上周我去跑了一趟市场，看了一圈，一种感觉越来越强烈：房子越来越不好卖了。
过去一年的寒意，直接贴脸输出：经济大环境不好、收入降低、疫情封控等，都在影响着大家的买房预期。
结果现在行情啪啪打脸：大浪淘沙的时候，只有真正有价值的房子才能继续涨。
另外，除了开发商房子不好卖之外，我发现，其实买家买房，也越来越不好买了。
怎么说？
买房时，你可以有千般心头好；但到了二手市场，你的下一个买家却不一定买账。
二手房市场，只有有两个原则至关重要：一是能不能涨；二是房子能不能卖掉。
所有因素在这两点之前都得靠边站。
所以，别让买房时脑子进的水，成为卖房时流的泪。
地段好、价格低的房子不愁卖
市场再冷淡，高性价比的房子依然不愁卖。
我出发前一周，中介给我发来一套房子，核心地段，价格比挂牌均价低了17%左右。大致看了下觉得不错，就计划去看看。
可我去到现场，中介却告诉我，那套已经卖掉了。
我以为他在套路我，可他干脆打开后台给我看了成交日期，确确实实在我来之前一天成交的。
小哥也实诚，直接就跟我说：
剩下的虽然还有同样户型，但业主不着急，所以价格更贵，谈价空间也不大，就不建议我再看。
这话堵的我哑口无言，果然，真诚是一切套路的必杀技。
出于某种倔强心理，我在那个小区外围绕了一圈，城市新核心、地铁口、隔着一条马路的集中商业、还有不错的学校、环境也可以……可惜，错过就是错过了。
那套房子，去年10月上架，最终在降价25万后成交。
看，即便市场再冷，只要价格给力，好地段的房子依然能卖。
某机构就做过调研，什么房子最好买这一调查项目中，价格优势占49%，交通优势占比48%、生活配套占比45%。
好地段的房子，只要价格诱人，依然是出一套卖一套。
越供不应求越好卖
这句话的背后，强调的是流动性。
顺境看涨幅，逆境看变现，这是我十多年总结的经验，屡试不爽。
变现的本质是流动，流动的本质看供需。
供需看两点：一是人口需求，二是房子供给。
这句话我说了很多遍：没有流动性的房子只是一堆钢筋水泥，只有能卖出去的房子才叫资产。
上周看房的时候，我确实有为地段、配套和房子的品质心动过，可当我从样板间的阳台上望出去，却看到了超级恐怖的一幕：
大片大片的商品房，还在盖的、刚交楼的……密密麻麻，全是新房，还是高层住宅，我立马掐灭了心里那点子年头，掉头就走——这样的房子真的没啥投资价值。
投资，稀缺性永远是最好的。
竞品一多，要么降价、要么砸手里，两条路都不是我们想要的结局。
简单粗暴的概括，如今的大环境下，房子的流通性胜过一切。
流通性高的房子，也能为你下一次置换打好基础。
并且我们每次去一个城市都会看他的城市规划展览馆，知道他未来的发展方向，了解每年的GDP数据，知道城市背后的实力，规划落地的情况如何。
一二手价格倒挂越高越好卖
在找不到更多衡量楼盘性价比的因素时，与周边二手房价进行对比或许是更直观的方法。
先科普一下，什么是一二手价格倒挂。
但在楼市里，有一种特别现象，就是新房价格比二手房更低。
这种现象，我们称为一二手房价倒挂。
当新房价格比周边二手房价格低时，说明新房性价比更高、升值潜力越大，往往卖得越好。
——买了就能涨啊。
眼瞅着能赚钱的好东西，谁不喜欢？
当新房价格与周边二手房价格持平或者更高时，投资属性减弱，更何况二手房有即买即住的优势。
所以，你会发现，不管是哪个城市，卖得好、去化快的新房，基本都是一、二手房价格倒挂明显的。
除了价格倒挂的盘之外，其它楼盘大多卖得一般，即便是楼市顶流深圳也不例外。
这话放在以前的楼市，绝对是金科玉律。
