大家记得将“掘金日本房产”设为星标
◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）|陈意
大家好，我是掘金日本负责人陈意。
今晚的19:30我会进行一场直播，聊更多当下关于日元资产配置的话题（身份+房产），感兴趣的朋友可以预约下方直播，欢迎在线互动提问~
非常活跃。东京的房产交易量仅次于纽约和伦敦，是世界第三大房产交易市场。而且今年上半年，全球房地产投资额同比下降54%，但日本却在亚太地区领跑，国内外房地产投资额同比增长52%，东京圈房产投资跃居世界第二，仅次于美国洛杉矶。
在日本东京（以核心地段计算），小户型公寓挂牌售卖周期一般一周到一个月，一栋楼的周期一般一周到三个月。
外国人到日本买楼可以贷款吗，
贷款有什么好处？
日本是允许外国人贷款买楼的。
贷款买房收租，普遍有两大优势：
一是日本的贷款利率实在低，通过贷款买楼（标的价格在人民币750万起），可以赚息差，买房收益也更高。外国人在日本银行的房贷利息在2.2%-3%之间（而且我们智谷有银行提携合作关系，还能进一步争取更有优势的贷款条件），贷款成数一般是50%左右，还款年限为15-25年。低利息且长年限。
二是贷款实际上变相为我们资产背书了，因为银行贷款，主要审查的就是我们购买的标的物，如果说银行愿意提供贷款，从侧面也证明了房子优质，更有购买保障，尤其对于投资者来说。
常见的通过设立公司贷款的流程如下：
准备好公证书→设立公司→初审→付10%房款→签约→银行正式审核→付完剩余40%的房款和税费、银行放款交房→律师办理产证
日本为什么不能购房移民？
日本不是定义上的移民国家，房产与签证分开的。
不过，通过办理经营管理签证，可以把大楼的投资管理作为经营事业，实现移民日本的目的。
如果您一年加起来累计逗留日本不到2个月，我们不是很建议买房自住，不如买房投资出租，然后拿着租金住酒店、享受温泉旅馆。
投资一栋楼可以拿日本身份吗？
首先要明确一点：买房不能直接拿日本的身份。
不过，这并不意味着，购买日本房产不能为申请日本身份提供助力。其中，投资一栋楼就有助于办理经营管理签证，拿日本的永住身份。
为什么说它有帮助？
以后如果投资者有了申请经营管理签证、移民日本的打算时，
一来是先前买楼过程中，已成立了公司主体，并且还有了收入流水和缴税记录，对个人的信用、资产审查会更有利；
二来是一整栋楼的租金收益，可以给在日本经营的公司、作营收流水的补充；
三来如果是在日本投资了多栋小楼、物件，可以直接在申请签证的事业内容计划书上写大楼的资产管理。
对于很多想移民的朋友来说，一般也会考虑通过配置房产来获取一定的收入，以满足续签要求，但相比于买几套小公寓，一栋大楼则更便于管理，事业内容也更有说服力。
如果签署了贷款买楼的合同，
款项没批下来要付违约金吗？
为了保障客户权益，我们智谷日本掘金团队在制作买卖合同时，会增加“融资特约”条款，也叫做住宅贷款特约，这是允许买家在抵押贷款未获得批准的情况下，可以无责任取消购房合同。
何况，在正式签约之前，我们团队会先将标的物的资料提前交给银行预审，并同步将预审结果告知买家。
所以截至目前，我们团队所有经手的案例中，也没有遇过银行贷款批不下来的情况。
是先买楼还是先办经营管理签？
办签证再买资产，或买资产再办签证都是可以的。
对于预算充足、没有明确事业计划的朋友，如果以房产投资、房产管理为事业计划，则需要在递交签证前进行物业的投资。所以若有做买楼移民的准备，建议早准备为好。
明白不同的借贷条件和成本（日本低息、不对海外身份设限），不同的房地产市场规模（日本楼市对接全球），是理解为什么要进行全球核心城市资产配置的关键。