在财务会计中，投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。然而，并非所有的房地产都属于投资性房地产。根据会计准则，某些特定的房地产项目因其使用目的或持有意图的不同，被明确排除在投资性房地产的范畴之外。这些项目包括但不限于：自用房地产、作为存货的房地产以及用于开发的土地。自用房地产是指企业为了自身的生产经营活动而持有的房地产，例如，企业的办公大楼、生产厂房等。这类房地产因其主要功能在于支持企业的主营业务，而非为了赚取租金或资本增值，因此不被视为投资性房地产。作为存货的房地产，通常是指房地产开发商为了销售而持有的土地、在建项目或已完成的房屋。这类房地产的持有目的是为了销售，以实现利润，因此应归类为存货，而非投资性房地产。此外，用于开发的土地，即使其最终目的是为了出租或资本增值，但在开发阶段，由于其主要用途是为未来的开发活动做准备，因此也不被视为投资性房地产。
答：企业自用的办公大楼原则上不被视为投资性房地产。但如果企业决定将该办公大楼出租，且出租行为符合投资性房地产的定义，即为了赚取租金或资本增值，或两者兼有，那么该办公大楼可以重新分类为投资性房地产。这一转换需要满足会计准则中关于转换的规定，包括评估转换时点的公允价值等。
答：房地产开发商持有的土地通常被视为存货，而非投资性房地产。这是因为开发商持有土地的主要目的是为了未来的开发和销售，以实现利润。然而，如果开发商决定将土地长期持有，用于出租或资本增值，且符合投资性房地产的定义，那么这部分土地可以重新分类为投资性房地产。
答：企业持有的用于开发的土地如果在开发过程中决定不再用于开发，而是转为自用，例如作为企业的新办公地点或生产设施，那么这部分土地可以重新分类为自用房地产。这一转换需要企业根据实际情况进行评估，并按照会计准则的要求进行相应的会计处理。
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