但我出去跑了一趟，却在市场上嗅到一丝不寻常：倒挂区域正在缩圈。
一二手倒挂趋势正在逐渐减弱，甚至有部分网红盘价格高出周边二手房一大截。
就拿我这次看的其中两个楼盘来说，A是新房，B是二手房，二者相隔不到一公里，甚至B比A更靠近核心地段，只是早卖了三四年。
结果一看价格，A楼盘均价2.6万/平，B小区成交均价2.5万/平。
倒挂？不存在的。
想了半天，我认为出现这种情况的主要原因有两个：
一是限价放松，不少板块新房价格上涨；二是，业主主动降价促进成交。
对于购房者而言，当价差优势不再，买新房还是二手房，又成了一个选择题：
没有倒挂优势的片区，还值得买吗？
这是个非常个性化的问题，没有标准答案，也没有绝对对错，只能根据详细情况来分析。
好的学区依然备受重视
再讲个故事，我在去看房的路上，发现了一个特别典型的现象：
一座强二线城市的核心地段，仅仅一路之隔的两个小区，二手房单价却相差5k/平。
如果你经常看我直播，听完这句话应该心里就有数了。
没错，俩小区对口的学校不同，B小区的学校比A小区更好。
现阶段，官方在努力淡化学区房的概念，但我看来，冰冻三尺非一日之寒。
毕竟要入学，房子是硬性条件，所以这类房子，买了后还是能出掉。
哪怕市场再冷，只要有人买，价格就能稳得住。
只是，相比于二手房，新房的学区并不确定，所以经常会有人在后台问我：买了某某小区，能上某某学校吗？
什么意思？
就像我在调研中，经常会这么做
我去A小区看房，销售跟我说周围还有某某名校，我问：一定能上这所学校吗？销售答：要等3月教育局文件。
等我去到对面的竞品小区B，对家的销售主动提起：A小区跟我们不是一个社区，根本上不了我们这个学校。
看，A隐藏起来的信息，B就这样告诉你了。
敌人的敌人，就是朋友。
只要你能利用好这种竞争关系，就能最大限度地破除信息壁垒，找到对的房子。
至于买二手房的学区，虽然是确定性的，但溢价太高，至少现在我不建议去买高价的学区房，政策调整的风险性太大。
户型功能强的房子更吃香
即便市场再变化，这个细节，十多年了都没变。
90平3房比2房强，140平4房比3房强。
虽然也有部分客户追求舒适，宁愿大2房也不考虑小3房，但这样的客户毕竟体量少。
即便你能接受，不代表接手你房子的买家能接受。原因很简单：
父母要不要来住？
要不要生娃？
要不要书房？
要不要衣帽间？
要不要游戏房？
退一万步，即便不做投资，自己住，慢慢也会发现一个事实：房子越住越小；东西越来越多。
这么多人重视收纳，根本原因不就是因为空间不够吗？
多一个空间，哪怕什么都不做，放在那做个仓库不香吗？
楼盘规模不要太大或太小
我不否认，大盘有大盘的好处，例如开发商资金实力有保障、可选择的户型更多、配套更完善、升值空间更大等等。
可是，当一个楼盘规模过大时，也会出现这样那样的问题。
从投资角度来看，有一个致命缺陷：未来的价格碾压。
交楼以后，随便挂牌10%的房源，都有200套。
这种情况下，你怎么跟其他业主竞争？你的房子怎么卖得好？
如果是一些新房、二手房体量特别大的板块，未来可能还会出现拼价格的情况。
但我也不太赞同小体量楼盘，因为缺乏配套必然会成为未来出货时的一道坎。
所以，选择规模适中、周边配套齐全的就好。
况且，大环境也变了，各类标的的表现也大相径庭，有的涨，有的跌，有的暴涨，有的暴跌。
还是那句话，随便买套房就能升值的日子一去不复返了。
选筹的挑战性越来越大，踩坑的概率也越来越高，但机会依然不缺。
当然，如果你拿不准，也可以找我来聊一聊，如果能帮上你，哪怕只有一点点，我也会很开心的。