最近京北某改善热盘还在维权，明明自己去年顶着指导价买的，今年就遭遇开发商减配，又爆料的同板块新地块又立减5000元/平。
另一边，很多新盘去化也困难。
某房企内部评估得出结论：如果新地块1年内没有快速清盘，去化周期将大大延长，而且有亏本风险。
而北京大部分新盘的去化周期为2年，很多新盘卖不动后降价也将成为事实。
年尾建议大家观望下，24年初还会有很多新地陆续开盘，库存还在变多，买新不买旧。
血拼哥给大家盘了盘近期比较突出的新盘项目，供大家参考一下
01/
京北
建发·观堂府户型图终于出来了！算是目前稍微可以小期待下的。
项目指导价5.5万/㎡，面积段60-180㎡，共规划了19栋住宅楼1108户，限高45米，容积率2.2。
3站沙河高教园，7站西二旗，算是京北目前低门槛项目了。
63平做到两居，而且次卧勉强也算朝南，可以说真的很为难开发商了。
户型最终版看下来都无功无过，地块也比较方正，很容易做出及格水平。
但想买建发·观堂府的一定要看看首开梧桐山语，毕竟指导价更便宜，已经买到这边了，其实价格实惠更重要。
梧桐山语首付不到百万，已经卖了一部分了，产品面积段从57平两居到127平四居，预计开盘价在4.6万/平左右。
项目指导价5.3万/平，实际销售单价在4.6万元/平左右。
梧桐山语测评可以戳链接
首付不足百万，临铁+名校，京北刚需最后的选择
高教园板块的梧桐星宸，距离地铁昌平线沙河高教园站仅600米，五站就可直达西二旗。
配套方面没什么硬伤，算是5.5万元/㎡左右的项目中，比较有性价比的。
而且近距离有高校，远距离能抱上海淀昌平产业的大腿，未来基本问题不大。
但高教园站附近又将来个新地块，梧桐星宸也是体量比较大的项目，等新地块开盘，两个项目还能横向对比。
梧桐星宸测评可以戳链接
首付113万起，五站可到西二旗，刚需可冲！
京北更低的门槛，如果对地铁要求不多，可以看看北京城建·国誉燕园。
国誉燕园测评可以戳链接
首付80万起，海淀北+进阶洋房+国企标杆之作！
另外，今年大红大紫的朱辛庄新地块也马上来了，老项目后续也会有现房销售面积，可以再等等。
02/
京东
东边的新盘项目还是贵，毕竟望京+国贸CBD撑着，算是北京新贵们的首选。
如果对品质有要求，一定可以看看新项目璞瑅润府。
位于顺义主城板块，在15号线地铁石门站西北方向约1.5km。
其中21栋住宅楼为6-11层纯洋房，总户数831户，容积率仅为1.8，指导价4.6万/㎡。
户型面积段为：105-188平三至四居，得房率超高，最低总价大概在483万。
直接给大家看下门槛户型吧，南向三面宽，还有L型直角飘窗。
璞瑅润府测评可以戳链接
均价4万+洋房，临铁9站望京+得房率高，让家庭一步到位！
同板块也有竞品项目，龙湖顺义·御湖境Ⅱ期测评可以戳链接
均价4.6万，一步到位的近铁高配新盘又来了？
如果对通勤有要求，一定要看看6号线的万科·东庐。
户型做的完美+不错的开发商+不错的周边配套，基本没任何硬伤，稳稳能跟上大盘。
户型面积段为约65-120㎡二至四居，产品分别为65、73平两居，89、95、98平三居，120平四居。
万科·东庐测评可以戳链接
门口就是6号线！65平极致两居首付最低35%拿下！户型图曝光！
孙河的中建璞园，开盘销售情况不错，销售指导价7.98万/平。
最小户型74㎡两居总价在570万，首付需要230万。部分户型算上赠送面积得房率可以高达90%！
中建璞园测评可以戳链接
首付200万上车朝阳！得房率高达90%？入住城区机会来了？
最后就是6号线剩下几个临铁盘，6号线的含金量非常高，配套基本可以打满分。
玺悦朝阳，加上面对面的和光煦境，还有三站之隔的国誉朝华&万科·东庐，比较有性价比的还有北投晟景汀澜。
