10月12日，北京市大兴区人民法院召开“涉商品房消费者权利案件审理情况及典型案例”新闻通报会，介绍该院近年来审理的涉商品房消费者权利案件基本情况、特点，以及针对商品房买卖纠纷案件常见问题推出的工作举措，并通过典型案例提示此类消费风险，以促进开发商自我规范，引导购房者理性维权。3位北京市人大代表现场参会。
通报会上，大兴法院民一庭法官张雪薇通报了四起大兴法院审理的涉商品房消费者权利案件典型案例：
案例一：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
基本案情：甲某与某地产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由甲某购买某地产公司开发的房屋，同时甲某作为借款人、抵押人，某地产公司作为保证人，某银行作为贷款人、抵押权人签订《个人购房借款/担保合同》，约定某银行向甲某发放个人贷款，并就涉案房屋设定抵押。此后甲某向某地产公司支付了购房款，并向某银行按期偿还个人购房贷款。后因某地产公司未按合同约定交付房屋，甲某与某地产公司协商解除合同并签订书面协议，约定双方购房合同解除，某地产公司将甲某支付的首付款以及已经偿还的贷款本金返还甲某，代甲某偿还银行剩余贷款本金，并约定了逾期付款的违约责任。后因某地产公司未支付任何款项，甲某将某地产公司起诉至法院，要求确认双方签订的《北京市商品房预售合同》解除，并解除甲某与某银行签订的《个人购房借款/担保合同》，同时要求某地产公司返还甲某购房首付款、支付已偿还贷款本金和违约金，并要求某地产公司向某银行支付未偿还的贷款本金。
裁判结果：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。甲某与某地产公司协商一致解除《北京市商品房预售合同》，法院不持异议。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”现因甲某与某地产公司的商品房预售合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故甲某与某银行签订的《个人购房借款/担保合同》应当予以解除。法院对甲某主张的解除协议中所涉退还购房款、已偿还贷款本金、向银行支付未偿还贷款本金的诉讼请求予以支持，并依据协议约定，结合开发商的违约情况和甲某实际损失情况依法判处违约金。
风险提示：生活中，消费者购买预售的商品房经常采用按揭贷款方式付款，此时，消费者既与房地产公司签订商品房预售合同，双方形成房屋买卖合同关系，同时又与银行签订抵押贷款合同，双方形成抵押借款关系。如因开发商违约导致消费者与开发商之间的商品房预售合同目的无法达到或双方协商一致解除合同的，容易忽视房屋按揭问题，部分消费者不知道两个合同可以一并处理，进而导致商品房预售合同解除而抵押贷款合同未及时解除，造成逾期还贷等问题。法院建议，如开发商违约导致消费者购房目的无法达到，消费者可起诉要求解除商品房预售合同，同时，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，消费者可将银行列为第三人，一并要求解除抵押借款合同。消费者可根据双方合同约定或法律规定要求开发商将收受的购房款本金和利息以及购房贷款分别返还消费者和银行。
案例二：开发商违反合同约定逾期交房以及供电不符合合同约定的交付条件，对买受人要求开发商支付违约金的请求，法院综合考虑合同约定违约情形、过错程度等因素，依法判处违约金。
案例三：涉案房产因开发商原因被法院查封，买受人在房屋查封前已实际占有该房屋，同时已按合同约定支付全部房款，涉案房屋未能办理产权登记手续的原因并非买受人的，买受人有权提起执行异议，要求中止对涉案房屋的执行。
案例四：商品房存在质量问题，开发商维修后仍未能修复，商品房消费者主张经济损失的，法院应予以支持。
基本案情：2020年3月，丁某与某开发商签订商品房预售合同，约定丁某向某开发商购买商品房一套，总价款为242万元。合同约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房实际面积实测技术报告书。合同签订后，丁某向某开发商交纳了案涉房屋的购房款，2021年6月，某开发商向丁某交付了涉案房屋。房屋交付后，丁某发现厨房墙面、天花板出现潮湿、开裂情况，要求开发商予以维修，开发商维修后一个月，墙面再次出现渗漏情形，丁某认为开发商未能尽到维修义务，起诉要求开发商予以修复并赔偿经济损失。
裁判结果：丁某与某开发商签订的、商品房预售合同、系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。经法院现场勘察，涉案房屋的确存在潮湿、开裂，同时天花板处存在修补并有明显渗水情况，且尚处于质保期内，某开发商应当承担相应维修和赔偿责任。双方均认可某开发商对此进行过维修，但未能彻底修复。鉴于双方均同意继续维修，法院判决某开发商对案涉房屋的渗漏问题予以修复，并酌定某开发商赔偿丁某经济损失3万元。
风险提示：房屋交付不同于普通动产交付，具有显著的合同程序性，一般包括：开发商通知收房、房屋交付、消费者验收、书面确认四个基本环节组成。消费者在验房时可从以下四个方面注意：一是房屋质量是否过关，主要包括是否符合合同约定和法律规定以及是否存在严重质量问题进而影响正常使用，主要表现为房屋的布局、结构等方面；二是对于精装修房屋，除房屋主体结构外，还应对装修部分是否符合合同约定标准进行验收，包括建材、空气环境、电路安全等等，对于发现的问题应及时固定证据，以便后续维权使用；三是实践中，部分开发商要求消费者先签署书面交付手续，再实地验房，导致消费者发现房屋存在质量问题时难以维权，此时消费者可先行拒绝签订书面手续，并要求验收，如确实属于质量问题的，可在验房单中予以注明并要求开发商确认，对房屋存在的质量瑕疵，可要求开发商进行维修。对因质量问题造成的实际损失，有权要求开发商予以承担。