

第二个优势便在于，这些竞拍房地产，不仅有居住用的房产，店铺、事务所甚至整栋的办公楼、公寓等一般的住宅情报网站上的不常见的房地产形态都会出现在竞拍之中。此外，根据地区的不同，耕地、山林等罕见的地产形态也会出现在拍卖之中，甚至还有极端细长的土地、狭小土地、变形地等通常在房地产中介处很难见到的地产类型。

竞拍房地产的很大劣势在于没有卖方

说到竞拍房地产的劣势，就是没有卖方这点了。

为什么没有卖方会成为一个劣势呢？这是由于，在一般的房地产买卖的法律上规定的卖方必须履行的义务，在竞拍房地产中无法履行的缘故。

比如说，通过房地产商进行中介而与卖方签订的交易合同进行买卖的一般房地产附带有『交付义务』，这是指，卖方有义务保证，买方以居住为目的购买的这件房产是『可以住的』状态。买方交付房款之后，卖方将房间的钥匙交给买方，并需要向买方进行比如设备机器的使用等关于居住的各方面的说明。

但是，通过竞拍而购买到的房地产并不履行这种义务。在竞拍的场合，只进行登记簿上的所有权转移，法院并不负责履行一般房地产买卖的『交付义务』。当然在这个房地产中如果有第三者居住，若想让其搬出住房，竞拍获得房产的买方就必须亲自进行交涉。

下一讲将对一般的房地产与竞拍房地产之间的不同之处进行比较，并详细说明通过竞拍购买房地产的优势与劣势。

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