玺悦朝阳测评可以戳链接
面对面掐架，新项目终于卷出诚意来了……
和光煦境测评可以戳链接
3年稳涨10%+的成熟板块，临铁89平三居，总是让人进退两难？
国誉朝华测评可以戳链接
隔三站倒挂2万/平，不到百万上车近CBD临铁盘
北投晟景汀澜测评可以戳链接
均价5.5万，国企开发+全业态配套+小户低密洋房，刚需必看的新盘……
03/
京西
西边市场其实一直不温不火，最近比较火的项目就是保利·璟山和煦。
地块位于五环和六环之间，阜石路的北侧，不到500米就是首钢园。
三条地铁线路：距离6号线&S1号线金安桥站约1.4km，一站换乘1号线，距11号线模式口站约2.7km。
保利的品质一直是在线的，加上首钢园的配套。
面积段为75-137平米二至四居：75平两居、96-103-115平三居、137平四居。指导价6.2万/平
保利·璟山和煦测评可以戳链接
倒挂1.5万/平！城区三条地铁+低密洋房+园区腹地
中海学府里，也是西边位置比较不错的项目，四环位置，指导售价为7.95万/平。
其中住宅建面约5.49万平米，容积率为2.5，住宅楼层最高17层，全部为南北朝向。
面积段89-127㎡三居-四居，中规中矩，这个价格不是硬刚需可以再选选。
中海学府里测评可以戳链接
四环临铁+名校！板块库存压力巨大，降价也要慎重
其实纯自住养老的话，也可以看看石景山五里坨那么小镇，销售指导价6.2万元/㎡。
这是目前城六区少见的5层低密洋房产品，而且户户可观山，85%超高得房率，且都是正南正北朝向，加上人大附中加持。
面积段约为95-176㎡三居和四居，户型设计的相当不错，总价590万起步，最小面积95平户型图如下：
那么小镇测评可以戳链接
用五年前限竞房的均价上车城区！还有地铁规划加持？
04/
京南
南边近期供地也比较多，部分项目靠着规划的噱头卖的很好，但是新项目又实在太多了。
西红门板块6006地块中建玖玥府，户型面积段为79-170㎡三-四居，算是热度比较高的。
组团又规划落地的19号线西红门东站；教育有北京四中、皇城根小学的引入；商业有西红门荟聚、山姆、万达广场、宜家等。
但马上6035地块也快开拍了，组团内的老项目没有一个清盘，最近又有降价的消息，建议等新盘出来一起挑。
南边改善注重烟火气的，可以看看晓月和风，在大兴黄村核心，距离4号线约1.3公里。
销售指导价5.9万/平米，现房为6.1万/平米，上下浮动8%，产品为88-176平米三至四居，总价区间约470-1000万。
晓月和风测评可以戳链接
打造京南改善新地标，你可以永远相信绿城
亦庄对于大部分刚需来说，可看可不看，如果不是急上车，还是可以等等的。
桂语听澜测评可以戳链接
房价涨幅跑赢大盘!北京牛区上新,临铁还有刚需房！
丰禾嘉会测评可以戳链接
6年涨了40%的片区再出刚需产品！地铁+产业+名校，资格放松可冲！
05/
总结
房山有北京全市最便宜的临铁盘，城关0018地块项目北京建工·揽星樾。
与地铁燕房线饶乐府站直线距离约1.3公里，户型面积段约50㎡-132㎡一居-四居，销售指导价2.7万元/平，总价100多万就可以上车。
建工·揽星樾测评可以戳链接
首付仅35万起，近铁+罕见51平小户型，刚需友好型新盘
如果想买京南改善的朋友，也可以看看中建·国贤府。
建面约85-165㎡户型，销售均价4.5万/㎡，总价约380-780万。
中建·国贤府测评可以戳链接
均价4.5万，临铁纯熟+板块C位，又来保底项目了？
马上到年底了，不少新盘也在打折卖房，都是有特价房源的。
12月也有很多新项目开盘，但如果后续有供地的板块，建议等新地，毕竟一把清的新盘很少。